商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制研究

摘要：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的息息相關(guān)。為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理必須遵守國(guó)家政策法規(guī)，以市場(chǎng)發(fā)展需求為導(dǎo)向。加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，有效管理控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理水平的重要課題。文章從分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的角度，研究探討了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略措施，對(duì)提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理具有值得借鑒的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)管理；財(cái)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.233.42????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??文章編號(hào)：1005-6432（2023）23-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.23.000

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是集資金、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)于一身的“三高”的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目的資金鏈密切相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，就必須充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，有效控制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1對(duì)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容的理解

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)每一環(huán)節(jié)的管理和控制是至關(guān)重要的，財(cái)務(wù)管理是決定商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。因此，文章從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理、稅收籌劃、財(cái)務(wù)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制、全面預(yù)算管理等幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的探討。

1.1關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

資金流動(dòng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，就像人體的血液循環(huán)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)非常重要的環(huán)節(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)資金管理除了政府分配土地外，以其它方式需要投入大量的資金才能取得土地，這在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中是首要環(huán)節(jié)也是資金占比最高的環(huán)節(jié)。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資政策收緊，從外部金融機(jī)構(gòu)獲得融資更加受限和困難，獲得土地的資金基本是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。因此，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)階段，可以利用外部融資。融資模式可以更有選擇性，可根據(jù)項(xiàng)目情況選擇股權(quán)融資、債務(wù)融資、基金融資等方式；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的款項(xiàng)催收管理，主要考慮的是在政策許可的條件下，加快項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，釋放可用資金，用于投資項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目資金占用成本。

1.2關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

從取得土地到項(xiàng)目竣工清算，財(cái)務(wù)人員都必須重視商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都與稅收密切相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在合同談判和簽訂過(guò)程中的角色是在法律法規(guī)允許的前提下，財(cái)務(wù)人員發(fā)揮稅務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)技能進(jìn)行稅收籌劃，通過(guò)合理避稅直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3?關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制

謀劃是成功先行者。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地前的可行性研究開(kāi)始。無(wú)論是以出讓、轉(zhuǎn)讓或分配的哪一種方式獲得土地，都需要在項(xiàng)目前期對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研等環(huán)節(jié)。一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入之前，土地出讓已對(duì)土地預(yù)期價(jià)格有了預(yù)期，留給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間只是行業(yè)范圍內(nèi)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以綜合考慮市場(chǎng)因素、政策因素和管理因素，在獲得土地相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上再用自己的模型進(jìn)行計(jì)算，這時(shí)，為了達(dá)到預(yù)期的收益，很多項(xiàng)目需要把開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、資金收益率等關(guān)鍵因素會(huì)從傾向樂(lè)觀的理想狀態(tài)考慮。這種計(jì)算模式雖然有利于拿地，但對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)有較大的壓力。因此，拿地前開(kāi)展可行性研究是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)。

立項(xiàng)后要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在可行性研究的基礎(chǔ)上對(duì)總體開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行實(shí)用修改，比可行性研究要做的更加保守。項(xiàng)目的預(yù)算是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)未來(lái)一定時(shí)間跨度內(nèi)的預(yù)期。財(cái)務(wù)工作主要是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債預(yù)測(cè)、對(duì)企業(yè)新簽合同的現(xiàn)金流和投資利潤(rùn)等工作的管理。經(jīng)過(guò)一定的審批程序后實(shí)施執(zhí)行，并在結(jié)束時(shí)進(jìn)行考核評(píng)估。在規(guī)劃的同時(shí)，要預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并將風(fēng)險(xiǎn)有效防控在一定范圍內(nèi)，為順利開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供保障。

1.4關(guān)于正確對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是以企業(yè)的戰(zhàn)略方向?yàn)楣芾砟繕?biāo)。通過(guò)全面預(yù)算管理及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析和解決問(wèn)題，控制企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的同時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算主要包括財(cái)務(wù)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算關(guān)注的是企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，預(yù)算以貨幣為表現(xiàn)形式反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)預(yù)算主要是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的租賃預(yù)算、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、開(kāi)發(fā)預(yù)算等各種預(yù)算模式，以更完善的效益報(bào)表形式，形成項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)表。對(duì)于企業(yè)全面預(yù)算，強(qiáng)調(diào)全員參與和全過(guò)程控制的原則。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，突出了幾個(gè)方面的特點(diǎn)。要以企業(yè)項(xiàng)目為核心，通過(guò)全面預(yù)算保證利潤(rùn)；商業(yè)地產(chǎn)資金密度強(qiáng)需要加快資金回籠。因此，要結(jié)合外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，重視加強(qiáng)全面預(yù)算管理，提高預(yù)算的準(zhǔn)確合理性；商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債的特點(diǎn)，以現(xiàn)金流預(yù)算為重點(diǎn)，加強(qiáng)全面預(yù)算提高現(xiàn)金儲(chǔ)備和加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中普遍存在的問(wèn)題

