宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)：理論探討與實(shí)踐探索

鄒夢(mèng)玲 王慶日 陳美球 曾爽 陳美景 劉桃菊

摘要：研究目的：系統(tǒng)梳理宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)的理論探討及實(shí)踐探索，并對(duì)宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)進(jìn)行展望，以期為深化農(nóng)村宅基地制度改革提供參考。研究方法：綜合分析與系統(tǒng)推理。研究結(jié)果：（1）宅基地“三權(quán)分置”的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)是相互制約、相互關(guān)聯(lián)的有機(jī)整體，其中所有權(quán)是“母權(quán)”；（2）宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)面臨著所有權(quán)行使主體的法律定位不明、資格權(quán)界定長(zhǎng)期處于模糊狀態(tài)和使用權(quán)適度放活的“度”難以把握等困境；（3）試點(diǎn)地區(qū)分別從宅基地所有權(quán)的行使、宅基地資格權(quán)的認(rèn)定與保障、宅基地使用權(quán)的適度放活三方面展開(kāi)進(jìn)行了實(shí)踐探索，并取得了一定的實(shí)際成效。研究結(jié)論：應(yīng)面向中國(guó)式的農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)目標(biāo)，立足于中國(guó)國(guó)情開(kāi)展宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)的理論探討與實(shí)踐探索：一是“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)慎推進(jìn)的主基調(diào)；二是加強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)是落實(shí)“三權(quán)分置”的關(guān)鍵；三是“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)必須因地制宜。

關(guān)鍵詞：土地制度；宅基地“三權(quán)分置”；有效實(shí)現(xiàn)；理論探討；實(shí)踐探索

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1001-8158（2023）06-0127-08

基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金（20BGL181）；國(guó)家自然科學(xué)基金（71964016）。

盡管我國(guó)第一輪農(nóng)村宅基地制度改革取得了階段性成果，但宅基地制度的深層次矛盾與問(wèn)題依然沒(méi)有完全掌握，國(guó)家于2020年再次選擇104個(gè)縣（市、區(qū)）和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)了新一輪深化宅基地制度改革試點(diǎn)，農(nóng)村宅基地制度改革仍然是現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

“落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)戶(hù)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”的宅基地“三權(quán)分置”是宅基地制度改革的基本方向。2023年中央一號(hào)文件明確強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，探索宅基地‘三權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式”。為了深入探討宅基地“三權(quán)分置”的內(nèi)涵及其有效實(shí)現(xiàn)的路徑與方法，及時(shí)總結(jié)各試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《中國(guó)土地科學(xué)》編輯部與江西農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村土地資源利用與保護(hù)研究中心、江西省鷹潭市余江區(qū)人民政府于2023年4月21—23日在江西余江共同舉辦了“宅基地‘三權(quán)分置的有效實(shí)現(xiàn)”研討會(huì)。來(lái)自全國(guó)各地13所高校院所的農(nóng)村宅基地制度改革研究領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者，以及相關(guān)部門(mén)的管理者和業(yè)務(wù)工作者等共計(jì)100余人參加了本次研討會(huì)。

近年來(lái)，宅基地“三權(quán)分置”的內(nèi)涵及其有效實(shí)現(xiàn)已成為學(xué)術(shù)界關(guān)注的研究熱點(diǎn)之一，也是各改革試點(diǎn)地區(qū)實(shí)踐探索的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但對(duì)于關(guān)鍵學(xué)理性問(wèn)題學(xué)術(shù)界遠(yuǎn)沒(méi)有完全達(dá)成共識(shí)，在實(shí)踐中也沒(méi)有形成具有廣泛應(yīng)用價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)借鑒，宅基地“三權(quán)分置”的落實(shí)仍然面臨著諸多的理論問(wèn)題和現(xiàn)實(shí)困境。為此，本文在梳理研討會(huì)與會(huì)專(zhuān)家觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)理論探討與實(shí)踐探索進(jìn)行了全面文獻(xiàn)綜述，以期為相關(guān)研究的開(kāi)展、地方有效實(shí)現(xiàn)宅基地“三權(quán)分置”的政策制定和深化農(nóng)村宅基地制度改革提供參考。

1 宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)的理論探討

2018年中央一號(hào)文件首次提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置”，明確了我國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革的基本方向。宅基地“三權(quán)分置”的提出，是基于社會(huì)發(fā)展的客觀需求，意在破解傳統(tǒng)“兩權(quán)分置”的制度背景下，閑置宅基地難以盤(pán)活、宅基地的財(cái)產(chǎn)性收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)，大量“法外”利用宅基地的樣態(tài)頻現(xiàn)[1]、宅基地粗放利用與鄉(xiāng)村振興用地保障難等一系列問(wèn)題[2-3]。宅基地“三權(quán)分置”的制度設(shè)計(jì)，是宅基地權(quán)利體系的重構(gòu)[4]，在堅(jiān)持宅基地所有權(quán)不變、確?！皯?hù)有所居”基本民生保障的前提下，適度放活宅基地使用權(quán)，通過(guò)盤(pán)活閑置宅基地和閑置農(nóng)房，為各類(lèi)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展提供用地需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)興旺；通過(guò)改革賦權(quán)激活宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性，賦予農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益和拓寬農(nóng)民增收渠道，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。郭貫成認(rèn)為，以宅基地“三權(quán)分置”為主線(xiàn)的改革，可以為農(nóng)民的共同富裕帶來(lái)就業(yè)、土地和資金三大紅利。鮑海君提出，宅基地“三權(quán)分置”有利于增強(qiáng)“人—地—產(chǎn)”的協(xié)同性，進(jìn)而助推農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

