我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

龐昌蕓　張躍芳

摘要:美國次級債危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應(yīng)對房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)出了警報(bào)。本文通過思考次貸危機(jī)的特點(diǎn)及啟示,分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況,得出要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),保證商業(yè)銀行穩(wěn)健運(yùn)行。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行 次貸危機(jī) 風(fēng)險(xiǎn)防范

引起美國次級房貸危機(jī)的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象;房地產(chǎn)市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的產(chǎn)生。美國次貸危機(jī)對對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題

今年上半年,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個(gè)月基本上是量漲價(jià)不漲,到了年中價(jià)格就開始明顯上升。

目前中國資金的流動(dòng)性是前所未有的,在這一輪房價(jià)上漲的過程中,流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟(jì)不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時(shí)候,投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個(gè)圈又投回到了投機(jī)領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個(gè)月的地王拍賣中,專家估計(jì)有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟(jì),到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易給經(jīng)濟(jì)帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價(jià)必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價(jià)格下跌,引起金融危機(jī)。因此,房價(jià)過熱,給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯

(一)降低個(gè)人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險(xiǎn)

08年 10月22日人民銀行宣布擴(kuò)大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機(jī)的發(fā)生主要源于貸款機(jī)構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會(huì)使銀行接受更多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的低收入居民客戶,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌利率上升時(shí)時(shí).借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會(huì)大幅上升,一旦房價(jià)下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí),個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來,這在美國次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。

(二)個(gè)人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險(xiǎn)

美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用?，F(xiàn)階段,中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財(cái)產(chǎn)也很難查證是否屬實(shí)。

(三) “假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時(shí),制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個(gè)人貸款。

(四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系

在美國次貸危機(jī)中,資產(chǎn)證券化為美國次貸危機(jī)的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn),把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者,降 低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來,對中國銀行體系的穩(wěn)定運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

(一)正確評估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),對高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險(xiǎn),這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率;嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

(二)引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn),在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):1. 為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn),在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn);2. 為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn),主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性,分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

(四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管

總結(jié)次貸危機(jī)所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn),包括兩點(diǎn):第一,任何一個(gè)國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展與開放的階段相適應(yīng),必須做到風(fēng)險(xiǎn)的全覆蓋,最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴(yán)重的信息不對稱問題;第二,在現(xiàn)代金融體系里,無論風(fēng)險(xiǎn)管理手段多么先進(jìn)、體系多么完善的金融機(jī)構(gòu),都不能避免因?yàn)闄C(jī)構(gòu)內(nèi)部原因或者市場外部的變化而遭受風(fēng)險(xiǎn)事件的影響,這是由現(xiàn)代金融市場和金融機(jī)構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個(gè)意義上來說,以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟(jì)思想和主張確實(shí)存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。

從長遠(yuǎn)看,金融業(yè)合法、穩(wěn)健的運(yùn)行機(jī)制,不僅在于監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管,更在于通過監(jiān)管鏈接,促使社會(huì)中介、行業(yè)公會(huì)、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部稽核與監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)督管理形成一種默契,變成一種合作。

參考文獻(xiàn):

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