新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系優(yōu)化研究

張耀

摘要：構(gòu)建新發(fā)展格局需要暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)需控制高房?jī)r(jià)，防止居住消費(fèi)擠占其他消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房企需及時(shí)調(diào)整績(jī)效評(píng)價(jià)體系應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化。文章通過(guò)分析當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題，以及新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系呈現(xiàn)的特點(diǎn)，為績(jī)效評(píng)價(jià)體系優(yōu)化提供指引。然后，利用平衡積分卡績(jī)效評(píng)價(jià)工具，結(jié)合關(guān)鍵成果領(lǐng)域法、關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法制定各維度的細(xì)項(xiàng)考核指標(biāo)，并對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)，提供業(yè)績(jī)考評(píng)方法來(lái)評(píng)測(cè)績(jī)效執(zhí)行結(jié)果，以期為新發(fā)展格局下房企績(jī)效體系優(yōu)化提供借鑒。

關(guān)鍵詞：新發(fā)展格局；績(jī)效評(píng)價(jià)體系；房地產(chǎn)；平衡積分卡

一、引言

2020年習(xí)近平總書(shū)記根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段，結(jié)合當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)，在深刻把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，科學(xué)地提出構(gòu)建“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局?！痹?021年我國(guó)公布的“十四五”規(guī)劃中，對(duì)如何構(gòu)建新發(fā)展格局做出了詳細(xì)部署。構(gòu)建新發(fā)展格局，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在新發(fā)展格局的影響下，既要防止高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成“排擠效應(yīng)”，又要防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”，還要防止土地成本對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)生的“抑制效應(yīng)”。

面對(duì)構(gòu)建新發(fā)展格局帶來(lái)的外部環(huán)境變化，房企應(yīng)從戰(zhàn)略高度出發(fā)，及時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。通過(guò)對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的優(yōu)化，引導(dǎo)全體員工轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識(shí)及行動(dòng)方針，使企業(yè)能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變，并健康、長(zhǎng)久地生存下去。如何根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)優(yōu)化企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，已成為房企需要正式面對(duì)的研究課題。本文從分析當(dāng)前我國(guó)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題出發(fā)，對(duì)新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，采用平衡計(jì)分卡（BSC）績(jī)效評(píng)價(jià)分析工具對(duì)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系進(jìn)行優(yōu)化，使房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系能更好地引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

二、當(dāng)前我國(guó)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題

自2015年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，房企的銷售業(yè)績(jī)逐年增長(zhǎng)，部分房企年銷售額實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)，以“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)理念躋身房企龍頭的碧桂園集團(tuán)，一度成為各房企競(jìng)相模仿的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速增長(zhǎng)，房企的考核指標(biāo)開(kāi)始注重于：現(xiàn)金流指標(biāo)、銷售指標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)周期、融資指標(biāo)等有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的考核指標(biāo)。隨著政府房住不炒政策的長(zhǎng)期貫徹執(zhí)行，加之受新冠疫情影響，尤其是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的新發(fā)展格局后，房企的“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展方式已不適合企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。房企現(xiàn)有的績(jī)效評(píng)級(jí)體系，在新發(fā)展格局下顯現(xiàn)出諸多問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在以下幾方面的問(wèn)題：

（一）過(guò)于重視現(xiàn)金流指標(biāo)，忽視產(chǎn)品品質(zhì)

房企現(xiàn)金流指標(biāo)考核的內(nèi)容，主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期的考核。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行預(yù)售政策，即房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品尚未完工時(shí)，便可進(jìn)行銷售，此為房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速回正，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式提供政策支持。如：碧桂園集團(tuán)針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出“456考核模式”，即拿地后4個(gè)月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，5個(gè)月回籠資金，6個(gè)月現(xiàn)金流回正。同為頭部房企的新城控股亦提出類似的“458考核模式”。對(duì)現(xiàn)金流回正周期考核指標(biāo)的重視，已是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但該指標(biāo)的考核要求已嚴(yán)重違背項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)律。為了實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)快速開(kāi)盤(pán)銷售，縮短現(xiàn)金流回正周期，房企強(qiáng)行壓縮施工周期，嚴(yán)重違背建筑施工規(guī)律，導(dǎo)致工程施工過(guò)程存在安全隱患，產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)重下滑。以致施工現(xiàn)場(chǎng)頻繁發(fā)生安全事故，客戶對(duì)產(chǎn)品滿意度下降，損害公司品牌形象，企業(yè)長(zhǎng)期利益受損。

