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    宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整分析

    2015-05-30 13:30:44白林
    2015年3期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)

    白林

    摘要:十八大的召開,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控又進(jìn)入了新的階段,新政策的陸續(xù)實(shí)行,使得房地產(chǎn)行業(yè)在贏得機(jī)遇的同時(shí)也面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題,有針對性的提出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整措施,使房地產(chǎn)行業(yè)抓住機(jī)遇,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),有序發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控政策;房地產(chǎn)行業(yè);戰(zhàn)略調(diào)整

    引言

    經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

    一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

    1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?!皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺(tái),擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時(shí),也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

    (一) 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

    1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應(yīng)對金融危機(jī),穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計(jì)劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺(tái)了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求,包括限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等,這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利,加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策,使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。

    2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對小城及以下關(guān)注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中,市場的全面建立還需要一段過程。

    3. 保障性住房建設(shè)力度加大,地產(chǎn)商勞動(dòng)需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會(huì)批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強(qiáng)化了社會(huì)保障體系,力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會(huì)上,十八大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計(jì)劃開工數(shù)量不會(huì)低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施,對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望,促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對勞動(dòng)力的需求擴(kuò)大。

    4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號(hào)文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對于消費(fèi)者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴(yán)格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī),甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。

    (二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

    1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格,這無疑使得原本資金儲(chǔ)備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

    2.目標(biāo)市場范圍小,建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障,但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅,產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平,受限嚴(yán)重,無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規(guī)模亟待擴(kuò)大,市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。

    3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲(chǔ)備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè),過多的依賴外力,是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲(chǔ)備不足,開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少,過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一,也成為宏觀調(diào)控政策下,阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。

    4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn),缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下,房地產(chǎn)市場依舊走老路,未能及時(shí)靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,對政策變化反應(yīng)不靈敏,沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn),過度依靠抬高房價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型,實(shí)施高房價(jià)。但是,就宏觀調(diào)控政策而言,國家對房價(jià)和戶型的限制近些年來將不會(huì)放松,因此,此類方法對于謀求利潤的作用將會(huì)逐步消失。

    2013年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅開發(fā)投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發(fā)投資額為4652億元,同比增長值高達(dá)38.2%;2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退,行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺(tái)式良好,但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅,整個(gè)行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

    二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

    針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題,整個(gè)行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力,逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,靈活市場策略,調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式,尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇,以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

    (一)調(diào)整經(jīng)營觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售,不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi),導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此,注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價(jià)值最大化,將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下,也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí),也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。

    (二)調(diào)整土地開發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商,把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營,建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用,對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同,指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經(jīng)初具雛形,并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力,也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個(gè)側(cè)面,為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ),為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

    (三)調(diào)整目標(biāo)市場。隨著戶籍政策的變化,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會(huì)打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢,將市場眼光擴(kuò)大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實(shí)行,使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋,擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

    (四)調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大,相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性,需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來,依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位,有針對性的開發(fā)商品,力圖準(zhǔn)確預(yù)測市場需求,抓住機(jī)遇,更好發(fā)展。針對住宅用地,合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化;對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎,對于繁華商圈,避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華,應(yīng)針對具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址,要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè),盡量與政府合作,實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢看,我國房交量處于萎縮狀態(tài),因此,繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài),因此對舊樓的改造將會(huì)一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是,對舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的,對于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對樓體外觀進(jìn)行重新裝潢,對內(nèi)部格局進(jìn)行改造,使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求,成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求,緩解交易萎縮的態(tài)勢。

    (五)調(diào)整開發(fā)融資模式。就當(dāng)前我國的形式來看,各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式,也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道,獲得產(chǎn)品開發(fā)資金,解決當(dāng)前資金短缺,墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測,合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu),安排企業(yè)開發(fā)資金來源,不斷拓寬企業(yè)融資渠道,從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。

    (六)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn),市場信息不對稱,對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響,他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應(yīng)商發(fā)布完全的產(chǎn)品信息,實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡,實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時(shí)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系,發(fā)布全面的產(chǎn)品信息,包括附加產(chǎn)品信息,使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)交易公平。另外,房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題,進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測消費(fèi)者需求,更好的銷售商品,同時(shí)打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式,拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系,獲取更多消費(fèi)者的信任,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

    (七)制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨,而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高,因此,企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先,企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi);其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式,形成供建一體化,節(jié)約成本;另外,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來提高行業(yè)公信度,結(jié)合國家有力的價(jià)格調(diào)控,使產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍,保障產(chǎn)品成交量,使得行業(yè)在稅制改革的壓力下,也能穩(wěn)定發(fā)展。

    結(jié)語

    我國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控至今已經(jīng)有20多年的歷史,國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施所造成的影響如今已經(jīng)不容忽視。就目前形式來看,國家土地、稅收、信貸、戶籍以及其他各種調(diào)控政策的頒布于實(shí)施,要求房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)營模式、土地開發(fā)模式、目標(biāo)市場范圍、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、融資模式以及供應(yīng)商和消費(fèi)者關(guān)系方面進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,并通過技術(shù)革新,前向一體化、提高產(chǎn)品價(jià)值等手段,提高公信度,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的有序發(fā)展。(作者單位:濟(jì)南大學(xué)管理學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

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    [2]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[CP/OL].百度文庫.2012-11-15.http://baike.baidu.com/view/2169072.htm?fr=aladdin#reference-[1]-2169072-wrap

    [3]尹振濤.新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理,2009,31(1):31-33

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