基于租賃價格的房地產(chǎn)價格泡沫測度研究

摘要：在對房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上，提出了基于房地產(chǎn)租賃價格并考慮通脹因素的房地產(chǎn)價格泡沫測度方法。利用廣州市2001-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)價格泡沫程度進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的警戒標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而得出結(jié)論：以廣州市為代表的一線城市的房地產(chǎn)價格尚未達(dá)到30%的泡沫警戒線，房價漲跌幅度仍屬市場機制調(diào)節(jié)的正常范圍，因而沒有必要采取非市場調(diào)節(jié)手段干預(yù)房價的正常波動。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，基礎(chǔ)價值，資產(chǎn)價格泡沫，房屋租賃價格

中圖分類號：F014.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0021-27 收稿日期：2014-08-15

1 引言

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2013年12月，全國70個大中城市中有65個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。對此，業(yè)內(nèi)人士包括一些學(xué)者都認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，有人則將其與日本、美國房地產(chǎn)泡沫的生成與破滅過程相類比，甚至斷言，中國房地產(chǎn)市場泡沫，遲早一天會破裂，并引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟危機。然而，時至今日，除了在海南、溫州、鄂爾多斯等二三線城市以外，這一預(yù)言遲遲未能突現(xiàn)。對此，財經(jīng)評論人葉檀曾提出這樣的疑問：現(xiàn)在房地產(chǎn)從指標(biāo)來看，的確是存在泡沫的，比如說從房地產(chǎn)總市值占GDP的比率、房價收入比、還有租金回報率等幾個指標(biāo)來看，我國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)超過了當(dāng)時日本或者是美國房地產(chǎn)泡沫高峰期的一些數(shù)值，但是非常奇怪的是，到現(xiàn)在還沒有破，而且交易量還比較大。這一現(xiàn)象引發(fā)了一系列重要的理論與實務(wù)問題，即如何界定房地產(chǎn)價格泡沫；房地產(chǎn)價格泡沫的生存條件及主要影響因素是什么；如何測度房地產(chǎn)價格泡沫，以及應(yīng)以什么標(biāo)準(zhǔn)判斷房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)出現(xiàn)破裂跡象等。本文在對房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上，提出了基于房地產(chǎn)租賃價格并考慮通脹因素的房地產(chǎn)價格泡沫測度方法，并利用廣州市2001-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)，對以廣州為代表的一線城市的房地產(chǎn)價格泡沫程度進(jìn)行了分析與評價。

2 房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值及其確定方法

盡管人們對房地產(chǎn)泡沫的認(rèn)識和解釋千差萬別，但卻有許多共同之處，即泡沫是資產(chǎn)的市場價格偏離其基礎(chǔ)價值所形成的價格偏離現(xiàn)象。無論是市場價格還是其基礎(chǔ)價值，均可用資產(chǎn)所能帶來的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來表達(dá)，即所謂理論價值，因此，理論價值則是市場價格或其基礎(chǔ)價值的理論表達(dá)或數(shù)學(xué)模擬。一般而言，市場價格是現(xiàn)實交易中，市場參與者對影響所交易資產(chǎn)價格的全部市場影響因素，包括該資產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量的時間、金額及相應(yīng)的風(fēng)險水平進(jìn)行綜合評判的結(jié)果，這些影響因素既包括特定資產(chǎn)價值決定的基本面因素，也包含人們因投機所帶來的升值預(yù)期等心理因素?；A(chǔ)價值則是指擯棄了因投機所產(chǎn)生的升值預(yù)期因素之后，由供求關(guān)系等基本面因素所決定的資產(chǎn)價格，也就是說，是一種理想狀態(tài)下的理論價值?，m瑪（Fama）認(rèn)為：“在有效市場前提下，市場價格總能夠完全反映市場信息。”梅爾克（Malkiel）也認(rèn)為：“一個有效的市場能夠正確、完全地反映與價格有關(guān)的所有信息。進(jìn)一步講，如果市場是有效的，則人們不可能通過信息分析和發(fā)掘獲得額外的經(jīng)濟利益?！?也就是說，在市場有效的前提下，具有風(fēng)險中性偏好的理性投資者會自動驅(qū)使市場價格向其基礎(chǔ)價值移動，而不會出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，這意味著，資產(chǎn)價格泡沫將失去存在的可能性。對此，泰勒（Tirole）等從跨期均衡的角度證明了在無限交易的情況下，資產(chǎn)價格泡沫不可能存在。因此，可以將資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值界定為：在市場有效、投資者理性，且無限交易的假設(shè)條件下，資產(chǎn)所創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值與其市場價格的根本區(qū)別在于，市場價格是在吸收了所有價格影響因素，包括投機性升值預(yù)期因素后所得到的價格，而基礎(chǔ)價值的存在的前提性假設(shè)則剔除了投機性升值預(yù)期的可能性，因而是不包含資產(chǎn)價格泡沫的價格。因此，也可以把資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值理解為其市場價格在市場有效、投資者理性且無限交易前提下的特殊表現(xiàn)。