（二）未充分考慮企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡

近年來(lái)，房企銷售規(guī)模逐年增長(zhǎng)，企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張是支撐銷售規(guī)模增長(zhǎng)的動(dòng)因。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量的資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，為購(gòu)置土地所支付的資金少則數(shù)億元，多則幾十億甚至上百億元。房企儲(chǔ)備的土地是企業(yè)生存及發(fā)展的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，隨著地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售，企業(yè)規(guī)模會(huì)不斷地?cái)U(kuò)大。房企銷售規(guī)模的大小，反映其市場(chǎng)占有率的高低，是金融機(jī)構(gòu)評(píng)判房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)，銷售規(guī)模大的房企，相對(duì)具有較高的融資能力。較高融資能力，進(jìn)一步促進(jìn)房企購(gòu)置土地?cái)U(kuò)大生產(chǎn)，推高企業(yè)負(fù)債規(guī)模形成不良循環(huán)。部分房企為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，在國(guó)際資本市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)行境外美元債進(jìn)行融資。債務(wù)融資有相應(yīng)的到期日，到期日須償還債務(wù)本息。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期，項(xiàng)目銷售周期較短，銷售資金快速回流。在這種情形下，房企高層管理者放松了債務(wù)擴(kuò)張?jiān)黾悠髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警惕。隨著全球經(jīng)濟(jì)下行對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不斷深入，以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局。房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力，銷售不及預(yù)期導(dǎo)致投入的資金長(zhǎng)期無(wú)法收回，進(jìn)一步降低企業(yè)的償債能力。以致一些房企到期不能償還債務(wù)或到期后申請(qǐng)債務(wù)展期，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大甚至到了破產(chǎn)邊緣。

（三）短期績(jī)效考核指標(biāo)權(quán)重過(guò)高

在企業(yè)中，管理層的薪酬以及晉升一般與績(jī)效考核掛鉤，這就使得管理層會(huì)為了自身利益優(yōu)先考慮短期利益，將財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)美化而忽略了更有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略方針。在“高周轉(zhuǎn)”管理理念的指引下，以及管理者自身利益的驅(qū)使下，房企在制定績(jī)效考核指標(biāo)時(shí)對(duì)年度銷售指標(biāo)、首次開(kāi)盤(pán)銷售指標(biāo)、銷售回款指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)等評(píng)價(jià)短期業(yè)績(jī)的指標(biāo)賦予較高的權(quán)重，約占總體的60%～70%。對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有利的長(zhǎng)期指標(biāo)，如工程質(zhì)量、計(jì)劃達(dá)成率、客戶滿意度等指標(biāo)賦予的權(quán)重相對(duì)較少。過(guò)于重視短期績(jī)效考核指標(biāo)的達(dá)成，損害企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展空間。在房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)期，客戶對(duì)產(chǎn)品低品質(zhì)的不滿情緒會(huì)被房產(chǎn)增值帶來(lái)的效用抵減。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局，政府對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)格管控，努力擴(kuò)大內(nèi)需并防止高房?jī)r(jià)擠占居民其他消費(fèi)。房產(chǎn)投資逐漸回歸居住屬性，客戶開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。房企過(guò)于關(guān)注短期績(jī)效指標(biāo)，將不利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

（四）對(duì)數(shù)字技術(shù)服務(wù)企業(yè)的考核重視不足

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度相對(duì)較低。雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，但整個(gè)行業(yè)總體上還是處于粗放式、低品質(zhì)、產(chǎn)品科技含量弱的發(fā)展階段。當(dāng)前，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興數(shù)字技術(shù)被廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品改造升級(jí)之中。部分大型房企已經(jīng)開(kāi)始嘗試?yán)脭?shù)字技術(shù)優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，但數(shù)字技術(shù)在整個(gè)行業(yè)中的應(yīng)用，尤其在產(chǎn)品中的應(yīng)用尚未全面開(kāi)展起來(lái)。對(duì)數(shù)字技術(shù)應(yīng)用的考核，尚未受到房企管理層的重視，以致企業(yè)未能充分地利用數(shù)字技術(shù)來(lái)提高企業(yè)管理效率以及產(chǎn)品的升級(jí)換代。新發(fā)展格局下的房企面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，回避數(shù)字技術(shù)將會(huì)降低企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的生存也將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

