租購同權和物業(yè)稅

廖俊平

先說說標題里面用的物業(yè)稅這個詞，2003年國內(nèi)提出征收物業(yè)稅，后來改稱房地產(chǎn)稅，本文采用物業(yè)稅一詞，是直接對應property tax （實際上，在美國，property tax不僅針對房地產(chǎn)征收，也針對動產(chǎn)例如車輛船舶等征收），本文主要也是記述美國的物業(yè)稅征收和租購同權情況。

前兩天看見一個講座上面有專家分析發(fā)展租賃業(yè)務的時候提到：在美國租房和購房是不同權的。這和筆者的親身感受并不一樣。在此筆者不想全面探討租賃同權的完整定義，倒是想借這個話題說說我在美國所體驗的租房權益，順帶說說物業(yè)稅和租賃的關系。

那一年，借著去麻省理工學院做訪問學者，把正在讀初二的兒子帶去見識了一下美國的中學。作為持J2簽證的訪問學者家屬，他是可以免費就近入讀公校的。我?guī)ジ浇慕逃?，當場做了一個英文測試，認為他可以和普通美國孩子同班學習，再確認了住處附近的公立學校有學位可以接收，接著就要我提供“l(fā)ease”，也就是租房合同，我當時已經(jīng)把公寓的租賃合同帶在身上，但還需要公證一下。

這個公證的過程真是簡單：按照教育局工作人員的指引，我找到我開戶的銀行（在附近銀行開戶是到埠以后首先要做的事），幫我開戶的那位銀行職員就有公證員資格，因為在開戶的時候他已經(jīng)審核過我的資料，所以根本不需多費口舌，只見他拿出一個上了鎖的小盒子，從里面拿出他專用的公證印章，在我那份租賃合同復印件上騎縫蓋了章，這個公證就完成了。

這里的重點是：能否進入這個學區(qū)的學校，要看你是不是住在這個區(qū)域；而是否住在這個區(qū)域，只需要你提供經(jīng)過公證的租房合同就可以了。這就是很實際的租購同權。

接著說物業(yè)稅。我入住公寓的時候同時拿到一把信箱鑰匙，打開信箱，恰好就看到一份印刷的冊頁，是當?shù)厥姓畡偘l(fā)來的，主要部分就是市長簽名的年度物業(yè)稅報告（當?shù)氐氖虚L不叫mayor，而是city manager，美國很早就有這種形式的市長），這份報告是給公寓住戶的，并不是專門給公寓業(yè)主的（這座公寓由一家公司擁有，分租給租客。如果是給業(yè)主，就不用放在每個住戶的信箱里）。報告里面詳細說明了當?shù)氐奈飿I(yè)稅征收情況——物業(yè)稅是用來作為地方財政保底收入的：首先預算本市政府當年的支出，然后扣除聯(lián)邦和州、郡（county）等轉移支付，剩下的缺口就由本市轄區(qū)征收的物業(yè)稅來彌補。而物業(yè)稅是這樣來算：先看當年需要征收多少物業(yè)稅，然后匡算本市可征收物業(yè)稅的房地產(chǎn)總估值，用稅額除以總估值，就是該年度的稅率。當然，實際計算要更復雜一些，因為有些低收入老人是免征物業(yè)稅的。

這個脈絡就比較清晰了：物業(yè)稅的最終責任人是業(yè)主，但如果房子是出租的，通常就約定由租客繳納物業(yè)稅，同時，由物業(yè)稅覆蓋的各種社區(qū)服務：治安、衛(wèi)生、消防……還有更重要的是教育，這些都是由租客實際享受的。也就是說：物業(yè)稅的計征方式就將租購同權很好地體現(xiàn)出來了：租客通過繳納物業(yè)稅為自己享有的社區(qū)服務埋單，權利來自納稅。