第二居所的概念與范疇辨析

摘 要：目前，第二居所的迅速發(fā)展使其成為旅游學(xué)界的熱點(diǎn)問題之一，但學(xué)界對(duì)第二居所概念界定仍未形成清晰而統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，存在稱謂不統(tǒng)一、內(nèi)涵不清、使用不一致等問題。在大量梳理、概括國內(nèi)外對(duì)第二居所概念研究的基礎(chǔ)上，從廣義和狹義層面界定第二居所，將第二居所與旅游房地產(chǎn)、景觀房產(chǎn)等易混概念進(jìn)行比較和分析，進(jìn)一步提出了第二居所的特征表現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：第二居所；概念；特征

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）33-0105-03

當(dāng)前，第二居所的快速增長使其成為一種普遍存在的社會(huì)現(xiàn)象，以度假、養(yǎng)老、休閑等為目的的第二居所旅游或移民迅速發(fā)展。然而，目前國內(nèi)對(duì)第二居所領(lǐng)域較為薄弱的研究與其迅猛發(fā)展的態(tài)勢格格不入，究其原因，第二居所概念認(rèn)識(shí)的模糊性與差異性是其根源所在。鑒于此，筆者對(duì)國內(nèi)外第二居所的概念和定義進(jìn)行梳理和概括，嘗試提出第二居所的概念及內(nèi)涵特征，以期有助于第二居所的深入研究。

一、第二居所概念研究綜述

（一）國外第二居所概念研究綜述

即使在對(duì)第二居所研究興起較早的西方學(xué)界內(nèi)，對(duì)第二居所的界定都是復(fù)雜而困難的。在西方對(duì)第二居所的界定中，比較常見的觀點(diǎn)是“家庭偶爾使用的，在其他地方的住宅” [1]。此定義強(qiáng)調(diào)兩個(gè)方面，其一，強(qiáng)調(diào)自用性和居所的居住功能，而非投資性居所；其二，強(qiáng)調(diào)第二居所的異地性，即與主要住宅不在同一區(qū)位。以上兩個(gè)方面具有很大的相通性，從實(shí)際使用需求的角度看，同一地點(diǎn)的多處住宅一般并不具有太多的使用價(jià)值，因此，同一地點(diǎn)的住宅往往也是非日常使用的投資性住宅。雖然表面看投資性住宅對(duì)住房市場供求平衡產(chǎn)生了較大影響，但是這部分住宅往往通過出租或者出售的方式重新流入市場，因此，對(duì)市場的影響并不一定很大。相反，以休閑、度假、養(yǎng)老等功能為主的功能性第二居所由于截留了原本為本地居民配置的住房，成為打破一地住房市場供求平衡的不可忽視的力量。此外，西方學(xué)者中還有Clout， Marsden， Goodall等均從不同視角強(qiáng)調(diào)了第二居所概念認(rèn)識(shí)的重點(diǎn)，初步搭建了第二居所概念內(nèi)涵的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)。Clout認(rèn)為只有滿足“最短居住時(shí)間”和“擁有第二套住房的證據(jù)”的住宅才是“第二居所”，并認(rèn)為第二居所多出現(xiàn)于較大城鎮(zhèn)，為商務(wù)人士、旅游者及代理人所有[2]。Marsden則認(rèn)為第二居所是休閑消費(fèi)的一個(gè)部分，是不可移動(dòng)的未提供服務(wù)的補(bǔ)充住宿設(shè)施[3]。Goodall對(duì)第二居所的界定就更為寬泛，將第二居所定義為“擁有產(chǎn)權(quán)或通過長期租約租賃的一處財(cái)產(chǎn)，作為平常異地居住的家庭或個(gè)人臨時(shí)性度假生活的居所”[4]。學(xué)者Richard Barnett 用“the second and holiday house（第二及度假居所）”來指代第二居所，明確指出了第二居所的休閑度假性質(zhì)[5]。

