房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的方式探索

杜菲

摘 要：造價控制工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，其質(zhì)量的高低不僅影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體建設(shè)，同時還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而就目前房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的現(xiàn)狀而言，采取什么樣的方式才能提高造價控制的效率和質(zhì)量，這是眾多房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問題，也是本文研究的重點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項目 造價控制 方式

中圖分類號：F224 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）01（a）-0099-02

自改革開放以后，我國的房地產(chǎn)市場一再升溫，尤其是近幾年城市建設(shè)的速度加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增加，規(guī)模越來越大，造價控制的難度也隨之上升。房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制涉及到項目決策階段、項目設(shè)計階段、項目招投標階段、項目施工階段、項目竣工階段5個方面，每個階段的造價控制都極為重要，某個方面出現(xiàn)問題都可能會影響到整個過程的造價控制質(zhì)量。而就目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制現(xiàn)狀而言，在很多方面依然存在著一定的問題，比如造價控制手段落后，造價控制人員的能力不足，造價管理制度不完善等。本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的構(gòu)成以及特點進行了簡要的分析，然后再從上述5個方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的方式。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的構(gòu)成以及特點

構(gòu)成工程造價的主要部分是建設(shè)投資，而建設(shè)投資又分為工程費用、其他費用以及預(yù)備費三部分。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本包含的主要費用項目有土地征用費用、管理費用、拆遷費用、安裝費用、配套設(shè)施費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用以及其他費用支出。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目造價來說，因房地產(chǎn)項目本身的特點致使其造價存在著大額性、差異性、動態(tài)性、層次性等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目造價包含的范圍極廣，涉及到各個部門以及各施工建設(shè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的影響巨大，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，直接影響著人們生活水平以及居住標準。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的方式

2.1 項目決策階段的造價控制

項目決策階段的造價控制對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制而言，影響巨大。據(jù)統(tǒng)計顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制中，決策階段對造價控制的影響超過了80%。如果決策失誤，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的不僅僅只是經(jīng)濟損失，還會造成巨大的人力、物力浪費。因此，要確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，首先必須要確保項目決策的正確性，決策失誤是企業(yè)發(fā)展過程中的最大威脅。鑒于項目決策階段造價控制的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視這個階段的造價管理工作。而要做好該階段的造價管理，首先必須要組建一個專門負責(zé)造價研究和控制的項目部，其成員必須包括市場銷售策劃師、造價工程師、經(jīng)技師以及建筑師等，精誠合作共同完成該項目的市場評估以及投資測算。在對項目進行評估和預(yù)測的過程中，必須要重視對該項目的周邊地理環(huán)境、社會需求以及本企業(yè)的經(jīng)濟能力、技術(shù)能力等做出正確的分析，這是保證項目決策正確性的關(guān)鍵。

2.2 項目設(shè)計階段的造價控制

當在決策階段做出正確的決策以后，下一個影響房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的階段就是項目設(shè)計。項目設(shè)計階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中極其重要的環(huán)節(jié)，其主要工作任務(wù)是對項目進行全面的規(guī)劃并對施工意圖進行詳細描述。雖然設(shè)計費用只占房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的1%左右，但是設(shè)計工作質(zhì)量的好壞卻對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目有著75%以上的影響力。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的關(guān)鍵階段是設(shè)計階段。如何才能做好設(shè)計階段的工作以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的質(zhì)量和效率：（1）合理運用設(shè)計招標制度。當前我國具備實力的設(shè)計院有數(shù)百家，不同設(shè)計院的實力有著一定的差距，有的設(shè)計院強于建筑設(shè)計、有的設(shè)計院強于規(guī)劃設(shè)計，要合理選擇設(shè)計院，就必須要采用設(shè)計招投標制度，通過引入競爭機制，讓設(shè)計院對建筑設(shè)計方案進行全面仔細的分析和研究，確保設(shè)計方案在技術(shù)、環(huán)境、經(jīng)濟、功能等方面能夠達到開發(fā)商的要求。（2）加強對設(shè)計過程的監(jiān)督管理。在建筑方案設(shè)計中，存在漏洞、失誤等是必然的，這就需要設(shè)計監(jiān)理人員發(fā)揮作用，及時指出不足之處，并要求設(shè)計隊伍及時更正。這樣才能保證設(shè)計質(zhì)量，減少因設(shè)計失誤帶來的損失。（3）積極推廣和應(yīng)用新的技術(shù)成果。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，必須要積極應(yīng)用先進的科技成果以此提高建筑工程的質(zhì)量和效率。同時，推廣和使用新技術(shù)還能夠降低企業(yè)的成本，增加企業(yè)的社會、經(jīng)濟效益。

2.3 項目招投標階段的造價控制

對于招投標階段的造價控制而言，主要涉及3個方面的內(nèi)容：其一，必須要認真編制招標文件，招標文件中不僅要詳備招標的主要項目內(nèi)容，同時還必須包含地理資料、地下管網(wǎng)資料、地質(zhì)資料、施工用水用電情況、氣象資料以及項目要求等。另外，還必須要在招標文件中明確評標辦法。其二，工程清單的內(nèi)容必須要齊全、準確、可靠。工程清單是投標單位編制投標報價的主要依據(jù)，若是其內(nèi)容不具體、不準確，必定會導(dǎo)致之后的造價控制出現(xiàn)嚴重問題。其三，加強對合同的簽訂管理，嚴格按照要求執(zhí)行合同條款。施工合同關(guān)系著建設(shè)雙方的根本利益，是雙方權(quán)利義務(wù)的法律證明文件，若是施工合同不嚴密、漏洞太大，必定會影響到造價控制。

2.4 項目施工階段的造價控制

對于項目施工階段來說，其造價控制的內(nèi)容比較復(fù)雜，主要涉及到以下幾個方面的工作：（1）編制詳細的資金使用規(guī)劃，將資金使用分解到各個施工環(huán)節(jié)，確定準確的造價控制目標。必須要先設(shè)定相應(yīng)的造價控制目標才能保證項目造價控制的順利進行，項目造價控制目標的設(shè)定必須要以施工方案、施工圖紙、施工合同等資料為依據(jù)，以企業(yè)的實際情況為基礎(chǔ)，設(shè)定科學(xué)合理、切實可行的項目造價控制目標。（2）嚴格控制現(xiàn)場簽證以及工程變更。因為各種主客觀原因，導(dǎo)致現(xiàn)場簽證和工程變更頻發(fā)，這對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制來說是極其不利的，會極大的增加企業(yè)成本，因此，必須要嚴格控制這類問題的出現(xiàn)。（3）充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的作用。監(jiān)理工作是保證施工質(zhì)量、施工效率的關(guān)鍵性工作。而施工質(zhì)量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的效率和質(zhì)量。

2.5 項目竣工階段的造價控制

在項目竣工決算階段，工程實體的造價已經(jīng)形成。在此階段，施工單位必須要提供詳細的結(jié)算資料，比如：竣工圖、工程變更以及現(xiàn)場簽證聯(lián)系單、會議紀要、各月工程量報表、招標文件、投標文件等。結(jié)算工作的重點就是要對這些資料進行全面的審核，核對工程量，審查隱蔽工程，通過一系列核算和檢查，獲取最為準確的費用信息，然后再支付。同時，還要對本工程的造價控制情況進行分析，總結(jié)成敗，為下次施工建設(shè)提供經(jīng)驗。

3 結(jié)語

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的進步和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)市場的競爭壓力越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的市場環(huán)境中獲得生存的權(quán)力，就必須要搞好房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制工作。

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