2.1財(cái)務(wù)管理體系不完善，缺乏有效的管理方法

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系尚未全部完善。由于管理制度的瑕疵，難免在在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)或多或少問(wèn)題，企業(yè)已有的資本積累與外部融資容易出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)難以控制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2企業(yè)高管層風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)管理技能有限

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往把管理重點(diǎn)放在項(xiàng)目的成本管理和施工管理上，而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)比較淡薄。造成這種情況的原因與很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人都是從成本和施工兩個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)提拔上來(lái)的有關(guān)。淡薄的財(cái)務(wù)管理理念很大程度上削弱商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的工作激情，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平難以提高。

財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力有待提高。企業(yè)管理層不重視財(cái)務(wù)管理，對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)投入人力物力相對(duì)匱乏等原因?qū)е仑?cái)務(wù)進(jìn)修機(jī)會(huì)較少；財(cái)務(wù)人員缺乏商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，缺乏全面了解商業(yè)地產(chǎn)政策和財(cái)稅政策的機(jī)會(huì)導(dǎo)致在工作中難以及時(shí)把握商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)；缺乏相應(yīng)的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新。

2.3商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理存在缺陷和漏洞難以發(fā)揮指導(dǎo)作用

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)雜多變的環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)既面臨機(jī)遇，也面臨挑戰(zhàn)。有效的全面預(yù)算管理可以對(duì)企業(yè)收入、成本、資金等資源進(jìn)行有效配置，促進(jìn)企業(yè)資源的充分利用。全面預(yù)算管理是一種新的管理模式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展具有重要意義。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)注重經(jīng)營(yíng)實(shí)踐與全面預(yù)算管理相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的精準(zhǔn)處理，可有效提高企業(yè)資源的科學(xué)配置。當(dāng)前，全面預(yù)算管理模式在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中得到推廣，但認(rèn)知不夠深入，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理上仍然存在缺陷和漏洞，全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)資源配置的指導(dǎo)作用并沒(méi)有真正發(fā)揮。因此，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，創(chuàng)新運(yùn)用全面預(yù)算管理模式，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系，可以為今后提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理水平提供有效的體系制度保障。

3有效控制商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的措施研究

3.1完善財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)人員要樹(shù)立履行財(cái)務(wù)職責(zé)的理念

改革財(cái)務(wù)管理制度，完善現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理程序是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視財(cái)務(wù)管理的具體行動(dòng)。推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)改革從完善優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度開(kāi)始，具體需重視以下幾方面：?整合企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)突出財(cái)務(wù)職能，充分保障財(cái)務(wù)人員充分行使監(jiān)督企業(yè)管理的權(quán)力，明確責(zé)任和義務(wù)，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行分工合理的調(diào)整，執(zhí)行企業(yè)管理過(guò)程中規(guī)范財(cái)務(wù)工作流程；重視員工思想理念教育，在熟悉財(cái)務(wù)管理流程的基礎(chǔ)上，重視規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，使財(cái)務(wù)處理財(cái)務(wù)事務(wù)有可據(jù)依，從而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本和增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，需要建立一支高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，提高管理的效率。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視提高財(cái)務(wù)崗位的專(zhuān)業(yè)能力。只有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，思想上才會(huì)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí)，行動(dòng)上才能存進(jìn)財(cái)務(wù)管理者主動(dòng)更新知識(shí)結(jié)構(gòu)；建立有效的激勵(lì)機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，增強(qiáng)責(zé)任心；彰顯財(cái)務(wù)人員是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理中的核心地位。

進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)。財(cái)務(wù)管理者必須定期或不定期向地產(chǎn)企業(yè)高管層匯報(bào)工作，并對(duì)財(cái)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出建議；牽頭建立或改進(jìn)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)監(jiān)督管理制度，定期檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)資金狀況，履行監(jiān)督財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性；負(fù)責(zé)審核企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性和完整性的審查，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的合法性負(fù)責(zé)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止重大損失的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部門(mén)的溝通，負(fù)責(zé)執(zhí)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)方案的執(zhí)行與監(jiān)督。

3.2加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)規(guī)劃控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃的作用。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行合理的階段性的財(cái)務(wù)規(guī)劃。突出資金規(guī)劃和稅收規(guī)劃的重點(diǎn)，做好企業(yè)內(nèi)部控制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金規(guī)劃中容易出現(xiàn)問(wèn)題。因此，、必須結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部條件的實(shí)際變化，堅(jiān)持投有回報(bào)的原則進(jìn)行企業(yè)資本規(guī)劃。分析方案對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)綜合收益以及企業(yè)未來(lái)發(fā)展等方面的利弊，制定投融資方案，在重大投資活動(dòng)中，合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，減輕商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。財(cái)務(wù)管理部門(mén)要牽頭組織集體決策，以各項(xiàng)財(cái)務(wù)規(guī)劃為目標(biāo)，加強(qiáng)過(guò)程控制，做好財(cái)務(wù)考核。