（二）國內(nèi)對(duì)第二居所概念的研究

國內(nèi)對(duì)第二居所的研究始于2000年之后，對(duì)第二居所的概念界定也有以下幾種較有代表性的觀點(diǎn)。早在2000年，馮健等學(xué)者對(duì)第二住宅的發(fā)展進(jìn)行初步思考，雖未明確給出第二住宅的概念，卻指出在中國特殊的城市發(fā)展背景和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下，第二住宅大致包括鄉(xiāng)村指向型和城市指向型。鄉(xiāng)村指向型是城市人在環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較高的城鄉(xiāng)接合部或風(fēng)景優(yōu)美的鄉(xiāng)村地段置辦第二房產(chǎn)；城市指向型是農(nóng)村人由于向往城市的生活與就業(yè)，農(nóng)村人口大量遷往城市而在城市置辦第二房產(chǎn)[6]。楊繼瑞教授認(rèn)為第二居所是“一種特殊的住宅消費(fèi)現(xiàn)象，是一個(gè)家庭在某一地點(diǎn)除了擁有作為第一住宅的一套房屋之外，還在另一地點(diǎn)擁有另外一套住宅，如果住宅所有者擁有的另一套住宅不主要用于自己消費(fèi)，而是用于出租獲利則屬住宅投資行為[7]。此觀點(diǎn)充分強(qiáng)調(diào)了第二居所與第一住宅不同的地理區(qū)位和該居所的“第二性”，此“第二性”雖并非一定是數(shù)字次序的“第二”，可能是“第三或第四”，但它絕不等同于日常居住的“第一”居所。因此，該居所的“第二性”決定了其價(jià)值維度，或享受或增值，但楊繼瑞教授并沒有對(duì)第二居所的休閑、度假、養(yǎng)老、投資等多重功能進(jìn)行區(qū)分。徐文雄、保繼剛教授研究認(rèn)為，第二居所是“擁有產(chǎn)權(quán)或通過長期租約租賃的一處財(cái)產(chǎn)，作為平常住在他處的家庭或個(gè)人臨時(shí)性度假生活的居所，具有配套休閑化、生活度假化、環(huán)境郊野化、市場多元化、需求提升化等特征”[8]。可見，保繼剛教授關(guān)注的是第二居所為其所有者提供的臨時(shí)性（可理解為一段時(shí)間內(nèi)）的休閑度假功能，將用于投資增值功能的房產(chǎn)明確劃出第二居所的范疇。學(xué)者全德、馮長春對(duì)第二居所幾方面的特性描述也有助于對(duì)第二居所概念的界定，提出按居住頻率分類，住宅可分為第一居所和第二居所，顯然，第一居所是業(yè)主家庭日常居住的居所，第二居所則是消費(fèi)者用于異地休閑度假而使用頻率較低的居所；第二居所要求在三個(gè)小時(shí)的車程范圍內(nèi)，最好是90分鐘以內(nèi)，但最短距離也要在80公里以上，以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶[9]。

綜觀目前國內(nèi)外已有研究，在第二居所概念認(rèn)識(shí)方面，表現(xiàn)出各有側(cè)重、標(biāo)準(zhǔn)不一、界定模糊等問題，加大了第二居所調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料收集的難度，進(jìn)而為第二居所的進(jìn)一步研究蒙上陰影，亟待統(tǒng)一和明確第二居所的概念定義。

