投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題研究

馬明月

摘 要：本文基于投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理相關(guān)理論，對“投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題”展開深入研究，并提出切實(shí)有效的措施。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計(jì)處理；公允價(jià)值

一、投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理基本概述

市場分工下，專業(yè)化和商業(yè)利益的驅(qū)使，投資性房地產(chǎn)行為屢見不鮮，在一定程度上影響著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和民生問題的解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，賺取大量租金、實(shí)現(xiàn)資本增值，是投資性房地產(chǎn)的根本價(jià)值。

（一）投資性房地產(chǎn)的基本特征。投資性房地產(chǎn)的基本特征與自用性建筑物有所區(qū)別，具體表現(xiàn)如下：第一，企業(yè)并不是出于自用才持有的房地產(chǎn)；第二，投資性房地產(chǎn)在地理位置上具有一定的優(yōu)勢，升值空間比較大；第三，投資性房地產(chǎn)具有鮮明的投資性，這也是前兩點(diǎn)所決定的，企業(yè)在參與投資性房地產(chǎn)活動中，可以獲得租金回報(bào)或者賺取差價(jià)。

（二）投資性房地產(chǎn)的主要類型。投資性房地產(chǎn)的類型主要有三種：一種是已經(jīng)出租出去的土地使用權(quán)；一種是已經(jīng)出租出去的建筑物；還有一種是目前持有的，并準(zhǔn)備在增值后隨時轉(zhuǎn)讓出去的土地使用權(quán)。其一，企業(yè)將土地使用權(quán)通過租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營，此處也包括以出租為目的而開發(fā)的土地。當(dāng)投資性房地產(chǎn)租賃到期的時候，因?yàn)闀簳r空置但是經(jīng)營目的未變的，仍屬于投資性房地產(chǎn)。其二，將已出租的建筑物劃入投資性房地產(chǎn)范疇，需要滿足兩個條件：產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有、以經(jīng)營租賃的方式進(jìn)行出租。其三，企業(yè)目前持有的，并準(zhǔn)備在增值后隨時轉(zhuǎn)讓出去的土地使用權(quán)，屬于投資性房地產(chǎn)范圍，根據(jù)我國法律法規(guī)認(rèn)定，閑置土地不納入投資性房地產(chǎn)類別。

（三）投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理分析。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的具體規(guī)定，投資性房地產(chǎn)企業(yè)，在計(jì)量資產(chǎn)初始價(jià)值的時候，要根據(jù)成本進(jìn)行計(jì)算，具體而言可以分為以下幾種情況：一是投資性房地產(chǎn)帶有外購性質(zhì)；二是投資性房地產(chǎn)作為自行開發(fā)的建筑物；三是其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。

在轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的時候，可以將存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)或自家使用的建筑物轉(zhuǎn)換為出租性質(zhì)的房地產(chǎn)，將轉(zhuǎn)換日規(guī)定為租賃合同生效日；一般使用公允價(jià)值計(jì)量模式，計(jì)算自家使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨性質(zhì)房地產(chǎn)的價(jià)值；在使用公允價(jià)值計(jì)量模式的時候，將轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值規(guī)定為計(jì)量資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的時候，差額計(jì)入當(dāng)期損益類賬戶；而倘若比原賬面價(jià)值高，則差額計(jì)入資本公積或所有者權(quán)益類賬戶。

二、投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理存在的問題

（一）選擇性應(yīng)用降低了執(zhí)行效果。從我國關(guān)于投資性房地產(chǎn)使用會計(jì)處理方法的具體準(zhǔn)則中，得知：計(jì)量投資性房地產(chǎn)的有方式有很多種，例如，成本計(jì)量或公允價(jià)值計(jì)量模式。此規(guī)定可以讓企業(yè)根據(jù)當(dāng)前的市場環(huán)境和自身的實(shí)際情況，選擇科學(xué)、合理的計(jì)量模式，但是很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，在原有計(jì)量制度模式下產(chǎn)生的問題依然存在的情況下，企業(yè)的會計(jì)報(bào)表就難以準(zhǔn)確地反映出投資性房地產(chǎn)公司的實(shí)際價(jià)值，也難以實(shí)現(xiàn)我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則接軌的實(shí)質(zhì)性目的。

（二）會計(jì)處理缺乏可操作性。目前，我國在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理時鼓勵并提倡上市公司和非上市公司采用公允價(jià)值模式評估資產(chǎn)價(jià)值，但是由于缺少公允價(jià)值計(jì)量專門性準(zhǔn)則和業(yè)務(wù)指導(dǎo)原則，因此公允價(jià)值的應(yīng)用面并不廣泛，并且缺乏一定的實(shí)際操作性。在針對我國一千多家上市公司的調(diào)查中，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)都不會采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量資產(chǎn)。如此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)并沒有熟練地掌握使用公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的方法。

