新零售下的便利店選址分析

摘 要：近年來，國(guó)內(nèi)連鎖便利店顯著增長(zhǎng)，增速持續(xù)多年位居零售業(yè)態(tài)前列。本研究以武漢市場(chǎng)便利店為分析對(duì)象，通過調(diào)研連鎖便利店門店?duì)I業(yè)額與選址的關(guān)聯(lián)度，明確了門店選址受商圈因素和地點(diǎn)因素的影響。針對(duì)選址因素進(jìn)行分析，結(jié)合新零售背景，本文提出了具體的選址評(píng)估和優(yōu)化方案，以期幫助連鎖便利店在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更好地自我定位，在不斷擴(kuò)張的過程中做出更明智的選址決策。本文結(jié)論旨在為連鎖企業(yè)提供實(shí)際可行的策略指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：便利店；新零售；營(yíng)業(yè)額；選址策略

一、前言

便利店（Convenience Store），簡(jiǎn)稱 CVS，世界上第一家真正意義上的便利店來自美國(guó)7-Eleven便利店。20世紀(jì)70年代便利店在日本快速發(fā)展，目前日本擁有超過3萬多家24小時(shí)便利店，實(shí)現(xiàn)了全覆蓋的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。便利店以其地理位置近、商品種類多、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、提供額外服務(wù)等四大特性，區(qū)別于其他傳統(tǒng)零售商店，由此獲得“便利店”之名。近年來，盡管我國(guó)消費(fèi)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)有所減緩，但便利店的擴(kuò)張勢(shì)頭卻比較顯著。隨著外資便利店品牌持續(xù)向中國(guó)大陸的二、三線城市擴(kuò)散，國(guó)內(nèi)本土便利店業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭。這得益于行業(yè)的發(fā)展、消費(fèi)需求的升級(jí)以及資本市場(chǎng)的關(guān)注。24小時(shí)連鎖便利店已逐漸成為現(xiàn)代城市商業(yè)生態(tài)中不可或缺的一環(huán)，極大地豐富了城市生活，給居民帶來了更多的溫馨和便利。

在線下實(shí)體零售領(lǐng)域，選址被譽(yù)為便利店盈利的金鑰匙，凸顯了選址對(duì)于連鎖便利店成功的重大影響。業(yè)界常用“立地”一詞，指的是連鎖門店的地理位置選擇。通過借鑒國(guó)際連鎖便利店品牌，特別是7-Eleven便利店的運(yùn)營(yíng)策略，可以得知便利店的選址是確保盈利的關(guān)鍵因素。

二、武漢便利店市場(chǎng)發(fā)展概述

自21世紀(jì)伊始，便利店在武漢開始萌芽，2015年開始步入快速發(fā)展期。目前，武漢便利店業(yè)態(tài)可劃分為三個(gè)主要類別：24小時(shí)便利店、社區(qū)便利店和傳統(tǒng)零售店（見圖1）。

第一類是24小時(shí)便利店，以711、中百羅森、有家及Today便利店等為佼佼者，這類便利店在商品種類、投資費(fèi)用、硬件裝修、營(yíng)業(yè)時(shí)間和服務(wù)內(nèi)容方面都符合一線城市的標(biāo)準(zhǔn)。其特點(diǎn)是全年24小時(shí)營(yíng)業(yè)、品類豐富，提供2000～3000種商品，涵蓋從日常生活用品和各式餐飲服務(wù)，以全面滿足消費(fèi)者需求。其門店布局考究，服務(wù)多樣化，如打印、復(fù)印、各類票務(wù)充值等，極大地豐富了消費(fèi)者的便利生活體驗(yàn)。

