房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)探究

王歡

[摘 要]隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈及稅收政策的不斷變化，稅務(wù)籌劃在企業(yè)稅務(wù)管理中的作用愈加重要。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)均涉及應(yīng)稅業(yè)務(wù)，圍繞各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作是降低稅務(wù)成本的必然選擇。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)合理避稅，同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策指導(dǎo)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)深化改革和創(chuàng)新發(fā)展目標(biāo)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中因政策、人員、經(jīng)濟(jì)等多方面因素的影響，籌劃效益不夠理想，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)采取有力措施，提高稅務(wù)籌劃效益，最大幅度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)；稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2023）11-0094-03

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃的核心目的是降低稅務(wù)成本并增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)涉稅業(yè)務(wù)制訂的籌劃方案在執(zhí)行過(guò)程中，能夠促進(jìn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，落實(shí)戰(zhàn)略目標(biāo)，降低企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

（二）強(qiáng)化企業(yè)納稅意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等多個(gè)稅種，涉稅業(yè)務(wù)處理不規(guī)范極易引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的納稅信用評(píng)分。房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)稅務(wù)籌劃手段避稅的同時(shí)，對(duì)各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)的了解更加全面，可精準(zhǔn)掌握稅收政策要求，增強(qiáng)合格納稅意識(shí)，在實(shí)務(wù)中積極履行納稅人義務(wù)，承擔(dān)納稅責(zé)任。

（三）提高企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)及日常財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)中均涉及稅務(wù)問(wèn)題，比如應(yīng)收應(yīng)付賬款處理、投融資管理、費(fèi)用管理等，企業(yè)的稅務(wù)籌劃質(zhì)量會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作，要從全局角度著手，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)的成本、利潤(rùn)、資金的組合，著眼于具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)制定籌劃措施，可以彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的漏洞和缺陷，保障稅務(wù)籌劃的全面性，最大程度地提高稅務(wù)籌劃效益，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

（一）前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

1.項(xiàng)目立項(xiàng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)，土地增值稅籌劃是主要籌劃內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目包括普通住宅、商鋪、公寓，及地下車位等。其中住宅和非住宅適用的土地增值稅稅率不同。在項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分項(xiàng)目中土地增值稅稅率不同的物業(yè)類型，避免企業(yè)承受較高的土地增值稅稅負(fù)[2]。

在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)環(huán)節(jié)，籌劃商鋪和住宅面積比例時(shí)，應(yīng)將可以并入住宅產(chǎn)品的商鋪，及時(shí)并入住宅，比如采用一拖二方式設(shè)計(jì)商鋪，即一樓為商鋪，二層與一層合并為住宅，二層房屋可規(guī)劃為住宅，而實(shí)際銷售價(jià)以商鋪售價(jià)為主，可以增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，也可以在土地增值稅清算時(shí)將商鋪并入住宅產(chǎn)品完成清算，適用較低的土地增值稅稅率計(jì)算繳稅。如果合并后的住宅增值率低于20%，則企業(yè)可享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，減少稅負(fù)支出。

2.取地

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（2011年修訂）》中規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金等成本，在提供有效證明的基礎(chǔ)上可扣除。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)會(huì)付出較多的成本，占總體開(kāi)發(fā)成本的20%～40%，如果獲取土地付出的成本無(wú)法扣除，將加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在取地環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)選擇合理的取得方式，比如土地出讓方式，如果出現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)盡快向政府繳納，避免取地成本無(wú)法扣除。此外，房地產(chǎn)企業(yè)部分項(xiàng)目可通過(guò)合作開(kāi)發(fā)模式獲取土地資源，減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的稅負(fù)。

3.融資

房地產(chǎn)融資活動(dòng)中產(chǎn)生的利息成本對(duì)稅負(fù)的影響也不容忽視，可成為企業(yè)增加稅務(wù)籌劃效益的有效路徑。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債融資過(guò)程中，可對(duì)融資利息成本展開(kāi)籌劃，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款利息的利率低于或與同期銀行利率持平，則可在計(jì)算企業(yè)所得稅之前扣除。

對(duì)土地增值稅而言，企業(yè)清算期間可在利息據(jù)實(shí)扣除和土地成本與開(kāi)發(fā)成本總和在5%以內(nèi)扣除兩種方式中選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇過(guò)程中應(yīng)測(cè)算兩種方式，選擇扣除額最多的扣除方式[3]。

