房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

陸戎

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制由最初的簡單、粗放型管理到今天的程序、集約化管理。隨著國家相繼采取了一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施，以及房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，房地產(chǎn)高利潤時代也已經(jīng)過去，行業(yè)利潤也將回歸正常利潤水平。在這種形勢下，只有更加重視成本控制，改變成本管理觀念，提高企業(yè)成本管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展和壯大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

如何加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目成本控制，有效降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤，增加企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險，是每一個房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的課題。而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面缺乏得力的措施，成本控制效果也不盡如人意。在這種形勢下，更加重視成本控制，改變成本管理觀念，提高企業(yè)成本管理水平，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、壯大就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)在具體項(xiàng)目開發(fā)階段，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本管理目標(biāo)。由開發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)負(fù)責(zé)部門領(lǐng)導(dǎo)，全體項(xiàng)目成員和各個部門積極參加，密切配合，在項(xiàng)目開發(fā)的全過程，采取一系列的控制措施，對不同階段的成本加以控制，并在項(xiàng)目結(jié)束后達(dá)到成本控制目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1、全面成本控制原則

全面成本控制原則要求對項(xiàng)目開發(fā)全過程、生產(chǎn)全要素進(jìn)行控制，要求在項(xiàng)目開發(fā)的事前、事中、事后各個環(huán)節(jié)都要實(shí)行成本控制，要求對產(chǎn)生生產(chǎn)成本的各種要素都要加以控制，要求項(xiàng)目全體人員在實(shí)際的工作崗位上都樹立成本控制觀念，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)貫徹落實(shí)企業(yè)相關(guān)的成本控制政策。

2、成本最小化原則

在控制成本過程中，首先要從實(shí)際情況出發(fā)，事實(shí)就是，制定科學(xué)的成本控制目標(biāo)，以求使得項(xiàng)目開發(fā)成本在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上降低最低水平。成本控制目標(biāo)的確定不能一味追求成本最小，不能在損害工程質(zhì)量的情況過度節(jié)省成本，而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)的成本目標(biāo)設(shè)定，合理的降低成本，以達(dá)到成本最小化目標(biāo)。

3、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則

責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則是指在成本控制過程中要根據(jù)各個部門，各個員工職責(zé)、權(quán)利大小，確定其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任，并按照獎懲制度的要求，有過必究，有功必賞。責(zé)是指成本控制的責(zé)任，權(quán)是指賦予的責(zé)任部門、責(zé)任人員采取措施來控制費(fèi)用支出的權(quán)利，利是指相關(guān)的獎懲措施，根據(jù)成本控制主體目標(biāo)完成情況來實(shí)施對應(yīng)的獎懲激勵。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的存在的主要問題

1.成本控制觀念淡薄、落后

許多企業(yè)成本控制思想仍停留在高速發(fā)展時代粗獷化發(fā)展階段，只一味追求發(fā)展速度，不重視成本控制精細(xì)化管理，成本控制觀念淡薄、落后。企業(yè)管理層往往認(rèn)為成本控制主要體現(xiàn)在施工和財務(wù)管理方面，對房地產(chǎn)開發(fā)的其他環(huán)節(jié)成本控制重視不夠，企業(yè)員工成本控制觀念普遍不強(qiáng)，導(dǎo)致成本控制措施在實(shí)際工作中很難落到實(shí)處。

2.成本控制體制不健全

成本控制是全過程的控制，具有可執(zhí)行的、嚴(yán)格的成本控制流程是完成全過程成本控制的保證。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制過程中，沒有制定明確的、詳細(xì)的成本管理制度流程，在執(zhí)行過程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，缺乏獎懲機(jī)制的約束與鼓勵，導(dǎo)致企業(yè)員工不作為、舞弊現(xiàn)象屢禁不止，成本控制流于形式。

3.成本控制缺乏統(tǒng)一的管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及面廣，控制很為復(fù)雜，需要不同部門的共同參與。而目前房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有設(shè)立成本控制的統(tǒng)一管理部門，各參與方之間缺乏有效協(xié)作與溝通，使得很多成本控制政策無法落到實(shí)處。

4.成本控制信息化管理水平低

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，企業(yè)的管理要善于借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，達(dá)到事半功倍的效果。目前，許多中小型企業(yè)，甚至某些大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到成本控制信息化管理的重要性，不愿意投入資金建立管理信息系統(tǒng)，對成本控制信息的處理仍停留在手工操作階段，導(dǎo)致成本控制滯后、片面、不精確。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

（一）整體層面成本控制優(yōu)化措施

1.加強(qiáng)企業(yè)員工成本控制理念的教育。房地產(chǎn)企業(yè)要積極組織開展員工成本控制政策的教育與培養(yǎng)，以各種形式來教育員工，讓他們充分認(rèn)識到成本控制對于項(xiàng)目開發(fā)的重要性，讓他們明確自身在成本控制中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并指導(dǎo)他們在具體工作中怎樣更好的開展成本控制工作。

