淺談濟(jì)南市建大花園三期住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

李震

摘要：當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。本文以濟(jì)南市建大花園三期為研究對(duì)象，通過(guò)模糊評(píng)價(jià)法等方法研究了此項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

一、研究背景

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高收益，吸引了大量的社會(huì)投資，不少企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，以取得高額利潤(rùn)。然而，高回報(bào)一定對(duì)應(yīng)著高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)投資收益率較其他行業(yè)高出許多，同時(shí)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是其他行業(yè)無(wú)法比擬的，其中包括投資數(shù)額巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收不確定性強(qiáng)等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要受到來(lái)自政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、環(huán)境等方方面面的影響，這些不確定性共同造就了房地產(chǎn)這高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)。

目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策更是全面升級(jí)，要求嚴(yán)格執(zhí)行商品房實(shí)名制購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)過(guò)高的大中型城市暫停第三套購(gòu)房貸款的發(fā)放，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)登記制度，這一系列的調(diào)控政策都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的眾多不確定性因素，導(dǎo)致了投資效益的不穩(wěn)定性，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)相當(dāng)大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文正是基于這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)濟(jì)南建大花園三期住宅工程項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，通過(guò)科學(xué)的方法對(duì)特定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和客觀評(píng)價(jià)，并結(jié)合實(shí)際提出有效的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施。

二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

建大花園三期又名尚東1956位于奧體CBD后花園——雪山片區(qū)，占地100畝，總建面26萬(wàn)㎡，由10棟26-29層的板式高層組成；南面是濟(jì)南的黃金走廊——經(jīng)十東路，北臨世紀(jì)大道，西臨鳳岐路，東臨鳳鳴路，交通便利。尚東1956為山師二附中主校區(qū)（建大校區(qū)）九年義務(wù)教育中小學(xué)雪山片區(qū)唯一專享社區(qū)，狀元名校就在家門(mén)口：社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園。項(xiàng)目屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的部分，與3000畝花園式大學(xué)完美融合，盡享山東建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施；尚東1956是建大花園三期，目前一期、二期、三期的業(yè)主大都來(lái)自山大、山師、山建大、山師二附中的高知人群，與數(shù)百位教授友鄰而居，和學(xué)術(shù)泰斗朝夕相處，在“文化豪宅”中享受高品質(zhì)的鄰里文化和圈層氛圍；承襲建大精工品質(zhì)，一梯兩戶，全南北通透，戶戶觀景；十年醇熟社區(qū)，擁享眾多品牌商業(yè)與配套資源，全面滿足日常生活所需。

三、研究方法

本文主要采用以下研究方法：第一，文獻(xiàn)查閱，數(shù)據(jù)收集方法。這個(gè)研究方法貫穿整個(gè)論文的研究與寫(xiě)作過(guò)程；第二，實(shí)地調(diào)查法。對(duì)該項(xiàng)目的投資建設(shè)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，收集第一手資料；第三，系統(tǒng)分析方法。在收集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用系統(tǒng)分析方法中的層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，分別建立了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素排序模型和風(fēng)險(xiǎn)模糊分析模型，具有定的科學(xué)性。

四、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

對(duì)濟(jì)南建大花園三期住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，充分認(rèn)清項(xiàng)目實(shí)施各階段存在的各類風(fēng)險(xiǎn)及其特點(diǎn)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別的前提。在大量查閱學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，廣泛參考類似住宅工程項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際，本文將濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)按照類型劃分為：政治風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、土地購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)策略風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等。

通過(guò)調(diào)查分析得出，濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)為一般風(fēng)險(xiǎn)水平，在項(xiàng)目方可以接受范圍內(nèi)。但要特別注意重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)。另外，從各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重來(lái)看，政策風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)、管理風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較大，應(yīng)給予充分重視，并重點(diǎn)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)措施。

五、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

經(jīng)過(guò)對(duì)濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，我們得出濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目實(shí)施中的政策風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)、管理風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較大，應(yīng)給予充分重視，并重點(diǎn)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)措施，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制方法，對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了以下幾點(diǎn)建議。

第一、針對(duì)目前的情況，濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目從加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策分析研究、對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研、與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)搞好關(guān)系、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位四個(gè)方面出發(fā)應(yīng)對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策分析研究、對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研、與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)搞好關(guān)系、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

第二、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于建筑設(shè)計(jì)不完善、施工技術(shù)不適宜、新技術(shù)的采用以建筑材料的更新、施工設(shè)備的故障等因素給住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。濟(jì)南建大花園三期項(xiàng)目，由于建設(shè)規(guī)模較大、參建單位數(shù)量多、設(shè)備材料采購(gòu)量大，在住宅工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在著較大的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目中建立了完善的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，重點(diǎn)控制建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建筑材料風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和施工事故風(fēng)險(xiǎn)四類主要風(fēng)險(xiǎn)。

第三、管理風(fēng)險(xiǎn)是指管理運(yùn)作過(guò)程中因信息不對(duì)稱、管理不善、判斷失誤等影響管理的水平，導(dǎo)致建設(shè)工程項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益甚至投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者、組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目文化、管理過(guò)程四個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要應(yīng)對(duì)措施：任命綜合能力強(qiáng)的管理者、建立高效的組織體系、強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、明確風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)。

第四、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指因經(jīng)濟(jì)前景的不確定性，各經(jīng)濟(jì)實(shí)體在從事正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。濟(jì)南建大花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。其中融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求是最主要因素。應(yīng)對(duì)措施：進(jìn)行深入市場(chǎng)調(diào)研，把握供求動(dòng)態(tài)；多種營(yíng)銷(xiāo)手段、渠道相結(jié)合；差別定價(jià)和價(jià)格折扣策略。