許欣欣 王松偉
摘要:不動(dòng)產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合是將各種離散的、多種樣式格式的、存儲(chǔ)介質(zhì)不同、標(biāo)準(zhǔn)不同的檔案信息進(jìn)行重新梳理、整合,形成統(tǒng)一格式標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)。該文結(jié)合北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目為樣例,提出了數(shù)據(jù)整合的整體技術(shù)路線(xiàn),探討了數(shù)據(jù)整合過(guò)程中的方法和難點(diǎn),并在西城區(qū)進(jìn)行了實(shí)踐,希望為其他地區(qū)檔案數(shù)據(jù)整合提供一定的參考。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記?歷史檔案?數(shù)據(jù)整合?落宗
中圖分類(lèi)號(hào):G275.9;F299.23??文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:AExploration?of?the?Integrative?Technology?of?Historical?Archive?Data?in?Real?Estate?Registration
XU?Xinxin??WANG?Songwei
(The?Second?Surveying?and?Mapping?Institute?of?Hebei?Province,?Shijiazhuang,?Hebei?Province,?050031?China?)
Abstract:?The?integration?of?real?estate?historical?archive?data?is?to?reorganize?and?reintegrate?various?discrete?archives?information?with?a?variety?of?styles?and?formats,?different?storage?medias?and?different?standards?to?form?the?real?estate?registration?database?with?a?unified?format?and?standard.?Taking?the?real?estate?data?integration?project?in?Xicheng?District?of?Beijing?as?an?example,?this?paper?proposes?the?overall?technical?route?of?data?integration,?discusses?the?methods?and?difficulties?in?the?process?of?data?integration,?and?practices?it?in?Xicheng?District,?hoping?to?provide?a?certain?reference?for?the?integration?of?archival?data?in?other?regions.
Key?Words:?Real?estate?registration;?Historical?archives;?Data?integration;?Land?data?fusion
不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合的工作目標(biāo)是按照《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》文件精神,依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持“規(guī)范、一致、完整”的原則,落實(shí)好“質(zhì)量為先、成果一流”的要求,結(jié)合北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,根據(jù)工作實(shí)際開(kāi)發(fā)相應(yīng)的數(shù)據(jù)整合軟件,將歷史檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化的統(tǒng)一處理,將各種離散的、多種樣式格式的、存儲(chǔ)介質(zhì)不同、標(biāo)準(zhǔn)不同的檔案信息進(jìn)行重新梳理、整合,形成統(tǒng)一格式標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù),并將暫時(shí)無(wú)法解決的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行標(biāo)注,在保證質(zhì)量合格的要求下,穩(wěn)步推進(jìn)數(shù)據(jù)整合工作,建設(shè)成一致的空間參考系、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、完整的歷史檔案數(shù)據(jù)的北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù),來(lái)更好地服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記的日常工作。本文根據(jù)北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)[1],對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合技術(shù)進(jìn)行探討。