（二）開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

1.成立商貿(mào)公司

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間對(duì)建材物料、機(jī)械設(shè)備的需求量較大，對(duì)外采購(gòu)相對(duì)頻繁，因此企業(yè)可成立商貿(mào)公司，與其簽訂采購(gòu)合同，采購(gòu)價(jià)格可適度高于行業(yè)均價(jià)，達(dá)到扣除額增加的目的，根據(jù)企業(yè)的資金流周轉(zhuǎn)情況，合理調(diào)整進(jìn)度，按照進(jìn)項(xiàng)稅抵扣情況控制采購(gòu)頻率。在企業(yè)銷項(xiàng)稅額快速增長(zhǎng)期間，企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生量較少，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)從商貿(mào)公司購(gòu)買設(shè)備的方式增加進(jìn)項(xiàng)稅額，達(dá)到減少增值稅應(yīng)繳額的目的。

2.成立建筑公司

房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本在開(kāi)發(fā)成本中占比較多，在實(shí)務(wù)中，通常是按照施工合同約定支付工程款。如果房地產(chǎn)企業(yè)成立建筑公司，則可根據(jù)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及時(shí)調(diào)節(jié)工程款支付進(jìn)度，減少資金占用量，避免出現(xiàn)因資金短缺造成施工中斷的現(xiàn)象。此外，單獨(dú)成立建筑公司，房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)現(xiàn)建筑工程轉(zhuǎn)包，增加施工成本扣除額，減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力。

（三）銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)是銷售定價(jià)和銷售方式選擇。

一方面，銷售定價(jià)不能“貪多”，定價(jià)高則意味著營(yíng)業(yè)收入增加，在計(jì)算土地增值稅時(shí)企業(yè)房產(chǎn)增值額增加，而土地增值稅采用四級(jí)超率累計(jì)稅率，增值率增加則表明適用土地增值稅稅率高。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前測(cè)算銷售價(jià)格，確定合理的價(jià)格區(qū)間，避免出現(xiàn)增加的營(yíng)業(yè)收入無(wú)法覆蓋增加稅負(fù)的情況。

另一方面，要選擇合適的銷售方式，由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售價(jià)格深受市場(chǎng)因素影響，企業(yè)測(cè)算出的房產(chǎn)售價(jià)區(qū)間可能與市場(chǎng)價(jià)位存在差異，為保證企業(yè)可享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇代收費(fèi)用或成立銷售公司的方式繼續(xù)優(yōu)化房產(chǎn)定價(jià)[4]。如果在房產(chǎn)銷售期間，房產(chǎn)售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格差額較小，企業(yè)可選擇代收費(fèi)用的方式進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)的土地增值率。如果房產(chǎn)售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格差異過(guò)大，企業(yè)可成立銷售公司，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移定價(jià)，房產(chǎn)銷售公司無(wú)法享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策，但是其按照房產(chǎn)增值額正常繳納土地增值稅，也可降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可利用小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，籌劃新成立的銷售公司所得稅，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（四）持有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期可能持有部分房產(chǎn)，部分房產(chǎn)會(huì)采取銷售或是自持運(yùn)營(yíng)手段，會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)造成影響。

首先是房產(chǎn)自營(yíng)，房產(chǎn)稅以房屋實(shí)際價(jià)值的1.2%計(jì)算后從價(jià)計(jì)征，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在分?jǐn)偝杀酒陂g，對(duì)于自持物業(yè)部分應(yīng)合理降低成本分?jǐn)倲?shù)額，并增加銷售物業(yè)部分的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，降低房產(chǎn)增值率。

其次是租賃房產(chǎn)，將租賃收入作為籌劃重點(diǎn)，根據(jù)規(guī)定租賃不動(dòng)產(chǎn)獲得的租金收入適用9%的增值稅稅率，物業(yè)服務(wù)收入適用6%的增值稅稅率，物業(yè)管理費(fèi)用無(wú)須繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)增值稅稅率差異及房產(chǎn)稅繳納情況，建議房地產(chǎn)企業(yè)拆分房產(chǎn)租賃合同，分別簽訂房屋租賃合同和物業(yè)服務(wù)合同，避免因適用高稅率導(dǎo)致稅負(fù)增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施

（一）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

稅務(wù)籌劃過(guò)程會(huì)因政策因素、人員執(zhí)行因素、行業(yè)環(huán)境因素等影響，導(dǎo)致籌劃風(fēng)險(xiǎn)較高，稅務(wù)籌劃效益難以保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防控。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)從上至下所有員工應(yīng)增強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)與籌劃工作的伴生關(guān)系，尤其是管理層必須高度重視稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從戰(zhàn)略高度指導(dǎo)財(cái)稅人員合規(guī)籌劃經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要求稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控與涉稅業(yè)務(wù)籌劃工作的步調(diào)一致。

