房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的運(yùn)用探究

[摘要]造價(jià)全過(guò)程控制是成本管理中的重要內(nèi)容，也是控制房地產(chǎn)建設(shè)工程費(fèi)用、提高資金利用率、擴(kuò)充效益空間的重要工作手段。隨著我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各地區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)整體水平不斷提高，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，如何實(shí)現(xiàn)成本造價(jià)的有效控制是進(jìn)一步提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵問(wèn)題之一。文章簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制，分析了房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的重要性，對(duì)房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的運(yùn)用進(jìn)行深入探究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本管理;成本造價(jià);全過(guò)程控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.073

1前言

自黨的十九大會(huì)議以來(lái)，各地區(qū)政府紛紛加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制得到改善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)其成本造價(jià)管理要求也逐漸提高。結(jié)合《2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》文件內(nèi)容，2019年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從“粗放型發(fā)展模式”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬徛€(wěn)健型發(fā)展模式”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，住房開(kāi)發(fā)力度放緩，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫。結(jié)合表1可以發(fā)現(xiàn)，2019年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)均值達(dá)12.38億元，同比增長(zhǎng)28.01%，凈利潤(rùn)增速同比上升0.29%，相較2018年基本一致，且三費(fèi)均值達(dá)11.14億元，占比約為11.92%，同比下降0.46%，這也再次證明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的情況，側(cè)面體現(xiàn)出各企業(yè)不再盲目擴(kuò)展，從而削減了一定的經(jīng)營(yíng)成本。面對(duì)這種情況，為了始終保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)力，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本管理的成本造價(jià)管控力度，引入全過(guò)程管理理念，從而提高造價(jià)利用率，適當(dāng)降低造價(jià)成本，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況，才能夠在有限的市場(chǎng)中擴(kuò)充利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制概述

結(jié)合《2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）文件內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)出積極的一面，但是相較于過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，本階段房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步進(jìn)入發(fā)展穩(wěn)健期，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好的發(fā)展，需要借助一定的成本控制手段，適當(dāng)壓縮建設(shè)成本，以此獲取合理的經(jīng)濟(jì)效益，保證發(fā)展實(shí)力?！秷?bào)告》提出：“房地產(chǎn)行業(yè)要想在外部環(huán)境的變化中保證自身發(fā)展實(shí)力及潛力，其企業(yè)就要經(jīng)受住綜合能力的考驗(yàn)，比如具備一定的融資能力，能夠保證企業(yè)內(nèi)部資金流通;能夠精確控制房地產(chǎn)建設(shè)成本，避免出現(xiàn)造價(jià)成本過(guò)高，影響房?jī)r(jià)、影響利潤(rùn)的情況出現(xiàn)。”因此，在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)成本管理造價(jià)控制極為重要，是能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況的主要元素之一[1]。

全過(guò)程控制理念，就是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策時(shí)期開(kāi)始入手控制項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，將成本控制貫穿于投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工與竣工結(jié)算等不同的階段，其核心就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成本費(fèi)用進(jìn)行全程控制與管理，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本費(fèi)用的預(yù)算目標(biāo)，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與投資效益。

3房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的重要性

結(jié)合上述內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)展成本造價(jià)控制能夠有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而成本造價(jià)的全過(guò)程控制能夠?qū)⒖刂颇繕?biāo)分解，通過(guò)在不同階段完成過(guò)程控制目標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本費(fèi)用的管控，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，避免外部市場(chǎng)環(huán)境變化過(guò)度影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況[2]。

結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中成本造價(jià)控制實(shí)際情況，可以發(fā)現(xiàn)仍然存在一些問(wèn)題，具體如下兩點(diǎn)。

第一，缺乏有力的事前控制。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷適應(yīng)外部市場(chǎng)變化的同時(shí)，更多的企業(yè)工作人員對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不到位，僅僅是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行施工階段的造價(jià)控制與管理，認(rèn)為這一階段是造價(jià)控制的主要階段，忽視了項(xiàng)目建設(shè)前期的控制價(jià)值，沒(méi)有從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段進(jìn)行成本管控，缺乏完善的施工規(guī)劃方案與投資決策研究，導(dǎo)致后期施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，影響成本造價(jià)的控制。

