我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及其兼并收購(gòu)探析

趙川云

【摘 要】融資是每一個(gè)企業(yè)解決資產(chǎn)負(fù)債比和利用財(cái)務(wù)杠桿獲取收益的重要手段，但融資途徑的單一成為阻礙我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)如果單純依賴單一的銀行融資體系勢(shì)必為其帶來(lái)嚴(yán)峻的融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)宏觀調(diào)控和加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的形式下，積極轉(zhuǎn)變思想，拓寬融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；調(diào)控；融資；風(fēng)險(xiǎn)；拓寬渠道

【中圖分類號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資背景分析

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺(tái)，傳統(tǒng)的融資渠道的弊端逐漸顯露出來(lái)，并且已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，從而融資渠道的拓展勢(shì)在必行，建立一個(gè)多層次的融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。最近一兩年內(nèi)隨著通貨緊縮日益深化，各類企業(yè)步入融資困境，政府為了達(dá)到調(diào)控房市，近2年來(lái)又陸續(xù)出臺(tái)限制性文件，特別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從，如何應(yīng)對(duì)？將成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的重大問(wèn)題。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資方和購(gòu)買方都以銀行貸款進(jìn)行融資，現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，一般自有資金占30%-40%，融資資金占60%-70%，目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)一般在基準(zhǔn)利率上浮動(dòng)10個(gè)百分點(diǎn)以上，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至到了無(wú)款可貸的地步。如果采用銀行融資方式，門檻高，融資成本高；如果不采用銀行融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨重大的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。間接融資是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn)，因此尋求多渠道融資將成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

在金融危機(jī)的沖擊及宏觀調(diào)控累積效應(yīng)的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了連續(xù)多年的快速發(fā)展勢(shì)頭，進(jìn)入周期性調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房屋銷售不暢，量?jī)r(jià)齊跌，同時(shí)，由于地根銀根不斷緊縮，融資難度加大.對(duì)絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，解決融資問(wèn)題是目前的頭等大事。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣分析

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，其他融資方式如上市融資、信托融資、債券融資等所占比例較小。具體如下：

銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府對(duì)金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

海外房產(chǎn)基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。

債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。

上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2007年末，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)開始限制房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行股票以及其他再融資方式，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，優(yōu)質(zhì)房企如金科集團(tuán)即采取反向收購(gòu)上市的策略，謀求其未來(lái)發(fā)展的道路。

因此由以上看出，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)當(dāng)是并購(gòu)重組為基調(diào)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)范圍，向多元化，多領(lǐng)域發(fā)展而獲取融資途徑。

三、房地產(chǎn)并購(gòu)重組的特點(diǎn)

兼并收購(gòu)是企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的主要方式，是企業(yè)發(fā)展的對(duì)外戰(zhàn)略，可以增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、增加企業(yè)資本的運(yùn)作效率，是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的必然趨勢(shì)。企業(yè)必須要不斷的發(fā)展才能得以生存，企業(yè)的發(fā)展可以通過(guò)自身資本積累，也可以通過(guò)兼并與收購(gòu)得以發(fā)展，但是兼并與收購(gòu)無(wú)疑是最高效的運(yùn)作方式，通過(guò)兼并收購(gòu)，企業(yè)可以迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，可以突破行業(yè)壁壘，進(jìn)入其他行業(yè)市場(chǎng)，還可以主動(dòng)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的加劇，還可以進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。因此收購(gòu)兼并對(duì)于企業(yè)生存與發(fā)展具有里程碑式的重要意義。

房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)重組有如下特點(diǎn)：

多元趨勢(shì)導(dǎo)向：一部分企業(yè)通過(guò)并購(gòu)，拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，邁向多元化發(fā)展的道路。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)涉足其他行業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的情況是并存的。

加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)：一部分企業(yè)通過(guò)并購(gòu)或者剝離，堅(jiān)持主業(yè)經(jīng)營(yíng)并逐漸形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。這類企業(yè)主要是一些與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的企業(yè)，如建筑施工和工程承包類的企業(yè)。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)或資產(chǎn)剝離方式進(jìn)行資產(chǎn)重組后的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型較為徹底。

