貴州省房地產(chǎn)稅收問題思考

作者簡介：姜群，貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)專業(yè)在讀碩士，研究方向：財(cái)稅理論與政策。

摘 要：本文在黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅收立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的背景下，結(jié)合貴州省近幾年房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)市場保有環(huán)節(jié)增加新稅種進(jìn)行探析，提出需建立合理的房地產(chǎn)市場稅費(fèi)制度、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、完善房地產(chǎn)稅收立法層次、健全房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的評估制度，達(dá)到完善和優(yōu)化我省房地產(chǎn)市場稅收制度發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；保有環(huán)節(jié)；物業(yè)稅；空置稅

一、基于貴州省數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場稅收現(xiàn)狀分析

本文主要采取2007年到2013年貴州省樣本數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)業(yè)稅收收入進(jìn)行分析，選取房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加量作為指標(biāo)反映2007-2013年房地產(chǎn)市場稅收發(fā)展水平。2007-2013年貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長了5.67倍，年平均增長40.83%，但是如下圖所示，房地產(chǎn)稅收增長率出現(xiàn)不規(guī)律發(fā)展，2009年受金融危機(jī)影響省內(nèi)稅收入增長下降，但房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)到最大值，后到2012年，稅收收入增長率出現(xiàn)負(fù)值。貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收入總額在7年內(nèi)增幅不大。

圖 稅收收入年增長率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入年增長率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占總稅收收入比重

我省房地產(chǎn)稅收體系中除了相關(guān)稅種的填充外，包括了大部分的房地產(chǎn)費(fèi)用和租金。如在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，征收的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅、契稅，但是以上稅種的征收總數(shù)較小，相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付土地開發(fā)費(fèi)，開發(fā)環(huán)節(jié)需要繳納的稅金和費(fèi)用合計(jì)量構(gòu)成了房價(jià)的75%。土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)向國家一次性繳納的資金，該項(xiàng)資金構(gòu)成了房價(jià)的主要成分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過抬高房價(jià)從購房者身上將該筆資金收回，地方政府也通過提高土地出讓金價(jià)格的方式來獲得更高的收入，而稅負(fù)在土地出讓金的對比下顯得更加渺小，稅負(fù)無法起到限制土地征用的作用。同時(shí)，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及較多的稅種和費(fèi)用，其稅收收入主要占房屋銷售價(jià)格的25%，稅負(fù)水平較高。此環(huán)節(jié)發(fā)生的一些稅費(fèi)會通過轉(zhuǎn)嫁的形式轉(zhuǎn)移到購房者身上，政府也會通過公共品的形式對購房者征收一定的稅收負(fù)擔(dān)。在房屋的保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制中對于房屋自用方式上所涉及的稅種較少，僅征收1.2%的稅率，對于房屋的計(jì)稅依據(jù)也依然根據(jù)其原始的房屋面積，缺乏準(zhǔn)確的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)；對于房屋免稅范圍過大，同時(shí)缺乏物業(yè)稅及空置稅的征收。造成我省房地產(chǎn)稅收體制保有環(huán)節(jié)稅負(fù)低，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高，不易于房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)市場保有環(huán)節(jié)開征新稅種的研究

1、關(guān)于物業(yè)稅的探討

我國2003年10月提出開征物業(yè)稅，并逐步取消房地產(chǎn)方面其他的相關(guān)費(fèi)用。后由于物業(yè)稅的征收較難征收，未進(jìn)行立法而停止實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國縣一級政府的財(cái)政收入，有 70% 是來自物業(yè)稅?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅征收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅僅對企業(yè)營業(yè)性用房征收，而對居民個(gè)人住房不征收。城鎮(zhèn)土地使用稅由于實(shí)行定額稅，一直未進(jìn)行調(diào)整，與高額的地價(jià)相比，稅負(fù)較輕，起不到抑制過多占有和打擊囤積行為的作用。

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅范圍，主要是針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅，屬于地方稅種，因其征稅對象不像商品稅一樣具有流動性，不容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)象，該稅種的征收有利于地方居民分擔(dān)公共支出成本，更能夠體現(xiàn)公平和效率。物業(yè)稅的開征可以調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)其健康發(fā)展。物業(yè)稅通過稅收的形式降低房屋價(jià)格，抑制房屋價(jià)格上漲、調(diào)節(jié)貧富差距，控制房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機(jī)行為。

