淺述完善我國(guó)房地產(chǎn)金融的政策建議

徐春娥

摘要:本文根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀,提出了在現(xiàn)階段通過(guò)加大財(cái)政支持、拓寬融資渠道、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、完善法律體系,來(lái)完善我國(guó)房地產(chǎn)金融的政策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)金融 建議

0 引言

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié),通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資和相關(guān)金融服務(wù)的一系列資金融通活動(dòng)的總稱。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展迅猛,但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善,因此急需完善房地產(chǎn)金融舉措。

1 我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀 我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系中,政策性金融和商業(yè)性金融是住房金融組織體系中相互統(tǒng)一的兩個(gè)主體內(nèi)容,彼此之間既相互獨(dú)立又相互依賴和融合。目前,我國(guó)采用的政府主導(dǎo)型的政策性房地產(chǎn)金融,主要形式也是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性質(zhì)的住房公積金制度。國(guó)內(nèi)住房融資商業(yè)性體系已經(jīng)初步形成商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu),目前,我國(guó)從事房地產(chǎn)金融的商業(yè)性機(jī)構(gòu)主要有:商業(yè)銀行,專(zhuān)業(yè)住宅金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金、住宅信用合作社、保險(xiǎn)公司和置業(yè)擔(dān)保公司等房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)。

1.2 房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 從組織體系上看,我國(guó)目前已形成以中國(guó)人民銀行為領(lǐng)導(dǎo),以國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主,以其他銀行和非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次,多形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程,是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。另外,多元化的融資渠道日趨活躍。信托、海外基金、證券融資等備受追捧。

雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融在發(fā)展,但是同國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)相比依然很落后。目前,中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的問(wèn)題是:房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,業(yè)務(wù)關(guān)系沒(méi)有理順,還沒(méi)有形成一個(gè)有效的運(yùn)行機(jī)制;房地產(chǎn)融資重心錯(cuò)位,重點(diǎn)應(yīng)該放在消費(fèi)環(huán)節(jié)。但中國(guó)金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)幾乎只向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各種企事業(yè)單位融資,房地產(chǎn)信貸總量90%被投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié)中;房地產(chǎn)融資主要是銀行信貸,少量的債權(quán)、股票及信托融資,這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了多元化的融資需求,由于缺乏大量的融資工具可供選擇,在很大程度上制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的拓展。

2 完善我國(guó)房地產(chǎn)金融的政策建議

2.1 加大財(cái)政支持 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性矛盾,相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,固定資產(chǎn)投資和住房建設(shè)總量已經(jīng)偏高,速度偏快,但真正適合中低收入家庭的低價(jià)位中小戶型嚴(yán)重不足,住房保障問(wèn)題日益突出。建議在合理控制住房建設(shè)總量和增長(zhǎng)速度的同時(shí),充分運(yùn)用財(cái)政支出杠桿,運(yùn)用投資的乘數(shù)效應(yīng),促進(jìn)和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)適合中低收入家庭的保障住房,引導(dǎo)居民根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)條件,通過(guò)不同的途徑解決居住問(wèn)題。在政策的具體應(yīng)用方式上,可以根據(jù)各地的不同情況,突破現(xiàn)有的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)減免稅收的單一模式,探討對(duì)保障性住房購(gòu)房人實(shí)行貨幣補(bǔ)貼、個(gè)人抵押貸款貼息等金融政策創(chuàng)新。

2.2 拓寬融資渠道 幾年來(lái)國(guó)家在收緊銀根的同時(shí),并沒(méi)有及時(shí)有效地進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道,合理引導(dǎo)籌資方式多樣化,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組。隨著時(shí)間的推移,部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)和空置項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大,可能形成銀行呆、壞賬的集中增加,進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道迫在眉睫。

2.2.1 完善并發(fā)展房地產(chǎn)信托 由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托仍存在占比不高,募集資金的規(guī)模受到限制,投資方向不明確,信托計(jì)劃期限較短,信托產(chǎn)品流通性較差,“過(guò)橋貸款”,房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足,風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱,缺乏專(zhuān)業(yè)管理隊(duì)伍等諸多問(wèn)題,為拓展房地產(chǎn)融資渠道,我國(guó)的房地產(chǎn)信托還需進(jìn)一步完善及發(fā)展。

