房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式及其特征研究

張季翔

摘 要：在特定的經(jīng)濟環(huán)境和改革紅利下，傳統(tǒng)的運營模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的利益。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)升級的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道變窄，資金壓力普遍增大。面臨開拓融資渠道、降低融資成本、保持穩(wěn)定現(xiàn)金流量的迫切需求?！拜p資產(chǎn)”在新網(wǎng)絡(luò)時代和知識經(jīng)濟時代的背景下，是企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)，主要體現(xiàn)在占據(jù)關(guān)鍵商業(yè)資源，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，為了維持全產(chǎn)業(yè)鏈條的領(lǐng)導(dǎo)地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn);運營模式;特征

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.11.045

0 引言

在改革開放之后，我國城市化進程持續(xù)推進，社會經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，整個房地產(chǎn)行業(yè)也在短時間內(nèi)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，而以自持性商業(yè)物業(yè)以及寫字樓為代表的投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，并非流動資產(chǎn)的方式反映在資產(chǎn)負債表中，而該部分資產(chǎn)占比越高，其變現(xiàn)能力會相應(yīng)降低，資金周轉(zhuǎn)率也會相應(yīng)降低，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成負面影響。

房地產(chǎn)行業(yè)不但事關(guān)民生，而且和我國金融市場穩(wěn)定性也息息相關(guān)，因此，黨中央提出的“房住不炒”的政策導(dǎo)向，而這一政策無疑進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性，提升了其融資難度。在這種背景下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張問題，其資金鏈的穩(wěn)定性也深受影響。相對而言，輕資產(chǎn)運營模式有利于將資金占用率控制在較低水平，對于提升非流動資產(chǎn)的利用率具有正向促進作用，因此，加強輕資產(chǎn)運營模式的研究無論在理論層面上，抑或者是現(xiàn)實層面上都具有積極意義。

1 房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運營模式介紹及動因分析

1.1 輕資產(chǎn)運營模式介紹

“輕資產(chǎn)模式”具體指的是企業(yè)通過投入相對少量資金，借助財務(wù)杠桿效應(yīng)而實現(xiàn)高額收益的資產(chǎn)運作模式。對房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)來講，輕資產(chǎn)模式是其實現(xiàn)突破發(fā)展的重要路徑，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都高度重視運營管理過程給企業(yè)帶來的價值增值。而不是再把土地、資產(chǎn)放在開發(fā)的中心位置，利用科學(xué)、合理、專業(yè)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的管理以及運營，投入相對少量資金而實現(xiàn)高額收益。

通過深度剖析房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式可知，該模式的特征集中在以下幾個方面：第一，土地儲備占比相對比較合理;第二，房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的存貨周轉(zhuǎn)率;第三，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性大幅提升;第四，擴展了其融資渠道，有利于成本控制。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式的動因分析

1.2.1 提升現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和安全性，降低自有資金占比

和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有相對較低的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，先進周轉(zhuǎn)時間遠高于其他行業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其往往需要不低于1年的時間才能實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流歸正。重資產(chǎn)運營模式是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，即通過房屋銷售來獲取現(xiàn)金收入。但是隨著我國持續(xù)加大宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場價格開始趨穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售收入出現(xiàn)較大幅度的減少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運營模式的收入穩(wěn)定性受到?jīng)_擊，不確定因素增加，行業(yè)波動性加劇。在這種情況下，買家更傾向保持觀望，銷售收入難以持續(xù)增加，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入，抑制了持續(xù)發(fā)展。針對上述問題，房地產(chǎn)加強業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型具有一定必然性，而輕資產(chǎn)運營模式無疑重要轉(zhuǎn)型方向，對擴展房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑具有積極意義。

1.2.2 降低融資難度和成本，豐富融資途徑

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)都需要大量資金的投入，一旦資金流入不穩(wěn)定，則企業(yè)運營必然受到?jīng)_擊。目前，國內(nèi)大部分房企都是通過貸款、債券、信托等方式進行融資，以此獲取收益，以滿足業(yè)務(wù)發(fā)展對資金的需求。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為其最為重要的外部融資模式，銀行貸款對其房企發(fā)展至關(guān)重要。但是在我國宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大的背景下，銀行嚴控資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，非銀資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的難度也進一步加劇。受限于多方面因素，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度持續(xù)加大，融資渠道不斷減少，對企業(yè)資金流穩(wěn)定性造成負面影響。

在現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過房屋預(yù)售資金獲取無息融資，但是隨著限購、限貸等政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進一步受限，并嚴重影響其房屋銷售收入，對經(jīng)營性現(xiàn)金收入造成沖擊，房企普遍面對較大的資金管理壓力。

1.2.3 提升資金回報率，拓展市場規(guī)模

提高優(yōu)勢資源，將一些板塊外包給專業(yè)公司，大大降低了企業(yè)成本，使得專業(yè)領(lǐng)域有特定收益，減輕企業(yè)負擔(dān)，減少人員開支。