資產(chǎn)基礎(chǔ)價值的內(nèi)涵界定，為資產(chǎn)價格泡沫的測度提供了依據(jù)。這是因為，在市場有效且投資者理性前提下，投資者最終將會獲取按社會平均回報率計算的投資收益。也就是說，同等金額、相同風(fēng)險的投資應(yīng)獲得大致相同的投資回報。這一推論為利用房屋租賃價格表現(xiàn)的房地產(chǎn)平均投資回報估算其基礎(chǔ)價值奠定了基礎(chǔ)。

按照資產(chǎn)貼現(xiàn)理論模型，在資產(chǎn)使用時域有限且貼現(xiàn)率既定的條件下，其理論價值的計算決定于兩個因素：一是資產(chǎn)在未來期間所得收益表現(xiàn)的現(xiàn)金流量；二是在未來某一時點出售資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流量，具體可用公式（1）來表示。在市場有效且投資者理性等假設(shè)前提不具備的情況下，資產(chǎn)的價格有可能偏離其基礎(chǔ)價值，因此，在未來某一時點出售資產(chǎn)所帶來現(xiàn)金流量又可具體區(qū)分為兩部分：一是在未來某一時點出售資產(chǎn)時由其基本面因素決定的資產(chǎn)價格；二是受投機或非理性因素影響所引起的資產(chǎn)增值部分，具體可用公式（2）或（3）來表示：

（1）

Ft=Fft+Fbt （2）

上式中，p為測定日的理論價值；Dn為第n期現(xiàn)金收益；t表示資產(chǎn)預(yù)期出售時間；i表示貼現(xiàn)率；Ft表示股票在第t期末出售時的價格；Fft表示資產(chǎn)在第t期末出售時由其基本面因素決定的價格部分；Fbt表示資產(chǎn)在第t期出售時受非理性因素決定的價格部分，其中，前兩項構(gòu)成了資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值（P0），而最后一項則屬資產(chǎn)價格泡沫部分。其中，P0可表示為：

一般而言，房地產(chǎn)投資所帶來的未來收益主要表現(xiàn)在兩方面，一是以房屋租金表現(xiàn)的未來現(xiàn)金收益；二是因房地產(chǎn)所具有的抵御通貨膨脹影響的功能所帶來資產(chǎn)保值收益。由于通貨膨脹在一定時期內(nèi)具有持續(xù)增長的表象特征，房地產(chǎn)投資者通常會認(rèn)為房屋租金會隨著通貨膨脹的持續(xù)進(jìn)行而不斷提高，因此，房地產(chǎn)租金可表示為一個具有固定增長率的數(shù)列。其增長率可用式（5）計算：

上式中，g為房屋租金固定增長率，R為房屋租金率（房屋租金與房屋銷售價格之比），rp為通貨膨脹率。可見，房屋租金固定增長率近似等于通貨膨脹率。進(jìn)一步可推知，當(dāng)房租增長率為固定增長率時，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值可用式（6）表示：endprint

