新時代黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新的邏輯、困境與推動

張國亞，崔 玥

（中共天津市委黨校，天津 300191）

基層治理是國家治理的基石，統(tǒng)籌推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和城鄉(xiāng)社區(qū)治理，是實現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的基礎(chǔ)工程〔1〕。黨的二十大報告提出，“健全共建共治共享的社會治理制度，提升社會治理效能”，“加強城市社區(qū)黨建工作，推進以黨建引領(lǐng)基層治理”?！?〕而在城市基層治理的諸要素中，物業(yè)管理占居著重要地位，是關(guān)系基層治理效能和城市治理水平的關(guān)鍵因素，必須有堅強有力的基層黨組織來領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)前，黨建引領(lǐng)物業(yè)管理面臨運行不暢、能力不足、方法不多等現(xiàn)實問題，致使城市基層黨組織的作用發(fā)揮不夠全面，城市物業(yè)管理水平亟待提升。因此，要加強城市物業(yè)管理，必須從健全體制機制入手，增強社區(qū)黨組織引領(lǐng)能力，有效破解物業(yè)管理突出問題，不斷提升黨建引領(lǐng)基層治理整體效能。

一、新時代黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新的邏輯動因

黨建引領(lǐng)物業(yè)管理是健全完善城鄉(xiāng)治理體系的重要內(nèi)容，有著嚴(yán)密而深刻的理論邏輯、歷史邏輯和實踐邏輯。深刻認(rèn)識黨建引領(lǐng)的內(nèi)生邏輯，科學(xué)把握加強物業(yè)管理的內(nèi)在動因，是推進黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的重要前提條件。

（一）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理是馬克思主義人民立場的時代表達

人民性是馬克思主義的本質(zhì)屬性，人民立場是中國共產(chǎn)黨的根本政治立場，也是馬克思主義政黨區(qū)別于其他政黨的最顯著標(biāo)志。而人民立場在基層治理中的突出體現(xiàn)，就是要著力解決人民群眾的急難愁盼問題。中國特色社會主義進入新時代，城鄉(xiāng)居民的生活品質(zhì)和城市治理效能有了顯著提升，但是與人民對美好生活的向往以及基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化的定位相比還有很大差距，要求我們必須始終堅持全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨，把人民至上的理念貫穿到基層治理全過程各方面。

物業(yè)管理作為城市社區(qū)治理的重要內(nèi)容，其所提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品帶有一定的“準(zhǔn)公共物品”屬性，既要遵循市場化的原則，也要體現(xiàn)公共物品供給的特殊性。但是在實踐操作中，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)全體業(yè)主之間是一種基于契約的委托—代理關(guān)系，不可避免地會產(chǎn)生目標(biāo)函數(shù)偏差、信息不對稱、契約難以達成和難以有效實施等委托—代理難題〔3〕，這使得物業(yè)管理活動成為社區(qū)各種矛盾問題的集中爆發(fā)點，同時也是人民群眾實現(xiàn)美好生活的關(guān)注點。然而物業(yè)管理問題并不會自然消解，信息不對稱以及協(xié)商機制的缺乏往往造成物業(yè)矛盾的螺旋升級，需要借助基層黨組織的力量來協(xié)調(diào)不同主體間的利益關(guān)系，以組織化、制度化的參與路徑消除不同主體間的信息偏差和利益分歧，推動人民群眾關(guān)心關(guān)注的物業(yè)管理問題得到有效解決。因此，健全城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，踐行以人民為中心的發(fā)展思想，必須堅持以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，積極探索將物業(yè)管理融入城市基層治理的創(chuàng)新路徑，不斷增強城市居民的獲得感、幸福感和安全感。

（二）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理是順應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的必然要求