“買殼”上市又稱為反向收購(gòu)：非上市房地產(chǎn)企業(yè)借助“買殼”類的并購(gòu)活動(dòng)達(dá)到間接上市的目的。受直接上市條件的制約，經(jīng)營(yíng)成功但難以直接上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買殼”上市的愿望非常強(qiáng)烈。于是，一些經(jīng)營(yíng)虧損或行業(yè)前景欠佳的上市公司就成為這些非上市房地產(chǎn)企業(yè)追逐的重點(diǎn)和并購(gòu)的對(duì)象。（下轉(zhuǎn)第358頁(yè)）

（上接第356頁(yè)）實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)較好的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“買殼上市”的方式，即采用收購(gòu)、受讓股權(quán)方式，成為上市公司的第一大股東。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟策略：實(shí)現(xiàn)集團(tuán)采購(gòu)和信息共享，以達(dá)到降低成本、提高品質(zhì)、加快開發(fā)等目的。此模式下，通常由收購(gòu)方出具貨幣資金，與擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共同出資，組建一個(gè)新的合資企業(yè)。新企業(yè)成立后，又可派生出兩種并購(gòu)分模式：一種為雙方約定共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享。在此模式下，沒有購(gòu)買行為發(fā)生，收購(gòu)方與房地產(chǎn)企業(yè)之間為合作關(guān)系。另一種模式為：以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資的企業(yè)在新企業(yè)成立后，向出具貨幣資金的一方轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，即雙方先合資合作，再由收購(gòu)方出具貨幣資金收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有新合資企業(yè)的股權(quán)。

改善資產(chǎn)狀況：業(yè)績(jī)不良的上市公司通過(guò)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)改善公司的資產(chǎn)狀況，從而維持上市資格或是配股資格。該類公司涉足房地產(chǎn)的最終目的就是獲得投資收益。通常，上市公司會(huì)通過(guò)參股，持有房地產(chǎn)企業(yè)的部分股權(quán)（一般小于50%），然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股，最后通過(guò)資本運(yùn)作將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得投資收益

四、房地產(chǎn)并購(gòu)重組的模式

直接購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目：收購(gòu)方出具貨幣資金直接購(gòu)買另外一家企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。收購(gòu)的客體是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，出讓方放棄房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購(gòu)方以貨幣資金為代價(jià)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。交易完成后，收購(gòu)方與被收購(gòu)方雙方的法律主體沒有發(fā)生任何改變。

收購(gòu)方購(gòu)買出讓方股權(quán)：收購(gòu)方出具貨幣獎(jiǎng)金，購(gòu)買另外一家擁有某目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)，以達(dá)到間接擁有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。交易的標(biāo)的為房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)，而并非房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，除非收購(gòu)方取得房地產(chǎn)股權(quán)后更改企業(yè)名稱，否則房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義所有權(quán)沒有發(fā)生改變。交易主體一方為收購(gòu)企業(yè)，另一方則為擁有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的股東。

合資開發(fā)：收購(gòu)方投入貨幣資金，與擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目共同出資組建一個(gè)新的合資企業(yè)，新企業(yè)成立后，又可派生出兩種并購(gòu)模式：一種為雙方約定共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享收益，收購(gòu)方與房地產(chǎn)企業(yè)之間為合作關(guān)系；另一種模式為，以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資的企業(yè)在新企業(yè)成立后，向投入貨幣資金的一方轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，雙方先合資合作，再由收購(gòu)方投入貨幣資金收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有新合資企業(yè)的股權(quán)。

五、小結(jié)

在如今通貨緊縮和倍受政策制約的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)上市并擴(kuò)寬了融資渠道，使得原本只能通過(guò)銀行融資的單一融資途徑又開辟了一條新的獲取經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的道路。因此通過(guò)上市，增加了融資渠道，同時(shí)又減少了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的負(fù)債，降低了資產(chǎn)負(fù)債比，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低了運(yùn)營(yíng)成本。但從另一方面不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都可以通過(guò)反向收購(gòu)進(jìn)行借殼上市的，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路將會(huì)向何處去？在不久的將來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并，通過(guò)做大做強(qiáng)擴(kuò)寬融資渠道將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的主題。

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