基于項(xiàng)目管理方角度的民用建筑消防設(shè)施采購與安裝合同談判

董桂萍

（蘭州市安寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，蘭州 730070）

1 引言

民用高層建筑消防設(shè)施采購與安裝合同談判是基于項(xiàng)目管理方與施工方工程建設(shè)的需求，為更好地實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能就相關(guān)問題協(xié)商達(dá)成一致的途徑。它涉及結(jié)構(gòu)、水、電、通風(fēng)等多方面知識(shí)，專業(yè)性非常強(qiáng)。很多項(xiàng)目管理方受限于專業(yè)知識(shí)，消防工程設(shè)施采購與安裝合同談判往往針對(duì)性不強(qiáng)，簽訂的合同約束力非常有限，影響后期管理。因此，作為高層建筑項(xiàng)目管理方，掌握消防工程設(shè)施采購與安裝合同談判很有必要。

2 管理方在消防設(shè)施采購與安裝合同談判中存在的問題

民用高層建筑消防工程專業(yè)性非常強(qiáng)，不僅與建筑材料、安全疏散口設(shè)置、防火間距等被動(dòng)防火構(gòu)造有關(guān)，而且與噴水滅火設(shè)施等主動(dòng)防火設(shè)施關(guān)系緊密[1]。但是，大多數(shù)項(xiàng)目管理方均非專業(yè)人員，對(duì)此不甚了解，消防工程設(shè)施采購與安裝合同的談判往往注重普通施工合同的商務(wù)談判，如施工工期、付款方式等，很少從其特殊性方面談判，重點(diǎn)不突出，針對(duì)性不強(qiáng)，合同條款約束力非常有限，甚至執(zhí)行過程中，約定不明確容易造成索賠等問題，不利于工程質(zhì)量和投資的控制。

3 消防設(shè)施分類

民用高層建筑涉及的常用消防設(shè)施主要有消防給水和消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械加壓排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、消防通信系統(tǒng)、消防供配電系統(tǒng)，防火門、防火卷簾等防火分隔設(shè)施等，各個(gè)系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，但都受消控室的消防控制柜聯(lián)動(dòng)控制[2]。

4 圖紙是合同談判的基礎(chǔ)

高層建筑設(shè)計(jì)圖紙是工程的施工依據(jù)，包含建筑、結(jié)構(gòu)、給水、暖通、電氣等多個(gè)專業(yè)。消防工程作為其中的一部分，融合于各專業(yè)工程中，只有按圖施工并完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)范圍內(nèi)的所有內(nèi)容，才能實(shí)現(xiàn)建筑的防火功能。因此，只有基于實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙功能和參數(shù)要求的合同談判才能有的放矢，談判前識(shí)圖并熟悉圖紙十分必要。一般先從建筑的總平面圖開始，依次查看設(shè)計(jì)說明和圖例、消防系統(tǒng)圖、消防平面布置圖。

5 消防設(shè)施采購與安裝合同談判的主要內(nèi)容

消防設(shè)施采購與安裝合同談判主要是對(duì)合同價(jià)款、工期、質(zhì)量以及合同爭議等的協(xié)商，并在合同條款中進(jìn)行相應(yīng)約定。

5.1 商務(wù)談判

1）施工內(nèi)容。對(duì)于合同雙方，施工內(nèi)容是計(jì)算工期的基礎(chǔ)，也是計(jì)算價(jià)款的基礎(chǔ)，高層民用建筑消防施工應(yīng)以圖紙為基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理方在談判過程中，合同應(yīng)明確約定設(shè)施采購與安裝的具體內(nèi)容。

2）合同工期。作為高層建筑不可或缺的一部分，消防工程并不能獨(dú)立存在，施工隨著建筑結(jié)構(gòu)主體、裝修等的進(jìn)行而進(jìn)行。合同工期應(yīng)根據(jù)施工工程量大小、工藝復(fù)雜程度和其他專業(yè)的施工進(jìn)度以及配合等因素確定。

3）合同價(jià)款。作為項(xiàng)目管理方，談判目的是優(yōu)質(zhì)低價(jià)，但不能追求絕對(duì)低價(jià)，應(yīng)該是在經(jīng)造價(jià)人員計(jì)算的基礎(chǔ)上，盡量合理低價(jià)。當(dāng)遇到報(bào)價(jià)明顯低于成本價(jià)時(shí)，一定要核對(duì)是否為惡意低價(jià)，或者施工圖紙是否有缺陷，或者合同條款是否有漏洞，不能因?yàn)閮r(jià)格低而降低質(zhì)量。

4）設(shè)計(jì)變更。對(duì)于項(xiàng)目管理方提出的變更，合同工期、價(jià)款應(yīng)做相應(yīng)變化。對(duì)于施工方提出的變更，必須征得項(xiàng)目管理方的同意后方可實(shí)施，合同工期、價(jià)款做相應(yīng)變化；項(xiàng)目管理方?jīng)]有認(rèn)可或同意的，必須按原圖施工。