三、新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)

構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局，需要培育完整的內(nèi)需體系，并通過(guò)控制高房?jī)r(jià)，刺激居民消費(fèi)等方式來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，以打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。同時(shí)，還需要加強(qiáng)金融管制，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以內(nèi)循環(huán)為主的形勢(shì)下，房企面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)以及激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。在新發(fā)展格局下，房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重上升

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果，是企業(yè)重要的考核指標(biāo)，但財(cái)務(wù)指標(biāo)具有滯后性，無(wú)法反映管理層為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所做出的貢獻(xiàn)，企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)需要從多個(gè)維度進(jìn)行考察。根據(jù)平衡積分卡理論，企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)維度、客戶維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程維度、學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)維度進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，并維持“短期評(píng)價(jià)指標(biāo)和長(zhǎng)期評(píng)價(jià)指標(biāo)”等四個(gè)不同角度的平衡。當(dāng)前房企對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)賦予過(guò)高的權(quán)重，導(dǎo)致公司的管理重心、各種資源的投入傾向于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而打破了房企短期評(píng)價(jià)指標(biāo)和長(zhǎng)期評(píng)價(jià)指標(biāo)的平衡關(guān)系，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的外部環(huán)境已發(fā)生變化，控制高房?jī)r(jià)刺激居民消費(fèi)，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。房企無(wú)法依靠高周轉(zhuǎn)的方式持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)新施工技術(shù)、提高產(chǎn)品品質(zhì)、控制產(chǎn)品成本、利用數(shù)字技術(shù)提高運(yùn)營(yíng)效率才是企業(yè)在新發(fā)展格局下長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，房企應(yīng)提升業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中非財(cái)務(wù)指標(biāo)的權(quán)重，并根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定相應(yīng)考核指標(biāo)。

（二）控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年以來(lái)一直處于上升周期，克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模達(dá)到頂峰，年銷售額超過(guò)千億元人民幣的房企多達(dá)43家。排名前三的房企碧桂園、恒大、萬(wàn)科年銷售額均超過(guò)7000億元人民幣。龐大的銷售規(guī)模背后是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)及較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)時(shí)，需要加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，嚴(yán)防地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。政府相關(guān)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”政策，并制定針對(duì)房企融資的三道紅線，防止企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致資金流斷裂引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但截至2022年底，已有58家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房企融資難度較大，銷售回款緩慢。主動(dòng)去杠桿，降低企業(yè)負(fù)債率，控制風(fēng)險(xiǎn)是房企長(zhǎng)期面臨的重要工作。

（三）可持續(xù)性

在以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局下，“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)模式難以持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將逐步回歸理性。居民對(duì)房地產(chǎn)的投資消費(fèi)，雖屬于經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，但由于當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)、較高的房貸支出已嚴(yán)重?cái)D占居民對(duì)其他商品及服務(wù)的消費(fèi)空間?？刂聘叻?jī)r(jià)，刺激居民消費(fèi)，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的堵點(diǎn)將是經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局下的必然選擇。新發(fā)展格局下，房企需要有可持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)模式，評(píng)價(jià)體系也需相應(yīng)地考慮企業(yè)的可持續(xù)性。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要滿足企業(yè)正常利潤(rùn)的要求，還需要企業(yè)重視對(duì)長(zhǎng)期效益指標(biāo)的考核。產(chǎn)品的差異化程度、質(zhì)量、品質(zhì)，客戶滿意度，客戶品牌忠誠(chéng)度等體現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期效益的指標(biāo)權(quán)重會(huì)相應(yīng)地增加，實(shí)現(xiàn)房企的可持續(xù)發(fā)展。