1.1 宅基地“三權(quán)分置”的內(nèi)涵

“三權(quán)分置”概念最早適用于土地承包經(jīng)營(yíng)制度改革，但宅基地“三權(quán)分置”與農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度改革二者內(nèi)涵不一致，具體體現(xiàn)在二者的權(quán)利結(jié)構(gòu)及權(quán)能邊界不同[5]。學(xué)術(shù)界對(duì)宅基地“三權(quán)分置”的內(nèi)涵進(jìn)行了大量的研究，雖尚未形成一個(gè)清晰的共識(shí)，但一般認(rèn)為，農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”是所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三種權(quán)利類(lèi)型的并立與對(duì)抗[6]，三者之間存在相互制約、相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，是一個(gè)有機(jī)整體，其中，所有權(quán)作為一種自物權(quán)，是基礎(chǔ)權(quán)利，資格權(quán)和使用權(quán)是所有權(quán)的派生權(quán)利，資格權(quán)和使用權(quán)可能對(duì)所有權(quán)具有制衡或?qū)棺饔肹7]。宅基地所有權(quán)是宅基地“三權(quán)分置”的“母權(quán)”，要先明確所有權(quán)主體的“法人資格”，以使宅基地所有權(quán)主體的權(quán)能在“三權(quán)分置”權(quán)能架構(gòu)中得以體現(xiàn)[8]。宅基地使用權(quán)是在資格權(quán)基礎(chǔ)上派生的權(quán)利，屬于用益物權(quán)狀態(tài)的內(nèi)部再細(xì)化[9]。如靳相木等認(rèn)為宅基地集體所有權(quán)具有“公權(quán)—私權(quán)”的雙重屬性，宅基地資格權(quán)屬于集體成員權(quán)范疇的一個(gè)子權(quán)利，承載農(nóng)民住房保障功能，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，承載宅基地的資產(chǎn)功能[10]。宋志紅提出應(yīng)從法律層面上將宅基地“三權(quán)分置”界定為農(nóng)戶(hù)在保留宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上向第三方流轉(zhuǎn)宅基地“子權(quán)利”的方式，包括物權(quán)性的次級(jí)宅基地使用權(quán)創(chuàng)設(shè)方式和債權(quán)性的出租方式[11]。韓立達(dá)等認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”改革的實(shí)質(zhì)就是對(duì)宅基地進(jìn)行“還權(quán)賦能”，應(yīng)通過(guò)制度創(chuàng)新全面拓展宅基地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)形成“增量”權(quán)能[12]。姚樹(shù)榮等提出在權(quán)利層面分置為所有權(quán)、占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和發(fā)展權(quán)，認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”的本質(zhì)內(nèi)涵是宅基地產(chǎn)權(quán)體系再造以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)細(xì)分[13]。呂軍書(shū)等研究認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”的權(quán)能結(jié)構(gòu)應(yīng)為“宅基地所有權(quán)+成員權(quán)+用益物權(quán)”模式[14]，提出擴(kuò)大和轉(zhuǎn)換宅基地使用權(quán)的權(quán)能來(lái)實(shí)現(xiàn)適度放活宅基地使用權(quán)。趙新龍認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”是在“所有權(quán)+資格權(quán)+使用權(quán)”的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)下實(shí)現(xiàn)的，提出分置后的資格權(quán)應(yīng)當(dāng)界定為集體成員權(quán)，使用權(quán)應(yīng)當(dāng)界定為用益物權(quán)，而所有權(quán)作為一項(xiàng)私權(quán)應(yīng)具有占有、使用、收益、處分和管理等完整權(quán)能[15]。

目前宅基地資格權(quán)存在“成員權(quán)說(shuō)”“使用權(quán)說(shuō)”“剩余權(quán)說(shuō)”三種較為典型的觀點(diǎn)。張克俊將農(nóng)戶(hù)資格權(quán)界定為設(shè)立次級(jí)使用權(quán)后行使受到限制的宅基地使用權(quán)，認(rèn)為資格權(quán)的實(shí)質(zhì)是農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地的分配取得權(quán)[16]。韓文龍認(rèn)為資格權(quán)屬于“農(nóng)民集體”成員權(quán)基礎(chǔ)上派生出的一種社會(huì)保障權(quán)和發(fā)展權(quán)[7]。宋志紅界定資格權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的通過(guò)申請(qǐng)分配方式初始取得宅基地使用權(quán)的資格，不包含宅基地使用權(quán)持有資格，也不包含通過(guò)轉(zhuǎn)讓、繼承等方式繼受取得宅基地使用權(quán)的資格[17]。有學(xué)者強(qiáng)調(diào)，宅基地資格權(quán)是一種包含身份屬性與財(cái)產(chǎn)屬性的雙重權(quán)利，其應(yīng)該體現(xiàn)在宅基地使用權(quán)取得的過(guò)程中和后續(xù)對(duì)宅基地進(jìn)行管理的過(guò)程中[18]。

