投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式選擇思考

高坤 青島潤昌私募基金管理有限公司

公允價值是市場經(jīng)濟發(fā)展進程中一種新的資產(chǎn)評估方法，其存在著升值的空間和潛在的貶值風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變動時，使用公允價值進行評估時，則無須每年計提折舊和攤銷，這樣下來更能體現(xiàn)公司資產(chǎn)負(fù)債和整體收入。因此，在不健全的資本市場條件下，對投資房地產(chǎn)進行公允價值計量的探討是十分必要的，只有這樣才能進一步促進我國投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

一、用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的有關(guān)理論依據(jù)

（一）投資房地產(chǎn)的含義

投資房地產(chǎn)是指公司所持有的不動產(chǎn)，以獲取租金或資本的增值。其特征應(yīng)當(dāng)是可以獨立衡量和出售的。這和公司使用的固定資產(chǎn)有很大區(qū)別。該方法可分為成本計量和公允價值兩類，在某些情況下，公允價值的測量能夠促進資產(chǎn)的增值。

（二）公允價值的解釋

公允價值是指以銷售時為計量日期，在有秩序的情況下，各方能夠接受或轉(zhuǎn)讓的債務(wù)。

（三）投資房地產(chǎn)的公平價值計量原理概述

海外情況。二十世紀(jì)七十年代，西方國家提出了一種注重會計信息的可靠度的觀點，這種觀點被稱為“受托責(zé)任”，而另一種觀點則著重于決策。決策有用的觀點適用于對現(xiàn)存或潛在投資者、債權(quán)人和其他利益相關(guān)方的決策。國內(nèi)情況。隨著國家“一帶一路”倡議的實施，企業(yè)在國際市場上的拓展越來越緊密。投資房地產(chǎn)按公允價值進行計量已成為一種潮流，因此，財政部在多項新的會計準(zhǔn)則中均有明確的規(guī)定，這體現(xiàn)了公允價值計量的發(fā)展趨勢。然而，在對投資物業(yè)進行評估時，大部分公司還是采用成本法進行計量評估。

二、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)事務(wù)過程中的問題

一是新的會計準(zhǔn)則對公允價值的應(yīng)用存在著一定的局限性和可操作性。盡管在近20個準(zhǔn)則的規(guī)定中，都涉及了公允價值，但是這些都是在不同的標(biāo)準(zhǔn)條款中分散開來，尚未形成一套完整的公平價值理論體系；盡管對公允價值進行了理論上的探討，但是在實踐中，卻沒有對公允價值進行具體的測量。

二是目前的市場信息環(huán)境很難支撐公允價值計量用于投資房地產(chǎn)。政府的宏觀調(diào)控對我國的市場經(jīng)濟產(chǎn)生了深刻的影響；伴隨國家的土地政策和開發(fā)商的壟斷，使得房地產(chǎn)的價格受到了很大的影響。在此背景下，我國目前存在著供求失衡、房地產(chǎn)市場中存在著大量的泡沫，導(dǎo)致了房地產(chǎn)資源的價格與其實際價值不符；在我國，二級房地產(chǎn)市場尚不活躍，在發(fā)達的一、二線城市，資產(chǎn)交易十分頻繁，相對偏遠的落后地區(qū)，在過去的數(shù)年里，很難獲得交易信息，主要是由于缺乏公共信息渠道，無法獲得有關(guān)投資房地產(chǎn)公允價值的信息。因此，在實踐中，為保證政策的連貫性，企業(yè)往往會在實踐中選擇成本計量，從而影響投資性房地產(chǎn)的公允價值計量。

三是我國現(xiàn)行公允價值計量模型的建立與完善尚有一定的局限性。投資房地產(chǎn)公允價值的用途：一是為了節(jié)約成本；另一方面，由于使用了公允價值的方法，房地產(chǎn)每年都要進行一次再估價，則需要重新支出成本，其測量模型的設(shè)計也有一些自相矛盾的地方。

四是對投資不動產(chǎn)進行公允價值計量，需要有復(fù)合型的人才支持。首先，就投資房地產(chǎn)的公允價值而言，雖然投資房地產(chǎn)的公允價值是由多種途徑得到的，但是，如果沒有一定的綜合判斷力，則會很難獲得信息的作用并產(chǎn)生價值；其次，目前的會計工作者在從事會計工作時，對統(tǒng)計學(xué)、運籌學(xué)等方面的全面認(rèn)識尚有不足，其綜合應(yīng)用能力有待進一步提升。

三、公允價值法測量投資性房地產(chǎn)的利弊

（一）采用公允價值計量的優(yōu)勢

新準(zhǔn)則將公允價值計量模型引入國內(nèi)，對我國會計標(biāo)準(zhǔn)的變革具有重大的歷史意義。

1.公允價值計量能夠更真實地反映公司的資產(chǎn)，同時全面滿足信息使用者的決策的需要。以往的計量方法，主要是根據(jù)按歷史成本計量，但在目前的經(jīng)濟形勢下，各類投資產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，再次按歷史成本定價，已不能真實地體現(xiàn)企業(yè)的真實價值，投資不動產(chǎn)的目的在于提升價值或獲得租金，并不是為了出售，而且，獲得這些資產(chǎn)的費用一般都很便宜，后來由于土地、資源的限制、經(jīng)濟的發(fā)展等因素，資產(chǎn)的價格將會大幅度提升，這時，采用公平價值計量模型能真實地反映出它的市場價值，且能夠更準(zhǔn)確地反映了公司的經(jīng)營能力、償債能力和所面臨的財務(wù)風(fēng)險，對信息使用者做出正確的決策具有重要的意義，也只有這樣才能促進其長遠發(fā)展。