（6）

3 房地產(chǎn)價格泡沫測度模型及其應(yīng)用

根據(jù)前述房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值的定義及計算方法，本文通過下述模型，并以廣州市2001年-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)為例，對各年度的資產(chǎn)價格泡沫進(jìn)行測度。

brt=（pt-pO）/pO （7）

上式中，brt為第t年的資產(chǎn)價格泡沫度，pt為第t年房屋每平方米平均房價；p0為第t年房屋每平方米基礎(chǔ)價值。其他相關(guān)資料見表1。

表中各相關(guān)數(shù)據(jù)的來源及計算方法如下：

1.平均房價，即廣州市每平方米商品住宅銷售價格。該數(shù)據(jù)來源于CCER中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫。

2.平均租金，即廣州市每平方米住宅平均租金。該數(shù)據(jù)來源于廣州市國土房管局公布的廣州市十區(qū)住宅平均租賃參考價格。因廣州市最早于2006年1月公布商品住宅租賃價格指數(shù)，因此，2005年以前的數(shù)據(jù)系根據(jù)全國租賃價格指數(shù)推算得出。

3.存款利率。該項數(shù)據(jù)以中國人民銀行公布的3年期儲蓄存款利率為準(zhǔn)，由于該利率為單利，因此，表中數(shù)據(jù)全部依據(jù)該數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為復(fù)利1年期利率。采用3年儲蓄存款利率的依據(jù)是：（1）我國各年度發(fā)行的國債利率波幅較大，股票等其他金融資產(chǎn)投資風(fēng)險性較高，因而不適用于投資收益相對穩(wěn)定、投資期限較長的房地產(chǎn)投資；（2）銀行貸款利率并非普通購房者所能得到的投資回報率；（3）1年期儲蓄存款強調(diào)流動性優(yōu)勢，因而利率偏低；（4）房產(chǎn)投資的周期相對較長，而5年以上的銀行存款利率轉(zhuǎn)換為1年期利率后與3年期相當(dāng)，因而選用3年期存款利率更符合人們的投資回報預(yù)期。

4.房租增幅。房租增幅受多種因素影響，從較長時期來看，房租增幅主要取決于通貨膨脹因素的影響，因此，房屋租金增長率可用通貨膨脹率來表示。根據(jù)以上思路，本文選擇國家統(tǒng)計局公布的居民消費價格指數(shù)作為衡量通貨膨脹率的主要依據(jù)。由于各年度物價指數(shù)波幅較大，且于下年度才予以公布，因而不符合人們更喜歡根據(jù)近年來物價變動數(shù)據(jù)來預(yù)測未來的習(xí)慣。因此，本文選擇近五年的幾何平均數(shù)作為預(yù)測未來物價變動的基礎(chǔ)，其計算方法如下：

上式中，為近5年幾何平均物價指數(shù)，為近5年各年末居民消費價格指數(shù)。

5.房地產(chǎn)使用時間。我國房屋住宅價格由兩部分組成，一是土地使用權(quán)價格，二是地上建筑物價格。一般而言，我國所得稅法規(guī)定的房產(chǎn)折舊年限為30-50年，但房產(chǎn)的真正可使用年限卻很難準(zhǔn)確確定，從世界范圍看，在和平年代，百年老宅并不鮮見；就土地使用權(quán)而言，按照我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，居民對房屋土地使用權(quán)最高不會超過70年，因此，表1中的相關(guān)數(shù)據(jù)均按70年的使用年限測算。

6.泡沫警戒線。不同的泡沫測算指標(biāo)會有不同的泡沫警戒線，如聯(lián)合國人居中心根據(jù)“房價收入比”規(guī)定的房價泡沫標(biāo)準(zhǔn)是房價為戶均收入的3倍以上，世界銀行規(guī)定的房價泡沫標(biāo)準(zhǔn)則是房價為戶均收入的6倍以上，而基于基礎(chǔ)價值計算的房地產(chǎn)價格泡沫測算指標(biāo)尚未有公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。就一般情況而言，我國房屋貸款首付率為30%，這就意味著，如果房屋價格下跌30%以內(nèi)，不會侵害到銀行利益，也就不會引發(fā)金融危機，因此，可以把房屋價格超過基礎(chǔ)價值的30%作為房地產(chǎn)價格泡沫的警戒線。

