基于宏觀視角的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對(duì)策

摘 要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資過于依賴銀行造成風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行，首次公開募股受阻，債券融資規(guī)模持續(xù)低下，傳統(tǒng)信托不成熟，金融產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，相關(guān)法律法規(guī)不健全，融資管理不完善。從宏觀上看，必須完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系，培育專業(yè)化機(jī)構(gòu)投資者，完善證券市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)，拓寬企業(yè)融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)引入多樣化的融資模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資困難；治理對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量十分巨大。國(guó)務(wù)院在2009年公布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例通知》中，普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例不得低于項(xiàng)目總金額的20%，非商品房開發(fā)項(xiàng)目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事前需要大量的資金投入。根據(jù)中國(guó)商情網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2014年1-6月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)到58913億元，其中國(guó)內(nèi)貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析

1.過于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從開始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對(duì)銀行的依賴很強(qiáng)。在我國(guó)資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很狹窄，據(jù)相關(guān)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤時(shí)所使用的資金20%以上來自銀行的貸款，一些中小型的企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過25%。雖然在政府相關(guān)政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金中，超過60%的資金還是來源于銀行，只不過方式更為隱蔽，這樣比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際平均10%的水平。此外，資金過度的依賴銀行，將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)過高，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的下滑，將給銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來數(shù)家規(guī)模較大的地方性房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，為當(dāng)?shù)氐你y行帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.股權(quán)融資難度增大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以上市融資

在我國(guó)的證券市場(chǎng)中，對(duì)于企業(yè)上市的要求較高，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率卻很高，尤其是一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率更高?；谶@一因素，很多的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到上市要求，企業(yè)的股權(quán)融資渠道被阻斷。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)中上市的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都較大，且具有國(guó)企背景，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在境外上市，這些通常都是規(guī)模較大，背景深厚的企業(yè)，而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，基本無法在證券市場(chǎng)上市融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)證券市場(chǎng)中目前僅有房地產(chǎn)企業(yè)102家，但是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)超過5萬家，上市房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的比重只有2%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個(gè)融資渠道是發(fā)行債券，但是我國(guó)的債券市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，目前市場(chǎng)上主要還是國(guó)債，企業(yè)債券很少?；旧戏康禺a(chǎn)企業(yè)無法在我國(guó)債券市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)債券，極少一部分房地產(chǎn)企業(yè)在大陸之外發(fā)行了一部分的債券，但是規(guī)模也很小。我國(guó)的相關(guān)法律明確規(guī)定了能夠發(fā)行企業(yè)債券的主體，如國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司等才有資格發(fā)行企業(yè)債券，并且在資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力、擔(dān)保等都有著十分嚴(yán)格的要求。而由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，資產(chǎn)負(fù)債率、資本金等無法達(dá)到要求，基本上無法在國(guó)內(nèi)發(fā)行債券融資。國(guó)內(nèi)的一些大型上市房地產(chǎn)企業(yè)，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計(jì)劃著發(fā)行債券融資，如萬科、金地等，但是僅僅只是極少數(shù)的幾家發(fā)行了企業(yè)債券。隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)想通過發(fā)行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發(fā)展緩慢，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品

由于房地產(chǎn)股權(quán)融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來越難，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行對(duì)其放款的要求很高。一些房地產(chǎn)企業(yè)把目光放到了信托上面，信托具有發(fā)行靈活、限制較少等優(yōu)點(diǎn)，十分適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求。但是信托在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，很多的信托產(chǎn)品都還不成熟，發(fā)行信托產(chǎn)品成本要高于銀行貸款，很多的信托產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，對(duì)于客戶沒有很好的吸引力，造成信托產(chǎn)品的發(fā)行不順利。此外信托由于風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托產(chǎn)品融資面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很高，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)通過這一方式進(jìn)行融資。

4.融資相關(guān)的法律法規(guī)有待完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)還有很多不健全的地方，用于房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但是這一法律對(duì)于抵押貸款方面的規(guī)定不夠詳細(xì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款的要求不夠明細(xì)，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)在貸款時(shí)無法找到合適、準(zhǔn)確的法律依據(jù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資相關(guān)政策、法規(guī)不健全，沒有形成一套科學(xué)、有效的管理體系，不同法律法規(guī)之間銜接不完善，缺乏——致性和協(xié)調(diào)性，在實(shí)際的操作中很困難，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資的正常進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對(duì)策

1.健全資本市場(chǎng)融資體系

不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，其他行業(yè)的企業(yè)也存在著同樣的問題，中小企業(yè)融資難已經(jīng)是目前市場(chǎng)中普遍存在的問題，嚴(yán)重的制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多的中小企業(yè)也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場(chǎng)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，完善市場(chǎng)融資體系，在法律法規(guī)方面進(jìn)行完善之外，還需要相關(guān)的監(jiān)管部門進(jìn)行實(shí)際的協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理。一些市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的部分，則由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，減少行政干預(yù)，逐步完善我國(guó)的融資市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)良好的融資環(huán)境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)國(guó)外資金，增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給，為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供資金的幫助。通過這些舉措，逐步的推動(dòng)資本市場(chǎng)的完善。