（三）企業(yè)間會計(jì)信息的可比性下降。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，會降低不同企業(yè)之間會計(jì)信息的可比性。當(dāng)房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價(jià)值極為不穩(wěn)定的時候，倘若選擇成本計(jì)量模式進(jìn)行核算，其資產(chǎn)價(jià)值估算結(jié)果最終還是會低于公允價(jià)值。如果在條件滿足的情況下采用公允價(jià)值模式計(jì)量，則往往會受房地產(chǎn)市場交易信息公開程度的影響，而造成公允價(jià)值確認(rèn)的差異。由此可以看出，公允價(jià)值在實(shí)際應(yīng)用中容易被當(dāng)成利潤操縱的工具，引發(fā)企業(yè)會計(jì)信息之間出現(xiàn)可比性下降的現(xiàn)象。

（四）投資性房地產(chǎn)涉稅方面的問題無法準(zhǔn)確認(rèn)定。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值開展價(jià)值計(jì)量工作的過程中，所要面臨的一個問題就是投資性房地產(chǎn)的涉稅問題，該問題涉及到一些具體的操作規(guī)定和細(xì)節(jié)。比如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的期末資產(chǎn)評估出現(xiàn)明顯增值的時候，企業(yè)需要采取應(yīng)納稅所得額調(diào)整措施，將自身的納稅方式與當(dāng)前的納稅相銜接。又如，公允價(jià)值的應(yīng)用對企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的影響以及在所得稅匯算清繳時，經(jīng)過調(diào)整的企業(yè)期末留存收益是否還需要納稅。這些都是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量核算中需要面對的實(shí)際問題。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題的完善化措施

應(yīng)用投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理準(zhǔn)則，是為了使得會計(jì)報(bào)表能夠?qū)①Y產(chǎn)價(jià)值真實(shí)地反映出來，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出經(jīng)營管理決策提供價(jià)值的信息。因此對于投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題，要細(xì)化操作標(biāo)準(zhǔn)，彌補(bǔ)制度漏洞，進(jìn)而完善房地產(chǎn)市場發(fā)展體系。

（一）細(xì)化公允價(jià)值的條件、明確范圍。在選擇投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理計(jì)量方法的時候，不應(yīng)該將成本模式和價(jià)值公允模式泛泛地放在一個平臺上，而是應(yīng)該充分考慮我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，借鑒國際上先進(jìn)的會計(jì)準(zhǔn)則來細(xì)化公允價(jià)值的適用條件和范圍，對上市公司可以優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行明確規(guī)定，用以確定計(jì)量投資性房地產(chǎn)的條件，同時借助成本模式展開，以此來突出公允模式的優(yōu)越性。

（二）制定適合的計(jì)量操作方法。我國會計(jì)準(zhǔn)則適用目的是為實(shí)現(xiàn)與國際會計(jì)準(zhǔn)則之間的接軌，但是在實(shí)際應(yīng)用中，由于公允價(jià)值缺乏實(shí)際操作性，企業(yè)在計(jì)量方法的單獨(dú)應(yīng)用上并不成熟，使得投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理方法難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求。因此，我國應(yīng)該借鑒先進(jìn)的會計(jì)準(zhǔn)則適用規(guī)范，改進(jìn)和完善公允價(jià)值計(jì)量與信息披露制度，促使使用會計(jì)報(bào)表的人員，能夠從企業(yè)披露的信息中，充分了解到當(dāng)前投資性房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，并能夠根據(jù)會計(jì)報(bào)告判斷出上市公司所采用的計(jì)量方法，不斷完善公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用狀況。

（三）建立健全市場體系，提高會計(jì)人員綜合素質(zhì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場在我國的發(fā)展并是特別成熟，沒有形成良性競爭的模式，房地產(chǎn)市場交易的價(jià)格存在巨大波動，市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)較高，造成眾多投資性房地產(chǎn)公司，無法真正獲取到有意義的公允價(jià)值信息。對此，我國相關(guān)部門需要出臺完善房地產(chǎn)交易市場的政策，推動房地產(chǎn)交易行為朝著規(guī)范化方向發(fā)展，為做好投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量工作奠定良好基礎(chǔ)。會計(jì)人員的綜合素質(zhì)和職業(yè)判斷能力，是影響公允價(jià)值使用效果的重要因素，因此提高會計(jì)人員的執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)是極為重要的。

（四）明確所得稅會計(jì)的核算規(guī)定。我國對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善化改革，促使投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的增值以及所得稅相關(guān)規(guī)定更加明確，針對公允價(jià)值內(nèi)容，出臺專門性的法律規(guī)范，消除上市公司在使用采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時的顧慮，降低企業(yè)所得稅納稅調(diào)整工作的復(fù)雜性。

總結(jié)：目前，投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)比較突出，因此對投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題的解決，不僅有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及會計(jì)處理工作朝著規(guī)范化方向發(fā)展，而且有利于企業(yè)的運(yùn)營和穩(wěn)步發(fā)展。在會計(jì)處理中，要結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況，借鑒國外先進(jìn)的制度和規(guī)范，完善我國市場體系，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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