淺談房地產(chǎn)商品房“進(jìn)度價(jià)格”的內(nèi)涵與使用

張聚永

摘要：近兩年來，由于美國的次貸危機(jī)而引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也未能幸免于難，為什么商品房價(jià)格會(huì)出現(xiàn)這種么大的反差呢?這無疑與商品房定價(jià)有著密切關(guān)系。為了能使更多的消費(fèi)者了解這一現(xiàn)象，也為了使商品房開發(fā)商能健康發(fā)展，更好地趨利除弊，澄清一些消費(fèi)者對(duì)此價(jià)格形式的種種模糊認(rèn)識(shí)，筆者現(xiàn)試圖對(duì)商品房進(jìn)度價(jià)格的內(nèi)涵、性質(zhì)和特點(diǎn)，以及這種價(jià)格形式的局限性和對(duì)策進(jìn)行簡單的分析。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)危機(jī)；商品房；進(jìn)度價(jià)格

商品房定價(jià)充滿著復(fù)雜性和玄機(jī)性，除了市場供需關(guān)系決定因素外，還要受政策調(diào)控、拿地價(jià)格、規(guī)劃容積率、建材選擇、地段位置、車位容量、配套設(shè)施、交通狀況、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、品牌效應(yīng)等因素的影響。

一、商品房價(jià)格形成的種類

在商品房價(jià)格形式上，主要有現(xiàn)房價(jià)和期房價(jià)兩種。以河北省石家莊“博雅莊園”住宅小區(qū)為例，開發(fā)商對(duì)此樓盤的價(jià)格形式進(jìn)行了大膽創(chuàng)新和償試。其方法是首次在商品房銷售中推行“進(jìn)度價(jià)格”，通過大量的調(diào)查研究、比較測算，最后一致認(rèn)為這種價(jià)格形式具有科學(xué)性、合理性和可操作性，方案推出后很快被社會(huì)和購房者所接受，銷售進(jìn)度明顯加快，商品房施工所需的現(xiàn)金流緊張問題得到解決。

所謂商品房的進(jìn)度價(jià)格，就是價(jià)格隨著商品房施工形象進(jìn)度的變化而變化。這種商品房價(jià)格形式如同其它新事物出現(xiàn)時(shí)一樣，在銷售過程中也聽到很多不同的聲音。

下表是“博雅莊園”住宅小區(qū)一期商品房進(jìn)度價(jià)格表：

說明：此商品房為六層半帶電梯的磚混結(jié)構(gòu)，價(jià)位最低的是二層；最貴的是六層，因六層半是復(fù)式房、并贈(zèng)予露臺(tái)；一層房價(jià)高于二層房價(jià)，因一層贈(zèng)小院。付款比例：在主體施工在未完工之前，首付款為50％，如主體施工完再簽購房合同則按80％付款，如房屋竣工再簽約則完全是100％的現(xiàn)房價(jià)。

二、商品房進(jìn)度價(jià)格形式的內(nèi)涵

按照勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說，房屋價(jià)格是房屋建造經(jīng)營過程中全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)所形成的價(jià)值體現(xiàn)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。該公司在2000年的期房平均價(jià)格是2780元，現(xiàn)房平均價(jià)是3300元，兩者相差的520元是計(jì)劃成本的利息支出和增加相應(yīng)的銷售稅金差異造成的，當(dāng)然也包括開發(fā)商一部分讓利。從理論上講執(zhí)行進(jìn)度房價(jià)是有一定的道理的，價(jià)格隨著工程形象進(jìn)度漲，是極合理的，符合價(jià)值規(guī)律，也就是說，工程進(jìn)度越快，資金投入也就越大，即價(jià)格離價(jià)值就越近，為了說明進(jìn)度價(jià)格的合理性，我們來研究一下3300元現(xiàn)房價(jià)格構(gòu)成中的計(jì)劃成本各項(xiàng)目、利息支出、稅金、利潤所占比例情況。見下表：

按價(jià)值與價(jià)格一般關(guān)系而論，商品房作價(jià)原則，應(yīng)以價(jià)值為依據(jù)，以計(jì)劃成本為主要內(nèi)容。從價(jià)格組成來看，它包括征地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安成本(含材料、設(shè)備)、配套支出、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息支出、及相應(yīng)的稅費(fèi)利潤。從上述價(jià)格組成中，只有財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)、利潤是變動(dòng)成本，其它為固定成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)資金量需要很大，開發(fā)商積累形成的自有開發(fā)經(jīng)營基金不過占開發(fā)量的30％左右，而這些資金又被經(jīng)營房和周轉(zhuǎn)房所占用，所以商品房在預(yù)售前，開發(fā)商的現(xiàn)金流主要靠銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債券來解決，當(dāng)開放商暫時(shí)籌不到錢時(shí)，向一部分購房者讓利付息，也是一種選擇。