2.建立完善的成本控制獎懲機(jī)制與責(zé)任機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則，在建立開發(fā)項(xiàng)目成本控制體系的同時要建立的配套的成本控制獎懲機(jī)制與成本控制責(zé)任機(jī)制。成本控制責(zé)任機(jī)制要根據(jù)各個部門，各個員工職責(zé)、權(quán)利大小，明確其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任以及擁有的權(quán)利。獎懲機(jī)制則要根據(jù)成本控制主體目標(biāo)完成情況來實(shí)施對應(yīng)的獎懲激勵，并按照獎懲制度的要求，有過必究，有功必賞。

3.成立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本管理工作，首先要明確好相關(guān)的管理部門，建立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門。通過行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。

4.建立運(yùn)行有效的成本控制管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高效的運(yùn)營管控體系和信心化建設(shè)為支撐，建立高效的信息化成本管理的平臺。要建立全面的成本信息數(shù)據(jù)信息進(jìn)行控制，憑借現(xiàn)代化的成本控制手段進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目部中推行會計電算化，加速信息處理。在整個項(xiàng)目階段建立一套以計算機(jī)為中心的綜合成本管理信息系統(tǒng)，提高成本計算的準(zhǔn)確性。

（二）分階段成本控制優(yōu)化措施

1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)。在立項(xiàng)環(huán)節(jié)，土地成本費(fèi)用比重很大，占整體開發(fā)項(xiàng)目比重也在百分之二十以上，在購地之前，應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)地價測算：在預(yù)估的銷售額扣除不含低價的相應(yīng)成本費(fèi)用后，購地價格的上限是多少；要保持合理利潤率，比如10%的凈利潤率時，購地價格的上限又是多少。

2.規(guī)劃環(huán)節(jié)。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制屬于事前成本控制，對全過程成本控制將產(chǎn)生重要影響。一方面，要加強(qiáng)設(shè)計方案招投標(biāo)控制，邀請多家知名的設(shè)計公司參加競投，組織項(xiàng)目專家對投標(biāo)單位進(jìn)行審核以保證投標(biāo)單位的質(zhì)量。另一方面，要加強(qiáng)定額預(yù)算，對各種主要材料進(jìn)行定額設(shè)定，并根據(jù)每個項(xiàng)目的實(shí)際情況規(guī)定一定的波動幅度。

3.招投標(biāo)環(huán)節(jié)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制首先要做好施工單位招標(biāo)工作，嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，要盡量選擇施工資質(zhì)齊全、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的施工方。其次要制定完善的合同條款，在與施工方簽訂合同時，要盡量措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)轿?，減少產(chǎn)生歧義的地方。另外，大額材料、大型設(shè)備單獨(dú)招標(biāo)采購，以保證大額材料、大型設(shè)備的質(zhì)量，爭取更多價格優(yōu)惠。

4.采購環(huán)節(jié)。采購環(huán)節(jié)成本控制可操作性相對較大，加強(qiáng)這環(huán)節(jié)成本控制，將能有效減少成本整體支出。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，應(yīng)注意三點(diǎn)：第一，加強(qiáng)采購計劃控制，定期編制采購計劃，報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后遞交采購部統(tǒng)一批量采購。第二，建立采購責(zé)任制度，明確采購人員的相關(guān)責(zé)任。第三，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，尋求價格上的優(yōu)惠、質(zhì)量上的保證、付款信用期的延長、發(fā)貨效率的提高。

5.施工環(huán)節(jié)。項(xiàng)目大部分成本費(fèi)用發(fā)生在施工環(huán)節(jié)，是成本控制的重點(diǎn)階段。在實(shí)施施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工進(jìn)度；在供應(yīng)材料時，要嚴(yán)格按材料領(lǐng)購計劃供應(yīng)材料；在對施工方工程款支付時，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度來支付，而且每次支付不應(yīng)超過總進(jìn)度工程款的九成，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算時始終占據(jù)主導(dǎo)地位，也能起到保證工程質(zhì)量的作用。

五、結(jié)論

加強(qiáng)成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭市場提高自身競爭實(shí)力、保證合理的盈利水平、降低運(yùn)營風(fēng)險有著積極重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)自身項(xiàng)目實(shí)際情況，制定相關(guān)成本控制措施，并在實(shí)際工作中落實(shí)貫徹，不斷優(yōu)化，從而為企業(yè)爭取合理利潤，為社會創(chuàng)造更大價值。（作者單位：長沙理工大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐勤，英文招投標(biāo)文件的文體特征及翻譯[J]，中國翻譯，2013