論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理有效性研究

晏楠清

摘 ? 要：隨著我國綜合國力的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了空前絕后的發(fā)展?，F(xiàn)在由于國家政策的改變，如何有效的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是一個(gè)值得大家深入研究的問題，并對處于當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出對策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;管理;控制？

一、概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)涵

在法律上取得我國土地使用權(quán)，進(jìn)行基本的房屋建設(shè)的項(xiàng)目，就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程涉及到很多方面，比如，投資方、監(jiān)督方、設(shè)計(jì)圖紙、勘察現(xiàn)場、規(guī)劃、施工、機(jī)械裝備和交通等。由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一場非常繁瑣的工程。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理是以開發(fā)項(xiàng)目為目標(biāo)的，在約定的期限內(nèi)和提出的條件下，實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)。依據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目的規(guī)律，構(gòu)思房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)和控制，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠在容許的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用下，按期按質(zhì)按量的完成。

二、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的管理問題

1.項(xiàng)目研究階段缺乏科學(xué)的可行性。目前，商品房處于“短缺”階段，因?yàn)閲艺邔Ψ康禺a(chǎn)的限制，很多人認(rèn)為“蓋房就賺錢”、“拿了地就賺錢”，結(jié)果導(dǎo)致很多房地產(chǎn)策劃、分析常常會(huì)受到冷待遇。研究房地產(chǎn)的可行性，主要是在建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策之前，利用對技術(shù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行分析的方式，研究房地產(chǎn)的可行性也是房地產(chǎn)公司在開工前測試建設(shè)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用是否可行，然后進(jìn)行全面的探討。因?yàn)檠芯糠康禺a(chǎn)的可行性工作始終得不到房地產(chǎn)公司的重視，造成了一系列的問題，如戶型略小等。因此，為了避免走上盲目投資的道路上，地產(chǎn)商逐步認(rèn)識(shí)到研究房地產(chǎn)的可行性占有的重要作用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金出現(xiàn)短缺的現(xiàn)象。建設(shè)工程項(xiàng)目出現(xiàn)資金不足，工程費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資金額比較大，建設(shè)工程的土地大多數(shù)都是通過競拍獲得的，土地的費(fèi)用一般要在三個(gè)月之內(nèi)付清，而且建設(shè)工程的工期較長，所以許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)都會(huì)出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司大多數(shù)是通過土地抵押或者是銀行貸款，貸款的額度只有60%—70%，融資的能力偏差。2008年，北京有4000多家房地產(chǎn)公司注冊，然而僅有1000多家房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，剩下的房地產(chǎn)公司則由于開發(fā)項(xiàng)目的資金不足，不能進(jìn)行工程建設(shè)，最后只能通過讓出股權(quán)的方式對土地進(jìn)行買賣。

3.監(jiān)督建設(shè)工程項(xiàng)目缺乏公平、公正。由于建設(shè)工程開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)擁有配套的管理部門，比如，工程建設(shè)部門、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃部門以及工程建設(shè)的造價(jià)部門，各專業(yè)的人員配備齊全。由此可見，建設(shè)企業(yè)有權(quán)利向施工企業(yè)發(fā)布命令，或者干擾監(jiān)督部門的工作，形成多方指揮，在很大程度上造成了監(jiān)督部門積極性不高和缺乏責(zé)任感，常常會(huì)出現(xiàn)監(jiān)督部門對建設(shè)企業(yè)、施工企業(yè)違反法律法規(guī)等行為處理不及時(shí)，對施工現(xiàn)場出現(xiàn)的事故隱患發(fā)現(xiàn)不及時(shí)等現(xiàn)象。因?yàn)楸O(jiān)督部門的人員資格不達(dá)標(biāo)、質(zhì)量的監(jiān)督不到位等問題，在2009年，全國有很多房屋建設(shè)出現(xiàn)令人擔(dān)憂的局面，比如，“樓斜斜”、“樓斷斷”。有時(shí)房地產(chǎn)公司出于節(jié)省價(jià)格的考慮，對建設(shè)材料使用低價(jià)招標(biāo)投標(biāo)的方法進(jìn)行采購。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司是工程的投資者，所以對材料的選擇有最終決定權(quán)，而且監(jiān)督部門是房地產(chǎn)公司委托的，因此會(huì)造成對材料疏于檢查或者是勉強(qiáng)放行。因?yàn)椴牧鲜堑蛢r(jià)采購，所以材料的材質(zhì)會(huì)出現(xiàn)偏差，質(zhì)量很難保證。

4.建設(shè)工程的項(xiàng)目多是通過招標(biāo)投標(biāo)的方式進(jìn)行，公平性偏差。目前，工程建設(shè)的招標(biāo)多是邀請招標(biāo)，在很大程度上只是一種形式，實(shí)際上是自行組織招標(biāo)活動(dòng)。即使是公開招標(biāo)，也有可能發(fā)生串標(biāo)、陪標(biāo)等現(xiàn)象，這是因?yàn)椴焕斫夤_招標(biāo)的真正意義，因此，選擇施工企業(yè)時(shí)就會(huì)缺少經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致建筑工程的水平極差。

