房地產(chǎn)投資決策與 成本控制分析

高岳 姜雙雙

隨著我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的全新發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的情況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生，也讓行業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重阻礙和影響，為了能夠盡可能減少投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資決策工作已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，并且在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，還需要加強(qiáng)對(duì)成本的有效控制，切合實(shí)際提升經(jīng)濟(jì)利益。本文主要針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資決策與成本控制進(jìn)行分析，希望能為今后行業(yè)的發(fā)展提供參考和保障，盡可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行改善。

房地產(chǎn)投資主要是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等多個(gè)方面，這也是目前房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)鍵，以此來(lái)獲得未來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生的不確定收益。房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的重要基礎(chǔ)，實(shí)際的投資結(jié)果可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成影響。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展背景下，如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展前景，也是目前企業(yè)需要重點(diǎn)解決和解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性特點(diǎn) 在房地產(chǎn)投資活動(dòng)開(kāi)展的期間，收益跟風(fēng)險(xiǎn)會(huì)同時(shí)存在，這也是房地產(chǎn)投資中需要面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本造成嚴(yán)重影響，影響后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益的提升。從目前實(shí)際的情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型較多，不同的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給項(xiàng)目發(fā)展造成不同影響。

投資風(fēng)險(xiǎn)的防范 在目前的調(diào)查和分析工作中可以發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的期間，各種不穩(wěn)定、不確定因素的出現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目組造成的危害，導(dǎo)致后期實(shí)際的收益效果不夠良好。為了能夠減少各種不確定因素的產(chǎn)生，在實(shí)際工作開(kāi)展的期間，要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查工作的開(kāi)展，盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確地對(duì)各項(xiàng)信息進(jìn)行采集，在獲取一定數(shù)量的資源和數(shù)據(jù)之后，對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行綜合分析和整理，將各種不穩(wěn)定因素控制在最低的范圍之內(nèi)。通過(guò)可行性研究和分析判斷中，確保各種不穩(wěn)定因素能夠得到提前的控制和防范，進(jìn)而減少風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目造成的影響。在項(xiàng)目決策階段中，開(kāi)發(fā)展需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定位，制定合理的決策制度，在前期市場(chǎng)調(diào)查中，保證調(diào)查工作的全面落實(shí)，如果不能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的研究和分析，實(shí)際的可行性研究報(bào)告制定內(nèi)容不夠詳細(xì)，都會(huì)導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)工作開(kāi)展沒(méi)有充分的參考依據(jù)。如果在前期準(zhǔn)備階段中，即便設(shè)計(jì)方案較多，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查，都會(huì)讓設(shè)計(jì)方案存在多重風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目決策工作進(jìn)展緩慢、實(shí)際工作效率較低的問(wèn)題產(chǎn)生。部分開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)變化為借口，不斷重復(fù)前期市場(chǎng)調(diào)查工作，這樣的情況也會(huì)嚴(yán)重阻礙決策工作的開(kāi)展，導(dǎo)致項(xiàng)目在施工、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。在施工建設(shè)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)原則性、功能性的變動(dòng)情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目不得不停止施工，成本和進(jìn)度也都會(huì)受到嚴(yán)重的影響。

在實(shí)際工程施工的期間，需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的有效控制，制定合理的應(yīng)急措施，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行排除，盡可能在最短時(shí)間內(nèi)制定改善措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的效果，避免影響問(wèn)題不斷擴(kuò)大造成經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)的損失。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、市政公共設(shè)施成本、管理成本等多項(xiàng)成本，不同成本之間也有著必然的關(guān)聯(lián)性，在實(shí)際成本管理的過(guò)程中，需要根據(jù)成本項(xiàng)目的不同，制定具有針對(duì)性的成本管控制度，進(jìn)而提升成本管控的效果和質(zhì)量。

房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的成本管控 房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)，在近幾年來(lái)更是消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，作為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保障，也能在一定程度上為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。在相同開(kāi)發(fā)環(huán)境和基礎(chǔ)條件設(shè)施下，對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售途徑、市場(chǎng)適應(yīng)需求等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，一方面能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行保障，另外一方面也能夠加強(qiáng)成本管控的質(zhì)量。在實(shí)際成本管理的期間，相關(guān)工作人員需要對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行把控，以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，也是目前行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，為此就需要加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本把控。

設(shè)計(jì)階段成本管控 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的關(guān)鍵。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，可以對(duì)八成以上的成本進(jìn)行控制，在這個(gè)階段中，可以分為初步設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段中，設(shè)計(jì)人員需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查活動(dòng)，對(duì)每一項(xiàng)環(huán)節(jié)指標(biāo)進(jìn)行控制，從而有效地加強(qiáng)成本掌控的效果。在整個(gè)設(shè)計(jì)階段中，都能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行優(yōu)化，將目標(biāo)成本進(jìn)行具體化的分解，并落實(shí)在各個(gè)階段中。此外，在這個(gè)階段中，加強(qiáng)成本掌控需要按照一定原則落實(shí)，要確保目標(biāo)成本只能進(jìn)行優(yōu)化，不能超過(guò)原定的標(biāo)準(zhǔn)。

