業(yè)財(cái)融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理探析

李桂月 廣州開發(fā)區(qū)投資控股有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以起到較大的帶動(dòng)性的作用，在房地產(chǎn)行業(yè)中也會(huì)受到中小型房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。在全面預(yù)算管理工作過程中，將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，把業(yè)財(cái)融合理念融入全面預(yù)算管理工作中去，創(chuàng)新全面預(yù)算管理工作模式。

一、業(yè)財(cái)融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本原則和重要性

（一）業(yè)財(cái)融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本原則

1.實(shí)操性原則

實(shí)操性原則也稱作是可操作性原則，具體說是要結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況出發(fā)，準(zhǔn)確選擇與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況相適應(yīng)的戰(zhàn)略發(fā)展方案，并不能盲目地借鑒其他企業(yè)的預(yù)算管理工作經(jīng)驗(yàn)，要結(jié)合業(yè)財(cái)融合的實(shí)際需要，不斷改進(jìn)全面預(yù)算管理。

2.因地制宜性原則

每個(gè)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過程中都會(huì)有自身的特點(diǎn)，因此經(jīng)營(yíng)管理模式也會(huì)有較大的差異。在業(yè)財(cái)融合背景下需要從現(xiàn)階段企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況出發(fā)，堅(jiān)持因地制宜的原則開展全面預(yù)算管理工作，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

3.全面性原則

全面性原則是業(yè)財(cái)融合下全面預(yù)算管理工作中的一個(gè)主要特征，通常情況下業(yè)財(cái)融合涉及業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)范圍，開展全面預(yù)算管理工作也需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，因此業(yè)財(cái)融合下全面預(yù)算管理工作應(yīng)該保證全面性，這樣才能提高全面預(yù)算管理的效率和水平。

（二）業(yè)財(cái)融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

1.有利于降低全面預(yù)算管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在業(yè)財(cái)融合背景下，能夠使財(cái)務(wù)管理深入到業(yè)務(wù)發(fā)展中，通過對(duì)業(yè)務(wù)的正確把握和理解，可以逐漸暴露出制度中的弊端與不足，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)部門上報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的問題，降低全面預(yù)算管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，也是全面預(yù)算管理工作的主要工作目的。在業(yè)財(cái)融合背景下的全面預(yù)算管理工作，能夠把資源、資金、人力進(jìn)行有效科學(xué)的整合，管理層和員工的工作目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)保持一致，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展

現(xiàn)階段業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)脫節(jié)是一部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理普遍存在的問題，將業(yè)財(cái)融合觀念融入全面預(yù)算管理工作中，能夠及時(shí)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)的實(shí)際數(shù)據(jù)信息，為財(cái)務(wù)決策提供具體、客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，能夠提升財(cái)務(wù)決策的合理性，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策失敗的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

二、業(yè)財(cái)融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理缺乏全員性

全面預(yù)算編制工作是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜性的工作，同時(shí)覆蓋的業(yè)務(wù)范圍也較廣，需要大量的基礎(chǔ)性信息，因此在業(yè)務(wù)融合背景下，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間相互配合，校驗(yàn)全面預(yù)算編制數(shù)據(jù)的可靠性和準(zhǔn)確性。但是現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)企業(yè)將主要的精力放在了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、按工期完成項(xiàng)目等工作方面上，編制全面預(yù)算工作主要交給財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，各個(gè)歸口的業(yè)務(wù)部門對(duì)如何填制、編制全面預(yù)算的原則和程序并不是很了解，并沒有積極地參與到編制全面預(yù)算過程中。

（二）財(cái)務(wù)人員缺乏對(duì)業(yè)務(wù)的了解

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上的特點(diǎn)有：建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、收益回收慢等特征，因此全面預(yù)算管理的一個(gè)重要職能是優(yōu)化資源配置，能夠合理地配置資金、人工等資源。然而現(xiàn)階段一部分企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員存在人才斷層的問題，一部分財(cái)務(wù)人員剛剛從高校畢業(yè)，雖然這些財(cái)務(wù)工作人員擁有較強(qiáng)的全面預(yù)算管理理論知識(shí)，但是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)了解甚少，不具備較強(qiáng)的房地產(chǎn)基層業(yè)務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不能為全面預(yù)算管理提出合理化的整改意見。同時(shí)一部分財(cái)務(wù)人員年齡偏大，雖然具備較強(qiáng)的預(yù)算管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)業(yè)務(wù)流程也比較了解，但是并不能及時(shí)地將業(yè)財(cái)融合的理念融入全面預(yù)算管理工作中去。