第二類是傳統(tǒng)的社區(qū)便利店，代表品牌包括美宜佳、可多和慕臣。這類店鋪在武漢的數(shù)量約為1000家，它們主要采取加盟的方式來運(yùn)營(yíng)。這類便利店通常分布于社區(qū)或商業(yè)街區(qū)，日營(yíng)業(yè)額介于4000～8000元。這些便利店以其便捷性和社區(qū)服務(wù)為特色，雖規(guī)模較小，但在滿足社區(qū)居民日常需求方面發(fā)揮了重要作用。

第三類是傳統(tǒng)零售店，即傳統(tǒng)的夫妻檔和雜貨店，主要分布在老舊社區(qū)和城中村。這些店鋪面積在5～20平方米不等，商品陳列簡(jiǎn)單，品種通常為煙酒副食，日常只需一人守店。隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施、人口流動(dòng)和服務(wù)升級(jí)等多方面因素的影響，這些店呈現(xiàn)快速衰退的趨勢(shì)。它們存在的問題主要包括店鋪面積狹小、提供的服務(wù)有限、商品更新頻率慢。

武漢作為中部地區(qū)的重要城市，便利店市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加速，加之消費(fèi)者對(duì)便利性和服務(wù)質(zhì)量要求的提升，武漢便利店行業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。經(jīng)營(yíng)者需深耕細(xì)作，不僅要提供高質(zhì)量的商品和服務(wù)，更要注重消費(fèi)者體驗(yàn)的提升，從而在未來幾十年內(nèi)推動(dòng)武漢便利店行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

三、便利店選址因素

在便利店的門店選址過程中，其核心策略是要善于分析公司歷史開店?duì)I業(yè)數(shù)據(jù)，分析哪些因素會(huì)影響門店的日均銷售額。經(jīng)過細(xì)致的調(diào)研和分析，業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)較為系統(tǒng)地識(shí)別出了影響門店經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)鍵因素，這些發(fā)現(xiàn)為新店鋪的選址決策提供了重要的參考依據(jù)。這些影響因素主要包括商圈特征和地理位置特征兩大類。

商圈特征指的是以門店為圓心，向外擴(kuò)展數(shù)公里范圍，能夠影響門店?duì)I業(yè)額的各種因素。這類因素主要涉及密集區(qū)域的商業(yè)吸引力以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度。地理位置特征則聚焦于更為微觀的視角，包括門店所處的具體位置、周邊建筑環(huán)境、土地利用情況等因素，這些都直接影響門店的可見度、可達(dá)性和客流量。這一系列的細(xì)分考量，旨在為便利店連鎖品牌提供一個(gè)全面、科學(xué)的選址策略框架，確保每一家新開門店都能在最佳位置迎接其目標(biāo)消費(fèi)者。

1.商圈因素分析

商圈定義為一個(gè)以門店為核心，向四周擴(kuò)散一定距離的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域具備吸引顧客前往消費(fèi)或接受服務(wù)的能力。通常情況下，顧客距離店鋪越近，商圈的吸引力越強(qiáng)。簡(jiǎn)言之，商圈覆蓋了潛在顧客可能來店內(nèi)消費(fèi)的最廣泛范圍，直接關(guān)聯(lián)顧客到訪的可能性（見圖2）。

（1） 市場(chǎng)規(guī)模分析

商圈內(nèi)居住或工作的人口總數(shù)直接影響了潛在客流量，客流量即每日通過店面的人流數(shù)量。人流密集度是評(píng)價(jià)便利店選址優(yōu)劣的關(guān)鍵指標(biāo)之一，理想的選址往往位于人流量較大的城市街區(qū)，如交通信號(hào)燈周邊、易于行人視線觸及的區(qū)域。因此，在選址過程中，對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的評(píng)估至關(guān)重要。