其次，將稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)估辦法、常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施等制作成手冊(cè)，下發(fā)至各級(jí)員工手中，要求其按照手冊(cè)內(nèi)容規(guī)范其行為，減少日常工作失誤對(duì)稅務(wù)籌劃造成的風(fēng)險(xiǎn)威脅。

再次，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合歷史稅務(wù)籌劃數(shù)據(jù)、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、利潤(rùn)數(shù)據(jù)及行業(yè)稅負(fù)均值，科學(xué)設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，利用信息技術(shù)對(duì)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和稅務(wù)籌劃過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督，由系統(tǒng)自動(dòng)采集和分析涉稅數(shù)據(jù)，再對(duì)比篩選的關(guān)鍵信息與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)值，判斷稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)類型和影響程度，將風(fēng)險(xiǎn)信息反饋至管理部門，由其采取不同的應(yīng)對(duì)措施提前控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，不斷完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)況適度調(diào)整管理組織，比如在引入信息技術(shù)系統(tǒng)后，企業(yè)可適度簡(jiǎn)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織的結(jié)構(gòu)和流程，減少人員成本和管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期考察稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的綜合素質(zhì)，避免出現(xiàn)“尸位素餐”現(xiàn)象，保證稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。

（二）充分利用稅收政策優(yōu)化籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠政策，合理籌劃企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，確保企業(yè)可最大程度地享受稅收優(yōu)惠，爭(zhēng)取較多的節(jié)稅空間，降低企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。房地產(chǎn)企業(yè)可深度解讀“營(yíng)改增”政策和稅收新政，從多角度分析稅收優(yōu)惠政策的享受要求[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)可按照政策規(guī)定的扣除限額，圍繞銷售業(yè)務(wù)目標(biāo)，測(cè)算控制廣告費(fèi)用和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用的總數(shù)，同時(shí)在籌劃方案執(zhí)行期間，一旦出現(xiàn)廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用超出稅法規(guī)定列支部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做納稅調(diào)增處理，規(guī)避少繳稅風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證稅務(wù)籌劃方案的靈活性，與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，維護(hù)稅企關(guān)系，向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢稅收政策、稅務(wù)籌劃方案的可行性等，及時(shí)掌握稅收政策變動(dòng)情況，做好稅務(wù)籌劃方案的調(diào)整工作，避免出現(xiàn)稅務(wù)籌劃效益過(guò)低甚至是不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化稅務(wù)籌劃的系統(tǒng)性和全面性

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)稅務(wù)籌劃的系統(tǒng)性和全面性，確保稅務(wù)籌劃可精準(zhǔn)覆蓋所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)取地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工銷售、清算等環(huán)節(jié)展開(kāi)籌劃，明確各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，把握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以環(huán)環(huán)相扣的方式控制各環(huán)節(jié)的稅務(wù)支出。

（四）加大力度培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃對(duì)財(cái)稅人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建專業(yè)化的稅務(wù)籌劃隊(duì)伍，安排專業(yè)人員主持和參與稅務(wù)籌劃活動(dòng)。

對(duì)內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)稅人員的真實(shí)情況制定合理的培訓(xùn)學(xué)習(xí)方案，為財(cái)稅人員提供外出學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和進(jìn)入高校再教育的機(jī)會(huì)，以多種形式培養(yǎng)人才，全面提升財(cái)稅人員的籌劃能力及其對(duì)財(cái)稅政策的理解能力，適時(shí)調(diào)整財(cái)稅人員的薪資結(jié)構(gòu)，減少人才流失。

對(duì)外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從人才市場(chǎng)招聘具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的財(cái)稅人才，壯大企業(yè)的財(cái)稅管理隊(duì)伍，減少人員培訓(xùn)成本。企業(yè)可制訂人才儲(chǔ)備計(jì)劃，在高校畢業(yè)季招聘優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入企業(yè)，為企業(yè)培育新生力量，增強(qiáng)財(cái)稅管理隊(duì)伍的活力。

四、結(jié)語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨全新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，金稅四期上線運(yùn)行、減稅降費(fèi)政策的執(zhí)行等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提出了新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)的重視程度，結(jié)合最新的稅收政策規(guī)定，審慎制訂稅務(wù)籌劃方案，將其落實(shí)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從多個(gè)角度分析稅務(wù)籌劃方案的可行性，根據(jù)最新的政策變化及行業(yè)形勢(shì)，做好稅務(wù)籌劃方案的調(diào)整工作，確保稅務(wù)籌劃方案順利執(zhí)行并獲得預(yù)期效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

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