房地產(chǎn)市場波動與銀行風險控制

□文/史紹偉

房地產(chǎn)市場波動與銀行風險控制

□文/史紹偉

一、我國房地產(chǎn)市場周期性波動理論分析

與宏觀經(jīng)濟運行過程中的周期波動一樣，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也存在周期波動現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出的有規(guī)律的擴張和收縮局面相交替、繁榮和衰退連接出現(xiàn)的情形。從我國情況看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動。改革開放以來中國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行經(jīng)歷了五個短周期波動。前四個周期從1981年開始至1999年末，期間的每個周期均經(jīng)歷了從產(chǎn)業(yè)復蘇到產(chǎn)業(yè)擴張再到衰退的曲線波動，直到1999年再次出現(xiàn)衰退。

自2000年開始至今的第五個周期，在經(jīng)歷了兩年左右的艱難復蘇之后，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，2003年房地產(chǎn)業(yè)增長保持了良好發(fā)展態(tài)勢，一直持續(xù)到2007年底。由于國際金融危機影響的逐步擴展，2008年我國房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)衰退。2008年末，國房景氣指數(shù)為96，同比回落9個點，全國所有區(qū)域商品房銷售面積同比負增長。

二、房地產(chǎn)市場波動與貸款風險內(nèi)在關(guān)聯(lián)性分析

房地產(chǎn)市場波動在一定程度上影響貸款風險，具體表現(xiàn)如下：

（一）災難短視癥。指過度樂觀傾向于低估風險。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應。比喻人都有一種從眾心理，從眾心理很容易導致盲從，而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險。在政府的隱性擔保情況下，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

（四）信息不充分。銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)的方法，而實際上當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，或變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

（五）房價調(diào)整。房價上漲會提高包括自有房地產(chǎn)在內(nèi)的銀行資本的經(jīng)濟價值，因此，銀行將會在房價上漲時增加房地產(chǎn)貸款的敞口。

由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款影響較大。房地產(chǎn)市場的周期波動通過房價的變化直接影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量、甚至商業(yè)銀行的經(jīng)營成果。

三、房地產(chǎn)周期波動與貸款風險實證分析

以河北為例，2000年以來，河北房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重較低，2007年末的占比為10.3%，比全國低近11個百分點，還處于起步成長階段，高增速、低占比的初期市場特征明顯。但2008年之后，河北也受到了國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的嚴重影響。

從2008年以來河北省房地產(chǎn)投資額增速的變化走勢上看，進入2009年，增速出現(xiàn)一輪快速下滑，并且在2月份出現(xiàn)首次負增長。從商品房銷售情況看，自2008年6月起，河北商品房以及住宅的銷售額也出現(xiàn)一輪持續(xù)下滑的態(tài)勢。

與房地產(chǎn)投資、銷售增速下降相對應，2008年河北全省房地產(chǎn)貸款增長同比下滑。尤其是個人住房貸款，2005～2007年全省全部金融機構(gòu)個人住房貸款增量分別為76億元、112億元和183.4億元，增速分別為22.6%、47.4%和63.8%，呈逐年加速發(fā)展趨勢。而2008年全省增量僅為127.2億元，增速為-30.6%。與此同時，部分開發(fā)企業(yè)因銷售原因?qū)е裸y行開發(fā)貸款到期無力歸還，個人住房貸款的違約率也有所上升。以上情況表明，房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)市場波動呈現(xiàn)較強的正相關(guān)性。

四、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險狀況分析

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)總體將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。從長期看，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的進一步提高，我國房地產(chǎn)業(yè)將在周期波動中總體保持向上的發(fā)展趨勢，在今后相當長的時間內(nèi)將處于良好的發(fā)展環(huán)境，并將為銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)提供巨大的發(fā)展空間。

（二）銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場變化影響的風險仍然可控。首先，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風險仍處于可控范圍。房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比不高，加上我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平，商業(yè)銀行直接面對的房地產(chǎn)市場風險是可控的；其次，我國居民家庭的負債率只有17%，遠低于美國、韓國等國家，居民償債能力很強，風險相對可控。加上其他類型消費貸款的占比相當小，我國住房按揭貸款又有嚴格的首付占比規(guī)定。

