房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問(wèn)題和對(duì)策

陳思芬

（廣州煦和房地產(chǎn)有限公司，廣東 廣州 510300）

近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的挑戰(zhàn)。國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)極其關(guān)鍵，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成重大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，應(yīng)當(dāng)完善核算成本方法，建設(shè)新的管理機(jī)制，使成本控制體制與成本核算更加健全。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述

為了完善產(chǎn)品核算管理，減少開發(fā)過(guò)程中的各種開支，提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，一定要嚴(yán)格核算開發(fā)產(chǎn)品成本，在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)把控各項(xiàng)成本支出。為完善開發(fā)產(chǎn)品成本核算，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，企業(yè)的成本核算工作要科學(xué)、合理、嚴(yán)密，最終達(dá)到成本控制的目的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理具有獨(dú)特性，產(chǎn)成品的種類較多，成本核算方法也各不相同，企業(yè)須根據(jù)不同業(yè)務(wù)需求，選擇不同的核算方式，增強(qiáng)成本核算的科學(xué)性。

（一）房地產(chǎn)成本核算的含義

房地產(chǎn)成本核算是指開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)商品所支出的全部費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，計(jì)算出每平方的建筑面積成本與成本總額的工作經(jīng)過(guò)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)特定開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、征用土地及拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款、建筑安裝工程款、公共配套設(shè)施款以及開發(fā)間接款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是企業(yè)成本管理工作不可缺少的部分，把房地產(chǎn)企業(yè)按照一定的項(xiàng)目對(duì)象分配歸集各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的支出，來(lái)計(jì)算每平方建筑成本與成本總額開發(fā)支出核算是否合理，是否直接影響房地產(chǎn)企業(yè)成本的測(cè)算、分析、考核、計(jì)劃和改良等成本核算任務(wù)，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和經(jīng)營(yíng)決策的是否有效造成很大的是影響。項(xiàng)目開發(fā)成本核算時(shí)，是按實(shí)際情況計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程各種支出的經(jīng)過(guò)，同時(shí)反饋實(shí)施成本信息管理的過(guò)程，因此，開發(fā)成本核算起著至關(guān)重要重用是對(duì)企業(yè)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)、成本水平的約束和目標(biāo)成本的完成。

（三）成本核算對(duì)象及成本核算項(xiàng)目

1.前期工程

前期工程是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前所發(fā)生的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性分析、政府行政收費(fèi)、三通一平費(fèi)用、其他前期等。投資決定后到正式開工之前的時(shí)間段，這段時(shí)間內(nèi)要完成取得土地開發(fā)的權(quán)力、籌備資金及完成項(xiàng)目的計(jì)劃。行政部門的收費(fèi)是指向政府有關(guān)部門按規(guī)定繳納的相關(guān)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)的報(bào)批費(fèi)用，如市政配套建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、消防圖紙審查費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。

2.土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的土地購(gòu)置成本、拆遷補(bǔ)償款、土地使用稅、契稅、土地交易服務(wù)費(fèi)等稱為土地成本。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，而對(duì)于土地成本的確認(rèn)和計(jì)量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）的計(jì)算。

3.土地征用及補(bǔ)償款

土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、樹木花苗補(bǔ)償費(fèi)、水利工程維修費(fèi)、耕地墾復(fù)費(fèi)、耕地點(diǎn)用稅、征地管理費(fèi)等是房地產(chǎn)企業(yè)征用土地發(fā)生的主要費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目由于受讓原土地使用人或單位造成的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定給以補(bǔ)償費(fèi)用。主要由征收房屋安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)組成。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

紅線內(nèi)外工程費(fèi)稱之為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種道路和管線等工程費(fèi)用，主要包括水電、道路、排洪、排污、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。

5.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程成本是指用于工程項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程和安裝工程成本費(fèi)用總和，有裝修安裝工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)，還有電氣照明、給排水、煤氣管道、消防、防雷、電梯安裝等。

