新時期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控的辦法

曹貴孝

[摘 要]當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式開始向著高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，國家為了保證“房住不炒”長效機(jī)制的推進(jìn)，在金融貸款和土地出讓方面出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提出了新的挑戰(zhàn)。資金管控是企業(yè)管理的核心內(nèi)容，保證資金的循環(huán)高效利用是企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵，需要引起有關(guān)人員的高度重視。文章簡單闡述房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的概念和意義，針對具體實(shí)踐中存在的問題提出了解決的辦法。

[關(guān)鍵詞]新時期；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管控；問題；策略

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）14-0085-03

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的含義及實(shí)施意義

資金管控的概念可以分為廣義和狹義兩種類型。

從狹義角度分析，資金管控是指企業(yè)管理經(jīng)營管理活動中現(xiàn)金的收入和支出，其中，收入主要是指確定款項(xiàng)入賬的時間，保證數(shù)額的完整；支出是指款項(xiàng)按照規(guī)定支付并保證足額到賬。

從廣義角度分析，資金管控是指企業(yè)管理資金及有關(guān)的風(fēng)險，主要是控制生產(chǎn)經(jīng)營、投資項(xiàng)目、融資活動等環(huán)節(jié)中的現(xiàn)金流，防范和應(yīng)對項(xiàng)目投資、資金籌集和項(xiàng)目建設(shè)等工作中存在的風(fēng)險[1]。

現(xiàn)代企業(yè)的資金管控不應(yīng)局限在現(xiàn)金流方面，應(yīng)拓展到控制經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等領(lǐng)域，監(jiān)控可能給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的各種因素。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金相對集中的特點(diǎn)，資金管控水平的高低對于企業(yè)的生存和發(fā)展具有直接的影響。資金作為企業(yè)健康運(yùn)行的動力，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個流程和環(huán)節(jié)中，是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是企業(yè)生存和發(fā)展的核心內(nèi)容。做好資金管控工作對于企業(yè)的發(fā)展具有非常積極的推動作用，能夠提高企業(yè)的管理能力和經(jīng)營層次，為企業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對資金管控工作的重視，科學(xué)調(diào)配各類資金，建立規(guī)范化的資金管控流程，使資金得到高效利用，提升企業(yè)的競爭力[2]。

同時，企業(yè)在優(yōu)化資金管控模式的過程中，應(yīng)提升數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性和完整性，保證企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營政策得到高效執(zhí)行，更加合理地調(diào)配資金，規(guī)范和控制資金的收支，為企業(yè)的良性健康發(fā)展提供保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控現(xiàn)狀

（一）資金預(yù)算管理松弛

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理時存在著剛性和柔性結(jié)合程度不合理的情況，最突出的表現(xiàn)就是預(yù)算指標(biāo)調(diào)整過于隨意。一些管理人員為了提高預(yù)算指標(biāo)的完成率，會頻繁地向決策層提交預(yù)算調(diào)整申請，影響了預(yù)算管理效用的發(fā)揮。

同時，企業(yè)一些工程項(xiàng)目人員或者財務(wù)人員對于預(yù)算管理缺乏深入了解，數(shù)據(jù)的填報過于隨意，未能根據(jù)實(shí)際情況分析數(shù)據(jù)。在執(zhí)行過程中未能分析預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際發(fā)生的偏差，增加了資金管控工作的難度，容易出現(xiàn)資金不足的問題。

（二）資金使用效率較低

房地產(chǎn)企業(yè)給予項(xiàng)目公司財務(wù)部門的審批授權(quán)額度較大，使得總部無法管控整體的收入和支出情況，影響了收入和支出的平衡，在開展新項(xiàng)目投資時，沒有充足的資金參與投標(biāo)，因此需要通過融資解決資金短缺問題。這不但增加了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而且影響了資金的使用效率。企業(yè)未能建立科學(xué)完善的項(xiàng)目審批機(jī)制，沒有分析項(xiàng)目的可行性，容易出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的問題，影響項(xiàng)目的順利開展。

（三）融資方式較為單一

許多房地產(chǎn)企業(yè)的融資房方式較為單一，債務(wù)負(fù)擔(dān)較高，未能實(shí)現(xiàn)資本的健康循環(huán)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)保證金、土地出讓金、工程款支付等都需要現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬，資金需求較大，加上國家對金融監(jiān)管力度的持續(xù)加大，企業(yè)項(xiàng)目投資主要的資金來源依然是銀行貸款，但是銀行只接受抵押貸款，額度有限且不接受二次抵押，使得企業(yè)資產(chǎn)使用效率低下，如果資金無法及時回籠，必然會影響利息償還。這樣不但會給企業(yè)造成信用風(fēng)險問題，還可能會影響項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

（四）資金管控風(fēng)險意識薄弱

一些房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏風(fēng)險意識，缺乏對內(nèi)控制度建設(shè)的重視，也沒有設(shè)立專門的內(nèi)控和審計部門，未能識別和防范資金使用過程中可能存在的風(fēng)險，沒有預(yù)留足夠的流動資金，使得企業(yè)抗風(fēng)險能力較差，如果遇到突發(fā)因素，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。

