不動產(chǎn)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)分析

摘要：隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面鋪開，不動產(chǎn)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)受到廣泛關(guān)注，相關(guān)理論研究和實(shí)踐探索也大量涌現(xiàn)?；诖耍單霾粍赢a(chǎn)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的基本流程和問題，深入探討數(shù)據(jù)整合建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)，以供業(yè)內(nèi)人士參考。

關(guān)鍵詞：地籍;不動產(chǎn)登記;房產(chǎn)數(shù)據(jù);數(shù)據(jù)整合

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0064-04 收稿日期：2021-10-28

作者簡介：王宗云，東營市自然資源和規(guī)劃局。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及的環(huán)節(jié)較多，包括權(quán)屬信息和空間信息的結(jié)合。在開展不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的過程中，需通過建設(shè)信息平臺實(shí)現(xiàn)整合效率提升，數(shù)據(jù)整理、校驗(yàn)等工作也需要同時得到重視。

1 關(guān)鍵技術(shù)研究

基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，不僅需要聚焦數(shù)據(jù)整合建設(shè)，也需要重視相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，如權(quán)籍調(diào)查技術(shù)、宗地圖形拓?fù)潢P(guān)系處理技術(shù)、數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)。

1.1 權(quán)籍調(diào)查技術(shù)

為滿足數(shù)據(jù)整合需要，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可考慮應(yīng)用權(quán)籍調(diào)查技術(shù)，該技術(shù)能夠?yàn)樵嘘P(guān)聯(lián)錯誤數(shù)據(jù)修正、戶落幢準(zhǔn)確性提升提供支持，權(quán)籍調(diào)查流程圖如圖1所示。以權(quán)籍核檔環(huán)節(jié)為例，結(jié)合權(quán)利人提供的權(quán)籍指認(rèn)確認(rèn)書和原房產(chǎn)證件信息，工作人員需要對宗地及房產(chǎn)信息進(jìn)行核對，以此對不動產(chǎn)單元權(quán)籍信息進(jìn)行完善，生成不動產(chǎn)單元號，該單元號屬于唯一的不動產(chǎn)單元識別碼。如存在提供材料不全問題，需要及時通知向人員進(jìn)行材料補(bǔ)充，超過期限時需要退回受理窗口。如不動產(chǎn)登記平臺數(shù)據(jù)庫及系統(tǒng)收錄空間信息與指認(rèn)確認(rèn)書存在信息不符情況，需要由相關(guān)人員開展二次指認(rèn)，如仍存在該情況需要由專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行指認(rèn)。如權(quán)屬信息存在問題的案件存在于不動產(chǎn)平臺系統(tǒng)中，檔案核對需要由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)，保證權(quán)屬信息及時查清并修正數(shù)據(jù)庫，權(quán)籍調(diào)查結(jié)果需要在最后交付。

1.2 宗地圖形拓?fù)潢P(guān)系處理技術(shù)

結(jié)合實(shí)際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，各宗土地在以往的土地登記時大多獨(dú)立建檔，這就使得兩塊宗地的壓蓋情況可能在實(shí)地測量和宗地劃分環(huán)節(jié)被忽視。在電子政務(wù)系統(tǒng)和國土一張圖系統(tǒng)引入后，宗地圖形得到統(tǒng)一調(diào)整，但一張圖系統(tǒng)仍存在未能及時錄入的新變更宗地，各種客觀因素影響下部分圖形在登記整合時未得到整合的情況也同樣存在。由于缺乏壓蓋檢查，如宗地存在3%以內(nèi)宗地面積的壓蓋，相關(guān)修改可手動進(jìn)行;如宗地存在3%以上宗地面積的壓蓋，測繪隊(duì)和不動產(chǎn)登記中心需要開展協(xié)商，圍繞宗地圖形的重新調(diào)繪開展研究，調(diào)繪后方可入庫。如宗地圖形存在自相交，需要對檔案中坐標(biāo)和圖形進(jìn)行細(xì)致查找，并重新開展繪圖工作，如這一自相交問題在重新繪圖后仍未得到解決，宗地圖形必須進(jìn)行重新測繪。這一重新測繪工作由測繪隊(duì)與不動產(chǎn)登記中心共同完成。