開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目中，不能直接分配到成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)公司的入場(chǎng)支出應(yīng)該按照部門來(lái)劃分，每個(gè)項(xiàng)目有相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用，因?yàn)檫@些費(fèi)用不能直接確定其為該項(xiàng)目所開發(fā)產(chǎn)品所承擔(dān)，所以不能把它直接計(jì)入該開發(fā)產(chǎn)品成本，包括工程人員工資、工程人員福利費(fèi)，還有開發(fā)期間的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及貸款利息等，可以簡(jiǎn)化核算手續(xù)，把費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用，按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，把該費(fèi)用分?jǐn)偢黜?xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

房地產(chǎn)成本核算存在的問(wèn)題成本核算對(duì)象不明確多地塊、多批次開發(fā)是常態(tài)，業(yè)態(tài)、地塊、批次的增加會(huì)給企業(yè)成本核算工作帶來(lái)很大的困難。成本核算人員是不是能準(zhǔn)確地區(qū)分成本核算對(duì)象，對(duì)以后企業(yè)所得稅匯算及土地增值稅清算的結(jié)果會(huì)造成重大影響，在項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生之前，項(xiàng)目工程造價(jià)成本就須向當(dāng)?shù)刈〗ň謧浒傅怯洠瑐浒负?，造價(jià)成本不能隨意變更，如果要改變成本核算對(duì)象，要經(jīng)過(guò)稅務(wù)部門的同意，在實(shí)際工作中，還是有很多隨意變更成本核算現(xiàn)象，造成實(shí)際成本與成本核算金額存在很大差異，導(dǎo)致成本分析和后期稅費(fèi)清算帶來(lái)很大的難題。

（四）成本費(fèi)用歸類不合理

成本費(fèi)用歸類可以分成直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用可以直接劃分為某個(gè)成本對(duì)象的，就按照所對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用直接入該成本對(duì)象，如果某項(xiàng)成本費(fèi)用在兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象的共同承擔(dān)的，那就要按收入與成本配比原則計(jì)入相關(guān)的成本核算對(duì)象。如果成本核算人員對(duì)項(xiàng)目工地施工環(huán)境不了解，對(duì)預(yù)算造價(jià)及建筑工程方面缺乏認(rèn)識(shí)，對(duì)直接成本費(fèi)用準(zhǔn)確歸類到相關(guān)的成本對(duì)象就不易確定，會(huì)造成成本歸類不合理。還有對(duì)間接成本的分配，標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一。

（五）成本核算周期跨度大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，涉及工程期會(huì)比較長(zhǎng)，有的一年，有的幾年的都有，涉及工作種類也很多，資金的占用時(shí)間比較長(zhǎng)且比較大，給企業(yè)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)壓力，且開發(fā)成本核算也造成一定的困難，加大了開發(fā)成本的核算難度。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、復(fù)雜的結(jié)構(gòu)、不同的裝修檔次、較長(zhǎng)的開發(fā)周期，不確定因素較多，在開發(fā)的時(shí)候，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這樣延長(zhǎng)開發(fā)成本的核算周期，所以開發(fā)周期能否確定的相關(guān)問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目成本核算非常重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算常見問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）統(tǒng)一成本核算對(duì)象

成本計(jì)算對(duì)象又稱成本核算對(duì)象，是指為了確定房地產(chǎn)核算開發(fā)成本，分配和歸集開發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)應(yīng)承成本的主體。成本對(duì)象的劃分非常重要，成本核算人員應(yīng)充分熟悉項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定價(jià)、項(xiàng)目工程總成本及開發(fā)周期。財(cái)務(wù)部應(yīng)與開發(fā)部、工程部、銷售部進(jìn)行會(huì)議研討。清楚項(xiàng)目業(yè)態(tài)類別、是否可售等對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行劃分。成本核算中需要從設(shè)計(jì)階段開始，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工期、對(duì)項(xiàng)目總成本能清晰劃分，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本核算周期，建立健全的規(guī)章制度。