（2） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境考量

周邊存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者可能會(huì)分流一部分銷售額。因此，開店前必須對(duì)周圍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行詳盡分析，這包括分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客流、銷售商品、價(jià)格策略及服務(wù)模式。特別需要評(píng)估是否會(huì)與周邊店鋪形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而影響各自的營(yíng)業(yè)額。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析不僅限于同行業(yè)內(nèi)，近年來，由于行業(yè)界限越來越模糊，不同業(yè)態(tài)間的競(jìng)爭(zhēng)也不容忽視。因此，對(duì)商品、價(jià)格、服務(wù)模式進(jìn)行全面比較，針對(duì)門店潛在弱點(diǎn)制定策略并落實(shí)執(zhí)行，顯得尤為重要。

（3） 商圈品質(zhì)評(píng)估

盡管人口居住總量是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，但更為重要的是評(píng)估商圈內(nèi)潛在顧客的“質(zhì)量”，即是否存在足夠的目標(biāo)顧客群。顧客的年齡、性別、職業(yè)、家庭規(guī)模、收入等因素都是衡量商圈品質(zhì)的重要指標(biāo)，選擇開店地點(diǎn)時(shí)應(yīng)綜合考慮這些維度。此外，過往人流（通行量）與車流（交通量）的調(diào)查也同樣重要，這二者的密集度直接關(guān)聯(lián)潛在的營(yíng)業(yè)額。高通行量和交通量表明了更高的營(yíng)業(yè)潛力，但同時(shí)也需要關(guān)注行人的行走速度等，以此判斷顧客的消費(fèi)品質(zhì)。

2.地點(diǎn)因素分析

（1） 交通狀況

便利店的成功與其所處的交通條件密切相關(guān)。大部分便利店顧客來自200米范圍內(nèi)，因此，該區(qū)域內(nèi)的交通集散地如公交站、地鐵站等，或人口密集區(qū)能顯著提升顧客流量。重要的是，店鋪前應(yīng)有充足的停車空間，并且貨物裝卸應(yīng)方便。不便的交通條件不僅會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本，還會(huì)影響顧客的訪問頻率。在同一個(gè)商圈內(nèi)，不同的位置對(duì)門店進(jìn)店數(shù)量的影響也不相同。例如，在長(zhǎng)途汽車站里面開店，進(jìn)站口一般會(huì)比出站口的生意好很多，雖然二者人流量差不多，甚至有些出站口會(huì)比進(jìn)站口人流更大。

（2） 建筑物結(jié)構(gòu)

便利店的物理結(jié)構(gòu)，包括店鋪面積、停車位數(shù)量、入口及出口的布局和座位區(qū)的配置，對(duì)營(yíng)業(yè)額均有直接影響。理想的店鋪應(yīng)寬敞、停車便利，且擁有多個(gè)易于進(jìn)出的門面。質(zhì)量?jī)?yōu)先的選址策略要求充分考慮顧客的便利性和舒適性。理想的店鋪建議面積盡量寬敞、停車位較多、并確保店鋪和停車場(chǎng)都有好幾個(gè)出入口，同時(shí)面對(duì)主要道路的門面入口應(yīng)該寬敞。在快速開店過程中，為了確保開店數(shù)量，經(jīng)常不注重開店質(zhì)量，導(dǎo)致一些店型歪斜，也會(huì)退而求其次被選擇。如果反復(fù)執(zhí)行這種漫無計(jì)劃的選址模式，等到察覺時(shí)，店鋪就可能已經(jīng)無法經(jīng)營(yíng)下去。

（3） 服務(wù)半徑

服務(wù)半徑指的是以門店為中心，在一定距離內(nèi)的可服務(wù)范圍。便利店的服務(wù)半徑為200米，消費(fèi)者從辦公室或者家中為起點(diǎn)行走5分鐘可到達(dá)門店。在便利店選址中，要設(shè)置一個(gè)指標(biāo)，根據(jù)具體的商圈情況，確立服務(wù)半徑距離。可以為其設(shè)定一個(gè)達(dá)標(biāo)值，達(dá)標(biāo)值及其以上的區(qū)域，適合選為便利店地址，值越高代表可選性越好；達(dá)標(biāo)值以下，則不建議選為開店地址，值越低越可以優(yōu)先淘汰，選址人員在選址的時(shí)候可以參照這些維度再做判斷。