開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制必須明確商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象以及控制重點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)資金流動(dòng)的規(guī)律，重點(diǎn)分析資金流動(dòng)過(guò)程中形成的財(cái)務(wù)關(guān)系。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容包括制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，具體落實(shí)分解指標(biāo)；全面了解商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)制度環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境；了解資金管理風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)管理理念。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要加大防控力度，最大化降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要重視資金管理，建立有效的資金管理制度

商業(yè)房地產(chǎn)的資本管理的重點(diǎn)是投資、融資和收益等主要環(huán)節(jié)。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理這些主要環(huán)節(jié)，建立一個(gè)有效的融資體系，?擴(kuò)大融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)資金控制管理，進(jìn)一步提高企業(yè)資金的利用效率。資金管理是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的難點(diǎn)，也是財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。因此，很有必要建立是和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資體系，才能拓寬商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。主要舉措為：在傳統(tǒng)的債務(wù)融資方式的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用股權(quán)融資，既可以減輕融資不足的壓力也可以適當(dāng)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)制定地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性項(xiàng)目投資計(jì)劃，降低投資決策失誤損失；實(shí)行資金使用動(dòng)態(tài)監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)既有項(xiàng)目資金使用的控制，確保各項(xiàng)資金合理使用，實(shí)現(xiàn)有效控制項(xiàng)目成本的最終目的；商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是政策性很強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容易受到國(guó)家政策和社會(huì)需求等外部因素的影響。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入巨大，資金回籠周期較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是投資風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。財(cái)務(wù)部門(mén)需要了解項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)流程和環(huán)節(jié)，重視項(xiàng)目資金預(yù)算管理，執(zhí)行預(yù)算控制資金支出，盡量減少因項(xiàng)目資金鏈而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢，時(shí)間跨度大。財(cái)務(wù)部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，相互配合，確保銷(xiāo)售回款如期到位，加快資金回籠速度。只有這樣的良性循環(huán)才能保證企業(yè)具備良好的資金鏈，才能進(jìn)一步提高企業(yè)資金的使用效率，從而減輕商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降到最低限度。

3.4依法科學(xué)籌劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納方案

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占用了社會(huì)資源。依法納稅，回饋社會(huì)是必須堅(jiān)持的基本原則。通過(guò)稅務(wù)籌劃將成本效益的理念落實(shí)到日常運(yùn)作中，開(kāi)展合理的稅務(wù)籌劃是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。商業(yè)地產(chǎn)的稅收貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從土地取得到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工的所有過(guò)程的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨著政府部門(mén)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控力度的不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因資金投入大、資金周期流動(dòng)長(zhǎng)、涉及的稅目種類(lèi)繁雜等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率相對(duì)有限。因此，在國(guó)家法律和稅收政策許可的范圍內(nèi)，進(jìn)行合理的稅收籌劃提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。科學(xué)的稅務(wù)籌劃不僅是財(cái)務(wù)人員提高企業(yè)效率的重要工作，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者的崗位職責(zé)。處理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到各種稅費(fèi)。土地增值稅有大量的節(jié)稅的稅收籌劃，需要較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。對(duì)于土地增值稅籌劃必須明確商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅收抵扣與普通房地產(chǎn)的增值稅稅率優(yōu)惠政策差異，享受稅收減免政策的力度不盡相同。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要重視成本合同的簽訂以及合理分配成本、權(quán)衡稅收與利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制。處理商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)所得稅要把握企業(yè)取得有效發(fā)票的時(shí)間點(diǎn)，對(duì)于土地增值稅抵扣或減免稅收同樣要高度稅收優(yōu)惠政策的有效時(shí)間段，并最大限度地利用好國(guó)家的優(yōu)惠政策。很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)，政府部門(mén)通常會(huì)要求配備政策性保障房，對(duì)于政策性保障房部分，可適用減免優(yōu)惠稅收政策。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃與普通房地產(chǎn)企業(yè)有著很大差異。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者必須熟練掌握并運(yùn)用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，財(cái)務(wù)人員必須掌握商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)能力和綜合素養(yǎng)才能勝任商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理崗位。