1.2 宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)的困境

農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”制度改革，在一定程度上是處于在國(guó)家引導(dǎo)下的誘致性變遷，鼓勵(lì)各地在確保改革方向不偏離的前提下展開(kāi)實(shí)踐創(chuàng)新，這就意味著宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)的理論指導(dǎo)還不夠成熟，存在諸多理論上的困境需要去破解。特別是宅基地制度和農(nóng)村其它制度存在緊密的關(guān)聯(lián)性，與戶(hù)籍制度、承包地制度、集體資產(chǎn)分配制度及農(nóng)村社會(huì)保障制度等形成極其復(fù)雜的“路徑依賴(lài)”慣性[12]，給宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)增加了難度。

1.2.1 所有權(quán)行使主體的法律定位問(wèn)題

盡管法律明確由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織行使宅基地集體所有權(quán)，但具體由誰(shuí)代表、怎么行使，沒(méi)有明確規(guī)定，宅基地所有權(quán)主體指向不明。《憲法》《民法典》《土地管理法》等法律文本將“農(nóng)民集體”、“集體經(jīng)濟(jì)組織”、“村民委員會(huì)”、“村民小組”以及“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織”等代表農(nóng)村土地所有權(quán)主體的概念混用，造成法律用語(yǔ)邏輯混亂[19]。由于我國(guó)大部分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)并沒(méi)有隨著農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到同步加強(qiáng)，相反，在不少地方還存在不同程度的弱化現(xiàn)象，與農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地的價(jià)值意識(shí)和利益訴求不斷強(qiáng)化的祈求形成明顯反差，導(dǎo)致基層地方政府的缺位與越位、村級(jí)組織的錯(cuò)位與失位、村民自身的弱化與失聲等基層治理失靈的困境時(shí)有出現(xiàn)[20]。郭貫成認(rèn)為，宅基地所有權(quán)包括的權(quán)利內(nèi)涵不明確，農(nóng)民集體缺乏最能體現(xiàn)所有權(quán)價(jià)值的收益權(quán)和處分權(quán)，主要原因是相關(guān)制度安排中限制了農(nóng)村土地所有權(quán)主體的處分權(quán)，這既與農(nóng)民集體所有權(quán)主體的虛化有關(guān)，也與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度安排上對(duì)所有權(quán)主體權(quán)能的弱化有關(guān)。

1.2.2 資格權(quán)界定長(zhǎng)期處于模糊狀態(tài)

資格權(quán)屬于“農(nóng)民集體”成員權(quán)基礎(chǔ)上派生出的一種社會(huì)保障權(quán)和發(fā)展權(quán)，但我國(guó)集體經(jīng)濟(jì)組織成員及其權(quán)利界定一直處于模糊狀態(tài)，給農(nóng)戶(hù)宅基地資格權(quán)的認(rèn)定帶來(lái)了很大的現(xiàn)實(shí)困難。《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》提出，要按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、程序規(guī)范、群眾認(rèn)可的原則，統(tǒng)籌考慮戶(hù)籍關(guān)系、農(nóng)村土地承包關(guān)系、對(duì)集體積累的貢獻(xiàn)等因素，協(xié)調(diào)平衡各方利益，做好農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份確認(rèn)工作，這導(dǎo)致各地在確認(rèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份中，既有農(nóng)民成員，也有非農(nóng)民成員。由于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份復(fù)雜，關(guān)于哪些集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有宅基地資格權(quán)，缺乏理論上的依據(jù)?！耙粦?hù)多宅”“外嫁女”“非集體經(jīng)濟(jì)組織成員”“土地流轉(zhuǎn)后的第三方”“外出農(nóng)民工”等不同群體的資格權(quán)屬范圍也尚未在法律中界定清楚[21]。盡管有專(zhuān)家認(rèn)為要尊重集體成員以其身份取得資格的宅基地資格權(quán)生成路徑，提出宅基地資格權(quán)的權(quán)利主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人[22]，但絕大多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)可宅基地資格權(quán)的權(quán)利主體為“農(nóng)戶(hù)”[12]，認(rèn)同以戶(hù)為單位進(jìn)行認(rèn)定，可對(duì)“戶(hù)”進(jìn)行界定又缺乏明確的理論依據(jù)。國(guó)家正在推行的取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口、非農(nóng)業(yè)戶(hù)口劃分的戶(hù)籍制度改革，也為資格權(quán)的認(rèn)定提出了新的挑戰(zhàn)。此外，農(nóng)民的宅基地資格權(quán)退出也同樣面臨著一系列的復(fù)雜問(wèn)題[23]。

1.2.3 使用權(quán)適度放活的“度”難以把握

適度放活宅基地使用權(quán)，將打破長(zhǎng)期以來(lái)宅基地不能流轉(zhuǎn)的政策障礙，促進(jìn)資源要素的優(yōu)化配置，也為宅基地與農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)的顯化創(chuàng)造了條件，對(duì)于破解當(dāng)前鄉(xiāng)村振興用地保障難題的現(xiàn)實(shí)價(jià)值最為突顯。但目前農(nóng)村宅基地制度的福利性本質(zhì)并沒(méi)有改變，過(guò)度放活宅基地使用權(quán)，很可能影響村民“戶(hù)有所居”的根本民生保障。若把使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，很可能會(huì)因需求市場(chǎng)小而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的價(jià)值難以得到充分體現(xiàn)[24]；若對(duì)流轉(zhuǎn)對(duì)象不加限制，很可能出現(xiàn)盲目流轉(zhuǎn)使用權(quán)、市場(chǎng)投機(jī)者囤地“炒房”的現(xiàn)象。當(dāng)前宅基地地價(jià)體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)缺失、市場(chǎng)中介服務(wù)缺位，也給適度放活宅基地使用權(quán)帶來(lái)了許多困難。

