有關(guān)我國“以房養(yǎng)老”模式中房地產(chǎn)評估的問題分析

楊 芳

(重慶人文科技學(xué)院 重慶 401524)

有關(guān)我國“以房養(yǎng)老”模式中房地產(chǎn)評估的問題分析

楊 芳

(重慶人文科技學(xué)院 重慶 401524)

進(jìn)入21世紀(jì)，我國開始了對以房養(yǎng)老模式的理論和實(shí)踐探索，但受經(jīng)濟(jì)、文化和其他因素的制約，該模式還處于試點(diǎn)階段，真正的案例較少，其中的原因之一就是相關(guān)人員對權(quán)益保護(hù)的擔(dān)憂。房地產(chǎn)評估作為其中保持公允和切實(shí)保護(hù)各方利益重要環(huán)節(jié)，卻在現(xiàn)實(shí)中缺失。因此本文從我國特有環(huán)境出發(fā)，分析我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估實(shí)踐中的具體問題，包括評估方法，價(jià)值類型等問題，并提出我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的具體步驟。

以房養(yǎng)老;房地產(chǎn)評估;反抵押價(jià)值

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國進(jìn)入了老齡化時(shí)代，老年人人口比重不斷上升，而且隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，年輕人的負(fù)擔(dān)越來越重，我國政府為此的投入逐年增加，卻不能滿足我國日益增長的養(yǎng)老市場，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻。為了應(yīng)對這一難題，我國引入了 “以房養(yǎng)老”模式。以房養(yǎng)老是社會(huì)保障體系的一部分，其主要形式為反抵押貸款，在美國、英國等發(fā)達(dá)國家都被采用，目前在我國北京、上海、南京等城市也有了試點(diǎn)，但是由于種種因素的阻礙，我國的以房養(yǎng)老推行的很慢，各方對其認(rèn)識(shí)還不夠到位。

以房養(yǎng)老的研究和實(shí)踐對于各利益主體而言都是有利的。一方面，有利于政府解決我國的養(yǎng)老和社會(huì)保障問題，另一方面，幫助年輕人減輕負(fù)擔(dān)，提高老年人生活品質(zhì)，另外，中介機(jī)構(gòu)利用房地產(chǎn)投資增加收益，而這些的正常運(yùn)行都依賴于老年人房地產(chǎn)的公允評估。然而，現(xiàn)實(shí)是我國的以房養(yǎng)老卻忽視了房地產(chǎn)評估的作用，或?qū)τ谄渲幸恍┰u估實(shí)務(wù)存在疑慮，本文通過分析我國現(xiàn)有的幾種以房養(yǎng)老模式，對困擾以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的一些問題予以解答，并試圖建立我國特有環(huán)境下的房地產(chǎn)評估體制。

所謂“以房養(yǎng)老”是指，在符合條件的老人保留自有房屋使用權(quán)的前提下，將房地產(chǎn)抵押給中介機(jī)構(gòu)(銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等)，以獲得養(yǎng)老金等形式的貸款用于養(yǎng)老，房屋所有權(quán)和處置權(quán)在老人去世或永久性遷出抵押房屋后屬于中介機(jī)構(gòu)。我國的“以房養(yǎng)老”的研究僅僅10來年，至今為止，先后存在南京，上海，北京、成都等多種模式，然而，我國的“以房養(yǎng)老”處于初步探索階段，還存在許多急需解決的問題，其中之一便是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)涉入較少，無法保證整個(gè)環(huán)節(jié)的公允性和持續(xù)性。

縱觀整個(gè)“以房養(yǎng)老”程序，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)需要在其中三個(gè)環(huán)節(jié)對抵押房屋進(jìn)行評定估算：申請人提出申請時(shí)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行估算，為中介機(jī)構(gòu)確定貸款金額提供依據(jù)；在以房養(yǎng)老履行中檢測房屋保值增值情況；在老人去世或永久性遷出房屋時(shí)評估房屋價(jià)值，判定房屋是否存在余值。在以房養(yǎng)老模式中引入房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)一方面保證結(jié)果的公正，另一方面提高住房出售的公平和效率。

一、 以房養(yǎng)老評估實(shí)踐中相關(guān)問題

從2005年南京首次建立以房養(yǎng)老南京模式后，我國先后出現(xiàn)了上海，北京，成都集中模式，但是我國現(xiàn)有的幾種以房養(yǎng)老模式基本上沒有引起大眾的關(guān)注，或者大多持觀望態(tài)度，愿意投身實(shí)踐的人很少，而且在具體實(shí)踐中，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)起到的作用微乎其微，甚至在上海私營企業(yè)的會(huì)員制養(yǎng)老模式中，根本沒有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的參與，這阻礙了以房養(yǎng)老的推行實(shí)施。引進(jìn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，有利于保障實(shí)施結(jié)果的公允性，當(dāng)然要保障結(jié)果的公允，先要解決我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的實(shí)踐中還存在的一些問題。