首先要完善相應(yīng)法規(guī),有關(guān)法規(guī)可以考慮根據(jù)融資額度或者股權(quán)份額來(lái)確定利潤(rùn)分成,使信托公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)則進(jìn)行合作,從而保障雙方的利益。其次要建立房地產(chǎn)信托融資支持服務(wù)系統(tǒng),著力建立健全房地產(chǎn)中介服務(wù)體系,形成獨(dú)立、公正的評(píng)估中介服務(wù)市場(chǎng)及相應(yīng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu);完善評(píng)估行業(yè)的管理體制,加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè),同時(shí)建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化,提高房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。最后,適時(shí)培育房地產(chǎn)投資信托投資基金REITS。REITS是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證,將社會(huì)上的資金集中起來(lái),匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn),并由信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人,對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。REITS在國(guó)外是一種較為成熟的投融資運(yùn)作模式。由于缺乏相應(yīng)的立法,我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITS尚未定型,至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITS產(chǎn)品。通過(guò)借鑒國(guó)際流行的房地產(chǎn)投資信托基金REITS模式,適時(shí)培育和發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,不僅有望克服銀行體系房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)集中的問(wèn)題,并可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.2.2 促進(jìn)住房抵押貸款證券化 住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券,指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款,匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后,以證券的形式出售給投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過(guò)程。住房抵押貸款證券化運(yùn)用成熟的交易框架和信用增級(jí)手段,改善了證券的發(fā)行條件,使住房抵押貸款證券化支出費(fèi)用總額與交易總額的比率很低,從而大幅度降低了企業(yè)直接融資的成本。

住房抵押貸款證券化在我國(guó)還屬試驗(yàn)階段,完善住房抵押貸款證券化,首先要法制化夯實(shí)我國(guó)個(gè)人信用基礎(chǔ)。個(gè)人信用體系是整個(gè)社會(huì)信用體系的重要內(nèi)容,我國(guó)的當(dāng)務(wù)之急是有效的借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),需要政府的協(xié)調(diào)與立法的支持。對(duì)消費(fèi)信貸的環(huán)境、授信及還款等方面頒布一系列法律法規(guī),使個(gè)人信用體系在法定的框架下高效、有序的運(yùn)行。其次要擴(kuò)大和規(guī)范住房抵押貸款市場(chǎng)。一個(gè)成熟的、規(guī)范的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng),是開(kāi)展住房抵押貸款證券化的重要前提。激發(fā)個(gè)人住房消費(fèi),壯大抵押貸款規(guī)模,必須以需求為導(dǎo)向,細(xì)分市場(chǎng),充分考慮經(jīng)濟(jì)上的差異、地區(qū)因素設(shè)計(jì)抵押貸款組合。實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在抵押合約、貸款合同、貸款程序等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),開(kāi)發(fā)不同期限、不同利率水平、不同種類(lèi)的貸款,實(shí)現(xiàn)銀行的多樣化服務(wù),拓寬抵押貸款組合的數(shù)量和種類(lèi)。最后要建立相關(guān)法律框架和金融監(jiān)管體系。按照我國(guó)目前的法律法規(guī),住房抵押貸款證券化的發(fā)起和運(yùn)營(yíng)都缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),有必要制定《住房抵押貸款證券化法》,以保護(hù)抵押證券持有者的利益。

2.3 防范金融風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),銀行貸款將是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要供應(yīng)渠道。數(shù)據(jù)和模型預(yù)測(cè)結(jié)果顯示,幾年來(lái),通過(guò)實(shí)施一系列的宏觀調(diào)控措施,對(duì)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)貸款得到了有效控制,貸款金融風(fēng)險(xiǎn)降低,但以定金與預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款為主的其他資金來(lái)源增長(zhǎng)很快,加大了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方,仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面,要警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴于預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款等其他資金來(lái)源,一旦項(xiàng)目滯銷(xiāo),將帶來(lái)資金斷鏈的巨大風(fēng)險(xiǎn),并采取一定的防范措施降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,要防范個(gè)人抵押貸款快速增長(zhǎng)可能帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真研究和完善針對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人抵押貸款政策,嚴(yán)格對(duì)個(gè)人抵押貸款的審查和貸款發(fā)放后的跟蹤管理,將是今后一段時(shí)間內(nèi)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要任務(wù)。

2.4 完善法律體系 外資參與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形式和渠道正在發(fā)生根本性的改變,幾年來(lái),在宏觀調(diào)控政策的影響和國(guó)際資本流動(dòng)性過(guò)盛,人民幣持續(xù)升值的背景下,外資已經(jīng)從原來(lái)的合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式,轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)多種渠道更為廣泛地參與中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),比如通過(guò)香港和海外資本市場(chǎng)更為隱蔽地深入地參與中國(guó)房地產(chǎn),通過(guò)基金形式直接購(gòu)買(mǎi)和持有大型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目,通過(guò)去QFII等方式參與中國(guó)證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè),等等。2006年,針對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)住房,有關(guān)部門(mén)和一些城市出臺(tái)了限制政策,對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格、對(duì)象、外資按揭的比例年限等進(jìn)行了規(guī)范。然而,對(duì)外資通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)、外資產(chǎn)業(yè)基金等一些新的形式和通過(guò)更為隱蔽的渠道參與房地產(chǎn)業(yè)的行為,對(duì)放開(kāi)外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)形成對(duì)中國(guó)金融企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等一系列新問(wèn)題,我們還沒(méi)有相應(yīng)的配套管理政策,應(yīng)該盡快加以完善。

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