二、第二居所概念的界定及辨析

（一）第二居所概念的界定

已有的對(duì)第二居所概念認(rèn)識(shí)的研究中不同程度地涉及了第二居所概念內(nèi)涵的各組成要素，內(nèi)涵要素覆蓋范圍的不一致是第二居所概念范疇不統(tǒng)一的根本原因。因此，要明確第二居所的概念范疇，就需厘清各內(nèi)涵要素間的關(guān)系及其對(duì)界定第二居所的重要程度，可從廣義和狹義兩個(gè)層面圈定第二居所的概念范疇。就廣義而言，第二居所即第二住宅，業(yè)主通過購買或長期租賃的方式在不同于其常住地的區(qū)位內(nèi)獲得區(qū)別于其日常居住房產(chǎn)的另一房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的房產(chǎn)形式，即二次或多次置業(yè)。狹義層面上，第二居所是指業(yè)主在常住地之外且休閑度假環(huán)境較好的區(qū)位內(nèi)擁有產(chǎn)權(quán)或長期租賃的一處房產(chǎn)，主要滿足業(yè)主臨時(shí)性度假生活所需。很明顯，廣義的第二居所涵蓋了所有的二次或多次置業(yè)的房產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)其二次性和異地性；狹義的第二居所更關(guān)注其休閑度假功能。

（二）第二居所與相關(guān)概念的辨析

為更好梳理和展現(xiàn)第二居所的內(nèi)涵，將第二居所與兩個(gè)易混淆的概念進(jìn)行比較和辨析。

1.第二居所與旅游房地產(chǎn)

旅游房地產(chǎn)本就是一個(gè)內(nèi)涵相當(dāng)豐富的概念。國內(nèi)學(xué)者王潔、黃華對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了多方面的辨析，認(rèn)為廣義范疇的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施[10]?？梢姡诙铀c旅游房地產(chǎn)均為新興的物業(yè)形態(tài)，二者在概念范疇方面具有一定的交叉性。首先，旅游房地產(chǎn)概念契合了第二居所休閑度假的主要功能維度，但旅游房地產(chǎn)中以賓館、酒店產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)酒店除外）為主的直接銷售給旅游者的住宿產(chǎn)品顯然不是第二居所的范疇，因?yàn)橄M(fèi)者獲得的僅是住宅設(shè)施短暫轉(zhuǎn)移的使用權(quán)，既沒有所有權(quán)，也未形成長期的使用租賃關(guān)系。同樣，以二次或多次置業(yè)為重點(diǎn)的廣義的第二居所范疇內(nèi)，不具備良好的休閑度假環(huán)境和氛圍，或以投資為主要目的的住宅產(chǎn)品都不是旅游房地產(chǎn)的范疇。因此，二者廣義的范疇內(nèi)均有不滿足對(duì)方內(nèi)涵要素的具體形態(tài)，即均存在無法重合的部分，但二者間有大部交叉重合的內(nèi)容，此重合部分的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也是第二居所項(xiàng)目。從狹義的視角來比較，第二居所與旅游房地產(chǎn)的內(nèi)涵范疇上具有高度的一致性，分時(shí)度假型、產(chǎn)權(quán)酒店型或常規(guī)購房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)是狹義的旅游房地產(chǎn)的具體范疇[10]，其中，常規(guī)購房置業(yè)型住宅地產(chǎn)是指開發(fā)商以旅游度假為賣點(diǎn)，業(yè)主更多關(guān)注居所業(yè)態(tài)的休閑度假功能，多位于風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境較好的度假區(qū)或城市周邊，通過常規(guī)購置形式進(jìn)行銷售的住宅物業(yè)。這三種住宅產(chǎn)品形態(tài)都符合第二居所的內(nèi)涵條件，是旅游者擁有的第二居所性質(zhì)的住宅設(shè)施。同樣，狹義的第二居所具有的依托良好游憩環(huán)境而主要滿足業(yè)主臨時(shí)性休閑度假需求的內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)也是界定旅游房地產(chǎn)概念范疇的主要依據(jù)，因此，二者狹義的定義視角雖各有不同，但究其具體的住宅內(nèi)容則較吻合，即狹義的第二居所也可以是狹義的旅游房地產(chǎn)。

2.第二居所與景觀房產(chǎn)

