一起三審案件給不動產(chǎn)登記等三部門的警示

摘要：通過一則案例解析，指出行政訴訟首先應(yīng)該是程序是否合法，然后才是審查是否正當(dāng)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理囑托登記并不意味著相關(guān)稅收就可以不繳納了，稅務(wù)部門仍然可以根據(jù)《稅收征管法》的相關(guān)規(guī)定進行追繳。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;警示;三審

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0031-03 收稿日期：2021-10-19

作者簡介：李煒，武夷山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

案情：崔某（原告）于2020年1月6日通過公開競價拍得某市中級人民法院拍賣的一套房屋，成交價734000元。法院已出具執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，原告已依法繳納契稅，現(xiàn)要求被告辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，被告（某市自然資源和規(guī)劃局）提出原告須繳納應(yīng)由原被拍賣方承擔(dān)的個人所得稅后方能辦理。拍賣公告的第6條載明，“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費及其可能存在的水、電等欠費均由買受人承擔(dān)”。

一審判決：駁回原告崔某對被告的訴訟請求。二審和再審法院也均認(rèn)為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繳納該稅款，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)有審查的義務(wù)，因此駁回了當(dāng)事人的訴訟。

筆者認(rèn)為，雖然法院駁回了訴訟，第一是訴由問題，第二是三審法院均沒有抓到本案的核心問題。此個稅是否應(yīng)該由原告繳納并非本案的核心。行政訴訟首先是程序是否合法，其次才是審查是否正當(dāng)。

1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)程序違法

雖然法院在拍賣公告中寫明了轉(zhuǎn)移登記由當(dāng)事人自行辦理，但由于法院已經(jīng)向某市自然資源和規(guī)劃局送達(dá)了執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，本案的轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)是囑托轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，無需當(dāng)事人申請，某市自然資源和規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)在收到協(xié)助執(zhí)行通知書后直接完成登記業(yè)務(wù)。

囑托登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后新增的一項不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第19條明確規(guī)定：“有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：（一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的……”。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定：不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進行，但下列情形除外：不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記的。也明確規(guī)定了依囑托登記的程序：依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機關(guān)出具的相關(guān)囑托文件辦理不動產(chǎn)登記的，按下列程序進行：（一）囑托;（二）接受囑托;（三）審核;（四）登簿。

而《民訴法》第251條也規(guī)定，“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理”。

因此，本案的某市自然資源和規(guī)劃局在收到協(xié)助執(zhí)行通知書后未直接辦理轉(zhuǎn)移登記，而是在之后受理了當(dāng)事人單方申請的轉(zhuǎn)移登記，屬于登記程序適用錯誤。

2 囑托登記無需審查稅收

根據(jù)《個人所得稅法》第15條“個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記等相關(guān)信息核驗應(yīng)繳的個人所得稅，登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)查驗與該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個人所得稅的完稅憑證”之規(guī)定可以看出，只有在個人自行轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)采用查驗的義務(wù)，并不包含司法等強制拍賣的情形。《契稅征收暫行條例》第11條、《土地增值稅暫行條例》第12條也均有類似的規(guī)定，其內(nèi)容均要求在納稅人自行辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的時候，不動產(chǎn)登記機構(gòu)才有審查的義務(wù)。

再根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》18.3.3的內(nèi)容可以看出，囑托登記時，不動產(chǎn)登記部門主要審查囑托文件是否齊全和送達(dá)人員身份是否合法。

3 稅收應(yīng)如何征收

《國家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》（國稅函〔2005〕869號）第4條明確寫明，“鑒于人民法院實際控制納稅人因強制執(zhí)行活動而被拍賣、變賣財產(chǎn)的收入，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第5條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法優(yōu)先從該收入中征收稅款”。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“網(wǎng)拍規(guī)定”）第30條規(guī)定：因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān);沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。

案例中一審判決書中，“某區(qū)稅務(wù)局于2020年4月22日向某市中級人民法院發(fā)函，稱關(guān)于前宗房屋司法拍賣，被執(zhí)行人洪某應(yīng)繳納個人所得稅22020元，請該院從房屋拍賣收入中依法扣繳該22020元，并協(xié)助通知洪某辦理納稅申報。某市中級人民法院迅即回函，稱拍賣公告第6條載明標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費及其可能存在的水、電等欠費均由買受人承擔(dān)，因此買受人崔某在辦理該房屋過戶手續(xù)中，應(yīng)承擔(dān)涉及本次拍賣的稅費”。

庭審中合議庭曾詢問原告：拍賣公告的第6條內(nèi)容你當(dāng)時是否看清了？原告答：看清了。又問：你當(dāng)時有無疑問？原告答：有疑問。又問：你既然有疑問，有沒有向中級人民法院反映？原告答：沒有。

其實，司法強制中稅收征管的問題由來已久，從網(wǎng)拍規(guī)定來看，法院確定由買受人崔某承擔(dān)被拍賣人稅費并無不妥。

一審法院認(rèn)為，“合約應(yīng)當(dāng)信守，誠信應(yīng)當(dāng)維護。本案的實質(zhì)在于要不要堅持誠信交易原則。人無信不立，原告事中不提異議，以較理想的價格拍得案涉房屋后，又對買受條件提出異議，違背誠信，徒增是非，實在不妥。奉勸原告打消妄念，回歸本心，依法依理行事，必然皆大歡喜”。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第69條，“行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，或者原告申請被告履行法定職責(zé)或者給付義務(wù)理由不成立的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求”。

就本案而言，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理囑托登記并不意味著相關(guān)稅收就可以不予繳納，稅務(wù)部門仍然可以根據(jù)《稅收征管法》的相關(guān)規(guī)定進行追繳，如崔某仍然不肯繳納，可以依法采取強制措施。

而本案背后所折射出來的問題更值得重視和反思，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和人民法院均無視對程序適用的錯誤，是業(yè)務(wù)水平不夠，還是無視人民群眾的合法利益？稅務(wù)部門是否能夠跳出依賴其他部門征收的舒適圈，依法辦理征稅職責(zé)呢？究竟人民法院在司法強制的時候應(yīng)不應(yīng)該直接扣除相關(guān)稅收？這些都需要進一步解決。