保障性住房供應體系重構下的公租房發(fā)展趨勢

謝紅霞+劉文澤+趙蕾+來靜儀+路順+張遠索

摘要：公共租賃房作為保障性住房體系的重要組成部分，其發(fā)展趨勢值得關注。在歸納評述國內現(xiàn)有相關研究的基礎上，采用文案調查和定性分析方法，分析了現(xiàn)階段我國城市保障性住房體系現(xiàn)狀及重構走向，進而提出公共租賃房的發(fā)展趨勢，認為公共租賃房將成為保障性住房供應體系的主體，多種住房類型合并管理，租金收取實行分檔回補，動態(tài)監(jiān)管工作將會加大力度等。

關鍵詞：保障性住房，體系重構，公共租賃房，發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0047-50 收稿日期：2014-05-28

1 相關研究進展

關于保障性住房的研究，主要集中在保障性住房的用地供給、融資模式、分配管理、準入退出、定價機制、市場供需等方面。胡平（2013）認為保障性住房建設用地供給環(huán)節(jié)存在缺乏法律保障、規(guī)劃缺失導致選址不合理、資金緊缺、缺乏監(jiān)控和評價體系、各職能部門協(xié)調機制不完善等問題，提出科學編制用地規(guī)劃和計劃、拓寬資金來源、完善土地市場信息披露和監(jiān)測分析體系、各相關部門構建協(xié)調運作機制等建議。李欣然（2013）研究了PPP模式在保障性住房融資環(huán)節(jié)的適用性及其風險控制，認為保障性住房的資金來源應該越來越趨向于多元化，建立符合實際的投融資模式，完備相關的綜合配套措施。有研究提出控制保障性住房分配風險的諸多對策，比如加強保障性住房分配各環(huán)節(jié)監(jiān)督和信息公開，建立完善準入和退出機制，形成長效管理，建立部門聯(lián)動審核機制，嚴格家庭收入、財產審查制度，利用信息化手段，發(fā)揮內控信息平臺作用等。魏麗艷（2012）從申請資格的審查制度、供給過程的分配制度、退出的操作細則、日常動態(tài)監(jiān)管、梯度供應模式等角度研究了保障性住房公平分配的準入退出機制問題，指出制度創(chuàng)新與社會公平有機結合是確保保障性住房公平分配的基石。鮑藍天等（2013）進一步研究了保障性住房建設與社會管理創(chuàng)新的法律問題，認為住房問題久拖不決，政府的公信力下降，世界上越來越多的國家通過憲法確認住宅權成為公民的一項基本權利，這是公民獲得相應的住房保障的法律依據(jù)，住宅權應當在憲法中被確認。因此保障性住房定價問題也備受關注，有研究認為現(xiàn)階段我國保障性住房價格的制定是依據(jù)建設成本或按照周邊商品房價格進行調節(jié)，通過幾種方法對保障性住房支付能力的測定，發(fā)現(xiàn)上述定價思路導致保障性住房價格脫離了居民支付能力，定價機制需要調整。喬霞（2012）研究了我國保障性住房供需狀況，發(fā)現(xiàn)隨著城市化進程的加快，我國將出現(xiàn)嚴重的保障性住房供給缺口，認為應通過建立完備的法律體系、充分發(fā)揮政府職能、改革補貼模式、增加資金來源渠道、規(guī)范建設標準、合理確定保障對象等措施確保我國保障性住房供需平衡。有研究從保障性住房的準入、輪候、退出三個層面，對當前保障性住房動態(tài)管理機制進行分析，認為要健全各部門工作聯(lián)動機制，深入細化退出管理辦法，實現(xiàn)住房保障資源的持續(xù)滾動，建立政府回購機制，實現(xiàn)住房保障資源的封閉運行，加大違規(guī)懲罰力度等。還有部分學者對國外的保障性住房問題進行了研究綜述。由此可以看出我國保障性住房的研究成果較為豐碩，但是關于保障性住房體系重構問題的研究相對薄弱，針對于公租房發(fā)展趨勢的研究更是少見。