物業(yè)作為產(chǎn)權(quán)的衍生物，是伴隨市場經(jīng)濟發(fā)展和住房制度改革而形成的財產(chǎn)概念和服務(wù)內(nèi)容。隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，物業(yè)公司、業(yè)委會、社會組織等新興主體逐步進入社區(qū)治理體系，在社區(qū)治理的舞臺上充分展現(xiàn)了政府力量、市場力量及社會力量各自運作、協(xié)同發(fā)展的邏輯〔4〕。但是經(jīng)過30 多年的高速發(fā)展，物業(yè)管理問題開始出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)分化：一是部分新建商品房小區(qū)，居民對于居住生活的高品質(zhì)要求與物業(yè)服務(wù)不到位的矛盾越發(fā)凸顯，居民和物業(yè)公司權(quán)責(zé)劃分不清晰引發(fā)了雙方的對立；二是一些“年長”的物業(yè)小區(qū)，由于年久失修、設(shè)施老化、車位緊張、居民矛盾等原因，產(chǎn)生了諸如物業(yè)撤出、業(yè)委會成立難、業(yè)主不交物業(yè)費等管理難題，居民不滿情緒越積越深，業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)公司之間的矛盾越滾越大；三是房齡在30 年以上的老舊小區(qū)，在興建之時往往沒有實行物業(yè)管理，現(xiàn)在隨著小區(qū)老化，呈現(xiàn)無人接手、無人繳費、無人管理的尷尬局面，只能由政府托底，實行最基本的掃保服務(wù)，物業(yè)管理質(zhì)量無從談起。這些問題一方面與新時代人民對美好生活的需要極不相符，另一方面也造成了物業(yè)行業(yè)自身的發(fā)展困境，要解決這些問題，需要基層黨建發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

（三）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理是破解物業(yè)管理突出問題的現(xiàn)實需要

物業(yè)管理的產(chǎn)生順應(yīng)了我國住房體制改革需要，彌補了單位制解體及街居制衰微所帶來的社區(qū)管理空白。但是在實際運行中，物業(yè)管理活動所固有的權(quán)責(zé)界限不清、集體行動困境、物業(yè)費收繳率低等問題，越來越成為引發(fā)物業(yè)管理矛盾的重要因素。據(jù)統(tǒng)計，全國消協(xié)組織近10 年來所受理的案件中，居民對于物業(yè)服務(wù)的投訴一直呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢，2021 年投訴案件達到驚人的8929 件，2022 年僅上半年就高達6197 件①。深度調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各地12345 便民服務(wù)熱線所受理的投訴工單中，關(guān)于物業(yè)問題的投訴一直占比較大，有些地方甚至高達60%。

雖然早在2003 年我國就頒布了第一部全國層面的《物業(yè)管理條例》，但是由于物業(yè)管理活動廣泛存在的“搭便車”“公地悲劇”②等行為，以及業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的共謀逐利，導(dǎo)致單純依靠業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)的自我約束已經(jīng)無法解決當(dāng)前的物業(yè)管理問題，亟需轉(zhuǎn)變物業(yè)管理思路，突破當(dāng)前城市物業(yè)管理的現(xiàn)實困境。這就要求基層黨組織必須把物業(yè)管理活動納入基層社會治理體系，通過理順運行機制、提升治理能力、加強“紅色物業(yè)”建設(shè)等方式，破解當(dāng)前物業(yè)管理的突出問題，提升黨建引領(lǐng)物業(yè)管理整體效能。

二、新時代黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新的現(xiàn)實困境

黨的二十大報告明確提出：“加快推進市域社會治理現(xiàn)代化，提高市域社會治理能力。”〔2〕這就要求城市基層黨組織必須增強政治功能和組織功能，更好發(fā)揮黨建引領(lǐng)基層治理核心作用，把城市社區(qū)廣大群眾組織凝聚好。從當(dāng)前調(diào)研情況來看，黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新依然存在運行機制不暢、治理能力不強、思路招法不多等突出問題。

（一）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理缺乏有效政策抓手

基層黨組織是黨在基層的戰(zhàn)斗堡壘，是抓好基層社區(qū)治理的先手棋。黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的關(guān)鍵在于把物業(yè)管理納入基層治理的總體格局，提升基層黨組織對于物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)把控能力。但在實際操作中，黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的運行機制并不順暢。一是物業(yè)行業(yè)監(jiān)管存在真空地帶。2018 年后隨著物業(yè)管理人員資格、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可等前置審批的取消，物業(yè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻大幅度降低，中小型物業(yè)公司大量涌現(xiàn)，主管部門鞭長莫及造成了物業(yè)管理長期游離于基層治理體系之外，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進程緩慢，物業(yè)管理資源難以有效整合。二是黨建引領(lǐng)對于物業(yè)管理的監(jiān)督不夠。各地物業(yè)管理條例雖然都不同程度規(guī)定了社區(qū)黨組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織、業(yè)委會黨員比例不低于50%等具體措施，但是在實際操作中，社區(qū)黨組織對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督把控能力非常有限，并不能產(chǎn)生直接的剛性約束。三是“紅色物業(yè)”建設(shè)推進相對滯后。目前“紅色物業(yè)”主要集中在比較大型的物業(yè)公司，小型物業(yè)公司由于黨員人數(shù)不足、管理項目有限等原因，往往達不到建立黨組織的條件，而大型物業(yè)公司的“紅色物業(yè)”也主要建在公司層面，各物業(yè)項目中黨員比例不高，還達不到單獨組建的標(biāo)準(zhǔn)，甚至有些物業(yè)公司對建立黨組織還存在抵觸心理，黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的組織基礎(chǔ)還不牢固。