1?技術(shù)流程
基于西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案、數(shù)據(jù)、系統(tǒng)建設(shè)現(xiàn)狀,該次整合工作的技術(shù)路線(xiàn)為:“先地后房,先空間、后關(guān)聯(lián)”方式[2],結(jié)合西城區(qū)數(shù)據(jù)特點(diǎn),遵循“夯實(shí)基礎(chǔ),多線(xiàn)并行”的原則來(lái)進(jìn)行歷史檔案數(shù)據(jù)整合。
數(shù)據(jù)預(yù)處理、組幢落宗、整合關(guān)聯(lián)、質(zhì)量檢查是具體工作內(nèi)容,以原房地?cái)?shù)據(jù)的預(yù)處理為基礎(chǔ),房產(chǎn)與土地?cái)?shù)據(jù)處理同時(shí)開(kāi)展、互為補(bǔ)充,對(duì)所有原始數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查,確保數(shù)據(jù)符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),組幢落宗、整合關(guān)聯(lián)在數(shù)據(jù)預(yù)處理后按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)原則進(jìn)行,質(zhì)量檢查工作貫穿始終。如圖1所示
2?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理與完善
2.1?房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)整理
檔案整理的內(nèi)容主要包括:西城區(qū)房屋檔案管理系統(tǒng)中的登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、電子檔案數(shù)據(jù)和YTT系統(tǒng)登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、電子檔案數(shù)據(jù)按照不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)建立映射關(guān)系進(jìn)行數(shù)據(jù)抽?。粚?duì)照檔案對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行查核與完善;進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)串案、建幢等工作。數(shù)據(jù)整理完善后導(dǎo)入YTT系統(tǒng)。房屋檔案整理將西城區(qū)房屋檔案管理系統(tǒng)和YTT系統(tǒng)數(shù)據(jù)抽取映射至原始數(shù)據(jù)庫(kù),經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)清理,按照檔案進(jìn)行數(shù)據(jù)的查核完善,完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù),基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善后,進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)串案、組幢,然后將數(shù)據(jù)導(dǎo)入YTT系統(tǒng)工作庫(kù)。房屋檔案整理流程如圖2所示。
2.2土地檔案數(shù)據(jù)整理
以宗地為單位,梳理地籍系統(tǒng)中的宗地基礎(chǔ)信息[3],如宗地坐落、四至、面積等。梳理宗地使用者的基礎(chǔ)信息和變更歷史,包括梳理宗地每一個(gè)使用者的基礎(chǔ)信息,如分?jǐn)偯娣e、使用權(quán)性質(zhì)、變更歷史等信息。梳理系統(tǒng)中每塊宗地及其使用者的業(yè)務(wù)歷史,以及相關(guān)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中收繳的證件信息和對(duì)應(yīng)登記檔案和登記簿冊(cè)、登記權(quán)證、登記權(quán)利人等數(shù)據(jù)。對(duì)整理的數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)檢,對(duì)存在問(wèn)題的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)記返回,重新整理。形成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》要求的、可以與土地空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。
2.3空間數(shù)據(jù)整理
空間數(shù)據(jù)整理包括土地?cái)?shù)據(jù)整理和房屋數(shù)據(jù)整理。對(duì)土地?cái)?shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行空間數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化整理。