2 保障性住房供應體系現(xiàn)狀及重構走向

不同類型的城市，保障性住房供應體系不同，但是有趨同化傾向，比如很多中小城市前幾年也像大城市那樣推出限價房、公共租賃房等住房保障類型。

2.1 保障性住房供應體系現(xiàn)狀

1998年房改以后，我國城市保障性住房體系理論建設日益完善。目前，大多數(shù)城市保障性住房類型包括廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃房等。從產生時間看，廉租房、經濟適用房出現(xiàn)最早，然后是限價房，最新的類型是公共租賃房。從受眾定位看，廉租房定位出租給低收入家庭，經濟適用房定位出售給低收入家庭，限價房定位出售給中等收入家庭，公共租賃房定位出租給中等收入家庭。至此，從理論上看，我國城市保障性住房體系建設搭建了“租售并舉、涵蓋中低收入”的理想格局。受制于中央提出的“十二五”期間“建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套”的任務壓力，不少地方政府將拆遷安置房、棚戶區(qū)改造等都納入了保障性安居工程，在用地供應等環(huán)節(jié)，將此類工程與上述傳統(tǒng)意義上的保障性住房合并統(tǒng)計。因此，我國當前保障性住房體系既包括傳統(tǒng)的廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃房等保障性住房類型，也包括拆遷安置房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程。

2.2 保障性住房供應體系重構走向

為完善當前保障性住房體系，加快保障性住房建設，2011年以來，不少地方推進保障性住房供應體系重構工作。如合肥市在2011年逐步探索建立統(tǒng)一的保障性住房運作機制，探索從實施住房保障政策開始就設立保障性安居工程建設管理部門，來統(tǒng)籌全市的住房保障工作，實行統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理的運作機制；江西省從2012年開始，全省經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房實行“三房合一”、并軌建設、租售并舉新制度；石家莊市將廉租住房、公共租賃住房整合統(tǒng)稱為公共保障房，按照“計劃分別上報、統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)籌籌集資金、租金梯度保障、統(tǒng)一管理運營”的原則并軌建設和運行；鄭州市從2013年起，在大力推進棚戶區(qū)改造建設的基礎上，全面推行廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房“三房合一”住房保障管理新機制，使人們由過去的“居有其屋”向“居有其所”轉變，逐步建立“以租為主”的住房保障體系；2013年10月，煙臺市住建局表示煙臺正在醞釀新的住房保障管理辦法，煙臺將建立“三房合一、租補分離”的住房保障新模式。由此可見，“保障性住房并軌”、“多房合一”已經成為我國城市保障性住房供應體系重構的現(xiàn)實走向。

3 公共租賃房發(fā)展趨勢

在上述保障性住房體系重構走向的情形下，公共租賃房作為一種重要的保障性住房類型，其發(fā)展趨勢如何，是政府、企業(yè)和居民都非常關注的問題。endprint

3.1 成為保障性住房體系的主體

相對而言，公共租賃房還處于初級建設階段，已經有實質性開展的城市包括廈門、深圳、北京、天津等，很多城市還沒有進入實質建設期。因此從數(shù)量上看，現(xiàn)階段很多城市的保障性住房還是以經濟適用房、廉租房、限價房為主。但從現(xiàn)在中央釋放的政策信號、地方政府對保障性住房體系調整思路上看，公共租賃房無疑將取代上述三種保障性住房形式成為保障性住房體系的絕對主角。另外，公共租賃房覆蓋面較廣，其受眾定位不僅包括本地中低收入家庭，還囊括新就業(yè)人員和外來務工人員等，惠及范圍未來還有可能進一步擴大。這也決定了公共租賃房建設必須具備相當規(guī)模。

3.2 與廉租房等并軌，打包管理

現(xiàn)在多地試行的所謂“三房合一”，就是將經濟適用房、廉租房、公共租賃房整合在一起，統(tǒng)一歸類為保障性住房。但更理想也更可能的趨勢是將廉租房、公共租賃房“兩房合一”，因為兩者同屬出租型保障性住房，在后續(xù)管理上更容易協(xié)調，而經濟適用房屬于出售型住房，在產權上與廉租房、公共租賃房完全不同，宜單獨歸類。當然，也不否定上述“三房合一”的可行性和合理性，如果允許“租”、“售”轉換，則可以將三者有機融合在一起，設置統(tǒng)一管理平臺。值得注意的是，限價房在這個環(huán)節(jié)“銷聲匿跡”，這可能與其在住房種類歸屬即“限價房是不是屬于保障性住房”問題上一直有爭議有關。近日，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市被列為試點城市，試點“共有產權住房”，可以認為是限價房的變種。