根據(jù)以上思路及數(shù)據(jù)，可將房產(chǎn)基礎(chǔ)價值的計算公式調(diào)整為：

由于70年屬于一個較長的期間，的值可以忽略不計。因此，上式可改寫為：

依據(jù)公式（7）、（8）所計算出的廣州市2001-2013年各年度的房屋住宅基礎(chǔ)價值、房屋住宅泡沫價值及房屋住宅泡沫度見表1及圖1、圖2。

由表1及圖1、圖2可見，廣州市房屋住宅價格在過去的13年中，有7年時間出現(xiàn)價格泡沫度小于0，只有5年的時間出現(xiàn)價格泡沫度大于0的情況；房屋市場價格低于其基礎(chǔ)價值的時間主要是2006年以前。自2006年全國房價開始持續(xù)高攀后，2009年度亦出現(xiàn)了高達(dá)9.97%負(fù)泡沫值，主要是因為當(dāng)年存款利率相對于前后幾年處于谷底狀態(tài)，而房屋租金卻延續(xù)了以往增長態(tài)勢。在存款利率偏低的情況下，由于取得同樣的租金往往需要較高的本金，因而所計算的基礎(chǔ)價值相對較高。出現(xiàn)泡沫價值的時間主要是2007年以來除2009年以外的其他時間，其中，以2007年泡沫程度最高，達(dá)到了近年來的最高27.29%，主要是因為，當(dāng)年的存款利率達(dá)到了最高值，因而導(dǎo)致計算的基礎(chǔ)價值偏低所致?？偟膩碇v，近幾年來，廣州市的房屋住宅價格盡管出現(xiàn)了一定程度的價格泡沫，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到30%的泡沫警戒標(biāo)準(zhǔn)，因而泡沫程度并不嚴(yán)重。

4 研究結(jié)論

基于以上分析可以得出以下結(jié)論：

第一，市場的基礎(chǔ)價值是在市場有效、投資者理性且交易無限條件下，資產(chǎn)所創(chuàng)造的未來收益的現(xiàn)值。在此前提下，市場機制將會引導(dǎo)資本投入到房地產(chǎn)行業(yè)或撤離該行業(yè)，因此，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值應(yīng)依據(jù)資本所能帶來的社會平均投資報酬率來測度。房屋租金是在一個較長時期內(nèi)投資房產(chǎn)所能帶來的未來收益的綜合體現(xiàn)，因此，以考慮通貨膨脹因素的房產(chǎn)租賃價格作為房產(chǎn)基礎(chǔ)價值的計算依據(jù)有其合理性。依據(jù)廣州市房產(chǎn)市場價格、房屋租賃價格等數(shù)據(jù)計算的房產(chǎn)基礎(chǔ)價值及相應(yīng)年份的房產(chǎn)價格泡沫度，較好地反映了這一測度方法的科學(xué)性和適應(yīng)性，也符合人們對泡沫認(rèn)識的一般觀念。

