城市軌道交通對其沿線住宅價(jià)格的影響研究
——以佛山市地鐵1號(hào)線為例

莫雪菲 朱俊樹 謝正峰

(嘉應(yīng)學(xué)院地理科學(xué)與旅游學(xué)院，廣東 梅州 514015)

1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)域

佛山地鐵1號(hào)線作為全國首條跨越地級(jí)行政區(qū)的地鐵線路，西起廣東省佛山市新城東站，途經(jīng)佛山市順德區(qū)、禪城區(qū)、南海區(qū)，廣州市海珠區(qū)、荔灣區(qū)，東至廣東省廣州市瀝滘，呈“廠”字走向。該地鐵線全長37.96km，其中佛山市占21.47km，廣州市占17.03km，現(xiàn)已開通25個(gè)站點(diǎn)，其中位于佛山市內(nèi)的站點(diǎn)15個(gè)，位于廣州市內(nèi)的站點(diǎn)10個(gè)。佛山地鐵1號(hào)線于2015年年末一期全線開通運(yùn)營，開通運(yùn)營時(shí)間長，對于沿線價(jià)格的影響效應(yīng)趨于成熟，為本研究的展開提供良好的客觀條件。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本文以佛山地鐵1號(hào)線各站點(diǎn)為中心，2km為半徑范圍內(nèi)的住宅小區(qū)作為樣本數(shù)據(jù)?？紤]到單套住宅由于戶型、朝向、樓層、裝修等特征差異所帶來的房價(jià)差異，故選取整個(gè)小區(qū)的均價(jià)更具代表性。通過鏈家網(wǎng)、房天下、搜房網(wǎng)等地產(chǎn)信息網(wǎng)，輔以百度地圖測距，共選取60個(gè)住宅小區(qū)2021年3月的市場價(jià)作為樣本數(shù)據(jù)。

2 模型構(gòu)建及變量選擇

2.1 模型構(gòu)建

價(jià)格特征模型本質(zhì)上是假設(shè)商品具有異質(zhì)性和隱性價(jià)格，設(shè)定因變量為商品價(jià)格，商品所具有的特征作為自變量，這些特征所對應(yīng)的隱含價(jià)格共同形成了商品的價(jià)格。將價(jià)格特征模型運(yùn)用于本研究中，實(shí)際上就是將作為商品的房地產(chǎn)的價(jià)格分離開來，得到每一個(gè)特征變量所對應(yīng)的隱含價(jià)格，再通過控制變量法，研究單個(gè)變量的變動(dòng)對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。特征價(jià)格模型主要表現(xiàn)為線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)和半對數(shù)函數(shù)三種類型，三種函數(shù)都具有各自特點(diǎn)，故需通過檢驗(yàn)找出適合本文研究的函數(shù)形式。

2.2 變量選擇及預(yù)處理

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，在總結(jié)國內(nèi)外研究綜述基礎(chǔ)上，結(jié)合筆者的實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素主要包括建筑因素、區(qū)位因素及鄰里因素。故從各個(gè)特征因素中結(jié)合研究區(qū)域的實(shí)際情況，挑選出以下變量進(jìn)行分析。

表1 特征變量及說明

2.3 模型檢驗(yàn)

把樣本數(shù)據(jù)分別代入上述的線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)及半對數(shù)函數(shù)，并通過SPSS23.0軟件進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示三種函數(shù)模型的顯著性都為0.000<0.05，顯著性較好。調(diào)整后的R方結(jié)果顯示：線性函數(shù)模型(0.825)>半對數(shù)函數(shù)模型(0.796)>對數(shù)函數(shù)模型(0.779)，表明線性函數(shù)的擬合度更好，對于結(jié)果的解釋能力更強(qiáng)。與此同時(shí)，線性函數(shù)模型的回歸直方圖更近似于正態(tài)分布，故選擇線性函數(shù)模型作為本文的研究模型。

3 模型回歸結(jié)果分析

為了確保研究結(jié)果的準(zhǔn)確性，還需要進(jìn)行共線性檢驗(yàn)，下面使用方差擴(kuò)大因子VIF及容差進(jìn)行檢驗(yàn)，VIF=1/容差。一般以容差大于0.1，且VIF小于5作為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。由表2可知，各特征變量之間不存在多重共線性。

表2 線性函數(shù)模型回歸系數(shù)