營(yíng)銷(xiāo)階段成本管控 在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)對(duì)成本進(jìn)行控制的期間，需要從多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方面，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行優(yōu)化和改善，這樣也是保障營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量的關(guān)鍵。在目前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主要包括但不限于廣告宣傳、樣板房、推銷(xiāo)活動(dòng)、員工薪資、辦公費(fèi)用等。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不僅關(guān)系到成本支出多少，還會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售效果。如果不能加強(qiáng)在這個(gè)階段的成本管控，無(wú)法滿足預(yù)期的效果，就會(huì)導(dǎo)致后期成本不斷提升，產(chǎn)生惡性循環(huán)的問(wèn)題。同時(shí)，廣告銷(xiāo)售的過(guò)程中，需要確保成本投入的合理性，充分對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，制定滿足市場(chǎng)發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)策劃，以最低的成本帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)效果的提升。此外，在營(yíng)銷(xiāo)方面的制度還需要不斷進(jìn)行優(yōu)化與完善，費(fèi)用的支出需要經(jīng)過(guò)部門(mén)審批，在審批完成后對(duì)成本資金的流向進(jìn)行管控。尤其需要制定激勵(lì)制度和約束制度，并對(duì)每一次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行內(nèi)部評(píng)價(jià)，在工作交接的過(guò)程中，需要將工作日志進(jìn)行編制，在后期可以按照詳細(xì)的工作資料，對(duì)成本的流向和營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行總結(jié)。

招投標(biāo)階段成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本管控，也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)和成本投入的主要因素。通過(guò)招投標(biāo)帶動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還能夠有效地對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行控制。在招投標(biāo)階段中，不僅需要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行篩選，還需要對(duì)工程建設(shè)設(shè)備、材料進(jìn)行篩選，在各項(xiàng)工作全面落實(shí)之后，對(duì)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行選擇，確保各項(xiàng)成本的使用都能夠具備較強(qiáng)合理性，確保資金成本分配具有一定的規(guī)劃性效果。通過(guò)招投標(biāo)階段，對(duì)設(shè)備、材料、供應(yīng)商進(jìn)行選擇，這樣也能夠?qū)?xiàng)目成本的投入進(jìn)行有效的把控。此外，在招投標(biāo)階段中，還需要嚴(yán)格對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資格證明進(jìn)行審查，避免出現(xiàn)掛資的情況產(chǎn)生，這樣也可以對(duì)后續(xù)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行保障。

合同階段的成本管控 加強(qiáng)合同管理，也能夠有效避免工程索賠問(wèn)題的產(chǎn)生。在合同制定的過(guò)程中，需要讓參與項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)算、設(shè)計(jì)等員工對(duì)合同內(nèi)容有一定掌握和了解，也可以將合同分配給相關(guān)部門(mén)和人員，確保雙方人員都能夠明確自身權(quán)責(zé)的劃分，加強(qiáng)合同的制約性與有效性，這樣在后續(xù)管理工作開(kāi)展的期間，相關(guān)工作人員可以根據(jù)合同內(nèi)容，加強(qiáng)管理工作的開(kāi)展。從目前實(shí)際的情況來(lái)看，合同執(zhí)行階段需要密切對(duì)雙方履行合同的情況進(jìn)行考察，以維護(hù)自身利益為主，避免合同違約問(wèn)題的出現(xiàn)，進(jìn)一步提升合同管理的效果。

工程施工階段成本管控 在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工階段中，管理人員不僅需要對(duì)質(zhì)量進(jìn)行管控，還需要加強(qiáng)對(duì)成本的有效把控。工程管理人員需要將工序質(zhì)量和管理工作進(jìn)行全面落實(shí)，采取有效的防范技術(shù)手段，全面加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督檢查與控制工作，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足工程建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。在實(shí)際管控工作中，包括準(zhǔn)備階段工作質(zhì)量的管控、施工階段的質(zhì)量管控、項(xiàng)目完成后成本驗(yàn)收管理，以及對(duì)產(chǎn)品的事后管控，各個(gè)階段的成本管控內(nèi)容都會(huì)存在明顯的差異性，為了能夠更好地保證成本管控工作的落實(shí)效果，杜絕返工現(xiàn)象造成的成本增加，就需要企業(yè)制定針對(duì)性的管控制度內(nèi)容，管理人員嚴(yán)格按照制度內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管，針對(duì)質(zhì)量存在隱患的施工部位及時(shí)進(jìn)行返工，避免后期造成更大的成本投入。并且，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問(wèn)題造成的維修、交工、索賠等問(wèn)題，都會(huì)給項(xiàng)目成本造成負(fù)面影響，也需要管理人員對(duì)此方面加以重視。

其余階段成本管控 不僅需要加強(qiáng)對(duì)上述階段的成本管理，還需要從材料、進(jìn)度、運(yùn)作方面加強(qiáng)成本管控工作的開(kāi)展。在實(shí)際工作中，相關(guān)工作人員需要加強(qiáng)對(duì)材料質(zhì)量的檢測(cè)，如果發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量不滿足項(xiàng)目建設(shè)需求，需要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行更換；并且加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的管控，確保項(xiàng)目能夠按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行交付；在整個(gè)運(yùn)行階段中，需要保證成本流向的掌控效果，避免財(cái)務(wù)糾紛問(wèn)題的產(chǎn)生。

在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益的基礎(chǔ)上，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)投資決策與成本控制的相關(guān)工作，嚴(yán)格對(duì)可能會(huì)導(dǎo)致投資失敗或者成本支出過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目因素的管控，減少風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題對(duì)行業(yè)發(fā)展造成的影響。在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面對(duì)決策內(nèi)容進(jìn)行分析，詳細(xì)對(duì)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷，從而減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)行業(yè)發(fā)展造成的影響。此外，還需要加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的投入，及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。

（作者高岳單位系青島卓城置業(yè)有限公司；姜雙雙單位系青島康景實(shí)業(yè)有限公司）