總體看，目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風險的可能性較小。

五、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險控制策略

（一）從宏觀上構(gòu)建危機預警體系。銀行危機的爆發(fā)，通常都是有先兆的，具體表現(xiàn)在一些金融指標的變化上。由于銀行業(yè)與實體經(jīng)濟的密切關(guān)系，銀行業(yè)的健康狀況是和一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況緊密聯(lián)系在一起的。采用貨幣供應增長率、實際利率、通貨膨脹率、國內(nèi)信貸增長率、實際GDP增長率等宏觀經(jīng)濟指標來預測銀行危機，有助于提高預測的準確性。

（二）創(chuàng)建動態(tài)風險管理流程。需要創(chuàng)建動態(tài)風險管理流程，對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品進行專人跟蹤、定期調(diào)研報告，及時調(diào)整評級，對風險做出合理的動態(tài)評價。

（三）建立專門的抵押貸款風險評估與預警系統(tǒng)。將貸款風險的衡量與評估逐步完成從定性分析到定量分析，從模糊定量分析到精確定量分析的轉(zhuǎn)變，并在建立全國性信用評估機構(gòu)，完善信用評估體系基礎(chǔ)上，不斷引進新的風險管理方法，建立抵押貸款的預警系統(tǒng)，保證銀行經(jīng)營的安全。

（四）建立政府擔保制度，創(chuàng)造良好的外部風險分散機制。建立住房貸款擔保制度，對分散住房抵押貸款風險至關(guān)重要，政府一方面可提供優(yōu)惠的相關(guān)政策；另一方面還應發(fā)揮其監(jiān)督作用。

（五）加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新。住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機構(gòu)防范風險的內(nèi)在要求，通過對貸款方式的改進和資產(chǎn)證券化，可以降低與分散住房抵押貸款風險，同時提高對抵押貸款的有效需求，從而促進住房抵押貸款市場的發(fā)展。如，實現(xiàn)住房抵押貸款證券化可以使短期的社會資金長期化，增強抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風險。

（六）開發(fā)適合市場需求的房地產(chǎn)貸款保險品種。對房地產(chǎn)抵押貸款進行保險是轉(zhuǎn)移分散抵押貸款風險的有效手段。像許多發(fā)達國家一樣，個人住房抵押市場憑借其在一級市場上建立的完善保險、擔保機制和二級市場上不斷創(chuàng)新的多樣化抵押貸款成功地將各種風險進行了轉(zhuǎn)移，從而使本國個人住房抵押市場走上了規(guī)范、健康的發(fā)展道路。我國保險公司也應開發(fā)適合市場需要的新險種，既是對金融機構(gòu)利益的保險，又能保證貸款的安全。

（七）嚴格房地產(chǎn)項目貸款準入，加強抵押物管理。要采取嚴格的貸前檢查，按照監(jiān)管機構(gòu)的要求和各商業(yè)銀行的內(nèi)控制度，實施嚴格的房地產(chǎn)貸款的客戶準入和項目準入；加強貸款風險控制，重點防范可能出現(xiàn)資金鏈危機的客戶，同時重視客戶的資信審核。對抵押物加強管理，對房地產(chǎn)市場波動較大的地區(qū)，縮短抵押物評估價值的有效期，關(guān)注抵押物價值變化情況，并根據(jù)需要要求借款人補充抵押物以使抵押物足值有效。

（八）適應房地產(chǎn)周期性變化調(diào)整房地產(chǎn)貸款比重。在經(jīng)濟上行周期，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段，房價保持穩(wěn)步上漲，此時商業(yè)銀行可以加大對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持，提高房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。反之，經(jīng)濟運行不景氣，房價存在較大的調(diào)整壓力或出現(xiàn)下滑勢頭，商業(yè)銀行就應高度重視，逐步退出或減少對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的貸款支持，降低房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。同時，要嚴格控制按揭貸款成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度，加強抵押物管理，嚴格防范抵押物價值貶損等系統(tǒng)性風險。

總之，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場周期性波動明顯增強，且房地產(chǎn)市場波動與銀行貸款風險具有密切的關(guān)聯(lián)性，要進一步對商業(yè)銀行如何防范房地產(chǎn)貸款風險這一問題展開系統(tǒng)性研究，尤其是在金融危機背景下，更要借鑒國際房地產(chǎn)市場發(fā)展及銀行貸款風險防范經(jīng)驗教訓，結(jié)合我國實際，以創(chuàng)新性和前瞻性的眼光研究房地產(chǎn)健康發(fā)展和商業(yè)銀行風險防控，探索符合我國商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款風險的對策思路，促進房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的共同發(fā)展。

中國工商銀行河北省分行）