離婚案中一方婚前購買按揭房屋的處置

李繼業(yè)

【摘要】我國現(xiàn)行立法對一方婚前購買的按揭房的權(quán)屬缺乏明確具體的規(guī)定，導致在司法實踐中同案異判的現(xiàn)象，婚姻法司法解釋（三）征求意見稿十一條彌補了這一立法的缺陷，對其權(quán)屬作出了明確的規(guī)定。但是對增值部分補償辦法的計算，還存在用語模糊及計算方法不科學之處。

【關(guān)鍵詞】按揭房屋增值首付款利益補償

近些年來，隨著離婚率的逐年攀升，房價的不斷飆升，房屋價值在夫妻共同財產(chǎn)中的比重之大和增值潛力使其成為矛盾的焦點，而我國現(xiàn)有的婚姻法及相關(guān)的司法解釋未就一方婚前購買的按揭房的歸屬作出明確規(guī)定。2010年11月17日最高人民法院公布的婚姻法司法解釋（三）征求意見稿第十一條（以下簡稱十一條）規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務。上述規(guī)定解決了長期以來法律界對一方婚前購買按揭房的困惑，統(tǒng)一了法律適用。

一方婚前購買的按揭房的概念

為了正確理解婚前一方購買按揭房的內(nèi)涵，有必要把握兩個時間點的界定： “婚前”的界定，我國婚姻法對婚姻實行登記制，因此，婚前、婚后是以結(jié)婚登記作為劃分的時間點；“購買”的界定，鑒于房屋的購買以及產(chǎn)權(quán)證書的辦理是一個漫長的過程，尤其是按揭房，涉及支付首付款、取得產(chǎn)權(quán)證書以及還貸三個環(huán)節(jié)。因此，筆者認為購買應以簽訂購房合同之日作為購買的時間點。

一方婚前購買的按揭房的幾種情形及權(quán)屬

一方婚前購買的按揭房，根據(jù)登記的時間和登記的權(quán)利人不同，在實踐中有以下幾種表現(xiàn)形式：

一方在婚前購買了按揭房屋并取得了產(chǎn)權(quán)證書。鑒于購買行為發(fā)生在婚前，產(chǎn)權(quán)證書的取得發(fā)生在婚前，產(chǎn)權(quán)證書又登記在自己一人名下，依據(jù)婚姻法和物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，均應認定為婚前個人財產(chǎn)。即使婚后雙方共同還貸也不能改變房屋為婚前個人財產(chǎn)的性質(zhì)，婚后共同還貸在分割財產(chǎn)時也僅僅是債權(quán)關(guān)系，不能混淆了物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系，此種情況下該房屋應屬購買方一方所有，在實踐中爭議不大。

一方婚前購買了按揭房屋但是婚后取得產(chǎn)權(quán)證書，并且產(chǎn)權(quán)證書登記為購買人一人名下的。此種情形下房屋之權(quán)屬認定，存在很大爭議。主要有兩種觀點：一種觀點認為，該房屋屬于一方的婚前個人財產(chǎn)；另一種觀點認為，屬于夫妻共同財產(chǎn)，持這種觀點的人普遍認為婚后取得產(chǎn)權(quán)證書即意味著婚后取得房屋所有權(quán)，既然為婚后取得當然應為夫妻共同財產(chǎn)。基于司法實踐中存在的兩種觀點，使得法院針對同樣情形的按揭房屋的權(quán)屬認定，判決的結(jié)果卻完全不同，這種同案異判的現(xiàn)象導致了法律界的爭議和困惑。

筆者認為，僅以房產(chǎn)證取得的時間作為判斷房屋為個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)有失偏頗。首先，《物權(quán)法》十四條規(guī)定，不動產(chǎn)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。從物權(quán)的公示效力來看，既然房屋登記在一方名下，而房屋的購買行為又是以一方的名義完成的，理應屬于一方所有。其次，立足現(xiàn)實情況，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記存在較長的時間差，而不同的商品房登記時間又各不相同。購房人申請房屋權(quán)屬登記時，登記的時間取決于登記機關(guān)的工作效率以及房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)手續(xù)是否齊全。如果機械地以房產(chǎn)證的取得時間作為劃分個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)的時間點，婚前取得房產(chǎn)證的為個人財產(chǎn)，婚后取得房產(chǎn)證的為夫妻共同財產(chǎn)，無異于把財產(chǎn)的性質(zhì)簡單地交給登記部門的效率、房地產(chǎn)開發(fā)商的手續(xù)是否齊全等外因去決定。這樣“一刀切”的做法，有違立法目的和法律的公平正義。再者，正視房屋登記行為的性質(zhì)。一方在婚前與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時即取得了要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋及產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)益。房產(chǎn)登記行為不能產(chǎn)生新的權(quán)利，只是對一方權(quán)益的確認。因此，剖析房產(chǎn)登記的形式和實質(zhì)，一方婚前購買的房屋即使是婚后取得產(chǎn)權(quán)證書，只要登記為一方名下，即應認定為一方婚前個人財產(chǎn)，這才能體現(xiàn)形式和實質(zhì)的統(tǒng)一。十一條將一方婚前購買婚后取得產(chǎn)權(quán)證書的按揭房屋界定為婚前個人財產(chǎn)，是符合法理的。雖然有人對十一條提出異議，認為中國很多地區(qū)的傳統(tǒng)是由男方買房，而十一條使女方權(quán)益受到擠壓。但是筆者認為，按揭房屋的金額由首付款、婚后共同還貸、離婚后一方還貸三部分構(gòu)成。婚后共同還貸的，十一條規(guī)定按共同還貸占全部款項的比例進行補償，這樣雙方基于共同還貸共享了房屋增值帶來的收益，已然是對非購買方的利益保護。而首付款和離婚后一方還貸部分，根據(jù)權(quán)利義務的一致性，非購房方顯然無權(quán)參與這部分款項所對應的房屋價值的分配。因此，十一條平等地保護了夫妻雙方的權(quán)利，不存在女方權(quán)利受擠壓的問題。