（4） 動(dòng)線

動(dòng)線是選址很重要的因素，動(dòng)線指一條馬路上連接顧客引導(dǎo)設(shè)施的道路。舉例來說，在車站下車的人要前往百貨公司的路線，就是動(dòng)線。如果有好幾個(gè)顧客引導(dǎo)設(shè)施，動(dòng)線就會(huì)顯得復(fù)雜，于是顧客也難以了解，容易發(fā)生變化，這也是動(dòng)線的特征。掌握人潮通過的動(dòng)線，并在該條路線上開店，就能提高營(yíng)業(yè)額。吸引顧客的設(shè)施。例如中心車站、大規(guī)模商業(yè)設(shè)施、購物中心、交通量大的干線道路以及十字路口等。顧客引導(dǎo)設(shè)施是否位于鄰近位置，將使?fàn)I業(yè)額出現(xiàn)大幅變化。

總之，在選擇便利店的具體位置時(shí)，必須綜合考量交通條件、建筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、服務(wù)半徑和顧客動(dòng)線等因素，以確保所選地點(diǎn)能最大程度地滿足顧客需求，從而推動(dòng)門店成功運(yùn)營(yíng)。

四、新零售下便利店選址策略

1.創(chuàng)新選址觀念

在審視眾多連鎖公司的選址策略時(shí)，不少公司依舊采用傳統(tǒng)路徑，即尋找可轉(zhuǎn)讓或可租賃的商鋪進(jìn)行擴(kuò)展。隨著時(shí)間推移，一旦品牌聲譽(yù)建立，物業(yè)所有者便主動(dòng)邀請(qǐng)其入駐新開發(fā)的樓盤。然而，這些新興地產(chǎn)項(xiàng)目并不總是符合這些公司的發(fā)展需求。鑒于此，連鎖便利店公司需轉(zhuǎn)變思維模式，主動(dòng)出擊，精選地段而非被動(dòng)接受物業(yè)方的提議。連鎖品牌應(yīng)通過系統(tǒng)跟蹤管理潛在鋪源，無論是等待租約到期還是即將開放的新鋪，均需進(jìn)行有效記錄與跟進(jìn)。此外，應(yīng)持續(xù)對(duì)潛在店鋪進(jìn)行深入研究，以便在真正機(jī)遇來臨時(shí)迅速行動(dòng)，優(yōu)化選址效率。

2.借助外部工具了解商業(yè)環(huán)境

精確的選址過程離不開對(duì)目標(biāo)區(qū)域人口及其動(dòng)態(tài)的深入了解，這些信息可以通過外部工具獲得。常見的地圖應(yīng)用通常包含人口熱力圖等功能，利用第三方 API獲取城市熱力數(shù)據(jù)，構(gòu)建連鎖便利店選址模型。選址人員可以在上下班高峰期打開人口熱力圖，以了解目標(biāo)小區(qū)的人口密度。此外，選址人員還可以使用房地產(chǎn)應(yīng)用程序來獲取關(guān)于小區(qū)的戶數(shù)和房?jī)r(jià)等信息。還可以利用外賣平臺(tái)，例如餓了么，查看附近社區(qū)生鮮超市或水果店其每月的外賣訂單量和單品訂單量。以上這些信息對(duì)于開店具有指導(dǎo)作用。

3.進(jìn)行商圈規(guī)劃

對(duì)于連鎖零售企業(yè)來說，選址專員流動(dòng)性大，且經(jīng)驗(yàn)不一定豐富。然而，可以讓有經(jīng)驗(yàn)的員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。例如，對(duì)于社區(qū)便利店，可能需要滿足兩千戶的人口才能開設(shè)一家門店。在這種情況下，可以將這兩千戶的人口劃分為一個(gè)資源商圈。有經(jīng)驗(yàn)的員工可以完成這一網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃工作。然后，開發(fā)選址人員不必盲目地尋找店鋪，而可以專注于這些商圈片區(qū)，提高目標(biāo)性。一旦找到符合要求的店鋪，選址人員可以提出開店建議。如果店鋪不符合要求，需要謹(jǐn)慎判斷。