2.4外業(yè)調(diào)查測(cè)繪
在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理與完善環(huán)節(jié)的外業(yè)調(diào)查與測(cè)繪目的是完善房屋與土地空間數(shù)據(jù),為后續(xù)落宗提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。房屋調(diào)查與測(cè)繪主要任務(wù)是補(bǔ)充缺失的房屋自然幢數(shù)據(jù)、記錄房屋地址藍(lán)牌(拍照)和樓盤(pán)信息(包括地址、樓層、結(jié)構(gòu)等)。以已有房屋空間數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),制作工作底圖,外業(yè)核查結(jié)合最新遙感影像圖,對(duì)房屋空間數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)繪,獲取自然幢空間坐標(biāo)、屬性信息,建立完整的樓盤(pán)表。具體按照“落宗五張表”要求,通過(guò)歷史檔案整理空間補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)采集處理入庫(kù)工具導(dǎo)入。外業(yè)調(diào)查測(cè)繪以地籍區(qū)劃分,逐步推開(kāi),調(diào)查測(cè)繪完成后更新房屋全生命周期數(shù)據(jù)。通過(guò)外業(yè)的調(diào)查輔助內(nèi)業(yè)的處理,從而確保內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)最大化的準(zhǔn)確關(guān)聯(lián)。對(duì)于土地?cái)?shù)據(jù)整理中宗地空間數(shù)據(jù)與(土地登記檔案)不符合、(或缺乏空間數(shù)據(jù))的情況,對(duì)土地登記發(fā)證業(yè)務(wù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分類(lèi),其中包含數(shù)字、文字等屬性信息,以及空間圖形信息,若根據(jù)登記檔案中相關(guān)資料不能解決問(wèn)題,則需要組織外業(yè)調(diào)查或外業(yè)測(cè)繪進(jìn)行確認(rèn)。
2.5實(shí)體檔案整理
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的數(shù)量龐大,并且還在不斷快速增加,因此檔案的借閱、歸檔、清冊(cè)完善等管理工作日趨繁重,鑒于這種情況,為西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合提供完備服務(wù),對(duì)實(shí)體檔案實(shí)行條形碼管理。用條碼技術(shù)進(jìn)行實(shí)物檔案的管理,優(yōu)勢(shì)在于結(jié)合條形碼技術(shù),賦予每個(gè)實(shí)物檔案一張唯一的條碼標(biāo)簽,從檔案建立開(kāi)始的整個(gè)生命周期,都能進(jìn)行全程跟蹤管理。
3?組幢落宗
不動(dòng)產(chǎn)組幢和落宗是將不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的自然幢的空間圖元坐標(biāo)信息和土地登記系統(tǒng)中宗地空間坐標(biāo)信息進(jìn)行相互配對(duì),使自然幢與土地登記的空間信息和屬性信息相互一致[4]。
3.1房屋組幢
組幢分為兩個(gè)步驟,一是樓幢匹配,二是戶(hù)匹配。樓幢匹配有自動(dòng)匹配和手工匹配兩種方式。自動(dòng)匹配可通過(guò)工具軟件提供的“幢自動(dòng)匹配”功能實(shí)現(xiàn)樓幢自動(dòng)匹配;手工匹配則通過(guò)地址查詢(xún)、人工核實(shí)來(lái)實(shí)現(xiàn)。戶(hù)匹配有自動(dòng)匹配和手工匹配兩種方式。自動(dòng)匹配可通過(guò)工具軟件提供的“戶(hù)自動(dòng)匹配”功能實(shí)現(xiàn)邏輯幢中的戶(hù)到基礎(chǔ)樓盤(pán)表的自動(dòng)匹配;手工匹配則通過(guò)面積、戶(hù)編號(hào)、權(quán)利人等信息查詢(xún),人工核實(shí)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
3.2房屋落宗
3.2.1?自然幢空間圖元100%落宗在宗地空間范圍內(nèi)時(shí)
(1)空間落宗100%,坐落匹配、權(quán)利人匹配。
當(dāng)房屋空間圖元的矢量坐標(biāo)百分之百包含于一宗地空間范圍內(nèi)時(shí),并且房屋和宗地信息相匹配時(shí),能夠確此房屋落此宗地上,可由業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后直接用于發(fā)證。
(2)空間落宗100%,坐落匹配、權(quán)利人不匹配。
當(dāng)房屋空間圖元的矢量坐標(biāo)百分之百包含于一宗地空間范圍內(nèi)時(shí),并且當(dāng)房屋坐落和宗地坐落相同時(shí),房屋權(quán)利人和宗地權(quán)利人不一致時(shí),可由業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后直接用于發(fā)證。因?yàn)榉课莸目臻g坐標(biāo)和坐落地址即可確認(rèn)房屋所在的位置,因此即使權(quán)利人不一致也可認(rèn)為該房屋落在該宗地上。