3.5?切實(shí)完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度

3.5.1樹(shù)立預(yù)算制度的嚴(yán)肅性，充分體現(xiàn)預(yù)算考核客觀公正性

好的制度重在執(zhí)行才能體現(xiàn)制度的作用。要實(shí)施預(yù)算考核制度，就必須保證其與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展相適應(yīng)。預(yù)算考核標(biāo)準(zhǔn)的制定要將財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合，充分考慮從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段找出關(guān)鍵點(diǎn)，建立科學(xué)有效的獎(jiǎng)懲辦法，結(jié)合企業(yè)各部門(mén)和個(gè)人在執(zhí)行預(yù)算中的表現(xiàn)。對(duì)于執(zhí)行全面預(yù)算的初始階段，重點(diǎn)是提高員工參與的積極性，充分發(fā)揮考核激勵(lì)作用。預(yù)算管理制度已經(jīng)進(jìn)入成熟階段后需要不斷完善優(yōu)化，結(jié)合獎(jiǎng)懲制度，增強(qiáng)預(yù)算管理執(zhí)行的嚴(yán)密性，以年度考核結(jié)果為依據(jù)獎(jiǎng)懲；要準(zhǔn)確界定容易產(chǎn)生分歧的考核標(biāo)準(zhǔn)，杜絕推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

3.5.2建立預(yù)算管理的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督作用

為了促進(jìn)預(yù)算管理制度的有效執(zhí)行，可以成立預(yù)算管理專(zhuān)業(yè)管理預(yù)算執(zhí)行的團(tuán)隊(duì)。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員，團(tuán)隊(duì)的最高負(fù)責(zé)人是企業(yè)的高層管理人員擔(dān)任，負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)管理工作，發(fā)揮高層管理的影響力，樹(shù)立預(yù)算管理工作的權(quán)威性。專(zhuān)業(yè)預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)工作內(nèi)容，參與預(yù)算管理編制的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮監(jiān)督作用，提高工作效率，確保預(yù)算管理計(jì)劃能夠按時(shí)完成。

3.5.3創(chuàng)新預(yù)算管理全面覆蓋商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

現(xiàn)行通用的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理模式為定期預(yù)算編制。定期預(yù)算編制具有方便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在初步預(yù)算的可選擇的特點(diǎn)。然而，市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到行業(yè)監(jiān)管和信貸政策等外界諸多因素的影響，定期預(yù)算的編制方式不能適應(yīng)外界因素的變化節(jié)奏，具有明顯的滯后性。因此，為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高預(yù)算目標(biāo)的準(zhǔn)確性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可考慮引入滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制，立足于企業(yè)發(fā)展的實(shí)際結(jié)合外部條件，強(qiáng)調(diào)以合理控制年度預(yù)算為主，保證全面預(yù)算管理的科學(xué)性，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理預(yù)算，這樣才能提高預(yù)算管理的準(zhǔn)確性。

3.5.4重視信息化建設(shè)，應(yīng)用預(yù)算管理軟件提高預(yù)算準(zhǔn)確度

為了提高預(yù)算與實(shí)際情況相符的準(zhǔn)確性，有效縮小預(yù)算與實(shí)際的差距，企業(yè)應(yīng)在自身實(shí)際的基礎(chǔ)上，高度重視財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)，加大信息化建設(shè)力度，應(yīng)用預(yù)算管理軟件，信息化軟件具有技術(shù)分析、實(shí)時(shí)采集數(shù)據(jù)、快速準(zhǔn)確的傳送等優(yōu)勢(shì)，可充分發(fā)揮預(yù)算管理軟件的控制作用，全程監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，有效增強(qiáng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力，提高解決問(wèn)題的工作效率。

3.5.5將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)節(jié)納入預(yù)算全方位管理

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具有其它行業(yè)的預(yù)算管理全員參與的共性，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理需要將企業(yè)所有部門(mén)和人員都納入預(yù)算管理范圍內(nèi)，確保各部門(mén)執(zhí)行預(yù)算管理的職責(zé)明確，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特別是投融資等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入預(yù)算編制的范圍，形成更加全面的預(yù)算管理體系。完成全面預(yù)算方案編制后，進(jìn)入實(shí)施階段，各部門(mén)要密切配合財(cái)務(wù)管理部門(mén)，合理詳細(xì)分解預(yù)算指標(biāo)，為推進(jìn)預(yù)算執(zhí)行創(chuàng)造條件，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面的預(yù)算管理有序推進(jìn)。

4結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展順應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大趨勢(shì)。隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)政策的出臺(tái)，有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的作用越來(lái)越明顯。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理既是企業(yè)管理的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。在財(cái)務(wù)管理中，只有對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，才能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的應(yīng)有作用，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。只有創(chuàng)新改革財(cái)務(wù)管理制度，才能不斷完善財(cái)務(wù)流程；只有重視提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，才能做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，只有優(yōu)化資金管理和稅收管理制度，才能增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

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[作者簡(jiǎn)介]詹馥寧（1989—），女，漢族，碩士研究生，中級(jí)會(huì)計(jì)師，現(xiàn)任華潤(rùn)（沈陽(yáng)）地產(chǎn)有限公司，資深經(jīng)理；研究方向：房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制。