4.綜合數(shù)據(jù)分析，科學(xué)評(píng)估選址

在選址中，特別是針對(duì)社區(qū)便利店，選擇固定人口的測(cè)量值是關(guān)鍵。傳統(tǒng)的固定人口測(cè)量可能需要時(shí)間，而且周期較長(zhǎng)，例如晚上進(jìn)行亮燈率的測(cè)量。因此，可以考慮使用外部數(shù)據(jù)，如百度的數(shù)據(jù)，以創(chuàng)建電子圍欄來了解人口密度。這些外部數(shù)據(jù)通常準(zhǔn)確度較高，因?yàn)樗鼈兓谑謾C(jī)SDK的LBS定位，幾乎每臺(tái)手機(jī)都安裝了百度的應(yīng)用程序。未來，選址數(shù)據(jù)應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部采集的數(shù)據(jù)，以及企業(yè)對(duì)行業(yè)、片區(qū)和商圈的了解。因?yàn)橐恍┬^(qū)看似情況相似，但可能屬于不同的商圈，而外部數(shù)據(jù)無法提供這些信息。這就需要由了解該片區(qū)的有經(jīng)驗(yàn)的員工來進(jìn)行調(diào)研。在便利店選址方面，需要結(jié)合“道、術(shù)、具”的思路，通過一系列方法進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，包括目標(biāo)店鋪的銷售額估算、投資成本、盈虧分析等。

五、結(jié)語

在新零售時(shí)代的浪潮下，便利店選址策略的制定顯得尤為關(guān)鍵。這不僅是一門科學(xué)，更是一門藝術(shù)，涉及對(duì)市場(chǎng)細(xì)膩的洞察與具有前瞻性的布局。一個(gè)明智的選址決策能夠?yàn)楸憷陰碓丛床粩嗟目土?，確保其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。

通過對(duì)武漢市便利店市場(chǎng)的深入分析可以認(rèn)識(shí)到，成功的選址策略須立足于對(duì)客流量、獲客率、客單價(jià)、坪效以及復(fù)購率等關(guān)鍵指標(biāo)的精準(zhǔn)把握。這些數(shù)據(jù)不僅指導(dǎo)選址人員尋找那些經(jīng)過嚴(yán)格驗(yàn)證的黃金地段，而且?guī)椭錇楸憷甑拈L(zhǎng)期繁榮選定最合適的地理位置。通過精心的選址，便利店能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商圈中建立起難以逾越的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，從而確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。

在新零售背景下，門店經(jīng)營(yíng)的智慧并不僅限于地理位置的選擇，還包括了對(duì)整個(gè)商業(yè)生態(tài)的深刻理解和全面布局，意味著要在提高供應(yīng)鏈效率、降低運(yùn)營(yíng)成本、優(yōu)化顧客體驗(yàn)等多個(gè)維度上下功夫。更重要的是，它要求企業(yè)不斷探索新的商業(yè)模式和創(chuàng)新路徑，以應(yīng)對(duì)快速變化的市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為。

本文以武漢市便利店市場(chǎng)為例，深入分析了新零售環(huán)境下便利店選址的多維度因素，旨在為便利店經(jīng)營(yíng)者提供更加系統(tǒng)的選址策略。隨著新零售的不斷發(fā)展，那些能夠精準(zhǔn)定位、靈活應(yīng)變、符合消費(fèi)者需求的便利店，將在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

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作者簡(jiǎn)介：楊磊（1995.09— ），男，碩士研究生，研究方向：醫(yī)學(xué)倫理、市場(chǎng)分析和消費(fèi)者行為。