按財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，利息支出可以直接進(jìn)成本。我們從上表可以看出，3300元的現(xiàn)房價(jià)的計(jì)劃成本中298.33元的利息支出只占計(jì)劃成本的9.04％，這298.33元利息支出是怎樣計(jì)算出來的呢?我們不妨追溯一下計(jì)算依據(jù)和范圍：以該開發(fā)商的“博雅莊園”住宅小區(qū)的帶電梯六層磚混結(jié)構(gòu)的普通住宅為例，建設(shè)工期18個(gè)月，從現(xiàn)金流投入遞增的特點(diǎn)來看，一般情況下，需要三個(gè)階段：第一個(gè)階段為征地階段，主要是處理地上地下附著物，遷墳、青苗補(bǔ)償?shù)龋@大體要6個(gè)月時(shí)間；第二個(gè)階段為前期準(zhǔn)備階段：主要是規(guī)劃、勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、預(yù)算、招標(biāo)、簽證、放線等，也需要1個(gè)月的時(shí)間；第三個(gè)階段為建筑安裝和竣工驗(yàn)收階段，這要11個(gè)月時(shí)間，該開發(fā)公司根據(jù)當(dāng)時(shí)銀行貸款月息9.45‰的利息，按資金分段投入情況，編出如下計(jì)算表：

從上表可以看出2780元的期房價(jià)，只適用于開工前或工程形象進(jìn)度到基礎(chǔ)正負(fù)零前簽訂合同并預(yù)交50％購房款的購房者，否則、開發(fā)商就不同程度地為購房者墊付了一定數(shù)額的利息，影響了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

要適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，在建設(shè)資金緊張的情況下，必須對(duì)商品房價(jià)格進(jìn)行改革和完善，基于這個(gè)認(rèn)識(shí)，該開發(fā)商充分發(fā)揮利息的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，在堅(jiān)持2780與期房價(jià)和3300元現(xiàn)房價(jià)的基礎(chǔ)之上，大膽地推出了進(jìn)行價(jià)格，從鼓勵(lì)先購房者人手，把商品房建設(shè)進(jìn)度程序分成7個(gè)時(shí)間段，每平方米增加50-100元不等的價(jià)差。在付款比例上堅(jiān)持了如下幅度：即在主體結(jié)頂前交房款50％；主體結(jié)頂至竣工前80％；現(xiàn)房100％。

三、商品房進(jìn)度價(jià)格形式的性質(zhì)和特點(diǎn)

從進(jìn)度價(jià)格的成因來看，進(jìn)度價(jià)格這種形式對(duì)進(jìn)一步理順期房價(jià)和現(xiàn)房價(jià)的關(guān)系，彌補(bǔ)期房價(jià)和現(xiàn)房價(jià)之間的空擋，完善商品房價(jià)格體系，不能不說是個(gè)創(chuàng)新，有極其重要的推廣價(jià)值，從成因的分析來看這種價(jià)格形式是建立在嚴(yán)謹(jǐn)、公平、合理的基礎(chǔ)之上的，充分體現(xiàn)了利息杠桿作用，關(guān)于進(jìn)度價(jià)格的性質(zhì)，可以這樣表述：進(jìn)度價(jià)格是以期房價(jià)格為基礎(chǔ)，以現(xiàn)房價(jià)為上限，以資金有償使用為原則，以加快資金回收為目的，由用戶按購房時(shí)間的早晚而承擔(dān)相應(yīng)利息支出的一種價(jià)格形式。其特點(diǎn)是：價(jià)格具有動(dòng)態(tài)性，它隨工程形象進(jìn)度變化而增加，價(jià)格與形象進(jìn)度一一相對(duì)應(yīng)，從特點(diǎn)看，購房早價(jià)位低，反之購房晚價(jià)位高。

從進(jìn)度價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，這種進(jìn)度價(jià)格對(duì)早購房者是優(yōu)惠的，根據(jù)進(jìn)度價(jià)格的特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)適用房中進(jìn)行推廣很有必要，因購經(jīng)濟(jì)適用房者大多數(shù)為中低收入者，他們手中還是有一定的積蓄，采用進(jìn)度價(jià)格可以彌補(bǔ)開發(fā)商的現(xiàn)金流不足，還可以使其得到購房的實(shí)惠，一舉兩得。但對(duì)當(dāng)?shù)卣岢隽艘?，既?duì)經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)工作要置前，在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目確定后，要根據(jù)建材市場行情與項(xiàng)目承辦開發(fā)商商定合理的房價(jià)。如開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，可以啟用進(jìn)度價(jià)格形式。

四、進(jìn)度價(jià)格的局限性及對(duì)策

商品房進(jìn)度價(jià)格形式是有一定的局限性，只適應(yīng)商品房的買房市場而不適應(yīng)賣方市場，如房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，人們的購買力低下，這時(shí)進(jìn)度價(jià)格顯得無能為力，因此進(jìn)度價(jià)格在房地產(chǎn)市場火爆時(shí)才能大顯身手。