1.3 數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)

在數(shù)據(jù)登記過程中，數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)的應(yīng)用同樣需要得到重視。對于各地建立的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，需要聚焦查封、抵押業(yè)務(wù)時效性，查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)無需開展權(quán)籍調(diào)查，這會導(dǎo)致查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)涉及的不動產(chǎn)單元不存在空間信息，但同時存在業(yè)務(wù)信息。由于不動產(chǎn)單元號未對應(yīng)生成，存量數(shù)據(jù)匯交和增量數(shù)據(jù)上報受此影響無法完成。對于相關(guān)查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，需要設(shè)法對辦理抵押查封業(yè)務(wù)的流程進(jìn)行修改，日后發(fā)證中的業(yè)務(wù)辦理需要以歸幢落宗且不動產(chǎn)單元號后完成編制為前提。對于不存在不動產(chǎn)單元號、未歸幢落宗的之前流程形成業(yè)務(wù)，核實(shí)完善需要及時聯(lián)系相關(guān)利害人，如抵押人。除無需開展權(quán)籍調(diào)查的查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)外，僅開展樓盤表登記的部分預(yù)告登記樓盤也需要得到重視，考慮到這類預(yù)告登記樓盤未開展幢圖形落幢，由此引發(fā)的對應(yīng)空間數(shù)據(jù)必須設(shè)法處理。必要空間數(shù)據(jù)缺乏會導(dǎo)致相關(guān)樓盤的“宗地-幢-戶”間關(guān)聯(lián)關(guān)系無法正常建立。因此，不動產(chǎn)登記中心需要聚焦相關(guān)數(shù)據(jù)并與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，開發(fā)商需要負(fù)責(zé)房產(chǎn)測繪結(jié)果的提供，落幢使用的測繪結(jié)果由測繪部門提供，以此保證戶幢關(guān)聯(lián)的順利建立。

2 實(shí)例分析

2.1 數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

以某市不動產(chǎn)登記工作為例，由于相關(guān)部門在不動產(chǎn)調(diào)查和登記方面存在信息化、數(shù)字化程度不一現(xiàn)狀，這使得該城市同時存在相關(guān)紙質(zhì)檔案、電子數(shù)據(jù)、完備數(shù)據(jù)庫，各部門不一的參考標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、抽取中均有所體現(xiàn)，不一的數(shù)據(jù)格式帶來的相關(guān)影響也較為深遠(yuǎn)。案例城市不動產(chǎn)測繪核心數(shù)據(jù)庫由土地規(guī)劃數(shù)據(jù)、基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫、轉(zhuǎn)征供數(shù)據(jù)、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)、宗地統(tǒng)一代碼數(shù)據(jù)、正攝影像庫（0.5m分辨率）、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫（1：500）、農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫（1：10000）組成，同時建立有土地登記關(guān)聯(lián)關(guān)系、空間信息、非空間信息，建設(shè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺實(shí)現(xiàn)了多圖層統(tǒng)一。為建設(shè)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，案例城市主要結(jié)合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，以此形成數(shù)據(jù)集，抽取、補(bǔ)錄、轉(zhuǎn)換、整合等工作方法結(jié)合數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用。

2.2 數(shù)據(jù)組織內(nèi)容

對于存在異構(gòu)、多源、海量、多態(tài)等特點(diǎn)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合來說，該工作本身較為艱巨且屬于不動產(chǎn)登記核心環(huán)節(jié)。結(jié)合案例城市實(shí)際情況，本文主要圍繞不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的集成開展研究，采用的具體技術(shù)包括編碼統(tǒng)一轉(zhuǎn)換、信息關(guān)聯(lián)、匹配合并等，以此實(shí)現(xiàn)“雙證合一、房地一體”，同時建設(shè)的屬性數(shù)據(jù)庫及空間數(shù)據(jù)庫也能夠滿足建庫要求，并得到數(shù)據(jù)組織內(nèi)容如圖2所示。

2.3 數(shù)據(jù)整合技術(shù)