房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集對(duì)象不管開發(fā)項(xiàng)目是否單一或多樣復(fù)雜，都應(yīng)該按政府批準(zhǔn)的立項(xiàng)單個(gè)項(xiàng)目作為核算對(duì)象，無(wú)論該項(xiàng)目是不是與其他項(xiàng)目的地塊、名稱配套是不是有聯(lián)系，一個(gè)項(xiàng)目不管立項(xiàng)審批或是規(guī)劃審批，基本是作為一個(gè)整體獨(dú)立于其他項(xiàng)目核算的，對(duì)于項(xiàng)目綠化率、容積率等建筑密度，人防設(shè)計(jì)要求都是單獨(dú)要求的，如果項(xiàng)目分期分批開發(fā)時(shí)，如果簡(jiǎn)單地按批次、按標(biāo)段還是按建筑類別都不能合理準(zhǔn)確核算產(chǎn)品的開發(fā)成本。

（二）整理成本核算費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本開發(fā)可以分成直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。成本核算工作人員對(duì)項(xiàng)目施工環(huán)境要很了解，對(duì)造價(jià)方面和建筑工程要有足夠認(rèn)識(shí)，對(duì)直接成本費(fèi)用準(zhǔn)確歸類到哪個(gè)成本對(duì)象就能清晰定位，合理歸類成本，還有對(duì)間接成本的分配，標(biāo)準(zhǔn)要有統(tǒng)一規(guī)定。需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定合理的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，提高管理水平和工作效率。間接成本的劃分：如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同，結(jié)構(gòu)不同，把開發(fā)成本按面積比例分配間接成本，按建筑面積占開發(fā)總面積的比例歸集分配；如果結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價(jià)與項(xiàng)目工程總造價(jià)的比例，把開發(fā)成本按造價(jià)比例歸集分配。成本核算工作人員按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行管理與核算時(shí)，要按照上述規(guī)定分配和歸集成本費(fèi)用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

具體可以分別選擇以下方法進(jìn)行。

1.占地面積法

（1）如果是一次性開發(fā)的，按成本對(duì)象的占地面積與全部成本對(duì)象的占地面積之比進(jìn)行成本歸集分配。

（2）分期開發(fā)的，先按照該期全部成本對(duì)象占地面積當(dāng)期所有成本對(duì)象占地面積占項(xiàng)目用地的總面積的比例進(jìn)行分配，然后按該成本對(duì)象占地面積占項(xiàng)目總成本對(duì)象占地面積的比例分配。

2.建筑面積法

（1）一次性開發(fā)的，成本對(duì)象建筑面面積與項(xiàng)目成本總額對(duì)象建筑面積之間比例進(jìn)行分配。

（2）分期開發(fā)的，先按照期間內(nèi)成本對(duì)象建筑面積與項(xiàng)目用地計(jì)劃建筑面積之間的比例進(jìn)行分配，然后按單一成本對(duì)象建筑面積與期間內(nèi)成本對(duì)象建筑面積總額之間的比例進(jìn)行分配。

直接成本法期內(nèi)單一項(xiàng)成本對(duì)象直接開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)成本總額對(duì)象直接開發(fā)成本之間的比例進(jìn)行分配。

預(yù)算造價(jià)法期內(nèi)單一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)與期內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)成本總額對(duì)象成本預(yù)算造價(jià)之間的比例進(jìn)行分配。

（三）明確成本核算周期

在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，關(guān)于成本控制與成本核算要有專門的控制與審計(jì)部門，專職負(fù)責(zé)相關(guān)工作，把可以促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的員工給予獎(jiǎng)賞，把拖累企業(yè)發(fā)展的要處罰，控制好人力成本，明確成本核算周期。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大、地塊較小，開發(fā)時(shí)期較短的，可以單獨(dú)核算；如果開發(fā)規(guī)模比較大、地塊也不小，規(guī)模設(shè)計(jì)復(fù)雜、成本計(jì)算周期較長(zhǎng)、單獨(dú)計(jì)算會(huì)不合理，那就按照開發(fā)物業(yè)類型進(jìn)行分類計(jì)算。