鄉(xiāng)賢的居住保障是適度放活宅基地使用權(quán)中的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。鄉(xiāng)賢是從本地鄉(xiāng)村走出去的有知識(shí)、有能力、有感召力的賢達(dá)人士和民間精英，是鄉(xiāng)村振興一支不可缺失的力量。他們不僅為家鄉(xiāng)的鄉(xiāng)村振興帶來(lái)了各類(lèi)先進(jìn)的科技和發(fā)展理念，也帶回了市場(chǎng)信息和發(fā)展資金，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)、文明等領(lǐng)域做出了積極的貢獻(xiàn)。但鄉(xiāng)賢基本上已落戶(hù)他鄉(xiāng)，已非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能取得宅基地資格權(quán)。若不能妥善解決其居住問(wèn)題，很可能傷害他們對(duì)家鄉(xiāng)的建設(shè)熱情，不利于鄉(xiāng)村振興的推進(jìn)。適度放活使用權(quán)為“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”的解決提供了政策空間，但若“度”的把握不準(zhǔn)，很可能出現(xiàn)“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”的擴(kuò)大化，沖擊著本村村民的宅基地供給保障。

1.3 宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)的路徑選擇

宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)受到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源稟賦、區(qū)位條件等眾多因素影響[25]，學(xué)者強(qiáng)調(diào)要因地制宜、因戶(hù)施策，統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，分類(lèi)治理，選擇差異化盤(pán)活方式等路徑[26]。如黃建偉認(rèn)為，要以數(shù)字化改革來(lái)推動(dòng)江蘇的宅基地“三權(quán)分置”落實(shí)，特別是宅基地高質(zhì)量盤(pán)活；而林超則提出，欠發(fā)達(dá)地區(qū)與發(fā)達(dá)地區(qū)不同，宅基地的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)環(huán)境不夠完備，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行宅基地設(shè)置調(diào)節(jié)的條件也不夠成熟，應(yīng)探索適應(yīng)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)路徑。

與會(huì)學(xué)者都認(rèn)可農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)中的核心作用。張勇結(jié)合安徽省試點(diǎn)地區(qū)的考察，認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步健全村股份經(jīng)濟(jì)合作社宅基地管理制度、推動(dòng)發(fā)展壯大新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，由村股份經(jīng)濟(jì)合作社通過(guò)民主協(xié)商的方式制定宅基地管理章程，通過(guò)該章程對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地規(guī)劃、分配、調(diào)整等方面的權(quán)利進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)宅基地使用、流轉(zhuǎn)、退出、收益分配等的審核和監(jiān)督管理作出規(guī)定。

有學(xué)者針對(duì)不同區(qū)位村莊的資源稟賦特性，提出相應(yīng)的路徑選擇參考，如對(duì)于城市郊區(qū)農(nóng)村可實(shí)施“制度建立，組織構(gòu)建，思路轉(zhuǎn)變，模式調(diào)整，形式差異化、多樣化”的路徑[27]，旅游資源型農(nóng)村可采取“村+公司+家庭農(nóng)村”或者是“統(tǒng)一規(guī)劃+個(gè)體經(jīng)營(yíng)（流轉(zhuǎn)）”的模式[28]，傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)型農(nóng)村可按照“確權(quán)+保權(quán)+轉(zhuǎn)權(quán)”的實(shí)施思路[8]。有學(xué)者從權(quán)能視角提出了相應(yīng)的宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)路徑選擇參考，如劉俊杰從資格權(quán)的角度提出“界定權(quán)利主體、明確實(shí)現(xiàn)規(guī)則和完善配套制度”的實(shí)施路徑[29]；夏柱智從宅基地“財(cái)產(chǎn)化”改革的角度，提出了宅基地有償選位、宅基地內(nèi)部流轉(zhuǎn)、農(nóng)房抵押貸款、閑置農(nóng)房盤(pán)活、宅基地入市5條宅基地財(cái)產(chǎn)化路徑[30]；宋志紅從產(chǎn)權(quán)重構(gòu)的角度提出“擴(kuò)權(quán)+轉(zhuǎn)權(quán)+分權(quán)”的模式[1]；崔久富引入“關(guān)系產(chǎn)權(quán)”理論，優(yōu)化不同功能產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式[31]。也有學(xué)者從主體權(quán)益角度提出路徑選擇的思路，如吳俊廷從鄉(xiāng)土成員的角度提出從原則至規(guī)則的多層次規(guī)范體系路徑[32]；喬陸印從農(nóng)民權(quán)益的角度明確宅基地“三權(quán)分置”的入法路徑[4]。