5）合同變更價(jià)款的調(diào)整。對(duì)于有工程量清單或預(yù)算書的設(shè)施，已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書有相同內(nèi)容的，按照相同項(xiàng)目價(jià)款認(rèn)定；已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書中無相同項(xiàng)目，但有類似項(xiàng)目清單的，參照類似項(xiàng)目價(jià)款認(rèn)定[3]。對(duì)于沒有工程量清單或預(yù)算書的，雙方約定變更價(jià)款計(jì)算方式，一般以市場指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)。

6）進(jìn)度款支付。民用高層建筑消防設(shè)施采購與安裝，工程周期比較長，少則幾個(gè)月多則幾年，一般應(yīng)該按月支付。如果施工單位是否收到工程款對(duì)于其資金流動(dòng)影響不大，可以按進(jìn)度分階段付款。付款比例的確定，根據(jù)項(xiàng)目管理方的資金狀況和施工方能正常施工的狀況進(jìn)行約定。

7）缺陷責(zé)任期和保修。缺陷責(zé)任期，一般不超過24個(gè)月。質(zhì)量保證金的扣留一般選用下列3種方法中的一種。方法一是在支付工程進(jìn)度款時(shí)逐次扣留。方法二是工程竣工結(jié)算時(shí)一次性扣留質(zhì)量保證金。方法三是由雙方自行約定其他扣留方式[4]。質(zhì)量保修內(nèi)容一般為合同約定的施工內(nèi)容。由于防火關(guān)系到生命財(cái)產(chǎn)安全，施工方接到保修通知時(shí)，應(yīng)盡最大努力立即派人去修，最長不超過7 d，未在約定期限內(nèi)派人保修的，管理方可以委托他人維修，費(fèi)用從施工方的保修金中扣除，保修金不夠扣除的，由施工方繼續(xù)支付。

8）違約責(zé)任。包括管理方和施工方的違約責(zé)任。管理方主要是工程款支付的違約責(zé)任、供應(yīng)材料設(shè)備的違約責(zé)任、未按時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)的違約責(zé)任。施工方主要是質(zhì)量的違約責(zé)任、工期的違約責(zé)任以及施工方自身安全文明施工的違約責(zé)任等。

9）爭議解決。因合同有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭議，可以向仲裁委員會(huì)申請仲裁或者向人民法院起訴。約定仲裁委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)將仲裁委員會(huì)的名稱約定清楚。

5.2 消防設(shè)施采購與安裝質(zhì)量談判

質(zhì)量是功能正常發(fā)揮的前提和條件，民用建筑高層消防工程也不例外。

5.2.1 原材料的質(zhì)量

工程材料是保證工程質(zhì)量以及工程順利施工的基礎(chǔ)，消防設(shè)施的施工原材料質(zhì)量必須嚴(yán)格把關(guān)。首先，查看生產(chǎn)廠家資質(zhì)，評(píng)審生產(chǎn)能力，確保施工材料的供應(yīng)和質(zhì)量信用。其次，嚴(yán)格驗(yàn)收進(jìn)廠原材料的質(zhì)量，查看隨貨文件，如合格證、檢驗(yàn)報(bào)告，按規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。最后，專人管理材料，進(jìn)入現(xiàn)場的材料、半成品專人管理，做好進(jìn)貨質(zhì)量記錄。

5.2.2 施工安裝過程的質(zhì)量

施工安裝過程的質(zhì)量控制，主要是工序管理點(diǎn)的控制。設(shè)置在關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)，新材料、新技術(shù)、新工藝的施工環(huán)節(jié)，工序交接環(huán)節(jié)。發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求和合同約定時(shí)，應(yīng)立即采取措施糾正。

5.2.3 成品保護(hù)

消防設(shè)施安裝施工時(shí)，土建及其他設(shè)備安裝有的局部已經(jīng)完成，有的還在施工中。施工單位必須采取可靠的措施對(duì)已完工程進(jìn)行防護(hù)，以免損傷或污染成品和半成品。如消防設(shè)施安裝時(shí)應(yīng)保護(hù)已經(jīng)施工完成的墻面；消防管道安裝時(shí)應(yīng)保護(hù)已經(jīng)安裝的通風(fēng)管；煙感探測器、消防廣播、噴頭安裝時(shí)應(yīng)保護(hù)裝飾吊頂；煙感探測器安裝完畢后應(yīng)加防護(hù)罩防塵。

5.3 談判中應(yīng)約定的安裝注意事項(xiàng)

5.3.1 必須按圖紙配置消防設(shè)施

各項(xiàng)消防設(shè)施應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖的數(shù)量、型號(hào)、點(diǎn)位足額配置滅火器，否則功能發(fā)揮受限。如某10層的單身職工公寓樓，每層建筑面積1 170 m2，設(shè)置滅火器時(shí)，若不按設(shè)計(jì)間距布設(shè)，雖然數(shù)量的總量足夠，但依然不能有效保護(hù)全部區(qū)域，不能充分發(fā)揮防火功能。