2 輕資產(chǎn)營運的優(yōu)缺點分析

和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式相比，輕資產(chǎn)運營牧場具有風(fēng)險和收益并存的特征，而房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)以及業(yè)務(wù)規(guī)劃也必須充分考慮其特征。第一，其資產(chǎn)運營模式需要的投資規(guī)模較小，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)占比降低，無論是資金門檻，抑或者是生產(chǎn)成本，都出現(xiàn)一定程度的降低;第二，對各個階段、各個環(huán)節(jié)以及各個部門提出了更高完善的要求，其具有相對較高的專業(yè)門檻，固定資產(chǎn)可以歸入大宗商品的范疇，需要支出一定的折舊成本以及維護成本，但是其作為固定資產(chǎn)有利于降低企業(yè)融資難度;第三，固定資產(chǎn)占比不足會降低企業(yè)在通貨膨脹下的競爭力;第四，企業(yè)將關(guān)注力集中在產(chǎn)品的開發(fā)、拓寬市場上，不再是加工制造上。通過這種方式有利于改善品牌形象，擴展品牌的影響力和號召力，為增加品牌附加值奠定基礎(chǔ)。但是其問題也十分顯著，首先，產(chǎn)品外包質(zhì)量控制難以保障，如果發(fā)生質(zhì)量問題將會嚴重沖擊品牌優(yōu)勢;其次，對外包商的依賴程度提升，不利于保障企業(yè)的自主性;再次，企業(yè)剝離核心業(yè)務(wù)雖然降低成本和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，但是其核心能力也會相應(yīng)降低，不利于企業(yè)形成競爭優(yōu)勢。整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式雖然具有缺陷，但是其發(fā)展空間巨大，對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。

對企業(yè)而言，低投入、高收益是其運營的重要目標(biāo)，但是長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)通過自有資本進行擴張的效率維持在較低水平，難以滿足新時代的發(fā)展要求。因此，利用輕資產(chǎn)的優(yōu)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲取新的競爭優(yōu)勢，而且以輕資產(chǎn)運營模式為核心構(gòu)建的競爭力難以被模仿，對企業(yè)輸出品牌管理至關(guān)重要。

3 輕資產(chǎn)運營模式的現(xiàn)實意義

目前，受到宏觀調(diào)整政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷加大，銀行信貸進入房地產(chǎn)的規(guī)模受限，而房地產(chǎn)項目開發(fā)要求也受限，各種金融主體受到更加嚴格的監(jiān)管，更加全面的控制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，單一房地產(chǎn)公司承接大型項目的能力持續(xù)下降。因此，借助輕資產(chǎn)運營模式，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

首先，幫助房企打造和發(fā)展實際相契合的財務(wù)戰(zhàn)略。房企可以通過不同方式來展開輕資產(chǎn)運營，而不同輕資產(chǎn)運營模式往往需要相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略。因此，房企必須立足自身發(fā)展實際，在強化自身優(yōu)勢的同時，明確自身不足之處，從而選擇和自身相匹配的輕資產(chǎn)運營模式，制定科學(xué)的財務(wù)戰(zhàn)略，切實有效的改善自身財務(wù)現(xiàn)狀，在提升資金流動性的同時，助力于自身持續(xù)發(fā)展。

其次，幫助房企降低風(fēng)險并提升盈利能力。對企業(yè)而言，通過輕資產(chǎn)運營模式有利于挖掘自身優(yōu)勢，將資源更多地集中在核心業(yè)務(wù)，從而提升資源的配置以及利用效率，形成核心競爭優(yōu)勢，有效降低資金流動風(fēng)險，助力于企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的獲取利潤，因此，房地產(chǎn)企業(yè)將輕資產(chǎn)運營模式作為其發(fā)展轉(zhuǎn)型方向具有一定必要性。

再次，可以幫助房企壓縮成本并擴展利潤空間。在輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可向其他領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)外包部分生產(chǎn)以及服務(wù)業(yè)務(wù)，利用較少投資即可實現(xiàn)品牌管理數(shù)據(jù)，在減少設(shè)備、建設(shè)、施工等方面投資的同時，壓縮了人力物力等方面的成本投入。而且，通過和其他領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)合作，對于其擴展利潤空間具有積極作用。因此，輕資產(chǎn)運營模式是企業(yè)降低生產(chǎn)以及經(jīng)營成本的重要路徑。

4 結(jié)語

本文全面對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式進行介紹及動因分析、輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)缺點和輕資產(chǎn)運營的現(xiàn)實意義。旨在減少房地產(chǎn)行業(yè)大額資金占用，輕資產(chǎn)運營模式是企業(yè)品牌成熟化的重要方向和標(biāo)志，其盈利的關(guān)鍵在于品牌以及管理輸出，具有較高的安全性和穩(wěn)定性，而企業(yè)核心資源以及能力對企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型至關(guān)重要，對房地產(chǎn)企業(yè)是否可以在價值鏈發(fā)揮主導(dǎo)作用具有決定性作用。

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