住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義探討

鄭延菁

【摘要】住房公積金從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是運(yùn)用政策有效的對(duì)住房資金進(jìn)行籌集、管理和使用，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的支持作用。本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀為討論基礎(chǔ)，研究了住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義，希望為提高人們對(duì)住房公積金的認(rèn)識(shí)程度，充分發(fā)揮住房公積金的作用提供幫助。

【關(guān)鍵詞】住房公積金 ?房地產(chǎn) ?作用

一、前言

住房公積金制度是由政府主導(dǎo)的政策性住房金融制度，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用有：解決財(cái)政和國(guó)有企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重問(wèn)題、支持中低收入者解決住房問(wèn)題、促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善、促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化等。并且隨著房改實(shí)踐的證明，公積金建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有很好的調(diào)節(jié)作用，對(duì)于實(shí)現(xiàn)住房商品化，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的影響

（一）促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快慢，是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的重要標(biāo)志。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)幾乎都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%左右，為了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須擴(kuò)大有效需求。其中一個(gè)重要方面就是擴(kuò)大投資需求，因?yàn)橥顿Y中的40%左右會(huì)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。其中房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)起了重要的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還具有先導(dǎo)性作用，通常超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度之比為1.4：l，如果我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度按8%計(jì)算，則房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度應(yīng)為11.2%。如表1所示。

表1 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的關(guān)系

（二）有利于協(xié)調(diào)社會(huì)總需求與總供給的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于供求關(guān)系的調(diào)整，主要表現(xiàn)在：①促進(jìn)房地產(chǎn)自身的供需平衡。通過(guò)形成房地產(chǎn)資金的自我循環(huán)機(jī)制和房地產(chǎn)需求的自我約束機(jī)制，可以解決房地產(chǎn)緊缺和分配不合理的狀況。②協(xié)調(diào)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以帶動(dòng)建筑業(yè)的發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然促進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的興起;房地產(chǎn)業(yè)也屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，直接增大了第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的比重，從而使城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。③房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。人類生活消費(fèi)首先是基本生活必需品的消費(fèi)。住房不僅是生存資料，而且逐漸成為享受資料和發(fā)展資料。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的數(shù)量和質(zhì)量的要求日益增加和提高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使其趨于合理，從而起到平衡物價(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用[1]。

二、住房公積金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）有利于保證住房建設(shè)資金的穩(wěn)步增長(zhǎng)

住房公積金制度的建立，結(jié)束了傳統(tǒng)的由國(guó)家或單位單向且只投無(wú)收的運(yùn)行局面，擴(kuò)大了住房建設(shè)資金來(lái)源。通過(guò)國(guó)家、單位和職工三者共同籌措住房資金，不僅能夠保障資金數(shù)量，而且能夠提高國(guó)家住房融通資金渠道，增加住宅建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外通過(guò)向消費(fèi)者個(gè)人提供長(zhǎng)期抵押貸款，幫助職工個(gè)人購(gòu)建房融資，提高購(gòu)建房能力，有利于住房資金的長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)。這種短期和長(zhǎng)期結(jié)合的良性資金循環(huán)周轉(zhuǎn)，并逐步擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，打下了可靠的資金基礎(chǔ)。

（二）住房消費(fèi)投入的增加加快了住房建設(shè)的步伐

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革也得到了深化發(fā)展，人們?cè)谧》繂?wèn)題上的也逐漸改變了“等、靠、要”的思想習(xí)慣，對(duì)住房這一商品的概念逐漸得到了加深，從而促進(jìn)了住房制度改革方案的出臺(tái)。尤其是住房公積金制度的建立，不僅讓人們樹(shù)立了住房只能靠自己“買、建、租”的新理念，而且提高了職工家庭住房消費(fèi)含量的增加，為房地產(chǎn)建設(shè)增加了資金來(lái)源[2]。

（三）促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮

從供應(yīng)角度來(lái)講，住房公積金制度為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了資金融通，擴(kuò)了住宅開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和數(shù)量，從而有利于開(kāi)發(fā)商提供更多的住房數(shù)量;從需求方面來(lái)說(shuō)，住房公積金制度的存在提高了職工構(gòu)建房的能力。從供需雙方來(lái)說(shuō)，有利于促進(jìn)住房建設(shè)的良性發(fā)展，以及住房市場(chǎng)交易的活躍和繁榮。

三、目前我國(guó)公積金制度存在的問(wèn)題

盡管住房公積金為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，但一些運(yùn)作不規(guī)范、監(jiān)督力度不大等方面的問(wèn)題也亟待解決。

（一）公積金管理不夠完善

主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）還沒(méi)有形成“機(jī)構(gòu)健全、管理規(guī)范、使用高效、監(jiān)督嚴(yán)密”的全國(guó)住房公積金管理體制，區(qū)域性、行業(yè)性特征明顯。

（2）公積金中心管理職責(zé)不清、財(cái)政監(jiān)督不到位的問(wèn)題比較嚴(yán)重。一些地方房委會(huì)決策變成了政府決策、部門決策甚至個(gè)人決策，財(cái)政監(jiān)督難度較大，公積金中心運(yùn)作資金的風(fēng)險(xiǎn)因此增加，管理運(yùn)作資金的成本也相應(yīng)加大，不僅損害了單位和個(gè)人權(quán)益，而且影響了住房公積金的安全和完整。