（四）數(shù)字技術(shù)應(yīng)用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局是以內(nèi)循環(huán)為主的循環(huán)模式，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)較多，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大，暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)需要房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)作用。隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理及產(chǎn)品升級(jí)改造過(guò)程中不斷融入數(shù)字化技術(shù)，企業(yè)的管理方式和商業(yè)模式正在發(fā)生改變。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)利用數(shù)字化技術(shù)來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式從當(dāng)前粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化內(nèi)涵型。數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，會(huì)給房企帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，增強(qiáng)企業(yè)自身及產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從科技住房、智能家居，再到智慧工地、智慧小區(qū)、智慧看房等智能化技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)有著廣泛的應(yīng)用空間。數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用不僅是應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的迫切要求，也是房企適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要。房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系需要融入關(guān)于新技術(shù)應(yīng)用的考核指標(biāo)，以考核促進(jìn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

四、新發(fā)展格局下基于BSC的房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系設(shè)計(jì)

在新發(fā)展格局下，房企面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，企業(yè)需要根據(jù)新的發(fā)展要求，構(gòu)建適合自身特點(diǎn)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系。BSC評(píng)價(jià)體系是一個(gè)可以兼顧財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)等多方面平衡的績(jī)效考核工具。可以幫助房企，評(píng)估自身績(jī)效狀況，落實(shí)績(jī)效目標(biāo)，并在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控和修正。

（一）指標(biāo)選取的原則和要求

選取績(jī)效考核指標(biāo)時(shí)，房企可以使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法（KPI）來(lái)確定考核指標(biāo)。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，是對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生關(guān)鍵影響力的指標(biāo)，是通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、關(guān)鍵成果領(lǐng)域的業(yè)績(jī)特征分析，識(shí)別和提煉出的最能有效驅(qū)動(dòng)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的指標(biāo)。確立關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，需要符合SMART原則：S為具體性原則，要求指標(biāo)細(xì)化、清晰明確；M為可衡量性原則，選取的指標(biāo)可量化；A為可實(shí)現(xiàn)性原則，指員工通過(guò)努力能夠完成；R為相關(guān)性原則，指標(biāo)之間具有相應(yīng)的關(guān)聯(lián)；T為時(shí)限性原則，指標(biāo)的完成要有明確的截止時(shí)間。此外，在選取業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，還需要著重解決當(dāng)前績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題，呈現(xiàn)新發(fā)展格局下績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)。

（二）BSC績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建

BSC績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)分為四個(gè)維度（一級(jí)指標(biāo)），分別為財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度。構(gòu)建具體考核指標(biāo)時(shí)，首先，結(jié)合房企內(nèi)部的實(shí)際情況、績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題，以及新發(fā)展格局下績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)，找出各維度的關(guān)鍵成果領(lǐng)域（二級(jí)指標(biāo)）；然后，使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法，針對(duì)每個(gè)關(guān)鍵成果領(lǐng)域設(shè)置若干關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（三級(jí)指標(biāo)），詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)表1數(shù)據(jù)。

1. 財(cái)務(wù)維度

財(cái)務(wù)維度反映的是股東對(duì)企業(yè)的要求，是檢驗(yàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果的重要指標(biāo)。在新發(fā)展格局下，財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重雖然下降，但財(cái)務(wù)指標(biāo)完成的好壞關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展，故財(cái)務(wù)指標(biāo)依然是房企績(jī)效考核的重要指標(biāo)。結(jié)合房企當(dāng)前所處的環(huán)境，以及去杠桿降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等要求，將財(cái)務(wù)維度的KRP（關(guān)鍵成果領(lǐng)域）分為：銷售與回款、費(fèi)用支出、償債能力、盈利能力。銷售與回款領(lǐng)域中，采用房企最為關(guān)注的兩個(gè)指標(biāo)，簽約金額和銷售回款金額指標(biāo)。費(fèi)用支出領(lǐng)域，銷售費(fèi)用與簽約金額有相關(guān)性，故采用營(yíng)銷費(fèi)率指標(biāo)評(píng)價(jià)營(yíng)銷費(fèi)用使用效果。管理費(fèi)用按預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行使用，故采用管理費(fèi)用偏差率指標(biāo)反映管理費(fèi)預(yù)算執(zhí)行的情況。償債能力領(lǐng)域，參照政府對(duì)房企融資“三道紅線”的要求，設(shè)置關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，旨在提高房企融資能力的同時(shí)，降低財(cái)務(wù)杠桿，保持合理的資本結(jié)構(gòu)。盈利能力領(lǐng)域，使用股東較為關(guān)注的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