（二）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理存在明顯能力短板

近年來，社區(qū)黨組織參與物業(yè)管理活動已經(jīng)成為基層治理中的常態(tài)，但是對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主大會組建難、業(yè)主決策達成一致難、基層業(yè)委會軟弱渙散、物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范等突出問題往往有心無力，導(dǎo)致物業(yè)管理“亂象”長期無法理順。一是規(guī)范物業(yè)管理活動的能力不足。由于很多居民對于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容了解并不多，對于業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的權(quán)責(zé)邊界認(rèn)識模糊，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)透明度不高，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只顧收取物業(yè)費，熱衷于使用大維基金、應(yīng)急資金，對于業(yè)主的問題反饋響應(yīng)不積極，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主的高品質(zhì)需求存在明顯脫節(jié)，引發(fā)了業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的信任危機，最后只能由社區(qū)黨組織介入處理。二是破解物業(yè)管理矛盾的能力不足。在物業(yè)管理中由于業(yè)主利益的碎片化，單純的業(yè)主自治無法形成有效的集體行動，反而誘發(fā)了廣泛的“搭便車”行為和看客心態(tài)，物業(yè)公司在社區(qū)物業(yè)管理中存在事實性壟斷，使得物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會極易達成合謀共識，共同侵占社區(qū)的公共利益，而社區(qū)黨組織和居委會往往無力有效保障各方利益，甚至?xí)蔀椤氨冲亗b”。三是保障物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展的能力不足。在不考慮前期投入的情況下，物業(yè)費收繳率達到85%左右，才能保證物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)營收平衡；如果物業(yè)費收繳率低于70%，物業(yè)企業(yè)無法提供有效的服務(wù)，物業(yè)公司在“成本—收益”導(dǎo)向下勢必會降低服務(wù)品質(zhì)，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)不相匹配，進而引發(fā)部分業(yè)主拒交物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進一步下降。

（三）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的招法相對匱乏

由于物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范、各方權(quán)利義務(wù)不明晰等原因，社區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“供需”矛盾逐步凸顯，社區(qū)黨組織解決這些問題還缺乏有效的招法。一是破解老舊小區(qū)物業(yè)管理問題的方法不夠多。老舊小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施破舊、停車位緊張、上下水老化等問題，居民對于房屋維修、電梯維保、小區(qū)綠化的需求旺盛，但是大部分老舊小區(qū)都沒有繳納大額維修基金，抑或原有維修基金已經(jīng)接近枯竭，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手，所有服務(wù)事項都需要政府兜底、社區(qū)保障。二是推動物業(yè)服務(wù)效能提升的手段不夠豐富。目前商品房物業(yè)管理相對比較正規(guī)，各方面的服務(wù)質(zhì)量也能夠保證，但也有很多中小型物業(yè)公司管理服務(wù)水平相對較差，人員、設(shè)備、專業(yè)隊伍無法保障，對于私搭亂建、違規(guī)停車、侵占綠地等行為的糾正力度不夠，導(dǎo)致居民居住體驗感差。三是拓展物業(yè)服務(wù)項目的思路不夠開闊。隨著對高品質(zhì)生活的追求，社區(qū)居民的需求日漸多元化，但是物業(yè)公司能提供的服務(wù)仍然比較單一，不能滿足居民需求。比如，隨著課外輔導(dǎo)機構(gòu)的整頓所延伸的兒童托管、老年人的日間照料、年輕人的社區(qū)食堂以及需求廣泛的家政服務(wù)等內(nèi)容還沒有納入物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍。再比如，社區(qū)發(fā)展需要新增的停車位、垃圾收儲設(shè)施、電動車棚、地面充電樁等都對物業(yè)管理能力提出了挑戰(zhàn)。

三、新時代黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新的推動路徑

黨建引領(lǐng)基層治理既要完善體系，也要提升能力。新時代黨建引領(lǐng)物業(yè)管理創(chuàng)新，關(guān)鍵在優(yōu)化運行機制、提升治理能力、發(fā)揮組織優(yōu)勢，把物業(yè)管理納入基層治理的總體格局，積極探索黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的優(yōu)化策略，不斷推動黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)管理提質(zhì)增效。

