何不嘗試物業(yè)稅改房產(chǎn)稅？

本刊記者∕鳳鳴

房價又迎來了新一輪的漲價大潮。中國社科院2010年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測藍(lán)皮書表示，全國85%家庭買不起房，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入。目前，由于中國房地產(chǎn)泡沫凸顯，是否及何時開征物業(yè)稅正成為時下熱點(diǎn)問題。

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。老百姓為開征物業(yè)稅可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對房地產(chǎn)發(fā)展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。

征收物業(yè)稅的條件

征收物業(yè)稅取決于前提條件是否具備：第一個前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系；第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件；第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。

首先，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國采取一次性收取40年、70年土地出讓金，導(dǎo)致購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。但征收物業(yè)稅的合法前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來，對于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅。

其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅率該如何確定，是以財產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中難以解決的問題。

最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財政的不足，然后依此來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。

從這三方面的前提來看，都是很難解決的。那么，是否有一種稅可以代替物業(yè)稅的作用同時又能方便、快捷地實(shí)施呢？可以考慮房產(chǎn)稅。目前，我國房地產(chǎn)稅制相對完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，但是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。而且，我國財稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。

物業(yè)稅能否降房價

物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些專家、學(xué)者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開征物業(yè)稅后房價降低的幅度；更多的人干脆把對土地出讓金并入物業(yè)稅的討論與假設(shè)當(dāng)作定論，進(jìn)而討論物業(yè)稅開征后對房價的影響及其作用。從長期看，開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，確實(shí)能在一定程度上抑制房價過快上漲。

據(jù)報道，北京開征物業(yè)稅的制度設(shè)計及前期調(diào)研工作已基本成型。國家有關(guān)部門已同世界銀行簽訂了相關(guān)合作協(xié)議，即將在北京進(jìn)行物業(yè)稅改革的試點(diǎn)工作。隨后將在上海、南京、廣東陸續(xù)實(shí)施，并向全國全面展開。這次改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等與房地產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。

這一改革對于普通消費(fèi)者而言，最大的好處就是房價有望大幅度降低。消費(fèi)者在購買房屋時，其房價中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而物業(yè)稅的開征，是將現(xiàn)行消費(fèi)者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取，也就是說，把現(xiàn)在買房前一次性繳納的稅費(fèi)，放到買房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關(guān)稅費(fèi)大約占到房地產(chǎn)價格的30%至40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅下降。

嘗試征收房產(chǎn)稅的構(gòu)想

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對個人自有自住住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅或城市房地產(chǎn)稅。

從國際上看，對個人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產(chǎn)中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，面臨的問題是如何確定應(yīng)稅住房的范圍。

分析發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的做法，會發(fā)現(xiàn)一些共同點(diǎn)。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負(fù)較重，個人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。

上述做法，值得我國在設(shè)計物業(yè)稅稅制時予以考慮。但是，這些經(jīng)驗多數(shù)是物業(yè)稅比較成熟的國家的做法，在我國物業(yè)稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，結(jié)合我國個人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后的實(shí)際情況，考慮減輕地方政府對開征物業(yè)稅會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣、免稅房產(chǎn)多、重點(diǎn)對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴(kuò)大范圍。