2、關(guān)于空置稅的討論

鄧芳芳（2011）對空置稅進(jìn)行定義：單位或個(gè)人持有的房屋中，持續(xù)一年以上未入住的空而未用的房屋，包括單位或個(gè)人購買的住房以及個(gè)人和承租單位公有住房。不包括開發(fā)商短期內(nèi)尚未出售或出租的房屋。①造成空置房的原因很多，在房地產(chǎn)開發(fā)商角度，根據(jù)商品銷售周期理論，商品房在進(jìn)入流通市場過程中必然會有一部分合理的庫存。我國商品房空置的合理區(qū)間被界定為1.5%-30%之間，超過30%的比例即進(jìn)入危險(xiǎn)空間。但房地產(chǎn)市場上，很多房地產(chǎn)開發(fā)商可能會為了獲得更高的利潤，建設(shè)更多的高檔用房，在市場上供求不均衡的時(shí)態(tài)下，人為的造成空置房增加的現(xiàn)象，囤積大量房屋等待房屋價(jià)格上升時(shí)期在進(jìn)行拋售。這樣的后果是增加了貧富差距的懸殊，房地產(chǎn)因?yàn)榫哂斜Ｖ翟鲋档淖饔枚蔀榱艘环N特殊的商品，許多中高收入者購置多套住房，且不對外出租，造成房屋空置現(xiàn)象。

三、完善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場稅收制度的對策建議

（一）建立合理的房地產(chǎn)市場稅費(fèi)制度。由于國外房地產(chǎn)稅制較為完善且穩(wěn)定，可以借鑒國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)。1、充分利用稅收手段加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。2、對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗(yàn)，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收250%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。3、切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。明確劃分地租及稅費(fèi)的關(guān)系，將地租加入到土地出讓金范疇。及時(shí)清理稅費(fèi)的層次，可以將土地閑置費(fèi)改為空置稅，加強(qiáng)稅收的調(diào)控作用。②

（二）具體稅種方面。房產(chǎn)稅方面，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，現(xiàn)農(nóng)村已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，將農(nóng)村納入房產(chǎn)稅的征收范圍。完善房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，建立第三方評估機(jī)構(gòu)，判斷房屋隨市場變化的真實(shí)價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)與市場同比變化。完善房屋的登記制度，明確房屋歸屬權(quán)，建立房屋地籍制，并通過專門的評估機(jī)構(gòu)判斷房屋本身價(jià)值，保證公平性。適時(shí)開征物業(yè)稅。明確納稅人為擁有土地和房屋的持有人；征稅對象為房屋和地產(chǎn)；計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評估值，對于使用性質(zhì)不同的房屋給予不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整印花稅和契稅。契稅和印花稅兩者在房地產(chǎn)交易過程中普遍存在，而二者存在重復(fù)課征的現(xiàn)象，可取消印花稅，將繼承和贈與獲得的房地產(chǎn)加入到契稅的征收范圍，同時(shí)適時(shí)降低契稅稅率，提高房地產(chǎn)的流動性。③城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)擴(kuò)大計(jì)稅依據(jù)，將外資企業(yè)及個(gè)人均納入征稅范圍，盡快開征空置稅。

（三）完善房地產(chǎn)稅收立法層次。我國目前并沒有建立一套完整的房地產(chǎn)稅法，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收管理的依據(jù)大部分是地方性法律法規(guī)和規(guī)章制度，因此立法層級較低，調(diào)整機(jī)制不健全。

（四）增加房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的人才。房地產(chǎn)稅制改革需要建立健全房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的評估制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理。房屋評估機(jī)構(gòu)的建立需要大量的人才運(yùn)用專業(yè)的技術(shù)水平進(jìn)行分析評定。加強(qiáng)征管力量，加大稅收征管力度，加強(qiáng)稽查和征管力度，建立稅務(wù)一房管等部門的信息互通平臺，減少逃漏稅行為。

總體上，盡快將房產(chǎn)稅整合為房地產(chǎn)稅。將與房地產(chǎn)交易過程中涉及的一系列稅種重新整合，減少交易環(huán)節(jié)收費(fèi)種類偏多的情況，統(tǒng)一成房地產(chǎn)稅，簡化稅制，提高征稅效率，避免重復(fù)計(jì)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時(shí)，健全不動產(chǎn)登記制度，通過建立第三方房物評估機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，并將農(nóng)村房地產(chǎn)一并納入房地產(chǎn)稅的征收范圍，區(qū)別對待不同地區(qū)、不同使用用途的房產(chǎn)，實(shí)行差別比例稅率。

（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)及注解：

① 鄧芳芳、郭松海.《論開征房產(chǎn)空置稅的必要性及設(shè)計(jì)實(shí)施》[J].經(jīng)濟(jì)研究.2011（02）.35.

② 劉剛.《房地產(chǎn)稅收政策的改革與建議》.[J].財(cái)政與稅務(wù).2014（12）.64-65.

③ 李振偉.《我國房地產(chǎn)稅制改革研究》[D].2014