(1)D1、D2、D3、D4、D5五個(gè)變量進(jìn)入模型。當(dāng)住宅小區(qū)距最近地鐵站點(diǎn)的距離為0-400m時(shí)，回歸系數(shù)為-6259.150，與價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，表示在住宅小區(qū)距離地鐵站點(diǎn)0-400m范圍內(nèi)，住宅價(jià)格平均下降6259.15元。在此范圍內(nèi)居民的日常生活易受到地鐵站人流量大、治安以及地鐵運(yùn)營帶來的噪音及震動(dòng)等問題的負(fù)面影響；當(dāng)住宅小區(qū)距最近地鐵站點(diǎn)的距離為400-800m時(shí)，回歸系數(shù)為5488.681，與價(jià)格呈正相關(guān)，表示這個(gè)距離范圍內(nèi)，住宅價(jià)格平均增加5488.681元。在此范圍內(nèi)，地鐵所帶來的便利開始對住宅價(jià)格產(chǎn)生正向影響，給住宅帶來增值效應(yīng)；當(dāng)住宅小區(qū)與最近地鐵站點(diǎn)的距離為800-1200m時(shí)，住宅價(jià)格平均增加6802.891元，在此范圍內(nèi)地鐵給住宅價(jià)格帶來的增值效應(yīng)達(dá)到最大；當(dāng)住宅小區(qū)與最近地鐵站點(diǎn)的距離為1200-1600m時(shí)，住宅價(jià)格平均增加5320.93元，在此范圍內(nèi)地鐵給住宅價(jià)格帶來的增值效應(yīng)開始減弱；當(dāng)住宅小區(qū)與最近地鐵站點(diǎn)的距離為1600-2000m時(shí)，與價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，表明在此范圍內(nèi)地鐵對住宅價(jià)格開始產(chǎn)生負(fù)面影響。

(2)CBD變量進(jìn)入模型，表明住宅小區(qū)與城市中央商務(wù)區(qū)的距離對住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。其回歸系數(shù)為-329.243，與價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，表示住宅小區(qū)距離城市中央商務(wù)區(qū)每增加1km，住宅價(jià)格下降329.243元；Park變量進(jìn)入模型，表明住宅小區(qū)周邊的城市公園數(shù)量對住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。其回歸系數(shù)為1215.575，與價(jià)格呈正相關(guān)，表示住宅周邊1km范圍，每增加1個(gè)公園，住宅價(jià)格上升1215.575元；Medical變量進(jìn)入模型，表明住宅小區(qū)周邊的醫(yī)院數(shù)量對住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。其回歸系數(shù)為1372.132，與價(jià)格呈正相關(guān)，表示住宅周邊1km范圍，每增加1所醫(yī)院，住宅價(jià)格上升1372.132元；School變量進(jìn)入模型，表明住宅小區(qū)周邊的學(xué)校數(shù)量對住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。其回歸系數(shù)為1266.854，與價(jià)格呈正相關(guān)，表示住宅周邊1km范圍，每增加1所學(xué)校，住宅價(jià)格上升1266.854元；Medical變量進(jìn)入模型，表明住宅小區(qū)周邊的醫(yī)院數(shù)量對住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。

4 研究結(jié)論

(1)城市軌道交通的開通確是給沿線的住宅價(jià)值的帶來了提升作用，但并非是距離地鐵站越近價(jià)格提升越明顯。沿線住宅小區(qū)的價(jià)格會(huì)隨著地鐵站的開通平均增加1536.075元。當(dāng)距離地鐵站超過1600米后，正向影響效果已不顯著。

(2)住宅價(jià)格隨著與地鐵站點(diǎn)距離的增加，先升高，到達(dá)最大值后再逐漸下降，整體呈現(xiàn)倒“U”型影響。究其原因，軌道交通對于住宅價(jià)格的影響受到正外部性和負(fù)外部性的共同作用。正外部性包括改善交通通達(dá)性、促進(jìn)土地開發(fā)等；負(fù)外部性包括軌道交通運(yùn)營存在的噪音污染、治安問題等。距地鐵站點(diǎn)400米范圍內(nèi)，地鐵帶來的負(fù)外部性大于正外部性，使得綜合作用下，城市軌道交通對于該范圍住宅價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)向影響。距地鐵站點(diǎn)800-1200米范圍內(nèi)，地鐵帶來的增值效應(yīng)達(dá)到最大值，該距離是居住步行可接受范圍，同時(shí)還不會(huì)受到地鐵噪音、人流混雜的負(fù)面影響，一般地鐵站2km范圍內(nèi)片區(qū)土地溢價(jià)效應(yīng)最高的區(qū)域。

(3)周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育配套對住宅價(jià)格呈現(xiàn)正向影響，住宅與城市CBD的距離對住宅價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)向影響。住宅周邊商業(yè)、醫(yī)療及教育配套的完善，便利了住戶的日常生活，滿足居民的基本生活需求。消費(fèi)者在置業(yè)投資時(shí)對這些因素也更為看重，這也為房地產(chǎn)開發(fā)商對于小區(qū)區(qū)位選擇及營銷宣傳策略提供參考方向。城市CBD通常代表著充足的就業(yè)、便利的交通、完善的配套、大量的人流等，距離城市CBD越遠(yuǎn)，代表這些利好因素的減少，因而住宅價(jià)格也隨之降低，呈現(xiàn)負(fù)向影響。