第二，基于基礎(chǔ)價值的房地產(chǎn)價格泡沫測度模型中的泡沫影響因素主要包括：以居民儲蓄存款利率表示的城市居民投資報酬率；以居民消費物價指數(shù)表示的通貨膨脹因素；以房屋住宅租賃價格代表的房地產(chǎn)投資回報，以及由多種因素，包括投資者行為心理因素所導(dǎo)致的房價升值預(yù)期等方面。一般而言，（1）存款利率越高，房價泡沫度越高。這是因為高儲蓄率導(dǎo)致儲蓄存款或房地產(chǎn)以外的其他投資將會獲得較高的投資匯報，進(jìn)而誘使人們將資金從房地產(chǎn)投資中撤離，最終導(dǎo)致房價下跌。（2）房屋租賃價格高，則泡沫程度高。這是因為，較高的房屋租賃價格會引導(dǎo)購房者將資金投資于房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲、泡沫增大。（3）物價指數(shù)越高，價格泡沫度越高。原因是高物價導(dǎo)致人們試圖將更多的資金投資于房地產(chǎn)，以達(dá)到財富保值的目的。（4）房產(chǎn)價格預(yù)期增值因素增加，會導(dǎo)致價格泡沫程度提高，如人們預(yù)測隨著我國城鎮(zhèn)化程度加快，資本和技術(shù)迅速向中心城市集聚，小城鎮(zhèn)人口乃至農(nóng)業(yè)人口將會大量涌入吸收外來人口能力較強的一線城市，從而加劇土地供應(yīng)緊張，房產(chǎn)價格上漲。與此效果相反的是，即將征收實物業(yè)稅的預(yù)期則會導(dǎo)致未來預(yù)期收益的減少。由此可見，通過調(diào)控銀行存款存款利率，保持較低的物價指數(shù)，加大房產(chǎn)租賃稅收的征管力度，并通過征收物業(yè)稅等措施，增大人們持有房地產(chǎn)的成本，降低升值預(yù)期是調(diào)控房地產(chǎn)價格的重要手段。endprint

第三，從廣州市相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)價格并非像人們想象的那樣十分嚴(yán)重，2013年度的房產(chǎn)泡沫度僅為1.62%，即使在泡沫程度最高的2007年，房產(chǎn)泡沫度僅為27.29%，仍未達(dá)到30%的泡沫警戒線，也就是說，我國以廣州市為代表的一線城市房價漲跌仍屬市場機制調(diào)節(jié)的正常范圍。事實上，市場價格脫離其基礎(chǔ)價值上下波動是市場機制發(fā)揮作用，從而引導(dǎo)資源合理配置的重要表現(xiàn)，如果強行干預(yù)市場價格，甚至采取一些行政手段干預(yù)房價的正常波動，將會受到市場規(guī)律的懲罰。

產(chǎn)權(quán)理論的奠基人羅納德·科斯在其為中國提出十大忠告中指出：“如果一些經(jīng)濟行為體不遵守市場原則，市場經(jīng)濟就不會成功?！?從目前的情況看，由于廣州市外來人口較多，土地供應(yīng)緊張，剛性需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此，以廣州為代表的一線城市的房價仍會有一個不斷上升的過程，但這一過程會隨著其他一些因素的此消彼長而自動消失，如房價的增長，必然會帶來房租的增長，房租的過快增長，生活成本的提高又會限制外來人口增加，從而使房價的抑制因素增加，因此，目前最重要的舉措應(yīng)該是建立有助于房地產(chǎn)市場正常運行的市場機制，而不是人為干預(yù)房價的正常波動。

參考文獻(xiàn)：

1.陳亮等.葉檀：市泡沫還沒破很奇怪 三線城市風(fēng)險最大.http：//house.ifeng.com/news

2.金德爾伯格著 朱雋 葉翔譯.瘋狂、驚恐和崩潰：金融危機史.中國金融出版社.1978

3.劉林等.房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的編制方法.中國房地產(chǎn).2003.6

4.呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量.經(jīng)濟研究.2010.6

5.Edward.E.Learner.Bubble Trouble？Your Home Has a P/E Ratio too.UCLA Ander-son Forecast.2002.6

6.野口悠紀(jì)雄.土地經(jīng)濟學(xué).商務(wù)印書館.1997

7.Black.A.，F(xiàn)raser，P.and Hoesli，M.House Prices，F(xiàn)undamentals and Bubbles.Journal of Business Finance&Accounting.2006.33

8.韓冬梅等.基于狀態(tài)空間模型的房地產(chǎn)價格泡沫問題研究.財經(jīng)研究.2008.1

9.Eugene F.Fama.Efficient Capital Markets：A Review of Theory and Empirical Work.Journal of Finance.1970.2