（3）部分管理中心還無(wú)法向個(gè)人發(fā)放繳存住房公積金的有效憑證，不能保障繳交住房公積金職工的合法權(quán)益[3]。

（二）住房公積金低運(yùn)用率和不規(guī)范運(yùn)用現(xiàn)象并存

從總體上看，住房公積金貸款運(yùn)用率偏低，沒(méi)有充分發(fā)揮住房公積金制度的作用。個(gè)別地區(qū)住房公積金管理中心甚至坐吃利差，基本失去了建立住房公積金制度的意義。從使用情況看，真正用于中低收入家庭租房、購(gòu)房的貸款比重低，向中低收入發(fā)放的長(zhǎng)期貸款更少，與住房公積金的初衷也不吻合。為數(shù)眾多的從未分配過(guò)住房又無(wú)機(jī)會(huì)以低價(jià)購(gòu)房的中小企事業(yè)單位的中低收入職工，較難從公積金制度中受益。個(gè)別的還存在著公積金挪作他用的情況。由于住房公積金采取低進(jìn)低出的政策，因此，其資金運(yùn)行是封閉的。但由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款開(kāi)展范圍較小，資金管理中心如果將這筆資金進(jìn)行投資或存入銀行，都可以獲得可觀的收入。有個(gè)別管理機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，在國(guó)家規(guī)定之外的金融機(jī)構(gòu)存放住房資金，或者為單位貸款提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶責(zé)任。這使住房公積金制度隱含了一定的風(fēng)險(xiǎn)，或者已經(jīng)造成了難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

四、保證住房公積金促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施

（一）加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

理順現(xiàn)有資金管理的體制，建立能夠有效協(xié)調(diào)和制衡的公積金管理體制。住房委員會(huì)的組成，必須有中國(guó)人民銀行、審計(jì)等部門的人員介入，加強(qiáng)對(duì)資金管理部門的監(jiān)督。住房委員會(huì)實(shí)行定期會(huì)議制度，健全房委會(huì)決策制度，明確房委會(huì)決策范圍和決策程序。制定能夠確保委員會(huì)決策科學(xué)、民主的工作程序，盡快形成“住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的管理機(jī)制。定期或不定期對(duì)住房資金歸集、存放、管理、使用等情況進(jìn)行全面檢查或抽查，對(duì)違規(guī)行為堅(jiān)決查處。任何單位和個(gè)人不得動(dòng)用住房資金[4]。

（二）努力規(guī)范住房資金管理機(jī)構(gòu)的行為

各地在建立健全住房公積金管理機(jī)制的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范城市住房基金和單位住房基金的管理制度。住房公積金是歸個(gè)人所有的資金，應(yīng)按照國(guó)家確定住房公積金管理規(guī)定，建立健全房委會(huì)決策體系，充分發(fā)揮財(cái)政、建設(shè)等部門以及工會(huì)代表和專家等房委會(huì)成員的議事決策職責(zé)。同時(shí)，公積金中心必須嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例所賦予的職責(zé)，集中精力抓好住房公積金的管理運(yùn)作工作，保證住房公積金的?？顚Ｓ?。城市住房基金屬于財(cái)政性資金，應(yīng)按預(yù)算管理辦法進(jìn)行管理。單位住房基金是歸單位使用的資金，應(yīng)按現(xiàn)行單位財(cái)務(wù)制度進(jìn)行管理。

（三）擴(kuò)大資金供給渠道

我國(guó)住房資金目前的兩大來(lái)源主要是：個(gè)人住房公積金和商業(yè)銀行吸收的存款。住房公積金目前數(shù)額尚小，不能解決職工的住房信貸資金需求的問(wèn)題，而商業(yè)銀行運(yùn)用吸收的存款進(jìn)行房地產(chǎn)貸款。往往面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房信貸資金來(lái)源可以有：商業(yè)銀行吸收的存款、發(fā)行抵押貸款債券、政府強(qiáng)制儲(chǔ)蓄和契約儲(chǔ)蓄系統(tǒng)。因此可采用以下措施：實(shí)行利率補(bǔ)貼，刺激商業(yè)銀行運(yùn)用吸收的存款進(jìn)行住房消費(fèi)信貸;建立住房契約儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，鼓勵(lì)居民進(jìn)行住房專業(yè)性儲(chǔ)蓄;發(fā)展住房合作社;政府擔(dān)保，發(fā)行住房抵押債券籌集住房信貸資金等。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文分析可知，住房公積金對(duì)人們購(gòu)房能力的提高具有巨大的促進(jìn)作用，并且隨著住房公積金制度的不斷完善，必將成為人們購(gòu)房的強(qiáng)大支撐。同時(shí)住房公積金對(duì)于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也具有重要意義，因此我國(guó)應(yīng)深入研究住房公積金制度，不斷改善人們的住房購(gòu)買力，從而為擠壓房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)提供保障。

參考文獻(xiàn)

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