第二，缺乏動(dòng)態(tài)性管理理念。在實(shí)際過(guò)程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用的是“后算賬”的工程結(jié)算方式，就是在工程建設(shè)結(jié)束之后集中結(jié)算工程款項(xiàng)，這種情況下，工作人員沒(méi)有對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行管控，不能夠準(zhǔn)確掌握施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更情況與材料價(jià)格漲幅情況，從而出現(xiàn)成本超標(biāo)問(wèn)題，影響成本控制效果。

結(jié)合上述內(nèi)容，外部市場(chǎng)環(huán)境的變化、內(nèi)部成本控制模式的改進(jìn)需求，紛紛顯示著引進(jìn)全過(guò)程控制手段的重要性，建議工作人員開(kāi)展房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本造價(jià)全過(guò)程控制，促使成本管控貫穿項(xiàng)目建設(shè)始終、覆蓋項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)角落，從而有效實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)，維護(hù)企業(yè)發(fā)展[3]。

4房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的運(yùn)用

4.1項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)控制

項(xiàng)目投資決策階段是一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的初始階段，這一時(shí)期的造價(jià)控制能夠直接影響后面各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)整體項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生直接作用。結(jié)合有關(guān)資料分析，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制能夠影響項(xiàng)目整體投資的70%。因此，建議工作人員結(jié)合不同的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目情況，明確投資目標(biāo)，合理分析開(kāi)發(fā)位置與類型，比如城市中心地段的寫字樓、城市邊緣地段的低檔住宅樓等，有依據(jù)的分析投資額度，明確成本目標(biāo)，構(gòu)建目標(biāo)體系;之后要估算投資資金，分析相鄰房地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，分析兩者不同之處，進(jìn)行成本替換，初步確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制估算價(jià)值。最后，要調(diào)動(dòng)企業(yè)各個(gè)部門，讓投資決策部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)控部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門等共同參與到投資決策階段的造價(jià)控制中，盡可能減少各個(gè)方面的不必要開(kāi)支，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)成本的合理控制，讓企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中獲取投資效益[4]。

4.2項(xiàng)目規(guī)劃階段的工程造價(jià)控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠在極大程度上影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目圓滿建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)占有的建設(shè)費(fèi)用比重較少，一般來(lái)說(shuō)不足20%，但是這一階段能夠直接決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑物性能、建筑物質(zhì)量、施工進(jìn)度、建筑物結(jié)構(gòu)等，能夠影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本造價(jià)的80%及以上，也是造價(jià)成本全過(guò)程控制中的關(guān)鍵階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，工作人員需要分別完成市場(chǎng)調(diào)研、民意調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析等，以此保證設(shè)計(jì)的合理性與嚴(yán)謹(jǐn)性。之后，工作人員需要利用造價(jià)管理、成本控制等手段，完成預(yù)算編制文件，盡可能地將編制內(nèi)容細(xì)化到房地產(chǎn)建設(shè)的每一個(gè)細(xì)節(jié)和技術(shù)層面，在保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。最后，在施工圖設(shè)計(jì)階段，工作人員需要嚴(yán)格依照地質(zhì)勘察數(shù)據(jù)資料，保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、滿足建設(shè)需求，精確設(shè)計(jì)每個(gè)參數(shù)，明確施工導(dǎo)向，為后續(xù)施工提供有效依據(jù)，保證施工進(jìn)度順利，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本控制目標(biāo)[5]。

4.3招標(biāo)與合同階段的工程造價(jià)成本控制

招標(biāo)與合同是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，與設(shè)計(jì)部門、工程部門、業(yè)務(wù)部門之間的聯(lián)系較為密切。在招標(biāo)前期階段，工作人員需要明確招標(biāo)范圍，合理界定招標(biāo)內(nèi)容，嚴(yán)格遵循法律規(guī)定及現(xiàn)有流程完成公開(kāi)招標(biāo)工作。目前，一些施工企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理承包機(jī)制，這就要求工作人員嚴(yán)格審查應(yīng)標(biāo)單位的施工資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)及其項(xiàng)目承接經(jīng)驗(yàn)，實(shí)地考察，保證使用合理的成本獲取優(yōu)質(zhì)施工單位。此外，工作人員需要結(jié)合實(shí)際情況，合理確定邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)等不同的方式，合理選擇計(jì)價(jià)方式，避免出現(xiàn)投標(biāo)單位惡意競(jìng)標(biāo)的情況[6]。