同時(shí)隨著信息化技術(shù)的快速發(fā)展，很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中已經(jīng)應(yīng)用了ERP信息系統(tǒng)，通過ERP信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)預(yù)算的精細(xì)化管理，財(cái)務(wù)人員會(huì)將側(cè)重點(diǎn)放在總賬模塊，忽視了對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，嚴(yán)重影響到了財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)的積極性。

（三）全面預(yù)算考核缺乏全面性

目前，編制預(yù)算管理工作雖然在很多房地產(chǎn)企業(yè)部門中得到了推廣，但是在預(yù)算管理考評(píng)方面并沒有落實(shí)到全員身上，而是將考核的重點(diǎn)放在了房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部門和銷售業(yè)務(wù)員身上，僅僅是落實(shí)了房屋的銷售任務(wù)。由于預(yù)算管理工作是一項(xiàng)全員參與的工作，因此如果預(yù)算管理不能考核到全員，就會(huì)嚴(yán)重影響到員工參與預(yù)算管理工作的積極性，降低了預(yù)算管理考核的實(shí)際效果。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)銷售人員進(jìn)行預(yù)算管理考核的過程中，將重點(diǎn)放在了完成財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，忽視了對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)算考核，例如在預(yù)算管理中缺少對(duì)客戶獲得率、保持率、滿意度等方面的考核，嚴(yán)重影響到了預(yù)算管理考核結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、業(yè)財(cái)融合背景下企業(yè)提升全面預(yù)算管理水平的建議

通過上述情況可以看出，在業(yè)財(cái)融合背景下一部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作還存在一些問題，這些問題嚴(yán)重影響到全面預(yù)算管理業(yè)財(cái)融合水平的提升，因此企業(yè)要從以下幾方面入手來完善全面預(yù)算管理：

（一）提高全面預(yù)算管理的全員參與性

編制全面預(yù)算屬于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的主要方式，需要內(nèi)部各個(gè)部門對(duì)全面了解現(xiàn)階段的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行編制，然而現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算的時(shí)候，很多部門簡(jiǎn)單地認(rèn)為全面預(yù)算管理工作屬于財(cái)務(wù)部門的工作范圍，與本部門工作職責(zé)的關(guān)系不大，這就會(huì)嚴(yán)重影響到參與全面預(yù)算管理工作的積極性。同時(shí)一部分房地產(chǎn)企業(yè)部門員工認(rèn)為全面預(yù)算管理的實(shí)施，會(huì)在很大程度上削弱自身手中的權(quán)力，并不能積極地參與到全面預(yù)算的工作中去。因此在業(yè)財(cái)融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高全面預(yù)算管理的全員參與性，通過開展全面預(yù)算分析、培訓(xùn)等活動(dòng)，讓全面預(yù)算理念逐漸滲透到內(nèi)部各個(gè)部門和員工之中。

（二）重視專業(yè)化培訓(xùn)，提高全面預(yù)算管理人員素質(zhì)

在業(yè)財(cái)融合下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理人員提出了較高的素質(zhì)要求，要求全面預(yù)算管理人員具備較高的全面預(yù)算專業(yè)水平，以及較高的職業(yè)道德素質(zhì)水平。然而從實(shí)際情況來看，現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理人員并不能達(dá)到業(yè)財(cái)融合的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)在提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，也要重視對(duì)全面預(yù)算管理人員的培訓(xùn)工作，一方面定期組織全面預(yù)算管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，聘請(qǐng)專業(yè)的全面預(yù)算管理專家傳授先進(jìn)的全面預(yù)算管理方法，提升全面預(yù)算管理人員的業(yè)務(wù)水平，將相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)業(yè)務(wù)融入業(yè)務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容中，讓全面預(yù)算管理人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一個(gè)全面的了解，這樣全面預(yù)算管理人員就能夠甄別業(yè)務(wù)部門上報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從而提高全面預(yù)算的真實(shí)可靠性；另一方面在業(yè)財(cái)融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該組織業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門進(jìn)行交流學(xué)習(xí)，這樣財(cái)務(wù)人員在開展全面預(yù)算管理工作的時(shí)候就可以站在業(yè)務(wù)的角度進(jìn)行分析，業(yè)務(wù)人員也能夠與財(cái)務(wù)人員共同研究全面預(yù)算管理工作，實(shí)現(xiàn)協(xié)同合作的效果。