還有不少學(xué)者通過(guò)總結(jié)改革試點(diǎn)地區(qū)的宅基地“三權(quán)分置”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行理論提升，如鮑海君等通過(guò)對(duì)象山縣進(jìn)行縱向案例分析，提出了“確權(quán)—賦能—活化—保障”的路徑[33]；曾旭暉通過(guò)對(duì)比江西省余江區(qū)和四川省瀘縣的宅基地“三權(quán)分置”改革案例提出差異化的實(shí)施路徑[24]。

2 宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)的實(shí)踐探索

近幾年來(lái)，各試點(diǎn)地區(qū)圍繞宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)①，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，積極開(kāi)展了相應(yīng)的實(shí)踐探索，取得了一定的實(shí)際成效。

2.1 宅基地所有權(quán)的行使

針對(duì)宅基地所有權(quán)主體虛置、所有權(quán)行使能力不足等突出問(wèn)題，各地有針對(duì)性地進(jìn)行了探索：一是夯實(shí)宅基地管理基礎(chǔ)，強(qiáng)化所有權(quán)組織主體地位。一方面加強(qiáng)基礎(chǔ)信息調(diào)查，摸清宅基地“家底”；另一方面，加大輿論宣傳，明確集體經(jīng)濟(jì)組織是宅基地所有權(quán)主體，灌輸“宅基地不是祖產(chǎn)而是集體所有”的觀念。二是賦予所有權(quán)主體更多的管理工具。對(duì)于宅基地“一戶(hù)多宅”、超面積占用等問(wèn)題，集體經(jīng)濟(jì)組織探索階梯式有償使用收費(fèi)、宅基地有償退出、無(wú)償退出等手段，在實(shí)現(xiàn)宅基地使用公平的同時(shí)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)收益來(lái)增強(qiáng)所有權(quán)地位。同時(shí)，加強(qiáng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地申請(qǐng)、分配、利用、流轉(zhuǎn)的全過(guò)程管理，凸現(xiàn)所有權(quán)主體的職責(zé)。

從地方實(shí)踐成效看，宅基地制度改革在強(qiáng)化宅基地集體所有權(quán)行使能力的同時(shí)，也加強(qiáng)了村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)，如江西省余江區(qū)在第一輪“宅改”中，有455名優(yōu)秀的“宅改”理事進(jìn)入村兩委班子，特別是37位參與“宅改”的鄉(xiāng)賢通過(guò)換屆選舉，當(dāng)選村黨支部書(shū)記。換屆后“兩委”干部平均年齡47.08歲，比上屆下降3歲；大專(zhuān)及以上學(xué)歷比例達(dá)25.21%，比上屆提高了21.46%；致富能手占比82.6%，比上屆提升24.35%，實(shí)現(xiàn)了“一降兩升”目標(biāo)，明顯強(qiáng)化了村集體經(jīng)濟(jì)組織。同時(shí)，出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范組級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合作社對(duì)宅基地管理權(quán)責(zé)的通知》，明確了宅基地資格權(quán)認(rèn)定等12項(xiàng)權(quán)利和管理集體資產(chǎn)、盤(pán)活利用閑置宅基地等12項(xiàng)職責(zé)，通過(guò)充分賦權(quán)進(jìn)一步確定了集體經(jīng)濟(jì)組織的所有者地位。

2.2 宅基地資格權(quán)的認(rèn)定與保障

宅基地資格權(quán)的認(rèn)定是實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居的前提。各地在試點(diǎn)實(shí)踐中，對(duì)資格權(quán)的認(rèn)定制定了非常明確、可操作性強(qiáng)的規(guī)定，如江西省永豐縣制定出臺(tái)了《農(nóng)村宅基地資格權(quán)認(rèn)定指導(dǎo)意見(jiàn)》，完善“資格權(quán)人”“資格權(quán)戶(hù)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和“八步法”認(rèn)定流程，明確戶(hù)籍、婚姻、協(xié)商等六種資格的取得方式?？傮w上看，各地能立足于當(dāng)?shù)氐娜说孛埽虻刂埔说刂贫ㄙY格權(quán)的認(rèn)定規(guī)則。宅基地供需矛盾相對(duì)緩和的地方，宅基地資格權(quán)的認(rèn)定較為寬松，允許家中只要有18歲的男?。▋鹤樱┚涂蓡为?dú)計(jì)一戶(hù)，獲得一戶(hù)宅基地資格權(quán)。相反，在供需矛盾緊張的地方，不僅兒子必須結(jié)婚且單獨(dú)立戶(hù)才可享受宅基地資格權(quán)，且父母親必須與一個(gè)兒子共同生活才能獲得一戶(hù)宅基地資格權(quán)。綜合各地試點(diǎn)，資格權(quán)認(rèn)定主要包括三種方式，一是以戶(hù)籍為標(biāo)準(zhǔn)，即以是否具有本地戶(hù)籍來(lái)判斷成員身份。二是以“履行義務(wù)”為標(biāo)準(zhǔn)，即判斷申請(qǐng)人是否履行地方政府或本村村規(guī)民約或章程規(guī)定的義務(wù)。三是以“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”為標(biāo)準(zhǔn)，即通過(guò)考察申請(qǐng)人是否從事土地承包作業(yè)來(lái)判斷成員身份。也有地方采取相對(duì)靈活的方式，如貴州省湄潭宅基地資格權(quán)認(rèn)定時(shí)還考慮到本地村民的歷史親緣關(guān)系，對(duì)于當(dāng)初為了子女在城鎮(zhèn)上學(xué)購(gòu)買(mǎi)的藍(lán)皮戶(hù)口成員，盡管其戶(hù)籍已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口，但其生產(chǎn)生活關(guān)系依然在本村，這種情況仍被認(rèn)為是本村人可以賦予其宅基地資格權(quán)[34]。有學(xué)者提出，在宅基地資格權(quán)取得方式方面，采用“定人定面積”是一種較優(yōu)的選擇，它既不突破成員權(quán)限制，又能化解實(shí)踐中的“一戶(hù)多宅”和“亂占超占”等問(wèn)題[35]。