（五）投資決策合理性不足導(dǎo)致資金壓力增加

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的過程中面臨的主要問題就是資金短缺，如果企業(yè)盲目投資，必然會引起過度融資或者資金不足等問題。許多企業(yè)在投資擴(kuò)張策略的影響下，盲目購入土地但又未能及時開發(fā)項(xiàng)目，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷增加，流動資金嚴(yán)重不足，容易給企業(yè)造成資金鏈斷裂問題，影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、新時期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控的辦法

（一）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況和經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行資金預(yù)算管理制度的建設(shè)，準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)的全過程，保證資金使用的合理性和規(guī)范性，提高資金使用效率及資金管控水平，避免盲目立項(xiàng)問題的出現(xiàn)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，財務(wù)領(lǐng)域各種管理工具和技術(shù)也在持續(xù)更新，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建全面預(yù)算管理體系的過程中，要及時更新思想觀念，根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化優(yōu)化管理制度和流程，保證其與企業(yè)的實(shí)際情況相匹配。

同時，企業(yè)要建立完善的預(yù)算監(jiān)督機(jī)制，確定預(yù)算管理原則，以經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)全面梳理資金管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過優(yōu)化風(fēng)險管控措施，規(guī)范資金運(yùn)作流程，保證資金預(yù)算管理效用的發(fā)揮。

（二）重視資金監(jiān)管，合理使用資金

房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化內(nèi)部控制體系和監(jiān)督管理機(jī)制，通過各部門的協(xié)同合作，制定科學(xué)規(guī)范的資金監(jiān)管制度，為資金收入和支出審批工作提供指引。在融資款項(xiàng)到賬以后，管理人員要發(fā)起工程款項(xiàng)支付申請，避免資金被長時間閑置，提高資金使用效率。相對于其他領(lǐng)域的企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金收入量較大，財務(wù)管理人員要動態(tài)監(jiān)督和科學(xué)控制房款收取環(huán)節(jié)，保證資金賬目的準(zhǔn)確性。企業(yè)要在資金支付環(huán)節(jié)建立配套的授權(quán)管理制度，按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范資金支付流程，避免出現(xiàn)營私舞弊等風(fēng)險問題，保證資金能夠得到安全高效的利用。

房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資以后，要結(jié)合業(yè)務(wù)開展的實(shí)際需求合理配置資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的順利進(jìn)行，為企業(yè)發(fā)展提供充足的資金支持。財務(wù)管理人員要加強(qiáng)對資金管控工作的重視，積極提高專業(yè)水平和綜合能力，創(chuàng)新項(xiàng)目資金管控方法，更新管理手段，強(qiáng)化內(nèi)部控制，積極應(yīng)用預(yù)算管理工具，提高資金使用效率，防范各種風(fēng)險問題。

（三）拓寬融資渠道

面對競爭激烈的內(nèi)外部環(huán)境，單一固定的融資模式已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際需求，要求企業(yè)積極拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化的資金籌集。企業(yè)要積極提升融資能力，按照有關(guān)的政策方針和規(guī)章制度，積極與證券市場建立緊密的聯(lián)系，為企業(yè)的良性健康發(fā)展提供保障[3]。

首先，信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，要經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、竣工和銷售等不同的環(huán)節(jié)，只有在將項(xiàng)目向消費(fèi)者銷售時，才能獲得資金回籠，因而需要較大規(guī)模的資金投入。通過信托融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在較低交易成本支出的前提下獲得所需的資金，拓展融資渠道。

其次，基金融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立單獨(dú)的基金，通過經(jīng)營杠桿的作用獲得所需的資金。企業(yè)在資金不充足的時候，可以利用基金融資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭力的提升。

最后，融資租賃。通過融資租賃，房地產(chǎn)企業(yè)可以在節(jié)約資金支出的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目建設(shè)所需的機(jī)械、設(shè)備等資源，幫助企業(yè)緩解資金投入壓力，保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（四）強(qiáng)化資金風(fēng)險管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)資金管控工作應(yīng)覆蓋到項(xiàng)目開發(fā)的事前、事中及事后的各個環(huán)節(jié)中，管理人員在立項(xiàng)階段就要全面梳理可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險，做好項(xiàng)目的可行性研究，保證投資決策的科學(xué)性和合理性。

企業(yè)管理人員要樹立風(fēng)險管理意識，科學(xué)控制項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率，提高財務(wù)策略的科學(xué)性，避免因?yàn)橥顿Y決策錯誤造成經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)在制定戰(zhàn)略規(guī)劃的過程中，要全面梳理實(shí)際情況，科學(xué)分析經(jīng)營管理能力，明確競爭的優(yōu)勢和存在的問題，制定與實(shí)際情況相匹配的資金管控方案。為了防范銀行賬戶過多可能引起的風(fēng)險問題，財務(wù)人員每個月都要整理和上報各種類型的資金，提升企業(yè)的資金管控能力，使各類資金都能夠得到安全高效的利用。企業(yè)要增強(qiáng)員工的風(fēng)險防范意識，積極建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，確定風(fēng)險評估指標(biāo)，評估資金風(fēng)險的危害程度和出現(xiàn)概率，制定針對性的防范和應(yīng)對措施，保證資金使用的安全和規(guī)范。