4.4施工階段的造價(jià)控制

進(jìn)入施工階段之后，工作人員需要結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)成本管理，明確目標(biāo)成本，完成建設(shè)材料、施工機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)與租賃工作，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)造價(jià)成本的控制。在施工開(kāi)始之前，工作人員需要結(jié)合實(shí)際情況明確分工，保證各部門之間配合協(xié)調(diào)，落實(shí)各部門崗位人員的施工階段成本控制責(zé)任;在拆分合同時(shí)，需要細(xì)化交接成本，分析質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，增加潛在成本控制目標(biāo)。之后，需要嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)流程，若施工過(guò)程中出現(xiàn)變更情況，則遵循變更流程，明確變更發(fā)生原因，明確變更成本責(zé)任，追溯源頭，以此實(shí)現(xiàn)不合理變更引發(fā)的成本控制。工作人員可以提出現(xiàn)場(chǎng)簽證機(jī)制，將其納入施工合同中，提出明確的簽證審核流程，保證“一事一簽”[7]。最后，工作人員需要嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)的施工材料儲(chǔ)存、施工技術(shù)工藝流程、施工工序、施工人員，將成本控制融入施工現(xiàn)場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，全面控制施工過(guò)程成本造價(jià)，避免造成不必要的浪費(fèi)，凸顯全過(guò)程成本控制理念。

4.5結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

結(jié)算階段成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程造價(jià)成本控制的重要階段，也是目前的缺失階段，工作人員要分別完成工程變更、施工中協(xié)議等資料實(shí)際情況、編制施工結(jié)算方案，將結(jié)算文件報(bào)送企業(yè)，由企業(yè)收到結(jié)算后報(bào)給有資質(zhì)的審計(jì)部門進(jìn)行審核，確定最終結(jié)算審核結(jié)果，將其作為結(jié)算依據(jù)。在這一過(guò)程中，工作人員需要認(rèn)真細(xì)致核對(duì)合同條款內(nèi)容、核對(duì)結(jié)算編制范圍、分析竣工內(nèi)容是否符合要求等，合理選擇結(jié)算方法與計(jì)價(jià)方法[8]。

5總結(jié)

綜上所述，在2019—2020年期間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸趨向調(diào)整期，市場(chǎng)飽和度較高，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，呈現(xiàn)出削減利潤(rùn)的情況。為了進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，需要工作人員引進(jìn)全過(guò)程造價(jià)控制手段，全面控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的決策階段、規(guī)劃階段、招標(biāo)與合同階段、施工階段、結(jié)算階段的不同成本費(fèi)用，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)的日常管理力度，從而提高建設(shè)資金利用率，進(jìn)一步控制成本費(fèi)用浮動(dòng)空間，維護(hù)企業(yè)的合理經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)占一席提供助力。

參考文獻(xiàn)：

[1]高俐娜.房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（下旬刊），2019.

[2]丁靜.房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2020（5）：235.

[3]顏洋，喬燕.房地產(chǎn)成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理分析[J].建材與裝飾，2018（3）：157-158.

[4]張璐，馮錦通.全過(guò)程造價(jià)管理對(duì)房地產(chǎn)成本控制的措施研究[J].經(jīng)濟(jì)管理文摘，2020（10）：61-62.

[5]徐青青，屠昆昆.房地產(chǎn)成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理分析[J].精品，2019（12）：1.

[6]顧紅霞.工程造價(jià)全過(guò)程成本管理[J].商品與質(zhì)量，2018（14）.

[7]于雅甜.梧桐語(yǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本管理研究[D].南寧：廣西大學(xué)，2018.

[8]唐福紅.房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用[J].商情，2019（42）：170.

[作者簡(jiǎn)介]石建海（1972—），男，漢族，山西晉中人，本科，研究方向：土地管理。