（三）提高全面預(yù)算考核的科學(xué)合理性

房地產(chǎn)企業(yè)可以采用平衡計(jì)分卡的方法來考核全面預(yù)算，具體來說這種方法是通過以下四個(gè)維度進(jìn)行績(jī)效考核的：第一個(gè)是財(cái)務(wù)管理維度，主要的戰(zhàn)略目標(biāo)分為降低成本費(fèi)用、收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、提升盈利能力、內(nèi)部控制、顧客效應(yīng)、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)維度，具體的績(jī)效指標(biāo)有營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)比例、營(yíng)業(yè)收入的預(yù)算完成比例、可售種類增長(zhǎng)比例、成本費(fèi)用的完成預(yù)算比例、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的完成預(yù)算比例等；第二個(gè)是顧客效應(yīng)的維度，主要的戰(zhàn)略目標(biāo)是提升知名度、市場(chǎng)份額的擴(kuò)大、提升服務(wù)和產(chǎn)品的滿意度，具體的績(jī)效指標(biāo)有產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度和影響力、目標(biāo)市場(chǎng)的份額比例、投訴次數(shù)、服務(wù)滿意程度；第三個(gè)是內(nèi)部控制的維度，主要的戰(zhàn)略目標(biāo)是項(xiàng)目方案的可信性提升、縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、完善項(xiàng)目建設(shè)流程，具體的績(jī)效指標(biāo)包括準(zhǔn)確定位產(chǎn)品市場(chǎng)、完成市場(chǎng)銷售的情況、項(xiàng)目完工驗(yàn)收率等；第四個(gè)是創(chuàng)新和學(xué)習(xí)的維度，主要的戰(zhàn)略目標(biāo)是儲(chǔ)備人力資源、提升團(tuán)隊(duì)合作水平、營(yíng)造良好的工作環(huán)境，具體的績(jī)效指標(biāo)包括制定培訓(xùn)機(jī)制、選拔機(jī)制、溝通協(xié)調(diào)預(yù)算管理工作、宣傳預(yù)算管理等。同時(shí)也要對(duì)預(yù)算考核指標(biāo)進(jìn)行合理地制定，如果將考核指標(biāo)設(shè)置過高，預(yù)算管理人員就很難完成考核，嚴(yán)重影響到了預(yù)算管理人員工作的積極性和創(chuàng)新性；如果設(shè)置預(yù)算考核指標(biāo)過低，就起不到預(yù)算考核的重要性作用，不利于預(yù)算管理工作水平的提升。

（四）提高編制全面預(yù)算方法和程序的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作要以房地產(chǎn)市場(chǎng)為中心，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研究力度，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求，提高編制預(yù)算的準(zhǔn)確度。房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算管理的過程中，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間的合作，業(yè)務(wù)部門及時(shí)向財(cái)務(wù)部門提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合實(shí)際情況綜合應(yīng)用彈性預(yù)算和零基預(yù)算的方法來編制全面預(yù)算。

預(yù)算編制流程的完善性是提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的關(guān)鍵，因此房地產(chǎn)企業(yè)要將業(yè)財(cái)融合理念融入編制預(yù)算流程中。編制預(yù)算人員需要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)制定全面預(yù)算管理目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)情況、政策變化、市場(chǎng)環(huán)境等情況分級(jí)的編制全面預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制流程較多，為了提高編制預(yù)算的準(zhǔn)確性，就必須保證全面預(yù)算編制的各個(gè)流程的規(guī)范性，例如預(yù)算管理部門制定的全面預(yù)算方案必須經(jīng)過預(yù)算管理委員會(huì)的研究，之后上交給董事會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，經(jīng)過審核之后最終形成預(yù)算文件。預(yù)算管理人員要全流程的管控整個(gè)全面預(yù)算的編制流程，保證每個(gè)流程編制的質(zhì)量。