對(duì)于宅基地資格權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式，除了傳統(tǒng)獨(dú)戶(hù)獨(dú)院的自建房外，各地還探索了農(nóng)村集中居住小區(qū)、農(nóng)民公寓、宅票、跨村安置等形式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民戶(hù)有所居。江西省永豐縣探索了“多戶(hù)聯(lián)建”的合作建房方式，由資格權(quán)成員提出建房申請(qǐng)，由沒(méi)有資格權(quán)的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員（鄉(xiāng)賢）共同出資建房，既保障了資格權(quán)人的住房建設(shè)，又滿(mǎn)足了鄉(xiāng)賢的用房需求。江西省余江區(qū)鄧埠街道上宋組采取“統(tǒng)歸、統(tǒng)用、統(tǒng)管、統(tǒng)規(guī)、統(tǒng)配”的聯(lián)建統(tǒng)管，“一戶(hù)一房”保障戶(hù)有所居，同時(shí)，對(duì)于自愿放棄15年宅基地資格權(quán)的村民，制定了各類(lèi)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)安置房，“以時(shí)間換空間”的做法有效緩解了用地緊張的矛盾。

2.3 宅基地使用權(quán)的適度放活

面對(duì)使用權(quán)放活的“適度”要求，各地在實(shí)踐中對(duì)使用權(quán)流轉(zhuǎn)采取相對(duì)穩(wěn)慎的做法，主要是策應(yīng)三產(chǎn)融合的用地保障需求，以“兩閑”盤(pán)活為主題展開(kāi)，促進(jìn)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設(shè)。如江西省貴溪市流口鎮(zhèn)下漢塘村，利用“宅改”退出的1.4萬(wàn)多平方米“危舊房”“附屬房”“院落”，配置建設(shè)了村內(nèi)道路網(wǎng)、污水處理點(diǎn)、新時(shí)代文明實(shí)踐站、停車(chē)場(chǎng)、“童心長(zhǎng)廊”“文化長(zhǎng)廊”等公共服務(wù)設(shè)施，改善了人居環(huán)境，打造了宜居村莊，同時(shí)將11棟閑置農(nóng)房的使用權(quán)盤(pán)活，結(jié)合200畝農(nóng)田和300畝山林的流轉(zhuǎn)，吸引了社會(huì)資金1 100萬(wàn)元，打造成集鄉(xiāng)村旅游、休閑、拓展、采摘、娛樂(lè)、團(tuán)建等為一體的農(nóng)旅基地，成功地推進(jìn)了宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設(shè)。