10.Malkiel B.Efficient Markets Hypothesis[K].New Palgrave Dictionary of Money and Finance.London：Mcamillan.1992

11.Tirole J.On the Possibility of Speculation under Rational Expectations. Econometrica.1982.5

作者簡介：

陳美華，廣東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院副院長，教授，博士，主要研究方向為會計理論與資產(chǎn)計價。

注：本文為廣東省哲學(xué)社會科學(xué)基金項目“資產(chǎn)價格泡沫與公允價值計量執(zhí)行機制研究”（批準(zhǔn)號：GD10CGL12）階段性成果。

Research on the Measure Method of Real Estate Price Bubbles

——based on the house leasing price data from Guangzhou

Chen Meihua

Abstract：Based on the redefinition of the basic value，this paper put forwart the measure method of real estate price bubble according to the house leasing price and taking the inflation factor into account.Then，using the related data from Guangzhou city，the article analyses the degree of real estate price bubble and offers relevant warning mark.It comes to the conclusion that the degree of real estate price bubble has not reached the level of 30% being taken as bubble warning mark in the first-tier city like Guangzhou.The real estate price volatility is still within the normal range of market adjustment.Therefore，Therefore，it is not necessary for the govement to use non-market policy to intervene the normal fluctuations of real estate price.

Keywords：Real estate，Basic value，Asset price bubble，House leasing price

王春敏/責(zé)任編輯endprint

第三，從廣州市相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)價格并非像人們想象的那樣十分嚴(yán)重，2013年度的房產(chǎn)泡沫度僅為1.62%，即使在泡沫程度最高的2007年，房產(chǎn)泡沫度僅為27.29%，仍未達(dá)到30%的泡沫警戒線，也就是說，我國以廣州市為代表的一線城市房價漲跌仍屬市場機制調(diào)節(jié)的正常范圍。事實上，市場價格脫離其基礎(chǔ)價值上下波動是市場機制發(fā)揮作用，從而引導(dǎo)資源合理配置的重要表現(xiàn)，如果強行干預(yù)市場價格，甚至采取一些行政手段干預(yù)房價的正常波動，將會受到市場規(guī)律的懲罰。

產(chǎn)權(quán)理論的奠基人羅納德·科斯在其為中國提出十大忠告中指出：“如果一些經(jīng)濟行為體不遵守市場原則，市場經(jīng)濟就不會成功?！?從目前的情況看，由于廣州市外來人口較多，土地供應(yīng)緊張，剛性需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此，以廣州為代表的一線城市的房價仍會有一個不斷上升的過程，但這一過程會隨著其他一些因素的此消彼長而自動消失，如房價的增長，必然會帶來房租的增長，房租的過快增長，生活成本的提高又會限制外來人口增加，從而使房價的抑制因素增加，因此，目前最重要的舉措應(yīng)該是建立有助于房地產(chǎn)市場正常運行的市場機制，而不是人為干預(yù)房價的正常波動。

參考文獻(xiàn)：

1.陳亮等.葉檀：市泡沫還沒破很奇怪 三線城市風(fēng)險最大.http：//house.ifeng.com/news

2.金德爾伯格著 朱雋 葉翔譯.瘋狂、驚恐和崩潰：金融危機史.中國金融出版社.1978

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5.Edward.E.Learner.Bubble Trouble？Your Home Has a P/E Ratio too.UCLA Ander-son Forecast.2002.6

6.野口悠紀(jì)雄.土地經(jīng)濟學(xué).商務(wù)印書館.1997

7.Black.A.，F(xiàn)raser，P.and Hoesli，M.House Prices，F(xiàn)undamentals and Bubbles.Journal of Business Finance&Accounting.2006.33

8.韓冬梅等.基于狀態(tài)空間模型的房地產(chǎn)價格泡沫問題研究.財經(jīng)研究.2008.1

9.Eugene F.Fama.Efficient Capital Markets：A Review of Theory and Empirical Work.Journal of Finance.1970.2