（五）提高全面預(yù)算管理的執(zhí)行力

在執(zhí)行全面預(yù)算的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門要進(jìn)行深入的交流和合作，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算信息的審核監(jiān)督力度，實(shí)現(xiàn)部門之間信息的相互對(duì)等，應(yīng)該把節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作為全面預(yù)算編制的起點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算如果一經(jīng)批復(fù)下達(dá)，預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)將預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本依據(jù)，將年度預(yù)算細(xì)分為月份和季度預(yù)算，以分期預(yù)算控制確保年度財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將全面預(yù)算分解為部門預(yù)算，明確各預(yù)算執(zhí)行單位的工作目標(biāo)。各預(yù)算執(zhí)行單位將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從橫向和縱向落實(shí)到各部門、各單位、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系，保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

由于全面預(yù)算分析和全面預(yù)算執(zhí)行是一個(gè)動(dòng)態(tài)交替的過程，因此財(cái)務(wù)部門要深入到項(xiàng)目建設(shè)過程中，業(yè)務(wù)人員要結(jié)合財(cái)務(wù)部門分析的全面預(yù)算結(jié)果，及時(shí)制定全面預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃，并積極與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通協(xié)作來解決全面預(yù)算執(zhí)行過程中遇到的問題。

（六）發(fā)揮財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)性的作用

在業(yè)財(cái)融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作過程中，要發(fā)揮出財(cái)務(wù)人員的主導(dǎo)性作用，認(rèn)識(shí)到業(yè)財(cái)融合對(duì)全面預(yù)算管理的重要性，緊緊圍繞現(xiàn)階段企業(yè)的整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，將業(yè)財(cái)融合理念融合到整個(gè)全面預(yù)算管理工作過程中，在編制全面預(yù)算的過程中要對(duì)其他部門進(jìn)行準(zhǔn)確的指導(dǎo)，引導(dǎo)其他部門規(guī)范、合理的開展全面預(yù)算管理工作。同時(shí)財(cái)務(wù)部門也要做好全面預(yù)算管理的宣傳工作，結(jié)合業(yè)財(cái)融合的工作要求來向內(nèi)部各個(gè)部門宣傳介紹全面預(yù)算管理的重要性作用，以及業(yè)財(cái)融合的意義，調(diào)動(dòng)起業(yè)務(wù)部門參與全面預(yù)算管理工作的積極性。

（七）構(gòu)建全面預(yù)算管理信息化平臺(tái)

在傳統(tǒng)全面預(yù)算管理工作模式下，房地產(chǎn)企業(yè)編制、執(zhí)行、審批、核算全面預(yù)算還主要是依靠人工來完成，全面預(yù)算管理人員需要投入大量的時(shí)間和精力來處理形式多樣、覆蓋面廣、系統(tǒng)復(fù)雜的全面預(yù)算數(shù)據(jù)信息，并負(fù)責(zé)審核、核對(duì)全面預(yù)算數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性，因此也就影響到了全面預(yù)算管理工作的效率水平。在業(yè)財(cái)融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的全面預(yù)算管理信息化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)收集、匯總、整理、存儲(chǔ)、共享的目的，在收集全面預(yù)算信息的過程中，既要在系統(tǒng)中錄入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，也要錄入實(shí)際的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，保證全面預(yù)算信息的全面性，提高全面預(yù)算管理工作的高效性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行信息技術(shù)培訓(xùn)，讓管理人員能夠靈活利用信息化平臺(tái)來處理全面預(yù)算業(yè)務(wù)，緩解全面預(yù)算工作壓力。房地產(chǎn)企業(yè)要定期對(duì)全面預(yù)算管理信息平臺(tái)進(jìn)行維護(hù)，設(shè)置安全防火墻來保證全面預(yù)算信息的安全完整性，及時(shí)升級(jí)、更新系統(tǒng)，避免由于系統(tǒng)癱瘓給全面預(yù)算管理工作帶來的不必要損失。

結(jié)語

綜上所述，在業(yè)財(cái)融合背景下全面預(yù)算管理有著不同的特征，也能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到重要性的作用，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段全面預(yù)算管理工作的不足之處，將業(yè)財(cái)融合理念融入全面預(yù)算管理工作中，采用合理的措施來優(yōu)化全面預(yù)算管理。同時(shí)在全面預(yù)算管理工作過程中，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理信息的資源共享，有效落實(shí)和開展全面預(yù)算管理工作，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。