3.2.2?自然幢空間圖元95%以上(含)落宗在宗地空間范圍內(nèi)時(shí)
(1)坐落匹配。
當(dāng)房屋數(shù)據(jù)的空間坐標(biāo)范圍95%落在某一塊宗地空間范圍內(nèi),且房屋坐落和該宗地坐落一致時(shí),可由人工利用相關(guān)軟件工具,結(jié)合影像圖、地形圖等信息,判斷房屋空間位置、邊界無(wú)誤時(shí),可確認(rèn)該房屋落在該宗地上,可由業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后直接用于發(fā)證。
(2)坐落不匹配。
落在已發(fā)證宗地上:業(yè)務(wù)人員內(nèi)業(yè)核實(shí)確認(rèn)后發(fā)證;落在未發(fā)證宗地上:外業(yè)調(diào)查或發(fā)布公告確認(rèn)四至邊界,確認(rèn)無(wú)異議后,業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后發(fā)證。
3.2.3自然幢空間圖元85%~94.99%(含)落宗在宗地空間范圍內(nèi)時(shí)
(1)坐落匹配。
落在已發(fā)證宗地:樓房-業(yè)務(wù)人員內(nèi)業(yè)核實(shí)或外業(yè)調(diào)查,確認(rèn)后發(fā)證;平房-結(jié)合影像、地形圖先確認(rèn)房屋空間是否正確,如平房組合可視情況可打散然后再逐一確認(rèn)落宗;如空間有誤需外業(yè)調(diào)查。當(dāng)坐落在還沒(méi)有發(fā)證的宗地時(shí):外業(yè)調(diào)查人員需根據(jù)相關(guān)影像圖、地形圖來(lái)判斷房屋坐落的空間位置是否正確,如果正確則發(fā)起外業(yè)土地調(diào)查,如果房屋空間錯(cuò)誤,則發(fā)起外業(yè)房屋調(diào)查。
(2)坐落不匹配。
如落在已經(jīng)發(fā)證的宗地上:技術(shù)人員通過(guò)內(nèi)業(yè)核實(shí)確認(rèn)后發(fā)證;如落在未發(fā)證宗地上:外業(yè)調(diào)查或發(fā)布公告確認(rèn)四至邊界,確認(rèn)無(wú)異議后,業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后發(fā)證。
3.2.4自然幢空間圖元5.01%~84.99%(含)落宗在宗地空間范圍內(nèi)時(shí)
當(dāng)房屋數(shù)據(jù)的空間坐標(biāo)范圍5.01%~94.99%落在某一塊宗地空間范圍內(nèi),無(wú)論坐落和權(quán)利人是否匹配時(shí),都需要發(fā)起土地或房屋外業(yè)調(diào)查,具體分為兩種情況,如下:房屋空間圖元來(lái)源于房產(chǎn)測(cè)繪,則認(rèn)為房屋空間圖元正確,不需要房屋外業(yè)調(diào)查,只需要土地外業(yè)調(diào)查;房屋空間坐落如果來(lái)自房屋普查或修補(bǔ)測(cè),則結(jié)合最新的影像、1:1000地形圖來(lái)判斷房屋空間是否正確,如正確則發(fā)起土地外業(yè)調(diào)查,如房屋空間有誤,則發(fā)起房屋外業(yè)調(diào)查。
3.2.5動(dòng)態(tài)落宗
為了保證不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行,需要對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)落宗。動(dòng)態(tài)落宗流程包括落宗查詢(xún)、房屋落宗。
(1)落宗查詢(xún):當(dāng)申請(qǐng)人進(jìn)行房屋登記業(yè)務(wù)辦理時(shí),業(yè)務(wù)工作人員在落宗底板數(shù)據(jù)庫(kù)中對(duì)落宗查詢(xún),看看相關(guān)房屋是否已在落宗在地板數(shù)據(jù)庫(kù)中。假如底板數(shù)據(jù)中落宗處理已經(jīng)完成,則業(yè)務(wù)工作人員可以根據(jù)落宗底板庫(kù)中的落宗結(jié)果進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)辦理;假如落宗底板數(shù)據(jù)庫(kù)找不到落宗數(shù)據(jù),則需要申請(qǐng)動(dòng)態(tài)落宗并進(jìn)行房屋和土地落宗處理,落宗完成后接著進(jìn)行下面的業(yè)務(wù)辦理。
(2)房屋落宗:在獲取到動(dòng)態(tài)落宗查詢(xún)申請(qǐng)后,需要對(duì)房屋進(jìn)行動(dòng)態(tài)落宗。需要核實(shí)房屋有無(wú)有空間圖元,無(wú)空間圖元的,假如能歸幢則進(jìn)行歸幢,不能歸幢的就要進(jìn)行外業(yè)調(diào)繪,對(duì)于有空間圖元的,需查看該空間幢是否跨宗,不跨宗則可以落宗,跨宗的需要外業(yè)調(diào)查核實(shí)[3]。
動(dòng)態(tài)房屋落宗最終成果更新到落宗底板庫(kù)中,供下次辦理業(yè)務(wù)時(shí)查詢(xún)使用。
3.3外業(yè)調(diào)查與測(cè)繪