(一)評估基準(zhǔn)日的確定

以房養(yǎng)老是在保留老人房屋居住權(quán)的前提下，將所抵押房屋的價(jià)值提前套現(xiàn)形成現(xiàn)金流入，用于養(yǎng)老，所以在具體評估中，評估人員應(yīng)根據(jù)具體的實(shí)施模式確定評估基準(zhǔn)日，例如，在南京的反抵押貸款模式中，應(yīng)估算出所抵押房屋的未來價(jià)值，即老人去世或永久性遷出抵押房屋時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，然而在上海售后回租的模式中，評估人員應(yīng)該估算出房屋現(xiàn)有的市場價(jià)值，在北京的住房全部租出模式中，評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋未來收益確定其價(jià)值。但是，在第一種模式中，老人的預(yù)期壽命無法確定，或者老人遷出抵押房屋的幾率和時(shí)間無法確定，評估基準(zhǔn)日也隨之具有很大的不確定性。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)大，要求嚴(yán)格精確到某個(gè)時(shí)間段，否則評估出來的價(jià)值很可能偏離實(shí)際。根據(jù)我國規(guī)定，60歲以上公民為老人，預(yù)計(jì)壽命為77歲，所以，在確定評估基準(zhǔn)日時(shí)，評估人員要考慮到老人現(xiàn)有年齡，預(yù)計(jì)壽命，房屋使用年限等情況，綜合考慮并持續(xù)評估，當(dāng)發(fā)生重大變化時(shí)，應(yīng)予以重新評估。

(二)評估價(jià)值類型的選擇

在以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估中，存在兩種價(jià)值類型的選擇，分別是：市場價(jià)值和抵押貸款價(jià)值，其中以市場價(jià)值為主。市場價(jià)值考慮的是資產(chǎn)的最大，最佳價(jià)值，信息依賴于公開市場，評估難度較低，然而在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，市場價(jià)值可能會(huì)高于其實(shí)際價(jià)值，其中包含了很大程度上的價(jià)值泡沫，對于售后回租等模式，由于其時(shí)間間距較小，市場價(jià)值下的評估結(jié)果較公允。然而，對于嚴(yán)格意義上的反抵押貸款模式而言，抵押貸款價(jià)值可能更能體現(xiàn)其公允性。抵押貸款價(jià)值不同于市場價(jià)值之處在于，它不是一個(gè)時(shí)點(diǎn)價(jià)值，而是對一個(gè)較長時(shí)期價(jià)值的謹(jǐn)慎預(yù)期，它要求實(shí)施一系列步驟來排除短期市場波動(dòng)和市場趨勢的影響，反抵押貸款一般期限較長且存在不確定性，受市場波動(dòng)影響較大，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的等因素，確定評估價(jià)值。

(三)評估方法的確定

目前，我國資產(chǎn)評估具有三種基本方法：成本法，市場法和收益法。理論上，這三種方法都可以應(yīng)用在以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估實(shí)踐中，然而，以房養(yǎng)老中的房地產(chǎn)一般建立時(shí)間久遠(yuǎn)，歷史成本難以確定，在運(yùn)用成本法上可能存在較大的偏差。評估方法的確定還應(yīng)該結(jié)合價(jià)值類型予以確定，市場價(jià)值首選市場法，也可以選擇收益法，抵押貸款價(jià)值首選凈現(xiàn)金流折現(xiàn)法，其次為期權(quán)定價(jià)法。

項(xiàng)目市場價(jià)值抵押貸款價(jià)值評估涵蓋時(shí)期評估后的短期內(nèi)反抵押貸款長期內(nèi)適用范圍期限短，市場波動(dòng)小期限較長且存在不確定性，受市場波動(dòng)影響較大評估要求公開市場謹(jǐn)慎評估方法首先市場法，其次為收益法和成本法首選凈現(xiàn)金折現(xiàn)法和期權(quán)定價(jià)法，其次為成本法現(xiàn)實(shí)可行性高低

(四)土地使用年限

國務(wù)院規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，屆滿后國家可收回土地使用權(quán)及其附著物，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)提前一年申請續(xù)期，并交納一定土地使用權(quán)出讓金。如果以房養(yǎng)老模式中所抵押房屋年限久遠(yuǎn)，處于土地使用權(quán)中后期，很可能存在老人在世時(shí)土地到期的現(xiàn)象，因此，有的學(xué)者提出將其可預(yù)見的將繳納的土地出讓金從房屋總價(jià)值中扣除，即可解決問題，但是，我國土地使用權(quán)出讓金的交納并不規(guī)范，根據(jù)國家規(guī)定，“地價(jià)評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行”。因此，評估人員要結(jié)合各地區(qū)相關(guān)規(guī)定，先評估出該房屋可能繳納的土地出讓金，再估算房地產(chǎn)價(jià)值。例如重慶，土地出讓金是在政府出示的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)的，評估人員可查詢被評估房地產(chǎn)的級別所對應(yīng)的土地出讓金再加以評定。