（一）提升社區(qū)黨組織引領(lǐng)能力

黨建引領(lǐng)并非取代社會自主性，而是要在基層黨組織與社會的交融中，為基層社會治理指明方向。因此，要著力強化社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心作用，完善社區(qū)黨組織對物業(yè)企業(yè)的考核評價機制，不斷夯實黨建引領(lǐng)基層治理的組織基礎(chǔ)。一是積極轉(zhuǎn)變物業(yè)管理思路。推動物業(yè)監(jiān)管職能和管理重心下移，壓緊壓實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)對物業(yè)管理活動尤其是業(yè)主大會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)職能，健全完善街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督評價體系，構(gòu)建形成黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建的物業(yè)管理工作機制，推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變。二是強化社區(qū)黨組織監(jiān)督制約。推動建立街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)落實物業(yè)管理工作評價指標(biāo)體系，積極推動對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（項目）開展星級評定，強化社區(qū)黨組織對于物業(yè)管理活動的考評權(quán)和打分權(quán)，健全完善物業(yè)聯(lián)席會、定期述職評議、物業(yè)重大事項報備等常態(tài)化監(jiān)管機制，實現(xiàn)重要工作由社區(qū)黨組織先議先決，強化社區(qū)黨組織對物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理。三是加快推進紅色物業(yè)建設(shè)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行“雙培養(yǎng)”機制，積極推動把優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)理發(fā)展為黨員，把黨員培養(yǎng)成物業(yè)經(jīng)理和骨干。鼓勵黨員人數(shù)不足3 人的物業(yè)項目建立功能型黨支部或與社區(qū)黨組織、業(yè)委會聯(lián)合組建黨組織，推動社區(qū)黨組織和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向進入、交叉任職，更好發(fā)揮紅色物業(yè)在基層治理中的支撐作用。

（二）健全黨建引領(lǐng)物業(yè)管理運行機制

黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的目的在于將物業(yè)管理嵌入社區(qū)治理共同體的建設(shè)中，充分發(fā)揮基層黨建資源與優(yōu)勢，建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的多方主體互補互構(gòu)與資源力量共建共治的社區(qū)物業(yè)共治體系。因此，要針對破解物業(yè)管理突出問題，理順運行機制，完善政策抓手，積極破解業(yè)委會組建難、業(yè)主大會決策難、物業(yè)跑路收尾難等突出問題。一是探索設(shè)立物業(yè)管理委員會。對于尚不具備成立業(yè)主委員會條件的小區(qū)，積極推動組建由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）工作人員、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，負責(zé)業(yè)主委員會的組建、換屆等事宜，并代行簽訂物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)主委員會職權(quán)，有效破解業(yè)委會組建難等問題。二是建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。確定一批資質(zhì)良好的物業(yè)企業(yè)作為應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，一旦物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管脫管、物業(yè)跑路等問題，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）啟動應(yīng)急服務(wù)機制，組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供垃圾清運、電梯運行、供水供氣、安全管理等基本物業(yè)服務(wù)，防止因物業(yè)跑路影響業(yè)主基本生活需求。三是建立物業(yè)費收繳預(yù)警機制。在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)兩個層面要分別建立物業(yè)費收繳預(yù)警機制，當(dāng)物業(yè)費收繳率維持綠色等級，意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)運轉(zhuǎn)良好，居民滿意度較高；物業(yè)費收繳率達到黃色預(yù)警時，意味著物業(yè)服務(wù)與居民需求之間存在潛在矛盾，社區(qū)黨組織要督促物業(yè)企業(yè)及時征求業(yè)主委員會和業(yè)主代表意見，提升物業(yè)服務(wù)水平，并通過多種方式進行催繳；物業(yè)費收繳率達到紅色預(yù)警時，意味著物業(yè)服務(wù)與居民需求之間存在較大矛盾，物業(yè)企業(yè)要向社區(qū)黨組織和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）強制報告，督促物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平，努力打破物業(yè)費收繳率與服務(wù)質(zhì)量下降的惡性循環(huán)。