在宅基地使用權(quán)適度放活的具體實(shí)踐中大致有五種模式。一是 “改造利用”式。對(duì)閑置農(nóng)房進(jìn)行改造，盤(pán)活利用農(nóng)村閑置宅基地，在縣城近郊或園區(qū)附近農(nóng)房?jī)r(jià)值比較高的地方，由集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)出租或者通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)租賃給企業(yè)。如江西省余江區(qū)平定鄉(xiāng)藍(lán)田宋家村民利用閑置農(nóng)房改建民宿39棟210間，改造后的民宿由村集體成立的物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每個(gè)民宿農(nóng)戶(hù)每年可獲得5萬(wàn)～8萬(wàn)元的收入。江西省余江區(qū)渡口村，由村集體統(tǒng)一收回有歷史價(jià)值的老房屋，修建了32棟當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)結(jié)構(gòu)的老宅并進(jìn)行入市，立足于鄒韜奮先生故里的文化底蘊(yùn)，打造了文旅特色的韜奮小鎮(zhèn)，并傾力打造“研學(xué)基地”“尋根圣地”“精神家園”。河南省長(zhǎng)垣縣云寨村通過(guò)盤(pán)活原有宅基地、改變宅基地用途、保持管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以統(tǒng)一返租、量化入股等方式開(kāi)發(fā)農(nóng)家樂(lè)、文創(chuàng)小院等，吸引了大量商戶(hù)入駐[36]。二是“聯(lián)建利用”式。由村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同出資，建設(shè)具有保障本集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房功能兼具經(jīng)營(yíng)性功能的項(xiàng)目。如浙江省義烏市青巖劉村在完成舊村更新改造后，農(nóng)戶(hù)居住于四層半樓房的頂部一層半，將底層店面與2～3層房屋出租于電商企業(yè)，實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的盤(pán)活，形成居住、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、經(jīng)營(yíng)等多功能一體化利用[37]。三是“整合利用”式。由集體對(duì)退出的宅基地進(jìn)行整合，再進(jìn)行盤(pán)活利用。如浙江省紹興市柯橋區(qū)以鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)業(yè)為突破口，將閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)后統(tǒng)籌整合利用，打造民宿集群部落。江蘇省溧陽(yáng)市慶豐村對(duì)退出的宅基地及農(nóng)房通過(guò)藝術(shù)化方式加以改造，把空房子變?yōu)榈咎飼?shū)齋、風(fēng)吹稻花民宿和“炒米高”咖啡館，把舊房子做成“慶豐包子鋪”、“三五斗”米倉(cāng)和米酒工坊，并對(duì)外開(kāi)展招商，吸引各類(lèi)人才下鄉(xiāng)“二次創(chuàng)業(yè)”，2021年吸引游客36余萬(wàn)人次，帶動(dòng)村集體增加經(jīng)營(yíng)性收入128余萬(wàn)元。四是“保護(hù)利用”式。通過(guò)集體對(duì)古民居回收與修復(fù)，然后再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。如廣東省陸河縣深入挖掘客家傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，以“舊農(nóng)宅改造+新鄉(xiāng)土建筑”方式打造精品鄉(xiāng)村民宿。江西省上高東港村，對(duì)30多棟上百年的古民居進(jìn)行整體風(fēng)貌設(shè)計(jì)、改建裝修，打造出了廣東特色農(nóng)家樂(lè)、粵吃悅有、涌泉山莊3家特色精品“農(nóng)家樂(lè)”，每年可為村集體經(jīng)濟(jì)增收近10萬(wàn)元。五是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”式。直接引入社會(huì)資本，形成“集體—農(nóng)戶(hù)—企業(yè)”的合作共同體。如江西省湖口縣付垅鄉(xiāng)徐莊，利用靠近杭瑞高速口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將“宅改”中尚有使用價(jià)值且不影響村莊規(guī)劃的“一戶(hù)多宅”能留盡留，采取“農(nóng)戶(hù)出房、村里出地、企業(yè)出錢(qián)”的合作方式，由集體統(tǒng)一回收，裝修成具有古韻鄉(xiāng)愁風(fēng)格的民宿，建成的民宿成為附近不少企業(yè)開(kāi)展團(tuán)建、度假的固定場(chǎng)所，利潤(rùn)按村民、村小組與行政村6∶2∶2的比例分配。村小組和行政村的收益分成體現(xiàn)了宅基地所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，這些集體收益可直接用于村莊的公益事務(wù)，由全體村民共同分享。

在宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式上，“轉(zhuǎn)讓”“互換”“出租”“贈(zèng)與”“抵押”“入股”等各種形式都有所探索。如江蘇省昆山市運(yùn)用“區(qū)塊鏈”技術(shù)構(gòu)建宅基地（農(nóng)房）使用權(quán)一張網(wǎng)流轉(zhuǎn)，打通閑置宅基地線(xiàn)上流轉(zhuǎn)渠道，建立轉(zhuǎn)讓、出租、入股等6類(lèi)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范程序，實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)交易的規(guī)范化、數(shù)字化和閉環(huán)化。四川省瀘縣允許農(nóng)戶(hù)入股與社會(huì)資本合作建房。江西省永豐縣大坪村把閑置農(nóng)房以15年租期租賃給旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)展民宿。江西省大余縣大龍村利用地處國(guó)家4A級(jí)景區(qū)丫山生態(tài)風(fēng)景區(qū)的優(yōu)勢(shì)，農(nóng)戶(hù)把閑置房屋與企業(yè)進(jìn)行合作，公司出資進(jìn)行裝修，經(jīng)營(yíng)收益按“順28與倒28”分配①。

3 研究展望

宅基地“三權(quán)分置”是中國(guó)農(nóng)村土地制度改革的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新內(nèi)容，豐富和發(fā)展了農(nóng)村宅基地制度的理論內(nèi)涵，在推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)中，必須面向中國(guó)式的農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)目標(biāo)，立足于中國(guó)國(guó)情開(kāi)展相應(yīng)的理論探討與實(shí)踐探索，充分尊重村民愿意[38-39]，著重于解決制約鄉(xiāng)村振興的用地保障實(shí)際問(wèn)題，增強(qiáng)鄉(xiāng)村發(fā)展活力和提升鄉(xiāng)村治理能力，特別是促進(jìn)宅基地利用由粗放向集約的用地方式轉(zhuǎn)變、三產(chǎn)融合和宅基地財(cái)產(chǎn)性收入的實(shí)現(xiàn)。綜合宅基地制度改革的本身特征及社會(huì)需求，宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)理論探討與實(shí)踐探索表現(xiàn)出以下要求與趨勢(shì)。

（1）“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)慎推進(jìn)的主基調(diào)。宅基地制度關(guān)系著億萬(wàn)村民“戶(hù)有所居”的民生保障，而宅基地制度改革面臨著融“公權(quán)”“私權(quán)”于一體的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以及宅基地的供需現(xiàn)實(shí)矛盾日益尖銳、歷史遺留問(wèn)題與現(xiàn)實(shí)矛盾交織疊加等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，宅基地制度改革的特殊性和敏感性決定了“穩(wěn)慎推進(jìn)”是當(dāng)前宅基地制度改革的總基調(diào)。在“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)中同樣應(yīng)堅(jiān)持這一主基調(diào)，不得違法違規(guī)買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)宅基地、嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館、不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”、不得違法收回農(nóng)戶(hù)合法取得的宅基地、不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的條件，特別是不能因?yàn)榻鉀Q“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”而突破“城里人到農(nóng)村購(gòu)地建房”的紅線(xiàn)，給宅基地規(guī)范管理留下隱患，要嚴(yán)格界定“鄉(xiāng)賢”，防范“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”擴(kuò)大化。