5.后期缺乏規(guī)范的物業(yè)公司來管理建成后的項(xiàng)目。近幾年來，物業(yè)糾紛的案件逐步成為房地產(chǎn)方面的重頭戲。在提高居民的生活水平和工作環(huán)境的質(zhì)量、推動(dòng)城市的發(fā)展中，物業(yè)管理都會(huì)起到重要的作用。同時(shí)，物業(yè)管理人員素質(zhì)整體不高，物業(yè)單位資質(zhì)較低，管理的規(guī)范性不夠，造成物業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)效益逐步下降。

三、探討管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意見和建議

1.開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制。質(zhì)量控制的作用主要體現(xiàn)在施工過程中，檢查施工是否符合設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定。同時(shí)，利用施工流程圖與動(dòng)態(tài)控制圖，來加大對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還建立了全面的現(xiàn)場管理方式，特別要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)們對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量意識(shí)，保證實(shí)現(xiàn)合同書中所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。要實(shí)現(xiàn)合同書中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵在于領(lǐng)導(dǎo)們的管理意識(shí)是否足夠強(qiáng)。領(lǐng)導(dǎo)們要經(jīng)常召開有關(guān)工程建設(shè)會(huì)議，探討如何對施工企業(yè)進(jìn)行有效的安全管理和質(zhì)量控制。采取以下措施來加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制：一是對施工企業(yè)與監(jiān)督部門來說，嚴(yán)格審核監(jiān)督人員的崗位資格，凡是不符合資格要求的監(jiān)督人員，施工企業(yè)或監(jiān)督部門要及時(shí)處理，并換掉相關(guān)的監(jiān)督人員。二是認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)圖紙與施工規(guī)范，及時(shí)處理設(shè)計(jì)圖紙中出現(xiàn)的平立剖面圖和水電暖之間中的矛盾。影響工程質(zhì)量與造價(jià)的材料，要與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)。三是工程建設(shè)部門要嚴(yán)格檢查工程建設(shè)中所使用的材料和機(jī)械裝備的質(zhì)量，用于工程建設(shè)的材料（包含工程建設(shè)部門所供應(yīng)的材料與施工企業(yè)自己所采購的材料），在使用前都要在具有資格的檢測單位進(jìn)行檢查，并將檢查報(bào)告、出廠時(shí)的合格證和出廠后的檢查報(bào)告等驗(yàn)證合格后才可以使用，要不然，這些工程建設(shè)材料一概不能用在工程建設(shè)上。對工程建設(shè)中所使用的機(jī)械裝備，比如，挖掘機(jī)、手腳架、提升機(jī)等，也需要進(jìn)行檢查。四是要對工程支架、樓梯口、電梯井口、通道口、安全帽等機(jī)械裝備進(jìn)行定期或者不定期的檢查，檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題時(shí)要及時(shí)的請施工企業(yè)改正，盡量避免施工事故的發(fā)生。

2.開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是在容許的預(yù)算范圍內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目所需要的過程，由項(xiàng)目的成本預(yù)算、項(xiàng)目的成本控制、編制項(xiàng)目的資源計(jì)劃所組成。項(xiàng)目的成本控制是導(dǎo)致企業(yè)是否獲利的根本問題。在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，把前期競拍得來的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)到銷售房屋和物業(yè)管理費(fèi)等都可以使用恰當(dāng)?shù)姆椒p少成本。不過，安裝建筑的成本還是開發(fā)項(xiàng)目中不可缺少的部分，占全部房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目成本中的0.35～0.45，安裝建筑的成本最后能不能獲得有效控制，是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重中之重，特別是對材料成本的降低。

以隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制為例。隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，主要包括三方面：一是對隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本基準(zhǔn)發(fā)生變化的因素加以影響，來保障這種變化走向有利的方向，確保實(shí)際發(fā)生的開發(fā)項(xiàng)目成本不會(huì)出現(xiàn)偏差;在發(fā)生開發(fā)項(xiàng)目成本偏差時(shí)，分析這種偏差對開發(fā)項(xiàng)目的未來進(jìn)度有什么影響，并且采取恰當(dāng)?shù)墓芾泶胧?。首先，土地成本控制和開發(fā)項(xiàng)目用地主要是為鄭莊與東李村的土地與企業(yè)廠房用地，該區(qū)政府在早期成立小組，對該區(qū)的土地進(jìn)行調(diào)查和摸底，隨時(shí)都可以開展拆遷活動(dòng)，來確保在年底時(shí)達(dá)到土地使用條件。二是在設(shè)計(jì)階段的開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程中，關(guān)鍵的階段是設(shè)計(jì)階段在隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，設(shè)計(jì)方案對投資的規(guī)模和建設(shè)工程的周期，都會(huì)出現(xiàn)影響。在設(shè)計(jì)階段中，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)這兩種方法的綜合利用是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要組成部分，利用恰當(dāng)?shù)目茖W(xué)設(shè)計(jì)，會(huì)達(dá)到減少成本的目的[6]。因此，開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮到經(jīng)濟(jì)、安全和質(zhì)量等各個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)該使設(shè)計(jì)者了解本單位想要的設(shè)計(jì)意圖，使設(shè)計(jì)能夠滿足單位的需求。在設(shè)計(jì)圖紙的過程中，隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)單位要提供詳細(xì)的信息和資料，將自己的需求講述清楚，可以避免后期設(shè)計(jì)的改動(dòng)，設(shè)計(jì)成本的降低，使設(shè)計(jì)能夠符合要求，切實(shí)可行。三是建設(shè)工程時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，比較實(shí)際的成本和成本估算的偏差，并因此提出糾正方法，讓花費(fèi)的成本按照計(jì)劃好的成本方向發(fā)展。營銷時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制受到營銷成本因素的影響，并對營銷成本加以影響。

根據(jù)隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制偏差分析，在實(shí)際的隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，將實(shí)際花費(fèi)的成本和計(jì)劃的成本預(yù)算成本進(jìn)行比較。如圖所示：

依據(jù)圖表可以看出，隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本始終是小于預(yù)算成本的。但是，在實(shí)際的操作過程中，要想保持這種情況的概率是很小的，需要根據(jù)實(shí)際情況不停的作出調(diào)整。定期或者不定期的將花費(fèi)的實(shí)際成本和預(yù)算成本進(jìn)行比較，然后分析偏差，最后提出糾正偏差的方法，同時(shí)也是開發(fā)項(xiàng)目的成本控制的過程。

3.規(guī)范建設(shè)工程項(xiàng)目的合同管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主體和檢查、供應(yīng)材料、設(shè)計(jì)等單位，為解決建設(shè)工程問題而擬定的一種經(jīng)濟(jì)管理合同，這就是建設(shè)工程開發(fā)項(xiàng)目的合同。這種合同包含買賣合同、貸款合同等，主要是為履行、變更、終止和解決爭議而服務(wù)的[7]。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，資金回收的情況、單位產(chǎn)品的生命周期與單位的獲利空間取決于樓盤的施工進(jìn)展、實(shí)際成本和質(zhì)量。在項(xiàng)目開發(fā)中的施工進(jìn)展、實(shí)際成本與質(zhì)量控制說到底就是利用各種合同的執(zhí)行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)管理施工之前簽訂的合同，并處理合同糾紛與索賠等事宜。

4.管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期活動(dòng)

物業(yè)提供良好的管理服務(wù)不但有利于開發(fā)商形象的樹立、加大項(xiàng)目的市場銷售量，而且也有利于保障房屋購買者的權(quán)益，確保達(dá)到房屋增值保值的目的[8]。房屋購買者應(yīng)該積極的和物業(yè)公司協(xié)調(diào)，物業(yè)管理的協(xié)調(diào)內(nèi)容有以下兩方面：一是項(xiàng)目部門內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要體現(xiàn)為：第一，抓好部門內(nèi)部人員關(guān)系的協(xié)調(diào)，希望做到人員的量才適用，在工作上職責(zé)明確;按照個(gè)人的特長和工作的需要，規(guī)定每小組中成員的工作方向和職責(zé)，在晨會(huì)上建立溝通制度，第一時(shí)間處理工作中的沖突和矛盾。二是項(xiàng)目部門和外部門之間關(guān)系的協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)為：首先，項(xiàng)目部門與施工企業(yè)之間關(guān)系的協(xié)調(diào);第二，項(xiàng)目部門與監(jiān)督單位之間關(guān)系的協(xié)調(diào);第三，項(xiàng)目部門與設(shè)計(jì)單位之間關(guān)系的協(xié)調(diào);第四，項(xiàng)目部門與質(zhì)量監(jiān)督部門之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)業(yè)以每年接近l00億元而成為人們消費(fèi)的熱點(diǎn)。但是，這僅限于國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)中落后的建設(shè)過程模式。相對而言，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目水平偏低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏差，應(yīng)該加大管理房地產(chǎn)中開發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量等?？偠灾牍芾砗梅康禺a(chǎn)項(xiàng)目的工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者需要懂技術(shù)、善于經(jīng)營和能協(xié)調(diào)各部門之間關(guān)系的綜合專業(yè)能力，要積極地展開工作。同時(shí)面對新問題也不斷的進(jìn)行研究探討，總結(jié)出新的解決方法，保證能有效的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

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