10.Malkiel B.Efficient Markets Hypothesis[K].New Palgrave Dictionary of Money and Finance.London：Mcamillan.1992

11.Tirole J.On the Possibility of Speculation under Rational Expectations. Econometrica.1982.5

作者簡介：

陳美華，廣東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院副院長，教授，博士，主要研究方向為會計理論與資產(chǎn)計價。

注：本文為廣東省哲學(xué)社會科學(xué)基金項目“資產(chǎn)價格泡沫與公允價值計量執(zhí)行機制研究”（批準(zhǔn)號：GD10CGL12）階段性成果。

Research on the Measure Method of Real Estate Price Bubbles

——based on the house leasing price data from Guangzhou

Chen Meihua

Abstract：Based on the redefinition of the basic value，this paper put forwart the measure method of real estate price bubble according to the house leasing price and taking the inflation factor into account.Then，using the related data from Guangzhou city，the article analyses the degree of real estate price bubble and offers relevant warning mark.It comes to the conclusion that the degree of real estate price bubble has not reached the level of 30% being taken as bubble warning mark in the first-tier city like Guangzhou.The real estate price volatility is still within the normal range of market adjustment.Therefore，Therefore，it is not necessary for the govement to use non-market policy to intervene the normal fluctuations of real estate price.

Keywords：Real estate，Basic value，Asset price bubble，House leasing price

王春敏/責(zé)任編輯endprint

第三，從廣州市相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)價格并非像人們想象的那樣十分嚴(yán)重，2013年度的房產(chǎn)泡沫度僅為1.62%，即使在泡沫程度最高的2007年，房產(chǎn)泡沫度僅為27.29%，仍未達(dá)到30%的泡沫警戒線，也就是說，我國以廣州市為代表的一線城市房價漲跌仍屬市場機制調(diào)節(jié)的正常范圍。事實上，市場價格脫離其基礎(chǔ)價值上下波動是市場機制發(fā)揮作用，從而引導(dǎo)資源合理配置的重要表現(xiàn)，如果強行干預(yù)市場價格，甚至采取一些行政手段干預(yù)房價的正常波動，將會受到市場規(guī)律的懲罰。

產(chǎn)權(quán)理論的奠基人羅納德·科斯在其為中國提出十大忠告中指出：“如果一些經(jīng)濟行為體不遵守市場原則，市場經(jīng)濟就不會成功?！?從目前的情況看，由于廣州市外來人口較多，土地供應(yīng)緊張，剛性需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此，以廣州為代表的一線城市的房價仍會有一個不斷上升的過程，但這一過程會隨著其他一些因素的此消彼長而自動消失，如房價的增長，必然會帶來房租的增長，房租的過快增長，生活成本的提高又會限制外來人口增加，從而使房價的抑制因素增加，因此，目前最重要的舉措應(yīng)該是建立有助于房地產(chǎn)市場正常運行的市場機制，而不是人為干預(yù)房價的正常波動。

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作者簡介：

陳美華，廣東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院副院長，教授，博士，主要研究方向為會計理論與資產(chǎn)計價。

注：本文為廣東省哲學(xué)社會科學(xué)基金項目“資產(chǎn)價格泡沫與公允價值計量執(zhí)行機制研究”（批準(zhǔn)號：GD10CGL12）階段性成果。

Research on the Measure Method of Real Estate Price Bubbles

——based on the house leasing price data from Guangzhou

Chen Meihua

Abstract：Based on the redefinition of the basic value，this paper put forwart the measure method of real estate price bubble according to the house leasing price and taking the inflation factor into account.Then，using the related data from Guangzhou city，the article analyses the degree of real estate price bubble and offers relevant warning mark.It comes to the conclusion that the degree of real estate price bubble has not reached the level of 30% being taken as bubble warning mark in the first-tier city like Guangzhou.The real estate price volatility is still within the normal range of market adjustment.Therefore，Therefore，it is not necessary for the govement to use non-market policy to intervene the normal fluctuations of real estate price.

Keywords：Real estate，Basic value，Asset price bubble，House leasing price

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