具體的數(shù)據(jù)整合可細(xì)分為兩部分：第一，地籍區(qū)整理。受快速推進(jìn)的城市化影響，案例城市存在不斷擴(kuò)大的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，這與規(guī)模化商圈與大型道路的建設(shè)、城中村大量改造存在直接關(guān)聯(lián)。案例城市很多原有村級行政界線在城區(qū)范圍內(nèi)大量跨越宗地，這種情況導(dǎo)致地籍調(diào)查與不動產(chǎn)登記工作受到直接影響。為保證地籍管理工作更好開展，適應(yīng)改革現(xiàn)狀，案例城市以明顯現(xiàn)狀地物分布、城市規(guī)劃道路、行政界線為依據(jù)，參考確權(quán)發(fā)證數(shù)據(jù)、地籍發(fā)證數(shù)據(jù)、土地調(diào)查數(shù)據(jù)完成地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分，這一過程同時充分結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范，如《宗地代碼編制規(guī)則》，為滿足相關(guān)數(shù)據(jù)整合建設(shè)需要，同時開展統(tǒng)一編碼;第二，不動產(chǎn)單元編碼。作為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，需首先開展宗地統(tǒng)一編碼，相互關(guān)聯(lián)可基于代碼實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而整合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)?；诘丶畢^(qū)劃分基礎(chǔ)，需結(jié)合規(guī)范要求重新統(tǒng)一編碼，需要遵循“行政區(qū)+地籍區(qū)+權(quán)屬+宗地號”規(guī)則，以此得到19位的宗地代碼。土地登記簿冊按照宗地劃分登記單元，需做到二者一一對應(yīng)，而對于土地上建造的房屋，需按照房屋地理定位完成幢號、房號依次確定。落宗可保證土地和房屋間形成關(guān)聯(lián)關(guān)系，這一過程需聚焦編碼方式、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、地理空間框架的統(tǒng)一，動態(tài)樓盤表需要同時實(shí)現(xiàn)在每幢房屋中的正確唯一分配，這關(guān)系著編碼正確唯一性，同時還需要保證存在正確且完整的物理屬性要素信息，具體涉及房屋分戶、分層的唯一數(shù)字化矢量圖。案例與房屋上的每個權(quán)證號、每份不動產(chǎn)檔案間的對應(yīng)和落實(shí)同樣需要得到重視，同時關(guān)注房屋對應(yīng)的所有權(quán)人唯一證件號碼及電子登記簿建立，地籍圖中樓幢與房屋電子檔案、物理及權(quán)屬屬性的正確唯一對應(yīng)也不容忽視。幢編碼編制需遵循規(guī)范要求，結(jié)合統(tǒng)一宗地編碼，按照宗地定位及對應(yīng)定著物，基于邏輯幢單位完成編碼，這一過程中定著物特征屬于重要依據(jù)，自然幢后的房號需要按照順序完成編碼，整合后的房地?cái)?shù)據(jù)屬性表如圖3所示。

2.4 數(shù)據(jù)質(zhì)檢及入庫

為保證數(shù)據(jù)整合工作質(zhì)量的，案例城市在數(shù)據(jù)質(zhì)檢等方面也投入大量資源，主要工作內(nèi)容包括：第一，質(zhì)量檢查。完成數(shù)據(jù)整合后，需要通過質(zhì)檢軟件和國家頒布的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開展全面的成果數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，同時修改發(fā)現(xiàn)的不合格數(shù)據(jù)，以此得到更為完整且準(zhǔn)確的成果數(shù)據(jù)。第二，數(shù)據(jù)入庫。通過檢查的數(shù)據(jù)需要遵循規(guī)范要求統(tǒng)一入庫，以此得到真實(shí)可用、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、格式統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫能夠通過數(shù)據(jù)為日常的不動產(chǎn)登記工作提供依據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)需要在日常工作中持續(xù)更新，數(shù)據(jù)在一定范圍內(nèi)的共享也需要得到重視。此外，還需要將元數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、矢量空間圖形成果等數(shù)據(jù)向省級不動產(chǎn)登記部門匯交，相關(guān)數(shù)據(jù)的組織需要遵循規(guī)定目錄和格式要求。

參考文獻(xiàn)：

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3.郜博 嚴(yán)劍鋒.統(tǒng)一登記形勢下不動產(chǎn)測繪及數(shù)據(jù)整合方法探討.住宅與房地產(chǎn).2019.27