既然進(jìn)度價(jià)格有其先進(jìn)性一面，也有其局限性的一面，作為一個(gè)開發(fā)商，如何使進(jìn)度價(jià)格揚(yáng)長避短，發(fā)揮其應(yīng)有的作用呢?筆者認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面對(duì)策：

1、要掌握信息，預(yù)測市場堅(jiān)持以銷定產(chǎn)的原則

在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，要認(rèn)真做些調(diào)查研究，看哪些單位和人群需要購房，哪些單位有資金，購商品房者有多大的購買力等情況，要進(jìn)行可行性分析，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，與購房者要簽好意向

書，征求購房者對(duì)商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)的意見，基本做到以銷定產(chǎn)，不要盲目擴(kuò)大建筑規(guī)模。

在摸準(zhǔn)了商品房市場的需要量很大的情況下，開工前即使沒有銷售對(duì)象也不怕，可大膽從銀行融資開始建設(shè)，進(jìn)度價(jià)格的威力可以彌補(bǔ)借款利息支出，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不會(huì)受到多大影響，由此可見，預(yù)測市場是十分必要的。

2、建立健全進(jìn)度價(jià)格正常實(shí)施的保障機(jī)制

大家都知道，追求企業(yè)利潤是經(jīng)營活動(dòng)的最主要的目標(biāo)，在堅(jiān)持社會(huì)效益和環(huán)境效益的前提下，要提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，既然商品房進(jìn)度價(jià)格具有動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，在銷售形式見好的情況下，為提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，筆者認(rèn)為應(yīng)建立必要的保證進(jìn)度價(jià)格的順利執(zhí)行機(jī)制，創(chuàng)造良好的管理環(huán)境。

因進(jìn)度價(jià)格特點(diǎn)是進(jìn)度快價(jià)格則高，不管哪一層時(shí)間段早一天結(jié)頂都會(huì)帶來可觀的銷售回款，從這方面講，“進(jìn)度就是效益?！彼蚤_發(fā)商在管理上要抓住這個(gè)特點(diǎn)不放，在工程進(jìn)度和產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫，工程部在保證工程質(zhì)量的同時(shí)要狠抓工程進(jìn)度，財(cái)務(wù)部在調(diào)動(dòng)資金時(shí)，注重把資金投放在主體快結(jié)頂工程上來，為了使進(jìn)度價(jià)格能正確的實(shí)施，還須建立必要制約機(jī)制；計(jì)統(tǒng)部門要經(jīng)常下工地了解商品房建設(shè)進(jìn)度，每月初兩日內(nèi)將《工程形象進(jìn)度統(tǒng)計(jì)月報(bào)》同時(shí)抄送銷售部和財(cái)務(wù)部，銷售部按此《統(tǒng)計(jì)月報(bào)》為依據(jù)使價(jià)格對(duì)號(hào)入座簽訂購房合同；財(cái)務(wù)部按《統(tǒng)計(jì)月報(bào)》對(duì)合同執(zhí)行的價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)人情價(jià)格和關(guān)系價(jià)格。

3、設(shè)計(jì)風(fēng)格要切合實(shí)際又要與眾不同

商品房的設(shè)計(jì)和建設(shè)，要有新的風(fēng)格，做到適用、先進(jìn)、使用方便，以此來吸引用戶，因此住宅是人類的基本需要，投資比較大，購房者對(duì)商品房所處地段、樣式、使用功能及質(zhì)量是有選擇性的，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，建設(shè)質(zhì)量低劣，價(jià)格雖然低，人們也不愿意購買的。因此，開發(fā)商必須樹立“用戶第一”的思想，在未銷售的情況下，要注意滿足不同層次用房的需要，要選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，只要設(shè)計(jì)好，質(zhì)量好，哪怕一時(shí)找不到買主也不怕，盡管建設(shè)，“家有梧桐樹，不愁鳳凰來”一旦找到買主，購房者就會(huì)很快接受這個(gè)進(jìn)度價(jià)格的。

當(dāng)然，商品房在銷售過程中會(huì)遇到各種各樣的問題，實(shí)施商品房“進(jìn)度價(jià)格”只是其中的一種銷售模式，而引起商品房價(jià)格波動(dòng)的因素很多，它就象美國的次貸危機(jī)引起全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣是一個(gè)很復(fù)雜的問題。不過隨著中國人民銀行“五大”舉措落實(shí)適度寬松的貨幣政策和國務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長“十大”措施的出臺(tái)，其中第一項(xiàng)就是加快建設(shè)保障性安居工程，很明顯國務(wù)院對(duì)救助我國房地產(chǎn)市場有了明確的政策傾向信號(hào)。