“以房養(yǎng)老”靠譜嗎

/溫 源 程 灝

2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢將正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。這意味著，曾引起熱議的“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式“開(kāi)閘”。

老齡化的加速，讓我國(guó)社會(huì)陷入對(duì)“老有所養(yǎng)”的集體憂慮。6月23日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，爭(zhēng)論已久的“以房養(yǎng)老”政策終于落地。從7月1日起，在未來(lái)兩年內(nèi)，北京、上海、廣州、武漢等地試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

“以房養(yǎng)老”將在多大程度上緩解未來(lái)社會(huì)的養(yǎng)老困境？政策實(shí)施過(guò)程中如何確保保險(xiǎn)人的利益？這個(gè)“舶來(lái)品”能否避免出現(xiàn)“水土不服”？

養(yǎng)老體系的有益補(bǔ)充

所謂“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這種模式已在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行多年。

“‘以房養(yǎng)老’是我國(guó)養(yǎng)老保障體系的有益補(bǔ)充。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授陶存文表示。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年2月，我國(guó)60歲以上老年人數(shù)量已超過(guò)2億，占總?cè)丝诘?4.9%。預(yù)計(jì)2015年我國(guó)60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬(wàn)人的速度，估計(jì)2021—2030年我國(guó)老齡人口將超過(guò)3億。

面對(duì)中國(guó)老齡化加速趨勢(shì)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”無(wú)疑有利于將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源，豐富養(yǎng)老保障方式，增加老年人的養(yǎng)老選擇。

保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以房養(yǎng)老”在國(guó)內(nèi)是新鮮事物，不可能做到盡善盡美。開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)不是說(shuō)政府不承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，而是市場(chǎng)化的一種補(bǔ)充。

“關(guān)于‘以房養(yǎng)老’的認(rèn)識(shí)，有一點(diǎn)不得不提，那就是不宜夸大‘以房養(yǎng)老’的作用，它只是提供了一種市場(chǎng)救濟(jì)手段?！苑筐B(yǎng)老’不會(huì)改變我國(guó)的基本養(yǎng)老方式——主要是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，它只是現(xiàn)行養(yǎng)老方式的一種有益補(bǔ)充?！?月25日出版的《南方日?qǐng)?bào)》如此評(píng)論。

其實(shí)，之前“以房養(yǎng)老”已在部分地區(qū)或機(jī)構(gòu)實(shí)踐探索。如早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，就曾在全國(guó)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。

在北京，則有“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目，60歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，并把產(chǎn)權(quán)房交付養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，由其代老人出租，以賺取租金。租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老人自己處理，強(qiáng)調(diào)的是老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。

據(jù)保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部養(yǎng)老保險(xiǎn)處處長(zhǎng)姚渝介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開(kāi)展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，其最大特點(diǎn)在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合：

一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活無(wú)憂；另一方面，老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有。如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

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以房養(yǎng)老，各國(guó)如何操作

“以房養(yǎng)老”模式是“舶來(lái)品”，在我們憧憬中國(guó)式“以房養(yǎng)老”模式的同時(shí)，不妨來(lái)看看它在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家是如何操作的。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。

美國(guó)：許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，并把富余的部分出租給年輕人使用。由于美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。

日本：“以房養(yǎng)老”對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒(méi)有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來(lái)過(guò)退休后的生活。

遭遇中國(guó)式困境

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”在很多地方的探索過(guò)程中，一些共性問(wèn)題已出現(xiàn)。

首先是觀念問(wèn)題。在中國(guó)，雖然大多數(shù)老人已經(jīng)對(duì)“養(yǎng)兒防老”的觀念有了一定的改變，但是對(duì)于家產(chǎn)傳后的觀念，仍然根深蒂固。

尤其是自己辛苦一輩子留下來(lái)的固定資產(chǎn)，大多數(shù)老人都選擇留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司，因?yàn)檫@在社會(huì)輿論看來(lái)，要么是子女極度的不孝順，要么是父母對(duì)子女沒(méi)有多少感情。很多老人雖然有改善自己晚年生活質(zhì)量的需求，但是囿于這些傳統(tǒng)觀念，老人很少能夠有如此“魄力”將房子押給保險(xiǎn)公司。

即使突破現(xiàn)實(shí)的觀念壁壘，還有一些“技術(shù)”壁壘需要面對(duì)。最大的壁壘是中國(guó)的房屋土地使用權(quán)是70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒(méi)有故去，或者保險(xiǎn)公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險(xiǎn)公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟(jì)糾紛如何來(lái)處理？到目前還沒(méi)有明確完善的法律規(guī)定。

另一個(gè)必須要直面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)像“過(guò)山車”一樣起起伏伏，這使保險(xiǎn)公司面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)?！耙?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定，而養(yǎng)老又是長(zhǎng)期恒定的風(fēng)險(xiǎn)投資，所以如果抵押物面臨巨大貶值風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司積極性不會(huì)太高。”一些業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