此次采用平面坐標(biāo)系統(tǒng)采用北京地方坐標(biāo)系,采用北京市衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng)直接布設(shè)圖根控制點(diǎn),圖根控制測(cè)量利用北京市衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng),采用網(wǎng)絡(luò)RTK方法進(jìn)行。圖根點(diǎn)密度以滿(mǎn)足碎步測(cè)量的需要為準(zhǔn)。圖根點(diǎn)標(biāo)識(shí)采用鋼釘在硬化路面上打設(shè),圖根點(diǎn)相對(duì)于起算點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不大于±5?cm,使用全站儀于圖根控制點(diǎn)上設(shè)站、定向、檢查,施測(cè)界址點(diǎn)和碎部點(diǎn)坐標(biāo),內(nèi)業(yè)編輯成圖[5]。
在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理與完善環(huán)節(jié),對(duì)有明顯錯(cuò)誤及變化區(qū)域進(jìn)行了測(cè)繪,完善了絕大部分空間數(shù)據(jù)。在組幢落宗環(huán)節(jié),重點(diǎn)是開(kāi)展房屋的外業(yè)調(diào)查以及有針對(duì)性的測(cè)繪,獲取自然幢的屬性信息和空間坐標(biāo)。通過(guò)房屋基礎(chǔ)信息調(diào)查軟件導(dǎo)入,為下一步落宗提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過(guò)內(nèi)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)處理發(fā)現(xiàn)要外業(yè)調(diào)查核實(shí)的問(wèn)題,實(shí)地外業(yè)調(diào)繪核實(shí)。從而保證內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性匹配。外業(yè)調(diào)繪的主要任務(wù)是外業(yè)的屬性調(diào)查與房產(chǎn)的測(cè)繪,如需采集房屋的屬性問(wèn)題,則需要入幢詢(xún)問(wèn)調(diào)查。
4?質(zhì)量檢查與數(shù)據(jù)入庫(kù)
4.1質(zhì)量檢查
不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合工作成果嚴(yán)格按照《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)》等要求進(jìn)行全面質(zhì)量檢查,分別對(duì)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)檢,確保入庫(kù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性[6]。主要檢查內(nèi)容包括內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)成果檢查、外業(yè)調(diào)繪數(shù)據(jù)成果準(zhǔn)確性檢查,空間數(shù)據(jù)質(zhì)檢、屬性數(shù)據(jù)質(zhì)檢、關(guān)聯(lián)關(guān)系質(zhì)檢、元數(shù)據(jù)質(zhì)檢,并填寫(xiě)完整的檢查記錄表簽字蓋章留存。
4.2數(shù)據(jù)入庫(kù)
不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù),應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行組織,保持?jǐn)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系的正確。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和規(guī)范。
5?結(jié)語(yǔ)
目前部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作已經(jīng)完成,還有部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作正在開(kāi)展,通過(guò)地方實(shí)踐證明,數(shù)據(jù)整合是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難點(diǎn),也是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的前提和基礎(chǔ)。本文通過(guò)北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合流程為例,將歷史檔案數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化處理、組幢落宗、串案入庫(kù),形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫(kù),為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),為未完成不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的地區(qū)提供技術(shù)參考。
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