（2）加強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)是落實(shí)“三權(quán)分置”的關(guān)鍵。宅基地所有權(quán)是宅基地“三權(quán)分置”的“母權(quán)”，作為宅基地的法定所有權(quán)人，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不僅依法享有對(duì)宅基地占有、使用、收益、處分等基本權(quán)能，而且對(duì)宅基地資格權(quán)和使用權(quán)的行使具有很大程度的決策權(quán)。因此，加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)，使其具備相應(yīng)的行使能力，是落實(shí)“三權(quán)分置”的關(guān)鍵。人才是加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的核心，不僅要形成年齡結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)合理的班子，更要選好選準(zhǔn)具有家鄉(xiāng)情懷、愿意帶領(lǐng)村民共同富裕的“領(lǐng)頭雁”。同時(shí)，要不斷加強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)力，尤其是在宅基地使用的適度盤(pán)活利用中，集體經(jīng)濟(jì)組織必須參與收益分配，這也是體現(xiàn)宅基地集體所有的內(nèi)在要求。如江西省貴溪市在“兩閑”的盤(pán)活利用中，若涉及鄉(xiāng)村振興的項(xiàng)目投入，明確規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織每年收益不得低于項(xiàng)目投資的6%，從而確保了集體經(jīng)濟(jì)組織每年有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。

（3）“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)必須因地制宜。宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然資源稟賦、宅基地需求關(guān)系、鄉(xiāng)風(fēng)民俗等諸多因素影響。我國(guó)地域遼闊，農(nóng)村地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然資源稟賦千差萬(wàn)別，民族文化風(fēng)俗差異很大，導(dǎo)致各地宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)條件與環(huán)境在區(qū)域間的差異很大?！叭龣?quán)分置”落實(shí)中面臨的現(xiàn)實(shí)需求各不相同，宅基地配置機(jī)制也不盡相同，不可能形成統(tǒng)一的模式可套用，因此，宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)必須堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，因地制宜地落實(shí)。實(shí)踐也充分證明，資格權(quán)的認(rèn)定與保障，必須緊扣當(dāng)?shù)氐娜说孛芎驼毓┣箨P(guān)系，采取多元的保障方式；而使用權(quán)的適度放活則要立足于當(dāng)?shù)氐母黝?lèi)資源稟賦，緊扣三產(chǎn)融合的實(shí)際需求，尋找到閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活的出路。

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Effective Realization of Tripartite Entitlement System of Rural Residential Land： Theoretical and Practical Exploration Based on “Seminar on the Effective Realization of Tripartite Entitlement System of Rural Residential Land”

ZOU Mengling1，2， WANG Qingri3， CHEN Meiqiu1，2， ZENG Shuang3， CHEN Meijing3， LIU Taoju1

（1. Research Center on Rural Land Resources Use and Protection， Jiangxi Agricultural University， Nanchang 330045， China； 2. College of Land Resources and Environment， Jiangxi Agricultural University， Nanchang 330045， China； 3. China Land Surveying and Planning Institute， Beijing 100035， China）

Abstract： The purposes of this paper are to sort out the theoretical and practical exploration of the realization of tripartite entitlement system of rural residential land， and to prospect for the effective realization of tripartite entitlement system of rural residential land， to provide reference for deepening the reform of rural residential land system. The results show that： 1） the ownership， qualification and use right of tripartite entitlement system of rural residential land compose the organic whole by， restricting and relating each other， among which the ownership is the “mother right”. 2） The effective realization of tripartite entitlement system of rural residential land faces difficulties， such as unclear legal position of the subject exercising ownership， long-lasting vague definition of qualification right， and the degree of the right of use. 3） The pilot areas have carried out practical exploration from three aspects， namely， the exercise of rural residential land ownership， the identification and protection of rural residential land qualification right， and the moderate release of the right to use rural residential land， and have achieved certain practical results. In conclusion， the theoretical and practical exploration of the effective realization of tripartite entitlement system of rural residential land should be carried out in accordance with the Chinese style of agricultural and rural modernization and the national conditions in China. First， the realization of tripartite entitlement system should adhere to the main tone of steady and prudent proceeding. Second， strengthening the construction of collective economic organizations is the key to implement tripartite entitlement system. Third， the realization of tripartite entitlement system must be adapted to local conditions.

Key words： land institution； tripartite entitlement system of rural residential land； effective realization； theoretical discussion； practical exploration

（本文責(zé)編：張冰松）

①包括國(guó)家試點(diǎn)和省級(jí)試點(diǎn)，如江西省在4個(gè)國(guó)家試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，確定了17個(gè)縣（市、區(qū)）進(jìn)行宅基地規(guī)范管理的先行示范，開(kāi)展了“4+7”的改革探索。

①“順28與倒28”分配：公司裝修款回收之前按公司8農(nóng)戶(hù)2的比例分成，回收后，則按公司2農(nóng)戶(hù)8的比例分成。