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樓市調(diào)控指的是國家部委針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀性政策調(diào)控,堅持“房住不炒”,旨在讓住房回歸居住屬性,打壓消費(fèi)者的投資需求,并通過調(diào)控整頓房地產(chǎn)交易環(huán)境、穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展方向、改變房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。
近年來,國家相關(guān)部委相繼出臺了一系類政策,比如,降首付、降稅費(fèi)、限購、限價、限貸、提升公積金貸款額度等,嚴(yán)控一線城市的土地供給,精準(zhǔn)調(diào)控二三線城市的共有產(chǎn)權(quán)房和租賃房,增加保障房供給等,使房價的上漲趨勢得到了有效的遏制。但由于目前我國的經(jīng)濟(jì)增長很大程度上還是依賴房地產(chǎn)行業(yè),樓市調(diào)控政策直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全。因此,與樓市調(diào)控相關(guān)的房地產(chǎn)政策比如土地、金融、稅收政策的落實,要以軟著陸的形式實施,要給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留出緩沖的時間,避免其資金鏈斷裂。筆者以深圳市為例,總結(jié)其部分調(diào)控政策,如表1所示。
表1 深圳市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策
眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金,少則幾億多則幾十億,因為其包含了土地、建材、鋼鐵、裝修、綠化、物業(yè)等一系列內(nèi)容,這些資金一部分來自企業(yè)自有資金,另一部分來自外來資金,而且外來資金的來源較廣泛。表2是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源及風(fēng)險性分析。
表2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源對比
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)秦灤┯谡麄€樓市開發(fā)的全過程的,具體來說就是從樓市項目的立項、置地、開發(fā)到銷售的整個過程,隨著資金的流入和留出,所有環(huán)節(jié)緊密相連,構(gòu)成了資金鏈的循環(huán),具體如下頁圖1所示:
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈循環(huán)圖
近年來,政府緊密出臺了一系列調(diào)控政策,嚴(yán)格土地出讓,力推保障房建設(shè),樓市正式進(jìn)入了限購、限貸、限價、限售的“四限”時代。政府加大調(diào)控政策的目是通過提高貸款門檻、限制購房指標(biāo)、限制按揭貸額度的方式減少商品房成交量,打壓炒房態(tài)勢。但是這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低迷狀態(tài),很多購房者對于購房產(chǎn)生了一定的觀望的情緒,樓市成交量持續(xù)走低。樓市的調(diào)控政策下給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了重大考驗:土地政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法再大量囤地,導(dǎo)致一些項目無法開展;樓市成交量降低,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金無法及時回籠;融資政策縮緊導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道變窄,融資成本增加等,以上一系列問題均會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生資金鏈危機(jī)。
房地產(chǎn)項目是一個龐大的系統(tǒng)性工程,從開始的置地宣傳、中期的建設(shè)施工,到最后的銷售維護(hù)都需要大量的資金。但是在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的力壓態(tài)勢之下,土地價格、原材料價格、人力成本等都在不斷上漲。特別是土地,對于樓市開發(fā)項目來說,地理位置十分重要,而土地出讓費(fèi)用作為各地政府的主要財政收入,價格持續(xù)攀升,特別是在北上廣等一線城市土地經(jīng)常能競拍出天價,土地成本的激增導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張;同時由于近幾年我國的CPI值持續(xù)上升,原材料價格和人力價格也持續(xù)上漲,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更多的資金才能動工,而動工之后的建設(shè)過程所涉及到的各類工商款項、設(shè)備款項,以及后期的樓房宣傳、銷售、維護(hù)等都增加了成本,需要更多的資金來維持,這一系列成本的增加直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著越來越大的資金壓力。
樓市作為不動產(chǎn)項目,受外部因素及自身屬性的影響,具有資金回籠期長的特點。一個樓盤從立項、置地、開發(fā)到銷售一個循環(huán)最少需要兩年的時間,前期貨幣資金會轉(zhuǎn)化為成品資金(商品房),在這個過程中受到工程質(zhì)量、開發(fā)時間、施工意外、自然災(zāi)害等的影響,占用資金時間相對較長,后期只有當(dāng)商品房完成銷售之后成品資金才能重新轉(zhuǎn)化為貨幣資金,而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其資金高度依賴銷售回款,但是銷售過程會因為營銷策略,樓房價格等原因影響資金回籠速度,特別是現(xiàn)階段的樓市調(diào)控政策之下,房地產(chǎn)市場低迷,成品房成交量不高,很多樓房空置,只能以成品資金的形式存在,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空有資產(chǎn)卻無法變現(xiàn),這些問題都會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生危機(jī)。
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要有:自有資金、銀行貸款、對外融資、購房者的定金或預(yù)付款、建筑商帶資承包或延期支付、其他來源等。有統(tǒng)計顯示,我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款能占到總資金的65%左右,而且由于調(diào)控政策不允許小型銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能經(jīng)幾家國有商業(yè)銀行,以抵押的方式貸款,也就是說,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度依賴國有商業(yè)銀行,風(fēng)險比較大。而且在樓市調(diào)控政策之下其融資渠道也受到了限制,比如:
1.對外融資
即依靠發(fā)行股票、發(fā)行債券、信托基金等方式融資,但是此類融資方式門檻較高,僅適用于規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司,而且由于目前我國的股票市場比較低迷,發(fā)行股票很難籌集資金。而且信托基金組織一般會選擇收益高風(fēng)險小的項目進(jìn)行投資,對于樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)興趣減少。
2.購房者的定金和預(yù)付款
由于調(diào)控政策收緊,樓市成品房成交量少,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收集到資金越來越有限。
3.建筑商帶資承包或延期支付
由于延期支付導(dǎo)致拖欠農(nóng)民工工資的事件屢次發(fā)生,為了保護(hù)農(nóng)民工的權(quán)益,國家制定了一系列政策打擊延期支付方式。
4.其他來源
租賃、典當(dāng)、以及開發(fā)商和他人訂立房屋買賣合同等,雖然能籌措到部分資金但相對較少。
綜上所述,樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道越來越窄,使企業(yè)的資金鏈存在很大的風(fēng)險。
一是政府方面。國家在我國房地產(chǎn)市場異?;馃岬臅r候,實施的一系列調(diào)控政策,主要是為了給市場降溫,避免經(jīng)歷像美國和日本一樣的房地產(chǎn)泡沫,這些政策整頓了市場秩序,穩(wěn)定了市場發(fā)展,其正確性是毋庸置疑的,但是鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)控過程中面臨的巨大壓力,政府部門也要積極地施以援手,比如,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一些政策上的扶持,幫助企業(yè)拓展融資渠道,抵御資金鏈風(fēng)險,同時肅清市場抵制非法交易,使房地產(chǎn)交易回歸正常利潤水平,保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。二是企業(yè)方面?,F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)國家樓市調(diào)控政策的要求,積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),進(jìn)行資源整合。比如,通過并購方式讓專業(yè)化程度較低的小型開發(fā)商撤離市場,將手里的資源轉(zhuǎn)給更專業(yè)的大型房地產(chǎn)企業(yè),不但能規(guī)范市場,更能讓大型房企在短時間內(nèi)獲得成本較低的土地,有利于加快土地的利用率,化解企業(yè)的資金風(fēng)險,并帶動整個行業(yè)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)項目需要大量的資金,其中包括土地費(fèi)用、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、銷售費(fèi)用等,在目前土地、原材料、人工成本大幅上升的前提下,對樓市項目中生產(chǎn)成本的控制顯得越來越重要。首先,土地和房產(chǎn)作為固定資產(chǎn),為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈的高效循環(huán),要降低其比例,提高流動資金占比,以保證有充足的流動資金來支付各種費(fèi)用,并應(yīng)付突發(fā)事件,確保項目順利實施;其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷建立健全企業(yè)資金管理制度,制定成本控制計劃,加強(qiáng)成本管控,并嚴(yán)格按照實際的經(jīng)營情況來進(jìn)行資源配置,減少不必要的支出,從而有效地節(jié)約資金;最后,要將成本控制任務(wù)落實到項目實施的每個環(huán)節(jié),每個環(huán)節(jié)落實責(zé)任人,并加強(qiáng)信息互通,整合資源,減少閑置、杜絕浪費(fèi),進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全。
房產(chǎn)銷售收入作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入,是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈安全性的關(guān)鍵環(huán)節(jié),但是在樓市調(diào)控政策之下,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間被壓縮,銷售周期變長。因此,做好營銷,調(diào)動購房者的積極性,推出一些有吸引力的政策刺激購房者的購買欲望,才能加快資金回籠。具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好市場調(diào)查,從購房者的角度出發(fā),找到購房者的消費(fèi)需求,比如,針對有些購房者者對于調(diào)控態(tài)勢下的房價持觀望態(tài)度,有些開發(fā)商推出了溢價回購政策,對于全款購房的消費(fèi)者,可以在合同中加入溢價回購條款,即如果幾年以后房主不想繼續(xù)持有該房產(chǎn),開發(fā)商可以在購買價格之上溢價部分百分比回購,以此打消購房者的顧慮。因此,有消費(fèi)就有市場,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要充分地了解了客戶的想法和需求,就能激發(fā)他們的購買熱情,從而開拓市場加速資金回籠,保障資金鏈的有效循環(huán)。
首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)企業(yè)實力,提高自有資金比例,保障資金鏈的安全性。其次,要拓寬融資渠道,多方籌集資金。具體來說,比如,通過與更有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作,互通有無,共同開發(fā)房地產(chǎn)項目?;蛘哚槍鞘姓{(diào)控政策限制下國內(nèi)融資難的問題,在保證安全性的前提下,積極發(fā)展海外融資,可以聯(lián)系海外的投資機(jī)構(gòu)、投資銀行、海外基金等參與項目開發(fā)。針對國股市低迷的問題,可以探索赴港上市的途徑,提升企業(yè)自身價值的同時,與國際資本接軌。必要的時候也可以通過租賃典當(dāng)?shù)姆绞酵貙捜谫Y渠道。以上所有措施旨在拓寬融資渠道,多方籌措資金,保障樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金安全?!?/p>