2.公允價值計量的引進體現(xiàn)了中國的會計標(biāo)準(zhǔn)和國際標(biāo)準(zhǔn)之間的融合，符合國際標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于國際上的會計標(biāo)準(zhǔn)都是以公允價值為基礎(chǔ)的，因此，我們的會計標(biāo)準(zhǔn)若繼續(xù)沿用以往的賬面價值核算，將對我國的會計工作和會計工作的開展產(chǎn)生不利影響。市場經(jīng)濟的實質(zhì)是公平經(jīng)濟，如果違背公平原則，勢必會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生消極的影響。所以必須結(jié)合實際情況，采取科學(xué)的手段進行發(fā)展。

3.運用公允價值的方法，可以提高公司的財務(wù)實力。由于當(dāng)前資金緊缺，各公司特別是房地產(chǎn)公司對資金的需求非常大，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，若采用公允價值計量的方法，將使公司的資產(chǎn)凈值大幅增長，資產(chǎn)負(fù)債率下降，對被低估的房產(chǎn)進行評估，對其市場價值的評估，將有助于提升公司對銀行的信用，增強其融資能力。同時，公司凈資產(chǎn)提高后，公司的股權(quán)融資規(guī)模也會有很大的提高，這對房地產(chǎn)公司的資金壓力有一定的幫助。

4.公允價值計量模型能夠在不提高公司稅收的前提下，實現(xiàn)公司的盈利增長。按照財稅有關(guān)規(guī)定，公司以公允價值計量金融資產(chǎn)、金融負(fù)債、投資房地產(chǎn)等，在持有期間，其公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得，在實際處置或結(jié)算時，處理后的交易價格扣除其歷史成本，將被用作在處置或結(jié)算過程中的應(yīng)稅收入。利用公允價值對投資房地產(chǎn)進行計量，不會使企業(yè)的實際稅收負(fù)擔(dān)有所上升，從而可以節(jié)省公司的資本。

（二）使用公允價值計量存在的缺點

在當(dāng)前的發(fā)展中，公允價值運用于我國，盡管具有諸多優(yōu)勢，但其在實際運用中還存在諸多問題。

1.采用公允價值的方法可以作為一種調(diào)整收益的手段。由于我國的相關(guān)市場尚未完全發(fā)展，因此，公允價值很難被公平地衡量，甚至有被利用的風(fēng)險。特別是在確定投資房地產(chǎn)公允價值時，在計算現(xiàn)金流量折現(xiàn)時，估計現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、折現(xiàn)率等，這些都是和認(rèn)為判斷產(chǎn)生直接的聯(lián)系，這些因素在客觀上存在操作利潤。

2.難以獲得有關(guān)資產(chǎn)的公允價值。在發(fā)達國家，各個要素的市場交易活動十分活躍，因而其公允價值的確定較為簡便。而我國目前存在著產(chǎn)權(quán)市場、生產(chǎn)要素市場不活躍、中介組織信譽低下、市場監(jiān)管不力、會計從業(yè)人員素質(zhì)差等問題。

3.公允價值的測量容易引起市場的頻繁變動。在歷史成本計量系統(tǒng)中，資產(chǎn)的價值通常是固定的，然而，公允價值會隨著市價的變動而變動，因此，它可以很好地反映出一種資產(chǎn)的價值。然而，如果某一項資產(chǎn)的價值波動較大，則會使其公司的財務(wù)狀況、獲利能力發(fā)生波動，從而使投資者產(chǎn)生一種公司的財務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定的錯覺。

四、對投資物業(yè)進行公允價值計量的幾點思考

（一）建立符合我國實際的投資房地產(chǎn)公允價值計量的理論體系

首先，要構(gòu)建一個科學(xué)的理論框架。盡管我國現(xiàn)行的會計標(biāo)準(zhǔn)采用了公允價值，但目前還沒有建立起一套完整的公允價值計量體系。為防止房地產(chǎn)企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，結(jié)合公允價值計量抑制房地產(chǎn)價格虛增的情況，必須完善我國的財務(wù)會計體系，科學(xué)設(shè)計懲罰體系，以此來促進我國審計職能部門發(fā)揮出其作用，要持續(xù)健全與公平價值相關(guān)的法律監(jiān)管體系，營造公平價值執(zhí)行的良好環(huán)境，嚴(yán)厲打擊濫用公允價值。