狹義的第二居所注重居所周圍優(yōu)美的環(huán)境和休閑度假的氛圍，這與景觀房產(chǎn)中注重住宅環(huán)境的品質(zhì)建設(shè)不謀而合，景觀成為聯(lián)系第二居所與景觀房產(chǎn)的重要媒介物。景觀房產(chǎn)對(duì)自然環(huán)境及周邊景觀的嚴(yán)格要求將其推向第二居所，因?yàn)榱己玫淖匀画h(huán)境及優(yōu)美的景觀呈現(xiàn)是第二居所實(shí)現(xiàn)其休閑度假功能的必備條件之一。那么，凡景觀房產(chǎn)是否就是第二居所呢？

景觀房產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)由注重房子發(fā)展到注重住宅環(huán)境的產(chǎn)物，是一種細(xì)分的住宅形式，更多滿足人們置業(yè)居住的需求。巨鵬對(duì)景觀房產(chǎn)的進(jìn)一步研究指出，景觀房產(chǎn)可分為“景觀設(shè)計(jì)房產(chǎn)”和“旅游景觀房產(chǎn)”[11]。二者與第二居所呈現(xiàn)出不同的聯(lián)系，其中，旅游景觀房產(chǎn)完全包含在第二居所范疇內(nèi)，成為第二居所的重要組成部分。因?yàn)榇祟惥坝^房產(chǎn)要求靠近自然環(huán)境怡人的城市郊區(qū)和周到而高品位的社區(qū)服務(wù)，完全符合第二居所“環(huán)境郊野化、配套休閑化”的內(nèi)涵要求。另外，景觀設(shè)計(jì)房產(chǎn)與第二居所呈不確定的重合關(guān)系，即部分景觀設(shè)計(jì)房產(chǎn)可能是第二居所，也可能不是，這取決于業(yè)主是將其作為日常置業(yè)居住的“第一居所”，還是作為自己和家人偶爾度假休閑的“第二居所”。因?yàn)樵擃惥坝^房產(chǎn)選址不限，只強(qiáng)調(diào)開發(fā)商是將景觀作為樓盤的主要賣點(diǎn)，其可在城市內(nèi)部或城市邊緣區(qū)，也可在旅游景區(qū)或城郊。

此外，狹義的第二居所是否完全包含于景觀房產(chǎn)的范疇內(nèi)呢？第二居所要滿足業(yè)主臨時(shí)性度假生活所需客觀上對(duì)居所周邊的環(huán)境、資源及相應(yīng)生成的景觀、整體的氛圍都有明確的要求，因此，能達(dá)到第二居所對(duì)住宅周邊環(huán)境要求的房產(chǎn)一定符合景觀房產(chǎn)改造、提升住宅環(huán)境的本質(zhì)需要，即第二居所包含于景觀房產(chǎn)范疇內(nèi)。

三、第二居所的內(nèi)涵特征

首先，認(rèn)識(shí)第二居所，必須強(qiáng)調(diào)其二次置業(yè)或多次置業(yè)性。第二居所強(qiáng)調(diào)的是區(qū)別于第一套房或第一住宅的另一次置業(yè)，業(yè)主可通過購買或長期租賃而獲得這一房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。此二次置業(yè)性是第二居所的根本特性，缺之，任何一種住宅產(chǎn)品、任何一種住宅形式都與第二居所毫不相干，無論業(yè)主購置此物業(yè)的目的何在，是居住、投資、度假甚或閑置?！岸沃脴I(yè)”性在第二居所界定中具有一票否決的重要地位。

其次，第二居所多兼顧區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)位條件方面，第二居所往往具有交通便利、距離區(qū)域城鎮(zhèn)中心地不遠(yuǎn)，可充分享用中心城鎮(zhèn)的公共設(shè)施和服務(wù)等優(yōu)勢；環(huán)境方面，第二居所首顧休閑度假的功能必然要求其所在地須為生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、適合度假之場所，一般來說，第二居所不可能位于鬧市區(qū)或環(huán)境嘈雜之處，多位于旅游風(fēng)景區(qū)或環(huán)境良好的城郊接合部。需指出的是，城市景觀房產(chǎn)的部分物業(yè)也有可能成為第二居所。

