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    “營(yíng)業(yè)稅改增值稅”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

    2016-06-13 15:36王宇
    大眾理財(cái)顧問(wèn) 2016年3期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增影響

    王宇

    摘 要:2016年3月23日國(guó)家稅務(wù)總局,財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)文件(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)),文件規(guī)定原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的四大行業(yè)(金融業(yè),服務(wù)業(yè),建筑業(yè),房地產(chǎn)業(yè))于5月1日正式改繳納增值稅,這標(biāo)志著營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)。如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)成為各大房地產(chǎn)公司所必須面對(duì)的新課題!

    關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;房地產(chǎn)行業(yè);影響

    一、“營(yíng)改增”為企業(yè)帶來(lái)的福利

    在“營(yíng)改增”之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅,稅率5%,每流轉(zhuǎn)一個(gè)環(huán)節(jié),就對(duì)收入的全額征收稅一次。稅改后公司改繳納增值稅(一般納稅人,稅率11%),是差額納稅,就是以銷(xiāo)售收入乘以稅率減去可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)算繳納稅款。同營(yíng)業(yè)稅相比增值稅只對(duì)增值部分征稅,有利于減少重復(fù)征稅問(wèn)題,使市場(chǎng)細(xì)化和分工協(xié)作不受稅制影響;

    二、增值稅一般納稅人與增值稅小規(guī)模納稅人

    一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

    小規(guī)模納稅人是指年銷(xiāo)售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下,并且會(huì)計(jì)核算不健全,不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱(chēng)會(huì)計(jì)核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。

    根據(jù)《增值稅暫行條例》及其《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,小規(guī)模的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

    (一)從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人,以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主,并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人,年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額(以下簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅銷(xiāo)售額)在50萬(wàn)元以下(含本數(shù),下同)的;“以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主”是指納稅人的年貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額占全年應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上。

    (二)對(duì)上述規(guī)定以外的納稅人,年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以下的。

    (三)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅。

    (四)非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。

    根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2,

    (五)一般納稅人資格登記。

    有下列情形之一者,應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,也不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票:

    1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全,或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

    2、應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理一般納稅人資格認(rèn)定而未申請(qǐng)的。

    除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外,一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人后,不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

    案例3:

    D公司經(jīng)營(yíng)用車(chē)去E加油站加油,金額9000元。

    如果E加油站是一般納稅人,開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

    如果E加油站是一般模納稅人,開(kāi)具增值稅普通發(fā)票

    如果E加油站是小規(guī)模納稅人,去稅務(wù)局代開(kāi)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

    如果E加油站是小規(guī)模納稅人,開(kāi)具增值稅普通發(fā)票

    答案:

    D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000/(1+0.17)=7692.31

    D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000(不是專(zhuān)用發(fā)票沒(méi)法抵扣)

    D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000/(1+0.03)=8737.86

    D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000(不是專(zhuān)用發(fā)票沒(méi)法抵扣)

    E加油站應(yīng)該繳納多少稅金呢?

    情況繳納稅金=9000/(1+0.17)*0.17=1307.69

    情況繳納稅金=9000/(1+0.17)*0.17=1307.69

    情況繳納稅金=9000/(1+0.03)*0.03=262.14

    情況繳納稅金=9000/(1+0.03)*0.03=262.14

    所以得出結(jié)論,無(wú)論是否向供應(yīng)商索要增值稅專(zhuān)用發(fā)票,對(duì)方單位所繳納的稅金都是相同,但是未取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票會(huì)導(dǎo)致本單位的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅減少,進(jìn)而增加稅負(fù)率。

    三、“營(yíng)改增”對(duì)公司日常業(yè)務(wù)的影響

    根據(jù)以上增值稅的特點(diǎn),對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求:

    (一)確保公司的采購(gòu)都要開(kāi)具“增值稅專(zhuān)用發(fā)票”。 (采購(gòu)是指包括辦公用品,住宿費(fèi),管理咨詢(xún),水電氣暖,無(wú)形資產(chǎn)采購(gòu),固定資產(chǎn)采購(gòu),工程采購(gòu),設(shè)計(jì)采購(gòu)等)供應(yīng)商如果是小規(guī)模納稅人應(yīng)要求它們?nèi)ザ悇?wù)局代開(kāi)“增值稅專(zhuān)用發(fā)票”,如果小規(guī)模納稅人不去稅務(wù)局代開(kāi),除特殊情況外應(yīng)將其在供應(yīng)商中剔除。稅法規(guī)定進(jìn)項(xiàng)稅額要想抵扣必須取得合法的完稅憑證。

    (二)確保專(zhuān)用發(fā)票上所注明的供貨商及貨物,與合同,付款憑證一致,否則不能用于抵扣。

    (三)確保經(jīng)辦人員及時(shí)將取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票交予財(cái)務(wù)部。稅法規(guī)定取得的增值專(zhuān)用發(fā)票要在開(kāi)具之日起180日之內(nèi)去稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證,否則不能用于抵扣。

    以上做法的目的是合法的取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅票,進(jìn)而合法合理的少交稅款,但這需要公司全體人員的配合!

    四、對(duì)公司“項(xiàng)目預(yù)算”和“合同簽訂”的影響

    (一)營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅,即包含在售價(jià)里面,增值稅為價(jià)外稅,即售價(jià)與稅分開(kāi)。原來(lái)公司繳納營(yíng)業(yè)稅,在簽訂合同時(shí)注明的合同金額就是發(fā)票上的金額,就是結(jié)算金額,而改為增值稅后會(huì)出現(xiàn)含稅金額和不含稅金額兩個(gè)金額,如果簽訂合同時(shí)不明確可能會(huì)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛!(這種情況在設(shè)備等采購(gòu)合同上可能風(fēng)險(xiǎn)更大,工程類(lèi)的采購(gòu)合同都有預(yù)算)

    (二)在簽訂采購(gòu)合同時(shí)如果有混合銷(xiāo)售行為時(shí)應(yīng)該分別核算,未分別核算從高適用稅率。例如電梯采購(gòu)及安裝業(yè)務(wù),電梯采購(gòu)業(yè)務(wù)的稅率是17%,安裝業(yè)務(wù)的稅率是11%,如沒(méi)有分開(kāi)核算,統(tǒng)一按照17%征收。

    (三)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)經(jīng)?!坝匈I(mǎi)房子送車(chē)位”,或者“買(mǎi)房子送陽(yáng)臺(tái)”這樣的標(biāo)語(yǔ),但是如果出現(xiàn)在合同中則容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定捐贈(zèng)也是需要交納增值稅的。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張倫.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué),2014.

    [2]黎靜文.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.

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