月度成本核算應(yīng)在當(dāng)月月底進(jìn)行，除工程開工的第一個(gè)月之外，其余月份的成本核算都應(yīng)在上一月度核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行當(dāng)月成本和累計(jì)成本的核算。季度、年度成本核算季度、年度成本核算和月度成本核算所不同的是擴(kuò)大了核算期的范圍。節(jié)點(diǎn)期成本核算對(duì)于簽訂工程項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)書的項(xiàng)目經(jīng)理部，應(yīng)根據(jù)責(zé)任狀規(guī)定的考核期，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)期成本核算，以備接受上級(jí)管理部門的節(jié)點(diǎn)考核。所以選擇節(jié)點(diǎn)期責(zé)任目標(biāo)考核，是因?yàn)榘凑招蜗蟛课灰?guī)定的節(jié)點(diǎn)期，有著便于將節(jié)點(diǎn)期前后的成本劃分的有利條件?？⒐こ杀竞怂闶琼?xiàng)目成本核算的總結(jié)，也是進(jìn)行項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)考核與獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)的依據(jù)?？⒐こ杀究己吮仨氃诳⒐そY(jié)算得到業(yè)主正式批準(zhǔn)確認(rèn)后進(jìn)行。竣工成本考核必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目成本專業(yè)審計(jì)并做出審計(jì)結(jié)論后，方能最終被確認(rèn)。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算工作

根據(jù)我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的借款費(fèi)用項(xiàng)目在成本核算中的借款費(fèi)用應(yīng)資本化，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中需要投入大量的資金成本，確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中有資金不斷，在籌資過(guò)程中，主要以銀行貸款為主，房地產(chǎn)企業(yè)要重視借款費(fèi)用資本化工作，在核算借款費(fèi)用的時(shí)候，需要對(duì)成本核算方式與分配原則對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行分配，提高核算過(guò)程的準(zhǔn)確性，并且確保在限期內(nèi)能歸還借款費(fèi)用。

（五）完善成本核算方式

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，相應(yīng)的成本核算責(zé)任人員必須意識(shí)到成本核算是非常重要的，可以借鑒以往成本計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)，在實(shí)際中遇到的問(wèn)題不斷地優(yōu)化，企業(yè)內(nèi)部設(shè)立責(zé)任制，明確職責(zé)，把項(xiàng)目開發(fā)的公共成本與間接成本合理進(jìn)行分配。定制成本核算的規(guī)章制度與核算方式，加強(qiáng)對(duì)成本數(shù)據(jù)審計(jì)。

（六）強(qiáng)化成本內(nèi)部控制

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制成本力度不夠，存在普遍現(xiàn)象，項(xiàng)目成本控制過(guò)程中增加控制力度，可以實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)利益，監(jiān)督招投標(biāo)方面的工作要嚴(yán)格，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，精細(xì)化管控每一環(huán)節(jié)，防止資金浪費(fèi)，內(nèi)部企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)成本核算基礎(chǔ)，提前做好事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，設(shè)立專門審計(jì)監(jiān)督工作人員，對(duì)全面工作進(jìn)行有效監(jiān)督，確保成本控制工作有效實(shí)施。為了預(yù)防預(yù)算成本與實(shí)際成本出現(xiàn)比較大的偏差現(xiàn)象，核算工具與審核需要相應(yīng)責(zé)任人員進(jìn)行核查，企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須通過(guò)增加成本內(nèi)部控制，保證企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（七）加強(qiáng)信息化管理

以信息化管理技術(shù)，建立成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，提高成本核算效率，開發(fā)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)控，有效運(yùn)用信息化技術(shù)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性，而且對(duì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)，可以做出有效的解決方法，為企業(yè)重大決策提供有效的依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中，要嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行成本核算與成本控制，有些房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，成本核算與成本控制的方法不當(dāng)，造成經(jīng)濟(jì)效益受到損失，為了保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，了為爭(zhēng)取企業(yè)利潤(rùn)最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)順利，要建立健全相關(guān)的成本控制機(jī)制，運(yùn)用合理的成本核算方法，規(guī)范整個(gè)流程，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門的管理，提高成本核算相應(yīng)責(zé)任人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)重視對(duì)成本核算及控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。