第三，第二居所的休閑度假功能明顯。區(qū)別第一居所和第二居所，除置業(yè)序位和次數(shù)明顯不同外，二者的功能是主要區(qū)別依據(jù)之一。第一居所是滿足業(yè)主日常生活起居之需，第二居所則是滿足業(yè)主休閑度假所需。第二居所業(yè)主休閑度假常表現(xiàn)為單日短途旅行、周末和短期假日、較長假期（諸如寒暑假旅行）、季節(jié)性移居等不同使用模式，因此，部分第二居所成為個(gè)人轉(zhuǎn)向永久移民的過渡。

第四，第二居所的利用頻率相對(duì)較低。傳統(tǒng)的第二居所主要用于業(yè)主周末或短期假日休閑度假，與第一居所相比，其使用頻率較低。此外，第二居所多位于城市郊區(qū)，甚至跨區(qū)域購買，相對(duì)于業(yè)主常住地較遠(yuǎn)的距離也是導(dǎo)致其較低使用頻率的客觀存在。第二居所住房利用率低也是目的地城市淡季經(jīng)濟(jì)衰退、有效性明顯不足的重要誘因。但必須看到，隨著第二居所業(yè)主使用模式的不斷變化，第二居所潛在的永久性移居的過渡特性將改變其利用率。

最后，第二居所消費(fèi)地域限制性小。隨著帶薪假日的制度化和完善、交通系統(tǒng)的快速和便捷、人口老齡化及退休遷居的頻繁化，在城市郊區(qū)型、城市內(nèi)度假地第二居所一定規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)上，跨省市、跨區(qū)域、甚至跨國購買第二居所的潛力也不斷擴(kuò)大。以度假、養(yǎng)老、投資為目的的異地二次置業(yè)需求非常旺盛。以海南省第二居所為例，三亞第二居所的購買人群不僅包括國內(nèi)大部分省市地區(qū)，還包括來自俄羅斯的業(yè)主群。

參考文獻(xiàn)：

[1]DOWER M. Planning aspects of second homes[A]. In COPPOCK J T， eds. Second Home： Curse or Blessing？ [M]. Oxford： Pergamon Press ，1977.

[2]Clout H D. Second homes in the auvergne. Geographical Review， 1971， 61（4）： 530-553.

[3]Marsden B. Holiday Homescapes of Queensland[C]//Coppock J T. Second homes： Curse or blessing？ London： Pergamon Press， 1969： 57-73.

[4]Goodall B. Dictionary of Human Geography[M]. Harmondsworth： Penguin， 1987： 112-152.

[5]Richard Barnett. Central and Eastern Europe： Real estate development within the second and holiday home markets [J]. Journal of Retail and Leisure property. 2007：8：2-6.

[6]馮健，劉之浩.中國第二住宅發(fā)展的研究——?jiǎng)恿C(jī)制、特征、效應(yīng)與規(guī)劃展望[J].地理學(xué)與國土研究，2000，（1），30-35.

[7]楊繼瑞.第二住宅現(xiàn)象的分析與思考[J].國土經(jīng)濟(jì)，2001，（6）：19-21.

[8]徐文雄，保繼剛.度假地型第二居所空間分布和影響研究——以三亞市為例[J].云南師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（5）：63-67.

[9]全德，馮長春.旅游住宅的概念特點(diǎn)繼市場定位分析[J].開發(fā)與建設(shè)，2006，（3）：35-37.

[10]王潔，黃華.旅游房地產(chǎn)的概念與范疇辨析[J].旅游研究，2009，（2）：47-50.

[11]巨鵬，王學(xué)峰，崔鳳軍.景觀房產(chǎn)研究——背景、現(xiàn)狀與未來[J].旅游學(xué)刊，2002，（1）.