一方婚前購買房屋婚后登記于雙方名下。這種情況下，雖然首付款系一方婚前支付，但購買方自愿將另一方登記在房產(chǎn)證上即視為購買方對另一方的贈予。因此，該房屋應屬于夫妻共同財產(chǎn)。實踐中，此種情況也無爭議。

一方婚前購買的按揭房屋婚后增值部分的分割

房屋增值部分的定性。對于一方婚前購買的按揭房屋增值部分的定性，可以從民法的基本理論以及物權(quán)法上進行剖析。按照民法孳息隨原物的理論，由原物產(chǎn)生的收益（孳息）應歸屬于原物。①房屋和其增值部分價值的關(guān)系即是原物和孳息的關(guān)系，增值部分的收益是房屋產(chǎn)生的，因而，房屋歸誰所有，房屋的孳息——這里指增值部分的利益即歸誰所有。鑒于筆者認為一方婚前購買的按揭房屋屬于個人財產(chǎn)，因此，房屋增值部分的利益應當屬于該方一方所有。筆者認為，對增值部分按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割顯然不妥。另外，《物權(quán)法》三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币虼?，根據(jù)物權(quán)法的原理，物的所有權(quán)人對自己的物產(chǎn)生的收益是享有所有權(quán)的，一方婚前購買按揭房屋既然界定為個人財產(chǎn)，其收益也應為個人財產(chǎn)。

增值部分的分割。雖然筆者認為婚前購買婚后增值部分應歸屬于所有人一方所有，但是鑒于婚后雙方共同還貸，另一方為房屋還貸也作出了貢獻，因此，對增值部分的利益雙方應當平均分割，應按該利益的一半進行補償。十一條第二款規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行合理補償”，筆者認為，擁有產(chǎn)權(quán)的一方給對方以補償是應當?shù)?，是符合法律的公平原則的，但是，該款規(guī)定存在幾點需要完善的地方：首先，按“應考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素”進行補償?shù)姆椒ú豢茖W，不能真實有效地反映共同還貸與婚后房屋增值部分利益之間的關(guān)系。研究對婚后增值部分進行補償，繞開和回避婚后增值部分利益的確定是不應當?shù)摹６_定按揭房屋在婚后的增值利益應查清房屋三個時間點的價格：購房時合同價，結(jié)婚時市場價和離婚時市場價，婚后增值部分利益等于房屋結(jié)婚時市場價和離婚時市場價之差。十一條對結(jié)婚時房屋市場價只字未提，忽視了購房時到結(jié)婚時這一時段房屋的增值價值。因此，補償時應將共同還貸部分與按揭房屋的婚后增值部分相聯(lián)系，而不是房屋的市場價格。其次，“全部款項”這一概念不明晰，也應明確。實踐中，按揭房屋涉及幾個重要概念：購房合同價、貸款總額和應還款總額。十一條中“全部款項”是指購房合同價、貸款總額、應還款總額亦或是其他，無法確定。筆者認為，“全部款項”應是購房合同價與銀行利息之和。最后，“合理”這一用語比較模糊，應當明確“合理”的具體標準。筆者認為，“合理”應為按照增值利益的一半進行補償，這樣才能充分保障另一方的合法利益，同時也盡可能減少法律用語的模糊性帶來的弊端。

為了全面闡述筆者的建議和計算方法，試舉例說明之：2006年7月王某購買商品房一套，合同價為70萬元，首付20萬。2007年10月王某和李某結(jié)婚，結(jié)婚時該房屋市場價為80萬。婚后，夫妻雙方共同償還10萬元銀行貸款本金和5萬元利息。2010年王某準備離婚，離婚時該房屋的市場價為110萬。王某對李某如何進行補償？首先，厘清該房屋婚后增值部分的利益，即110萬-80萬=30萬元。第二，計算共同還貸部分對應的增值部分的利益。這里分為兩部分計算，先計算共同還貸占全部款項的比例，注意根據(jù)上述，全部款項應為合同價與銀行利息之和，即70萬元+5萬元=75萬元，因此，共同還貸占購房總價的比例為15︰75，然后計算共同還貸對應的婚后增值部分的利益為15/75×30=6萬。第三，按增值的一半補償給對方，即應補償對方3萬元。同時加上共同還貸的部分的一半，也就是15萬元的一半，即7.5萬元，對方離婚時一共可獲得房屋的分割款為10.5萬元。

綜上所述，筆者建議該條款應修改為：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應考慮共同還貸部分占全部款項的比例及不動產(chǎn)婚后增值部分利益等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行一半補償。全部款項為購房合同價與銀行利息之和。不動產(chǎn)婚后增值部分利益為結(jié)婚時與離婚時該房屋的市場價格之差?！保ㄗ髡邌挝唬汉颖贝髮W政法學院）

注釋

①王利明：《物權(quán)法研究》，北京：中國人民大學出版社，2002年，第385頁。