(五)委托方和評估收費(fèi)

通常抵押評估中，委托方為抵押人，評估機(jī)構(gòu)為委托方服務(wù)并收取傭金。如果以房養(yǎng)老也延續(xù)此種方法，一方面抵押人對評估知識(shí)不甚了解，可能無法正確選擇恰當(dāng)?shù)脑u估機(jī)構(gòu)，另一方面，評估機(jī)構(gòu)依賴于委托方，為了獲取評估費(fèi)用，可能遵從委托方意愿，高估房地產(chǎn)價(jià)值，沒能起到其應(yīng)有的公允客觀的稱的作用。以房養(yǎng)老旨在解決老人年老無收入情況下養(yǎng)老的問題，屬于社會(huì)保障范疇，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)的扶持，政府部門自身獨(dú)立一個(gè)機(jī)構(gòu)或者委托行業(yè)協(xié)會(huì)作為第四方，接受以房養(yǎng)老申請，老人預(yù)交評估費(fèi)用于第四方，由第四方選定評估機(jī)構(gòu)并支付費(fèi)用。

從以上以房養(yǎng)老程序圖可知，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)主要是接受第四方的委托并對其提供評估報(bào)告，與交易雙方無直接聯(lián)系，這樣防止了交易方利用評估費(fèi)用操縱評估機(jī)構(gòu)出示不公允的評估報(bào)告。

二、 我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估體系的建立

房地產(chǎn)評估作為一項(xiàng)專業(yè)的中介服務(wù)，需要同時(shí)與多方溝通，且以房養(yǎng)老涉及到老年人的晚年生活保障和水平，更加需要遵循相關(guān)的程序與規(guī)范，具體包括以下步驟：

1、 接受評估委托：在初步了解被評估對象之后，評估是否接受第四方的委托，并簽訂業(yè)務(wù)委托書。

2、 了解評估對象：包括查閱相關(guān)資料和實(shí)地勘察估價(jià)對象，了解估價(jià)對象的位置，環(huán)境，產(chǎn)權(quán)等情況，并作相應(yīng)的記錄。

3、 收集整理資料：評估人員收集或分析得到的資料，并辨別資料的真實(shí)性和可靠性，去粗取精，去偽存真，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步加工。

4、 確定評估方案：包括明確評估目的，并根據(jù)評估目的確定價(jià)值類型和評估方法，規(guī)劃評估進(jìn)度，分配人員安排，制定估價(jià)計(jì)劃。

5、 估算評估對象：根據(jù)事先確定的評估方法，確定評估的各項(xiàng)參數(shù)，得出最后的估價(jià)結(jié)果。

6、 確定評估結(jié)果：同一項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)采用兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià)，不同的評估方法可能導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果，評估人員應(yīng)作出比較分析，尋找差異的原因，綜合確定估價(jià)的最終結(jié)果。

7、 撰寫評估報(bào)告：評估人員確定了最終結(jié)果后，應(yīng)全面、客觀、公正、準(zhǔn)確地記錄估價(jià)過程和結(jié)果。

8、 估價(jià)資料存檔：估價(jià)報(bào)告完成后，應(yīng)對涉及到該項(xiàng)目的一切資料進(jìn)行整理歸檔，一方面為以后可能存在的糾紛提供依據(jù)，另一方面便于相關(guān)部門的考核與審查。

三、結(jié)論

雖然我國以房養(yǎng)老還處于初步探索階段，但作為解決養(yǎng)老問題行之有效的手段之一，其必將日益受到重視和發(fā)展，評估界應(yīng)提前做好準(zhǔn)備，明確好評估的相關(guān)要求，并且將相關(guān)內(nèi)容予以規(guī)范化和程序化，為以后的實(shí)務(wù)打下基礎(chǔ)。

[1]張問弦. 我國“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款可行性研究[J]. 經(jīng)營管理者,2017,(09):50-51.

[2]王柔玉. 基于房價(jià)組合預(yù)測的以房養(yǎng)老產(chǎn)品定價(jià)研究[D].浙江財(cái)經(jīng)大學(xué),2017.

[3]鄧依伊. 中國發(fā)展“以房養(yǎng)老”：問題、經(jīng)驗(yàn)借鑒與解決對策[D].湘潭大學(xué),2012.

楊芳(1989-)，女，漢族，四川隆昌，碩士研究生，重慶人文科技學(xué)院，資產(chǎn)評估。