其次，逐步改進公允價值的核算方法。若第一次采用公允價值計量，則該資產(chǎn)的公允價值具有可持續(xù)的可靠性，則該公司在選擇了公允價值時，將無法轉(zhuǎn)換為重新使用成本。首次使用需對會計政策有一定了解，然后運用追溯調(diào)整方法進行核算，對已變更的投資物也進行評估，將留存收益和遞延資產(chǎn)的所得稅或債務(wù)計入報告中。公允價值在年內(nèi)的變化過程中，該期間的損失不會對該年度的收益產(chǎn)生影響；在投資房地產(chǎn)進入使用后期，按公允價值進行評估時，無須重新攤銷和折舊，投資不動產(chǎn)的增值必然會增加。在結(jié)算日，企業(yè)應(yīng)對所投資房地產(chǎn)進行估價，并按其公允價值予以確認(rèn)。當(dāng)公允價值超過了賬面形式的價值時，那么，該差異計入可供變動的損益，并在扣除所得稅后，計入當(dāng)期的凈利潤。如果公允價值高于賬面價值，則該差異計入可供變動的損益，并在扣除所得稅費用后計入當(dāng)期的凈利潤。所以，相對于成本計量，在資產(chǎn)處理時公允價值的計量則會提高企業(yè)所得稅的實際支出。此外，只要符合資本化條件，在持有期內(nèi)進行后續(xù)支出，相關(guān)費用應(yīng)當(dāng)計入成本；若經(jīng)董事會書面證實，工程建設(shè)期的物業(yè)將被用來賺取租金，則可認(rèn)定會屬于房地產(chǎn)項目自建階段。房地產(chǎn)項目在投入使用后，其公允價值與完成時的賬面價值之間的差額，應(yīng)當(dāng)計入公允價值變動的損失。將會計標(biāo)準(zhǔn)的謹(jǐn)慎原則貫徹到實際中，完工驗收程序可以按照持有目的，評估公允價值的賬面價值，將固定資產(chǎn)的賬面價值和其公允價值之間的差異計入當(dāng)期損益，不會對當(dāng)期的收益或損失產(chǎn)生影響，只能在資產(chǎn)處理后轉(zhuǎn)入損益。在持有用途變更為出租或自用時，該轉(zhuǎn)換日的公允價值即為當(dāng)期損益。在將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時，后續(xù)的折舊及攤銷額會隨先前公允價值的增加而上升，進而減少公司收益；在資產(chǎn)處理過程中，出售、出租、轉(zhuǎn)讓后的投資房地產(chǎn)，在扣除相關(guān)稅費后，按其賬面價值，計入當(dāng)期損益。

（二）健全信息公開體系

在金融危機發(fā)生之后，IASB修改了 IASC（IASC）時期制定的概念框架，并將相關(guān)的品質(zhì)特性去掉，并用“如實表述”代替。這種改變充分表明了國際會計準(zhǔn)則委員會越來越重視會計資料的真實性。

目前，我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資房地產(chǎn)的信息披露規(guī)定并不完善，同時，這一規(guī)定也較為籠統(tǒng)，并不明確，只是現(xiàn)行采用公允價值模型的公司在投資房地產(chǎn)市場中的公允價值信息披露不全面、主觀化。為提高公允價值的可信度和可讀性，必須進一步強化公司對投資房地產(chǎn)的信息披露，明確投資性房地產(chǎn)的各項用途，并在市場上適當(dāng)披露公允價值信息，例如：市場市價、同類資產(chǎn)最近成交價、估值模型和估值技術(shù)的應(yīng)用細節(jié)。另外，有關(guān)部門要明確會計舞弊行為的法律責(zé)任及處罰機制，以降低公司運用公允價值計量模型進行盈利操縱的可能性。也只有這樣才能保證公司的正常運行，對后續(xù)發(fā)展有著一定的積極作用。

（三）加強監(jiān)管

加強對會計核算的監(jiān)督，是提高會計信息質(zhì)量、預(yù)防管理層濫用會計處理手段實現(xiàn)盈余管理的關(guān)鍵。目前，我國證券市場對于披露違法行為的懲罰還很少，無法起到震懾作用。違法的成本很低，會讓公司的利潤操縱更加猖獗，本來可以自由選擇的會計政策，現(xiàn)在卻被限制在了標(biāo)準(zhǔn)層面。隨著監(jiān)管水平的不斷提升，企業(yè)對投資房地產(chǎn)的選擇也越來越多，公司可以根據(jù)自己的意愿選擇公允價值模型和成本模型，在確定了公允價值模型后，可以轉(zhuǎn)換的成本模型。從而極大地提高了公平價值模型的使用率。

綜上所述，盡管在推廣和運用投資房地產(chǎn)時，仍有很多問題有待解決，但是，在計量屬性的視角下，企業(yè)運用公允價值進行會計核算，能夠更好地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績等，并能有效地增強會計信息的關(guān)聯(lián)性，從而滿足信息使用者的經(jīng)營決策需要。隨著我國企業(yè)規(guī)范的完善、市場的健全、公司內(nèi)部治理的不斷完善、員工素質(zhì)的不斷提高，公允價值會計的推廣將成為投資房地產(chǎn)市場的必然趨勢。也只有這樣才能從根本上促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。