2.培育專業(yè)化機(jī)構(gòu)投資者

國(guó)內(nèi)目前資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，缺乏真正的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)投資者，在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)的資金來源中，很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、專業(yè)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的資金，而且還可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。2004年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了保險(xiǎn)基金可以直接進(jìn)入股票市場(chǎng)。2006年1月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)保險(xiǎn)資金可以投資于基礎(chǔ)性建設(shè)和渤海產(chǎn)業(yè)基金，擴(kuò)寬了保險(xiǎn)基金的投資方向。這些都是國(guó)家逐步培育我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的積極信號(hào)。

3.健全金融市場(chǎng)法律體系

要有一個(gè)系統(tǒng)性的監(jiān)管體系，防范各種違法違規(guī)行為的發(fā)生。一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規(guī)，適當(dāng)?shù)男抻喤c房地產(chǎn)金融條款相關(guān)的法律法規(guī)，通過立法來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》和《違反房地產(chǎn)信貸管理辦罰條例》等，通過法律法規(guī)的制度，來明確房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，使房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照法律的規(guī)范從事相關(guān)的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴(yán)格執(zhí)法，良好的法律法規(guī)需要嚴(yán)格的執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)法部門要依法辦事，嚴(yán)厲查處提供假資料、騙取貸款的開發(fā)商，嚴(yán)重的追究其法律責(zé)任，追回已發(fā)放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產(chǎn)日益與國(guó)際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式來看，我國(guó)應(yīng)逐步引入房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產(chǎn)信托：相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市、債券融資等渠道，通過信托方式進(jìn)行融資具有更多的優(yōu)點(diǎn)，如操作靈活、運(yùn)作周期短等。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金信托比較多的，是主要的房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資方式，信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間可以通過深度的合作，開發(fā)出更具創(chuàng)新的信托產(chǎn)品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產(chǎn)投資信托基金：房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，該基金通過發(fā)行股票，募集投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基金的運(yùn)作，通過投資不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低市場(chǎng)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩(wěn)健的收益。作為房地產(chǎn)融資的超級(jí)替補(bǔ)，信托公司正逐漸躍升至舞臺(tái)中央，特別在2010年房地產(chǎn)信貸和資本市場(chǎng)融資愈趨嚴(yán)格的形勢(shì)下，面臨機(jī)制和產(chǎn)品的雙重機(jī)遇，全國(guó)化信托公司和地方信托公司已呈現(xiàn)出明顯的業(yè)務(wù)分化，其業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略和重點(diǎn)也漸漸清晰。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金：房地產(chǎn)投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設(shè)立是專門用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過這一基金的設(shè)立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產(chǎn)的融資，也便利了中小投資者。房地產(chǎn)投資基金可以獲得較高的規(guī)模效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前該基金在夠沒發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍，在我國(guó)還處于發(fā)展階段，隨著市場(chǎng)的逐漸健全，這一基金的規(guī)模也將逐漸壯大。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS可分為個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。第一種是商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的形式，第二種則是房地產(chǎn)企業(yè)的一種債務(wù)性融資方式，將房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款打包為一個(gè)自稱組合，以證券化的方式向投資者發(fā)行。兩者都屬于債務(wù)性融資，主要是這樣方式的運(yùn)作更為復(fù)雜，對(duì)于專業(yè)技能要求更高。

為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建多元化并且符合我國(guó)特有國(guó)情的融資渠道，除了政策方面的引導(dǎo)、支持之外，還要健全資本市場(chǎng)，培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，通過建立不同的融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資可能。在證券市場(chǎng)中，為房地產(chǎn)發(fā)行債券提供一定的便利，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債券的方式融資，通過多種方式的結(jié)合，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少相關(guān)的限制。

當(dāng)然，規(guī)模一般的房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力能，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門制度更為精細(xì)的預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的投資計(jì)劃和融資計(jì)劃，制度合理的預(yù)算方案，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免為企業(yè)帶來不必要的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題在我國(guó)的市場(chǎng)中十分普遍，房地產(chǎn)老板跑路等新聞屢見不鮮，究其原因，處理市場(chǎng)機(jī)制不健全外，房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)的不規(guī)范、過于盲目等式重要原因，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目時(shí)要經(jīng)過慎重的考慮，合理確定投資項(xiàng)目，避免出現(xiàn)盲目的開發(fā)。最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，拓展和完善多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

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作者簡(jiǎn)介：王少梅（1971.03- ），女，江蘇鹽城人，會(huì)計(jì)師，主要研究方向：高等院校與企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理、內(nèi)部控制