2. 客戶維度

客戶維度反映客戶對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)的評(píng)價(jià)，是對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的主張。房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品--房屋，屬于購(gòu)置價(jià)格高、置換成本高、使用周期長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資品，客戶重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的情況較少?？蛻粢淮涡再?gòu)買(mǎi)行為，并不能說(shuō)明客戶評(píng)價(jià)及感受不重要，反而要求企業(yè)應(yīng)更加重視客戶的評(píng)價(jià)。購(gòu)置房產(chǎn)屬于大額支出，客戶在做出購(gòu)買(mǎi)決策前會(huì)搜集大量的相關(guān)信息進(jìn)行評(píng)選。尤其在新發(fā)展格局下，購(gòu)房投機(jī)客戶減少，真正有居住需求的客戶會(huì)慎重購(gòu)買(mǎi)。為保持良好的產(chǎn)品口碑，將客戶維度的KRP分為：產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度。在產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)域，使用品質(zhì)管控和工程質(zhì)量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)，品質(zhì)管控旨在提高產(chǎn)品的差異化，工程質(zhì)量旨在提高產(chǎn)品質(zhì)量?？蛻魸M意度領(lǐng)域，使用客戶滿意度、客戶忠誠(chéng)度指標(biāo)來(lái)反映考量產(chǎn)品口碑及品牌形象，使用客戶投訴處理指標(biāo)意在及時(shí)降低客戶對(duì)產(chǎn)品的負(fù)面評(píng)價(jià)。

3. 內(nèi)部流程維度

該維度著重企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)影響股東、客戶滿意度的關(guān)鍵流程。根據(jù)房企的特點(diǎn)，將內(nèi)部流程維度的KRP分為：投資拓展、成本管理、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。投資拓展是指企業(yè)獲取土地的行為，土地是房企非常重要的生產(chǎn)資料，儲(chǔ)備的土地資源是房企生產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。因此在投資拓展領(lǐng)域，使用本期累計(jì)取得土面積之和指標(biāo)，作為考核指標(biāo)。在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段，房企會(huì)估算項(xiàng)目成本，進(jìn)而形成目標(biāo)成本作為考核標(biāo)準(zhǔn)。故在成本管理領(lǐng)域，使用目標(biāo)成本偏差率作為考核指標(biāo)。在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，使用關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率指標(biāo)，旨在保證項(xiàng)目銷售、竣工、交付等節(jié)點(diǎn)按計(jì)劃完成；使用安全文明生產(chǎn)指標(biāo)，旨在保障工程施工管理過(guò)程科學(xué)、安全、有序進(jìn)行，切實(shí)保障建筑工人生命財(cái)產(chǎn)安全，也是房企應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任；數(shù)字化應(yīng)用水平指標(biāo)的加入，是為了提高新發(fā)展格局下企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是順應(yīng)當(dāng)前數(shù)字化轉(zhuǎn)型潮流的必要舉措。

4. 學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度

在企業(yè)中，學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)的主體是員工，員工隊(duì)伍的穩(wěn)定、員工能力的提升可以極大促進(jìn)上述維度指標(biāo)的達(dá)成。該維度體現(xiàn)企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力、新產(chǎn)品研發(fā)能力。據(jù)此，將該維度KRP劃分為：組織體系、研發(fā)創(chuàng)新、員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)。企業(yè)存續(xù)的過(guò)程中，內(nèi)部、外部環(huán)境不斷變化，企業(yè)制度需要不斷優(yōu)化完善，故設(shè)制度建設(shè)指標(biāo)考察企業(yè)制度的完善情況。新發(fā)展格局下，房企是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵因素，需要加大研發(fā)投入，設(shè)置研發(fā)費(fèi)用收入比指標(biāo)考核企業(yè)在研發(fā)方面的投入。在員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)領(lǐng)域，設(shè)置員工滿意度、關(guān)鍵人才保持率指標(biāo)考核企業(yè)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，并設(shè)置員工人均效能指標(biāo)，考察員工生產(chǎn)效率。

