房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制探析

孫軍

【摘 要】成本控制與管理始終貫穿于整個工程建設(shè)全過程，施工階段是整個項目施工的核心部分，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工階段成本控制有利于降低整個項目造價，提高項目建設(shè)效益。每一個房地產(chǎn)項目開發(fā)商應(yīng)高度重視房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目在施工階段成本控制的主要工作內(nèi)容，并且提出了幾點加強(qiáng)施工現(xiàn)場成本控制的主要措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；施工階段；成本控制；控制措施

房地產(chǎn)項目在施工階段的投入成本最高，由于房地產(chǎn)項目施工工期較長，施工材料價格經(jīng)常變動、現(xiàn)場施工方法等對于工程造價都會有所影響。對工程項目建設(shè)的施工階段實施有效的成本控制，可以確保達(dá)到工程施工質(zhì)量的前提下盡可能降低投入成本，實現(xiàn)項目利潤最大化的效果。因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，施工階段成本控制是整個工程成本管理的重點。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制管理，科學(xué)管理施工階段形成的各種費(fèi)用支出，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商思考的重點。

一、施工階段房地產(chǎn)項目成本控制的主要內(nèi)容

1.項目工程管理

成本控制管理的關(guān)鍵在于確保房地產(chǎn)項目能夠嚴(yán)格根據(jù)工程施工順序施工，基于成本管理角度分析，房地產(chǎn)項目工程成本管理主要包括要考慮成本計劃，明確成本控制職能。具體而言，成本控制工作包括：（1）嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計。在施工前，施工組織設(shè)計需要經(jīng)建設(shè)單位審核、同意，施工單位必須嚴(yán)格按照經(jīng)審核批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計進(jìn)行施工。若需要變更其中的內(nèi)容，需要征求建設(shè)單位同意。（2）審核施工方案時應(yīng)采取“擇優(yōu)”原則選擇最佳的施工方案，減少不必要的額外支出。（3）嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。在保證如期完成施工任務(wù)前提下，要盡量減少趕工等費(fèi)用。（4）注意施工順序的合理性，可以適當(dāng)調(diào)整非關(guān)鍵路線工序，優(yōu)化資源，合理使用資金。

2.房地產(chǎn)變更管理

房地產(chǎn)變更管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中非常重要。由于建設(shè)工程的工期較長，成本較高，技術(shù)也比較復(fù)雜，在工程勘察設(shè)計階段，有可能事先沒有考慮那么全面，需要更改設(shè)計，導(dǎo)致工程量改變?；蛘哂捎诟鼡Q原材料，修改設(shè)計等，需要變更，這些都會改變投資計劃。房地產(chǎn)工程管理人員應(yīng)和造價人員密切協(xié)商、配合，盡可能避免出現(xiàn)洽商變更，嚴(yán)格控制造價和成本之間的關(guān)系。如果必須要進(jìn)行洽商變更，應(yīng)該詳細(xì)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，客觀的評價變更后對房地產(chǎn)投資成本的影響，選擇能夠最大限度降低成本的設(shè)計變更方案。通常，房地產(chǎn)項目變更后的單價會根據(jù)原合同單價執(zhí)行，但若合同中并未規(guī)定單價，則需要根據(jù)同條款估價，承包商提出單價后，上報給監(jiān)理工程師進(jìn)行審定，最后由房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)可后才可以進(jìn)行變更。

3.合同管理

施工合同是房地產(chǎn)項目施工過程中的重要依據(jù)和憑據(jù)，因此，在房地產(chǎn)項目施工階段成本控制中，一定要確保施工合同簽署的嚴(yán)密性、規(guī)范性。其次，工程施工財務(wù)部門、行政管理部門也應(yīng)該全方位分析工程的成本，并且向決策部門及時反饋，及時采取有效的成本控制措施。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工階段成本控制的方法及措施

1.做好成本預(yù)測管理

成本預(yù)測是施工階段房地產(chǎn)項目成本控制的重要基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的預(yù)測對于提高施工階段成本控制計劃的合理性、科學(xué)性，降低成本，提高項目開發(fā)效益具有極其重要的意義。成本預(yù)測應(yīng)該綜合考慮中標(biāo)價格、房地產(chǎn)項目的人員技術(shù)素質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、施工條件等多方面情況合理預(yù)測。同時，應(yīng)考慮施工方案對成本費(fèi)用的影響，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)項目所在地的實際情況正確預(yù)測施工方案引起費(fèi)用變化情況。其次，對于施工設(shè)計圖紙中沒有給定或者是工程量清單中沒有明確表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要結(jié)合施工組織設(shè)計對成本費(fèi)用進(jìn)行具體預(yù)測，并且提前預(yù)期成本失控的風(fēng)險。

2.加強(qiáng)建設(shè)單位的造價控制管理

首先應(yīng)及時組織合約交底，在簽訂工程項目合約后，為了確保能夠順利執(zhí)行總包合同和各個分包合同，建設(shè)單位成本控制部門、工程部門應(yīng)該和監(jiān)理單位共同向施工單位及時進(jìn)行合約較低，詳細(xì)說明工程合同條件、承包方式及范圍、合同總價及單價、暫定的供應(yīng)單價及金額項目、注意事項等。同時建設(shè)單位造價人員應(yīng)定期到施工現(xiàn)場檢查、監(jiān)督工程實際進(jìn)展情況，及時掌握施工單位履行合約的情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題或者出現(xiàn)較大偏差，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)，并且協(xié)助相關(guān)人員商討解決方案。盡可能降低施工階段成本。

3.應(yīng)積極采取有效的成本控制措施

（1）材料費(fèi)用控制。應(yīng)該根據(jù)實際施工需要確定材料用量，根據(jù)定額確定材料的消耗量，執(zhí)行限額領(lǐng)料制度，并且盡可能選擇一些節(jié)能的施工材料，施工技術(shù)也應(yīng)選擇耗材較少的施工技術(shù)以及施工工藝。同時，應(yīng)嚴(yán)格控制材料價格，材料采購部門人員應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查市場行情，確保材料質(zhì)量的情況下，堅持“貨比三家”的原則選擇價格最低、質(zhì)量最好的材料供應(yīng)商合作。其次，應(yīng)該根據(jù)項目實際施工地點選擇最近的材料供應(yīng)商，合理組織運(yùn)輸，盡可能減少材料運(yùn)輸成本。

（2）機(jī)械費(fèi)用控制。應(yīng)將施工中消耗的機(jī)械臺班量盡可能減少，利用機(jī)械調(diào)配、施工組織等適當(dāng)提高機(jī)械設(shè)備的實際利用率。

（3）人工費(fèi)用控制。主要是合理控制施工階段人員的數(shù)量，使每一位施工人員的價值得到最大限度的發(fā)揮。同時也可以有目的性、針對性的縮短一些施工工序的工日消耗量，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的投入成本。

綜上所述，在房地產(chǎn)項目成本管理工作中，施工階段成本控制是重中之重，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有直接影響。施工階段，應(yīng)注意加強(qiáng)項目工程成本管理、工程變更管理和合同管理，科學(xué)預(yù)測項目成本，采取有效的成本控制措施，盡可能降低成本，提高項目經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

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