5.3.2 必須把消控室作為消防控制的核心

消防控制室是火災(zāi)撲救的指揮中心，是消防工程的重點(diǎn)部位。附設(shè)在建筑物內(nèi)的，宜設(shè)置在建筑內(nèi)的首層（疏散門直通室外）或地下一層（疏散門直通安全出口），靠外墻部位，采取可靠的防水淹措施，配置控制柜等消防設(shè)備。裝修施工必須采用燃燒性能為A級(jí)的裝修裝飾材料，嚴(yán)禁穿過與消防設(shè)施無關(guān)的電氣線路及管路。

5.4 施工配合與銜接

消防工程設(shè)施安裝施工中，需與土建、裝修等其他專業(yè)相互配合，才能正常安裝施工和保證整體施工質(zhì)量。因此，合同談判中應(yīng)將施工配合也作為談判內(nèi)容。

5.4.1 與土建專業(yè)的配合

1）按圖紙預(yù)埋管。預(yù)埋于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)的預(yù)埋管，埋設(shè)應(yīng)隨土建主體鋼筋混凝土施工同時(shí)進(jìn)行。為了防止混凝土振搗過程中預(yù)埋管產(chǎn)生大的位移，其應(yīng)將其可靠綁扎于主體鋼筋。樓板內(nèi)預(yù)埋管有錯(cuò)、漏或堵塞時(shí)，應(yīng)該在地坪找平層施工前補(bǔ)充埋入；梁、柱、墻內(nèi)的預(yù)埋管有錯(cuò)、漏或堵塞時(shí)，應(yīng)在抹灰前補(bǔ)充埋入。

2）安裝暗設(shè)箱盒。埋設(shè)于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)的，應(yīng)隨主體施工安裝；埋設(shè)于砌筑墻體內(nèi)的，應(yīng)隨墻體砌筑、抹灰施工安裝；布設(shè)于大理石墻面或其他墻面裝飾材料的暗設(shè)箱盒，應(yīng)隨裝飾安裝。

3）安裝按鈕、警鈴、消火箱。安裝之前應(yīng)檢查預(yù)埋盒的位置，位置不準(zhǔn)確或孔洞大小不合適的及時(shí)調(diào)整，施工時(shí)不得損傷墻面。

5.4.2 與裝修專業(yè)的配合

1）檢查房間上部消防設(shè)施平面位置。吊頂龍骨安裝前，檢查煙感探測器、應(yīng)急廣播、噴淋頭的平面預(yù)留位置。

2）煙感、廣播與吊頂施工的配合。煙感探測器、廣播喇叭接線先在吊頂龍骨上固定，然后在吊頂飾面板材開洞，最后煙感探測器和廣播喇叭在吊頂施工完成再安裝施工。

3）噴淋系統(tǒng)與吊頂施工配合。吊頂飾面施工前，完成噴淋支管安裝壓力測試。吊頂面板上開洞預(yù)留噴頭位置，吊頂飾面完成后安裝噴淋頭。

5.5 功能調(diào)試

功能調(diào)試是消防設(shè)施安裝完成后，檢驗(yàn)工程質(zhì)量是否合格的最關(guān)鍵程序。主要包括：消防用電設(shè)備電源的自動(dòng)切換裝置試驗(yàn)、火災(zāi)報(bào)警控制器試驗(yàn)、感煙感溫探測器利用加煙器或加溫設(shè)備進(jìn)行模擬火災(zāi)響應(yīng)試驗(yàn)和故障報(bào)警試驗(yàn)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的功能檢測、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的檢測、防火門及防火卷簾的檢測、通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備（包括風(fēng)機(jī)和防火閥）的檢測、風(fēng)管漏風(fēng)漏光試驗(yàn)、消防電梯的檢驗(yàn)、火災(zāi)事故廣播設(shè)備的檢驗(yàn)、消防通信設(shè)備的檢驗(yàn)，各項(xiàng)功能檢驗(yàn)均應(yīng)該正常[5]。

5.6 施工與使用交接

施工完成并通過功能測試，施工單位應(yīng)做好與管理方的移交和使用銜接。首先，施工單位應(yīng)按照圖紙指出消防設(shè)施的具體安裝位置，說明各種設(shè)備的型號(hào)和參數(shù)。其次，將消防設(shè)施的使用說明書交給管理方。最后，給管理方進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，熟悉設(shè)施的使用方法和一般故障的初步判斷及處理。

6 結(jié)語

消防工程是民用高層建筑不可或缺的一部分，項(xiàng)目管理方在消防設(shè)施采購與安裝合同談判中應(yīng)該先熟悉設(shè)計(jì)圖紙，做到有的放矢，將工期、價(jià)款、施工質(zhì)量和與其他專業(yè)的配合等作為合同談判的重點(diǎn)，并對(duì)系統(tǒng)的功能調(diào)試和移交使用進(jìn)行約定，針對(duì)性比較強(qiáng)的合同條款能夠在執(zhí)行過程中，有效對(duì)施工方進(jìn)行約束，減少安裝過程中的爭議，控制投資，確保施工質(zhì)量和工期。