投資性房地產(chǎn)公允價值計量的弊端探討

李靖

摘 要：2006出臺的會計準(zhǔn)則規(guī)定公允價值計量模式可以在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中使用，這體現(xiàn)了我國與國際會計準(zhǔn)則的趨同。但是，從過去企業(yè)實踐來看，公允價值模式的應(yīng)用程度似乎并不高，值得反思。本文分析了當(dāng)前在我國采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的弊端，并提出了完善公允價值應(yīng)用的措施。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；弊端

為了與國際會計準(zhǔn)則趨同，我國在2006年出臺的新會計準(zhǔn)則中規(guī)定資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)對以投資為目的的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)單獨計量，并且對其后續(xù)計量引入了公允價值計量模式。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）規(guī)定企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日運用成本模式進行計量，但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值計量。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀分析

根據(jù)近年來上市公司的年報數(shù)據(jù)顯示，盡管采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的比例有所上升，但是上升幅度微乎其微。公允價值計量模式被采用的行業(yè)也比較單一，多為房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，截止到2014年，在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中只有4.18%的企業(yè)采用公允價值計量。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的弊端探討

（一）公允價值取得成本過高

我國的地域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)的價差在不同城市之間有著很大的差異，如果企業(yè)想要取得所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價值，就必須進行分開評估，這便增加了取得公允價值的成本。同時在我國，沒有活躍市場環(huán)境，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫。在這種環(huán)境下，想要取得房地產(chǎn)的公允價值就需要依靠專業(yè)評估機構(gòu)。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司又必須至少每期末評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。因此，企業(yè)必須支付高額的評估的費用為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。

（二）利潤虛增

公允價值計量是以市場為基礎(chǔ)，基于還未發(fā)生的交易對投資性房地產(chǎn)進行估價，但是企業(yè)利潤卻受到投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益的影響。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初的留存收益。同時，企業(yè)的自用房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時，公允價值高于賬面價值的部分計入其他綜合收益。因此，企業(yè)的利潤并不是企業(yè)真實經(jīng)營所得，而資本公積的增加也不是企業(yè)所擁有的真實凈資產(chǎn)，企業(yè)增加的利潤和資本公積的增加數(shù)全都是基于假想的交易而確定的。這樣導(dǎo)致企業(yè)利潤的虛增，掩蓋上市公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營能力與經(jīng)營業(yè)績。

（三）盈余的可操作性增大

在我國仍然存在國有股、法人股“一股獨大”現(xiàn)象，公司的管理層并非完全是由治理層通過市場招聘職業(yè)經(jīng)理人而來，很多公司的管理層由董事會直接任命，不能有效實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離，甚至出現(xiàn)股東“自己管自己”的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。部分管理者通過濫用公允價值，指使有關(guān)會計人員或利誘中介評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)作出不合理的估價，肆意調(diào)整利潤以粉飾報表，從而達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或非法目的。

（四）企業(yè)的不穩(wěn)定因素增加

公允價值的順周期效應(yīng)是指處在繁榮時期的資本市場中的企業(yè)，其價值由于公允價值變動損益的增加而增加，估值的利得反映在了企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中，客觀的利潤在利潤表中得到了體現(xiàn)，企業(yè)的賬面利潤得到了美化。投資者一般會在這個時候加大投資，企業(yè)的股票價格上漲，企業(yè)價值再次提升。而當(dāng)資本市場處于衰退時期，會出現(xiàn)相反的現(xiàn)象。在我國的還不存在還不夠規(guī)范、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場且公允價值極易受到國家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場變化的影響，在這種情況下投資性房地產(chǎn)如果采用公允價值模式進行后續(xù)計量會給企業(yè)的財務(wù)狀況造成大幅波動，增加企業(yè)的不穩(wěn)定因素，增大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

三、完善公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場

活躍，穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場是公允價值計量模式的前提?；钴S的交易市場一定具有規(guī)范、透明和競爭的特點。目前我國的房地產(chǎn)市場仍然存在許多問題，也并不具備交易形式規(guī)范，價格信息透明，充分競爭的特點。且我國還沒有建立起權(quán)威的信息平臺和完善的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫。這些都會增加企業(yè)搜集信息的難度，就算取得了相關(guān)的數(shù)據(jù)，也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。要想使公允價值得到廣泛的應(yīng)用，政府就應(yīng)該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，積極建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺以確保對房地產(chǎn)交易信息的動態(tài)跟蹤。

（二）修改準(zhǔn)則，放寬公允價值計量模式的限定

目前我國房地市場的活躍程度在各個城市之間存在很大差異。同一公司可能在很多城市均持有不動產(chǎn)，如果仍采用成本模式進行計量可能會低估不動產(chǎn)的價值。但是由于準(zhǔn)則的限定，有些企業(yè)擔(dān)心一旦投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，日后市場出現(xiàn)較大的波動，企業(yè)又不能將公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，那么企業(yè)當(dāng)年的利潤將會受到極大的影響。在這種情況下，準(zhǔn)則應(yīng)該倡導(dǎo)企業(yè)重視會計信息的相關(guān)性。政府應(yīng)放寬公允價值計量的應(yīng)用條件，打破投資性房地產(chǎn)計量模式的單一性和不可逆性，在其公允價值無法持續(xù)取得時，允許其轉(zhuǎn)回成本計量模。

（三）加強監(jiān)管

公允價值模式有著較大的操控空間，很容易被管理者和股東所利用，對盈余進行操控。因此，有效的監(jiān)管是必要的。首先，完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則規(guī)定下，企業(yè)需對財務(wù)報表附注中的投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定方法和后續(xù)計量采用的會計政策等進行說明。同時對歷史成本和公允價值之間的轉(zhuǎn)化說明理由以及公允價值對資產(chǎn)負(fù)債率、利潤總額等的影響進行說明。其次，提高制度的監(jiān)管效力，審計師在審計過程中，應(yīng)本著公平公正的原則，恪守職業(yè)道德，對于利用投資性房地產(chǎn)進行利潤平滑的行為進行揭露。

（作者單位：重慶工商大學(xué)）

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