“‘以房養(yǎng)老’的核心問(wèn)題還有房屋資產(chǎn)如何估值的問(wèn)題。目前各地試點(diǎn)中出現(xiàn)的矛盾也多數(shù)集中于房產(chǎn)的估值問(wèn)題上。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇告訴記者，現(xiàn)實(shí)情況是保險(xiǎn)公司與“以房養(yǎng)老”的參與者很難就房產(chǎn)定價(jià)達(dá)成一致。

一般來(lái)說(shuō)，老年人往往對(duì)自有房產(chǎn)的心理估值偏高，保險(xiǎn)公司委托的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)普遍與老人的心理價(jià)位存在較大差距。據(jù)了解，一套房產(chǎn)中介標(biāo)價(jià)500萬(wàn)元的房子，拿到銀行抵押可能評(píng)估價(jià)只有300萬(wàn)元。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于即將試行的“以房養(yǎng)老”來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段還沒(méi)有統(tǒng)一的、公開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)。

而據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的另一個(gè)突出問(wèn)題是，有些老人不缺錢，只是需要更多的養(yǎng)老服務(wù)，他們片面地認(rèn)為“以房養(yǎng)老”就是“我把房子給了保險(xiǎn)公司或其他機(jī)構(gòu)，他們就要管我的生活起居”，甚至是“養(yǎng)老送終”。而當(dāng)他明白“以房養(yǎng)老”只是提供一種增加養(yǎng)老資金來(lái)源的選擇時(shí)，他們往往會(huì)后悔當(dāng)初的選擇。

由此可見(jiàn)，真正的養(yǎng)老需求除了資金，還有醫(yī)療、護(hù)理、心理疏導(dǎo)等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！耙苑筐B(yǎng)老”是市場(chǎng)化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，面對(duì)廣大公眾，仍須著力構(gòu)建多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)保障模式。

推廣尚需時(shí)日

“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來(lái)卻任重道遠(yuǎn)。

搜狐網(wǎng)2014年6月底發(fā)起的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”；74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。這一結(jié)果與《羊城晚報(bào)》今年4月發(fā)起的同題調(diào)查不謀而合。

《羊城晚報(bào)》的調(diào)查中，8成投票網(wǎng)友不愿“以房養(yǎng)老”。這部分人群中，55.4%的網(wǎng)友認(rèn)為，房子應(yīng)該作為遺產(chǎn)留給下一代，而27.7%的人擔(dān)憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

盡管面臨質(zhì)疑，但仍有許多專家認(rèn)為，這一政策值得期待，因?yàn)椤?+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂(lè)的晚年。

除此之外，老年人安度晚年的花費(fèi)也在不斷增大，而“以房養(yǎng)老”的模式恰恰能改善“有房的富人，現(xiàn)金的窮人”的生活現(xiàn)狀。

據(jù)了解，保監(jiān)會(huì)對(duì)于可開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司做出了嚴(yán)格的限定。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成表示，由于“以房養(yǎng)老”對(duì)于保險(xiǎn)公司的要求特別高，因此未來(lái)能參與到“以房養(yǎng)老”政策的保險(xiǎn)公司數(shù)量將十分有限。截至6月底，尚未有保險(xiǎn)公司或相關(guān)以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品在保監(jiān)會(huì)申報(bào)。

而就調(diào)查，多數(shù)壽險(xiǎn)公司由于此前沒(méi)有“以房養(yǎng)老”的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品仍處于研發(fā)階段。

保險(xiǎn)公司普遍的擔(dān)憂是，由于參與“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)者都是60歲以上的老年人，很容易出現(xiàn)改變主意的情況；同時(shí)，一旦被保險(xiǎn)人身故后其家屬不承認(rèn)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)公司將不得不面臨隨之而來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)和輿論壓力。保監(jiān)會(huì)方面也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)等。

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外也是小險(xiǎn)種，沒(méi)有特別成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。即使在美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家，以房養(yǎng)老實(shí)施過(guò)程中也不斷出現(xiàn)各種矛盾和問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”僅占整個(gè)養(yǎng)老市場(chǎng)的10%左右。有專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在中國(guó)也將是一個(gè)小眾業(yè)務(wù)，不可能成為主流。袁序成預(yù)計(jì)，有能力、有意愿參與這種業(yè)務(wù)的公司不會(huì)太多。

如何更好地推廣“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)政策？郝演蘇認(rèn)為，關(guān)鍵在于完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開(kāi)化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系，切實(shí)保障被保險(xiǎn)人的利益。

“‘以房養(yǎng)老’仍然有一定的市場(chǎng)需求，推動(dòng)試點(diǎn)順利開(kāi)展，一方面亟待試點(diǎn)細(xì)則‘落地’，另一方面，還需要多宣傳這個(gè)新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。對(duì)一些特殊人群來(lái)說(shuō)，‘以房養(yǎng)老’模式很好，可是接受度不高，各方應(yīng)該加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，讓這個(gè)新事物更容易被接受?！币恍I(yè)內(nèi)人士撰文呼吁。