（三）指標(biāo)權(quán)重的確定

本文采用“主觀賦權(quán)法”確定各單項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，然后匯總出一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重。本次選擇了11位熟悉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資深從業(yè)人員，主觀地對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)賦予相應(yīng)的權(quán)重，然后取加權(quán)平均值計(jì)算出各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1權(quán)重列。

（四）績(jī)效考評(píng)

房企應(yīng)根據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)考核周期對(duì)業(yè)績(jī)完成情況進(jìn)行相應(yīng)的考評(píng)，及時(shí)掌握績(jī)效執(zhí)行情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)彌補(bǔ)不足。本文采用綜合指數(shù)法計(jì)算業(yè)績(jī)指標(biāo)綜合得分，具體步驟如下：

第一步，對(duì)單個(gè)績(jī)效指標(biāo)打分，指標(biāo)得分范圍在[0，5]之間，根據(jù)該項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際完成情況，確定相應(yīng)的分值。

第二步，該指標(biāo)得分乘上其對(duì)應(yīng)的權(quán)重。

第三步，匯總單項(xiàng)指標(biāo)分?jǐn)?shù)，計(jì)算出績(jī)效評(píng)價(jià)的綜合得分。即，績(jī)效評(píng)價(jià)綜合得分=∑（單項(xiàng)指標(biāo)的得分×該指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)重）

借鑒孫艷兵“企業(yè)5分制績(jī)效考核評(píng)分法”，將企業(yè)績(jī)效執(zhí)行情況劃分為五個(gè)等級(jí)：杰出，績(jī)效得分在區(qū)間[4.5，5]，即在所有重大方面表現(xiàn)優(yōu)秀，且績(jī)效突出；優(yōu)秀，績(jī)效得分在區(qū)間[4，4.5），即在所有重大方面表現(xiàn)比較突出，考核得分明顯高于職位要求；良好，績(jī)效得分在區(qū)間[3.5，4），即工作表現(xiàn)良好，績(jī)效考核略高出工作績(jī)效要求；合格，績(jī)效得分在區(qū)間[2.5，3.5），即基本能完成目標(biāo)任務(wù)；不合格，績(jī)效得分在區(qū)間[0，2.5），即工作績(jī)效問(wèn)題較多，必須加以改進(jìn)。

五、結(jié)語(yǔ)

構(gòu)建新發(fā)展格局是根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及國(guó)際形勢(shì)，主動(dòng)進(jìn)行的戰(zhàn)略性布局。新發(fā)展格局以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要環(huán)節(jié)，暢通內(nèi)循環(huán)需要控制高房?jī)r(jià)刺激消費(fèi)。新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，及時(shí)優(yōu)化業(yè)績(jī)考核指標(biāo)是房企首要任務(wù)。本文首先分析了，當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題，并對(duì)新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。隨后使用平衡積分卡績(jī)效評(píng)價(jià)工具對(duì)房企的業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法，制定BSC各維度的關(guān)鍵指標(biāo)，同時(shí)賦予各指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重，以及績(jī)效考核執(zhí)行情況的判斷方法。文中采用主觀賦權(quán)法確定各考核指標(biāo)的權(quán)重，其結(jié)果主觀性較強(qiáng)，實(shí)務(wù)中可根據(jù)德?tīng)柗品?、層次分析法確權(quán)的結(jié)果加權(quán)平均后綜合考量。面對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的變化，企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略目標(biāo)是制定BSC考核指標(biāo)的基準(zhǔn)，深入研究企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系需要充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略與BSC之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉潤(rùn)秋.雙循環(huán)新發(fā)展格局下的房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].人民論壇，2021，696，697（Z1）：93-95.

[2]朱清香.新發(fā)展格局下企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系優(yōu)化研究[J].會(huì)計(jì)之友，2021，657（09）：2-9.

[3]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.管理會(huì)計(jì)應(yīng)用指引第601號(hào)——關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)[A].2018.

[4]溫素彬，郭昱兵.關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)法：解讀與應(yīng)用案例[J].會(huì)計(jì)之友，2020（19）：148-153.

[5]孫艷兵.平衡計(jì)分卡在高新技術(shù)企業(yè)績(jī)效管理中的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)月刊，2019， 845（01）：33-39.

（作者單位：江蘇第二師范學(xué)院）