3.3 租金收取改“一刀切”為“梯度回補”

今后在公共租賃房租金的收取上，將會一改之前“一刀切”、統(tǒng)一定價的思路，而變成“租補分離”、“梯度回補”，即將公共租賃房的租賃服務和政府發(fā)放的租賃補貼分別來實施，保障家庭承租公共租賃房實行市場化租金，同時根據(jù)困難程度的不同，分檔領取租賃補貼。比如在很多城市，公共租賃房租金定價思路是依據(jù)建設和運營成本，參考同地段商品房租金水平進行相應調整，而不管承租家庭實際經濟條件和收入差異，同等房源同等價格，以后將會更多地依據(jù)承租家庭的經濟條件、收入水平等進行多檔劃分，并給予不同程度的租房補貼。

3.4 重視動態(tài)監(jiān)管，提高房源利用效率

公共租賃房的申請、審核、輪候、搖號、選房、入住、日常管理、退出等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作，勢必越來越受到重視，這既是其他類型保障性住房實踐經驗的總結，也是解決保障性住房供需矛盾的現(xiàn)實需求。今后相關政府部門會加大對提供虛假材料進行騙租人的懲處力度，會制定并實施系列預防公共租賃房轉租、空置現(xiàn)象的對策，會加強對承租人家庭收入的深度核實，確保公共租賃房這一公共資源得到高效利用。

4 結語

保障性住房對于抑制城市房價過快上漲、保障中低收入者“住有所居”意義重大。對保障性住房的研究成果較多，但研究保障性住房體系重構的理論成果還較薄弱，總結分析公共租賃房發(fā)展趨勢的成果也較少。我國不少城市的保障性住房供應體系從理論上看都很成熟，但是實踐中存在一些問題，為完善保障性住房供應體系建設，很多地方在實踐層面試行多種保障性住房并軌。在此背景下，公共租賃房將成為保障性住房體系的絕對主體，多種保障性住房將合并打包，租金的收取方式以“租補分離、梯度回補”為主，公共租賃房從申請到退出的各個環(huán)節(jié)的動態(tài)監(jiān)管力度勢必進一步加大。

參考文獻：

1.胡平.創(chuàng)新保障性住房建設用地供給機制研究.城市.2013.2

2.封海洋.我國保障性住房分配風險防控研究——以江蘇省淮安市為例.中國房地產.2013.22

3.魏麗艷.保障性住房公平分配的準入退出機制研究.東南學術.2012.3

4.鮑藍天 曾湧.保障性住房建設與社會管理創(chuàng)新的法律問題.四川文理學院學報.2013.23

5.徐虹.住房支付能力視角下北京市保障性住房價格研究.建筑經濟.2013.8

6.賈淑軍 常陽.城鎮(zhèn)保障性住房動態(tài)管理機制分析.河北大學學報（哲學社會科學版）.2012.37

作者簡介：

謝紅霞、劉文澤、趙蕾、來靜儀、路順，北京聯(lián)合大學應用文理學院本科生，主要學習研究方向為房地產開發(fā)管理。

張遠索，北京聯(lián)合大學應用文理學院副教授，北京大學城市與環(huán)境學院訪問學者，研究方向為土地制度與政策、房地產市場分析。

注：國家社會科學基金青年項目（12CGL094）；北京聯(lián)合大學“啟明星”大學生科技創(chuàng)新項目（201411417SJ111）。

The Public Rental Housing Development Trends under Indemnificatory Housing System Reconstruction

Xie Hongxia，Liu Wenze，Zhao Lei，Lai Jingyi，Lu Shun，Zhang Yuansuo

Abstract：As an important part of the indemnificatory housing system，the public rental housing development trend is worth concerned.Based on reviewing existing domestic research and by the methods of surveys and qualitative analysis，this paper analyzes the present stage of Chinas urban indemnificatory housing system and its reconstruction，and then made public rental housing trends.It is considered that public rental housing will become the subject of indemnificatory housing system，a variety of housing types will be combined for management，rent will charged with the implementation of sub-file，and the dynamic monitoring work will intensify and so on.

Keywords：Indemnificatory housing，System reconstruction，Public rental housing，Development trend

李求軍/責任編輯endprint