（三）創(chuàng)新黨建引領(lǐng)物業(yè)管理思路

黨的二十大報告提出，“完善網(wǎng)格化管理、精細化服務(wù)、信息化支撐的基層治理平臺，健全城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系”〔2〕。黨建引領(lǐng)物業(yè)管理要立足社會治理共同體建設(shè)，理順權(quán)責(zé)關(guān)系，創(chuàng)新工作模式，努力建設(shè)人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的社會治理共同體。一是加強物業(yè)管理政策普及。充分發(fā)揮在職黨員、入列輪值黨員和共建單位作用，加強民法典、物業(yè)管理條例和有關(guān)物業(yè)管理政策的宣傳普及，幫助居民正確認(rèn)識業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，理清業(yè)主個人和物業(yè)企業(yè)的責(zé)任邊界。用好“吹哨報到”工作機制，依托街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜合執(zhí)法力量，加強對住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建、違規(guī)停車、侵占綠地等違法行為的巡查、檢查和處理力度，積極推動協(xié)調(diào)解決群眾反映強烈的物業(yè)管理問題。二是創(chuàng)新老舊小區(qū)管理模式。針對老舊小區(qū)物業(yè)繳費標(biāo)準(zhǔn)低、歷史遺留問題多等管理難題，要積極推動老舊小區(qū)更新改造，鼓勵資質(zhì)良好、盈利能力強的物業(yè)企業(yè)承接老舊小區(qū)服務(wù)項目、擴展多樣化服務(wù)職能；在老舊小區(qū)探索建立“共享物業(yè)”模式，將地域鄰近、情況類似的老舊小區(qū)打包交由同一家物業(yè)公司管理，實現(xiàn)“治理+改造+管理”同步推進，降低物業(yè)企業(yè)運行成本；積極協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)綜合整治，充分利用政府補助資金的“杠桿”效應(yīng)，同步推進補建、續(xù)籌住宅專項維修資金，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)良性循環(huán)。三是提高物業(yè)管理信息化水平。推動建立物業(yè)管理綜合信息平臺，打通不同部門之間的數(shù)據(jù)信息壁壘，建成涵蓋政府管理、房屋信息、業(yè)主信息、企業(yè)信用、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）運行、維修資金管理等模塊的物業(yè)管理信息服務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)分級分類管理、部門數(shù)據(jù)共享。推動建立業(yè)主決策電子投票信息系統(tǒng)，鼓勵業(yè)主大會和業(yè)主代表大會采用電子投票系統(tǒng)進行表決，不斷完善電子投票數(shù)據(jù)庫，做好相關(guān)信息監(jiān)測預(yù)警。

（四）完善黨建引領(lǐng)物業(yè)管理政策法規(guī)

黨建引領(lǐng)物業(yè)管理離不開完善的政策法規(guī)體系，解決當(dāng)前物業(yè)管理中的突出問題，必須從建章立制入手，健全完善相關(guān)地方法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，加強信用評價和激勵懲戒，不斷提升黨建引領(lǐng)物業(yè)管理整體效能。一是積極修訂相關(guān)法律法規(guī)。進一步明確行業(yè)監(jiān)管部門、基層治理主體和物業(yè)活動參與人的職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，加快制定完善物業(yè)管理委員會組建辦法、應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定管理辦法等制度文件，制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，逐步形成相互銜接、相互支撐的政策體系。二是深化物業(yè)管理信用評價和激勵懲戒。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價指標(biāo)體系，建立分級管理、分類獎懲制度，將物業(yè)企業(yè)信用信息納入公共信用信息管理系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的激勵懲戒，對于信用評價好的物業(yè)企業(yè)優(yōu)先納入政府購買服務(wù)目錄，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元化經(jīng)營、提供高品質(zhì)服務(wù)；對于信用評價較低的物業(yè)企業(yè)，建立完善信用懲戒和失信退出機制，區(qū)別不同情況予以從業(yè)限制；鼓勵資質(zhì)良好、盈利能力強的物業(yè)企業(yè)承接老舊小區(qū)服務(wù)項目，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成良性循環(huán)。三是提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化水平。分級分類確定物業(yè)企業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，制定住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單、物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則、收支公示規(guī)則等制度，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場價格走勢，鼓勵雙方平等協(xié)商、合理議價，建立規(guī)則統(tǒng)一、要求明確、公開透明、具有可操作性的物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)業(yè)主需求清單與物業(yè)企業(yè)服務(wù)清單精準(zhǔn)對接；重點圍繞完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、提高使用效率、改善存儲方式、維修資金補建續(xù)籌等方面加快完善住宅專項維修資金管理政策，提高專項維修資金使用效能，更好服務(wù)居民實際需求，更好解決居民實際問題。

〔注 釋〕

①數(shù)據(jù)來源：中國消費者協(xié)會全國消協(xié)組織受理投訴情況分析2021 年、2022 年上半年。

②1968 年，美國學(xué)者哈定在《科學(xué)》雜志上發(fā)表了一篇題為《公地的悲劇》的文章，后“公地悲劇”被用來解釋由于公共產(chǎn)品的使用具有非競爭性和非排他性，往往使得它在使用過程中落入低效甚至無效的資源配置狀態(tài)。