（五）合理規(guī)劃投資活動

首先，企業(yè)要建立科學(xué)完善的投資決策制度，約束和指導(dǎo)投資行為，保證投資的合理性和科學(xué)性，避免決策失誤給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

其次，企業(yè)要優(yōu)化投資決策隊(duì)伍，組織各職能部門的優(yōu)秀人才參與項(xiàng)目決策，通過投資活動的模擬分析項(xiàng)目可行性，為投資預(yù)算的編制提供建議，根據(jù)反饋意見科學(xué)調(diào)配資源[4]。

最后，企業(yè)決策者要認(rèn)真聽取各方利益相關(guān)者的意見，收集和分析專業(yè)人員給予的建議，保證投資決策的科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)，針對不同類型的項(xiàng)目采取差異化的投資策略，比如尾期工程可以采取集中投資策略，保證工程項(xiàng)目可以快速如期完成。對于能夠獲得大量回收資金的項(xiàng)目，要重點(diǎn)投資，減少前期建設(shè)所需時間，盡快回收資金。針對建設(shè)周期較長的項(xiàng)目，要科學(xué)控制工程進(jìn)度，延長施工款支付的時間。為了在資金流入有限的前提下保證內(nèi)部資金得到高效利用，企業(yè)要合理控制項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資金利用效率，加快資金回收速度。

（六）基于財務(wù)共享理念規(guī)范資金管控

1.加快資金管控流程建設(shè)

有關(guān)人員在動態(tài)監(jiān)控資金使用時，要精簡資金審批流程，在業(yè)務(wù)開展之前評估客戶的信用資質(zhì)情況，結(jié)合支付賬戶的實(shí)際情況劃分類型，包括人員工資、售樓款項(xiàng)及土地拍賣金等，結(jié)合類別的不同制定不同的審批流程。項(xiàng)目管理人員在提交款項(xiàng)支付申請以后，通過系統(tǒng)的自動識別功能進(jìn)入審核批準(zhǔn)流程，縮短支付所需的時間。在此過程中，財務(wù)人員要監(jiān)控款項(xiàng)支付的全過程，結(jié)合數(shù)據(jù)反饋結(jié)果調(diào)整賬戶的類別。

企業(yè)財務(wù)共享中心的管理人員要動態(tài)監(jiān)控資金流動情況，適當(dāng)將權(quán)力下放給核算人員，將資金收支權(quán)力具體到崗位員工。同時，企業(yè)要將資金支付效率引入績效考核指標(biāo)，對款項(xiàng)支付速度快、錯誤率低的員工給予獎勵。同時，要設(shè)置合理的出錯率，對超出范圍的員工進(jìn)行追責(zé)，規(guī)范資金支付流程，約束財務(wù)人員的行為，使企業(yè)的資金支付更加標(biāo)準(zhǔn)化、合理化。

2.全面推進(jìn)業(yè)財融合

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境變化積極推進(jìn)業(yè)財融合，在業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門之間建立順暢的信息溝通渠道，從制度層面加強(qiáng)部門之間的數(shù)據(jù)分享，為資金管控工作的順利開展奠定基礎(chǔ)[5]。

其次，企業(yè)要積極利用大數(shù)據(jù)、云計算等先進(jìn)的信息技術(shù)，建立財務(wù)共享機(jī)制，對接企業(yè)內(nèi)部各個部門的信息系統(tǒng)，為各項(xiàng)工作的開展提供數(shù)據(jù)支持，推動資金管控向著智能化和數(shù)字化發(fā)展。

最后，資金管控工作過程中會形成大量的數(shù)據(jù)信息，如果數(shù)據(jù)對接不夠精準(zhǔn)，可能會給企業(yè)帶來各種風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對財務(wù)共享平臺安全性保障工作的重視，積極引入先進(jìn)的安全技術(shù)，包括防火墻、殺毒軟件等，統(tǒng)一各個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)口徑，規(guī)避和防范資金風(fēng)險問題。

四、結(jié)語

隨著行業(yè)政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面對的市場競爭日趨激烈，資金管控已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)工作的核心內(nèi)容，是企業(yè)建立競爭優(yōu)勢、拓展利潤空間、降低經(jīng)營成本的關(guān)鍵舉措。房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)人員要加強(qiáng)對資金管控工作的重視，通過預(yù)算管理的完善、融資渠道的拓展、共享理念的應(yīng)用、風(fēng)險管理的強(qiáng)化等措施，建立科學(xué)完善的資金管控機(jī)制，提高企業(yè)資金使用效率，推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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