關于物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)濟效益的相關問題探討

尹立卓

（華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責任公司石家莊分公司， 河北 石家莊 050000）

在2020年7月28日全國政協(xié)第15次重點關切問題情況通報會上，把主題聚焦在了“加強社區(qū)物業(yè)管理，完善基層社會治理”上，充分說明了物業(yè)管理得到了社會各界的關注。我國物業(yè)管理企業(yè)的總數(shù)量方面超過了10.5萬家，相關從業(yè)工作人員總數(shù)量達到700萬人，但是我國現(xiàn)階段在整個物業(yè)管理工作方面仍然存在一定的問題，對整個企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響非常明顯。比如，企業(yè)方面在市場管理和認知程度上有所欠缺，自身的經(jīng)營管理工作缺乏創(chuàng)新性工作意識，工作人員存在墨守成規(guī)綜合素養(yǎng)偏低，造成了很多物業(yè)管理企業(yè)在整體的經(jīng)濟效益方面存在較大的虧損，長此以往會造成多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的非良性發(fā)展。

一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益虧損的主要影響因素

當前我國部分物業(yè)管理企業(yè)面臨著經(jīng)濟效益虧損的問題，相關工作人員分析其中的主要影響因素，除了包含政策、法律等宏觀因素之外，企業(yè)單位自身的影響因素重點包含了以下幾個方面：

（一）企業(yè)成本管控意識比較薄弱

由于受到傳統(tǒng)物業(yè)管理工作模式所產(chǎn)生的影響，在我國一些物業(yè)管理企業(yè)單位內(nèi)部長期發(fā)展以來，仍然遵循比較傳統(tǒng)的管控工作模式，物業(yè)管理最早屬于一種房地產(chǎn)售后的重要工作環(huán)節(jié)，同時物業(yè)管理工作單位需要通過開發(fā)商組建，物業(yè)管理公司只需要對開發(fā)商單方面進行負責，這些企業(yè)單位發(fā)展過程中，缺乏必要的競爭意識以及風險防控意識。在產(chǎn)生經(jīng)濟虧損的情況下，可以理所當然地從開發(fā)商內(nèi)部獲取相應的補貼，同時還存在一部分物業(yè)內(nèi)部工作人員以及相關工作單位，直接通過政府房管機構(gòu)轉(zhuǎn)制而成。因此，在實際的工作過程中整個物業(yè)管理的工作理念存在明顯的官僚作風，單方面依靠政府和所下發(fā)的政策來執(zhí)行工作，造成了相關物業(yè)管理企業(yè)的管理效果低下，同時經(jīng)濟效益大打折扣。

（二）工作人員的綜合素養(yǎng)偏低，成本管控意識薄弱

由于物業(yè)管理工作屬于一種新型的社會型服務行業(yè)，相關從業(yè)工作人員基本上都是從其他的行業(yè)轉(zhuǎn)行而來，真正受過專業(yè)學習和培養(yǎng)的物業(yè)管理工作人員數(shù)量相對較少。其中存在很多工作人員只有初中和高中文化，并沒有更高的專業(yè)素養(yǎng)。高素質(zhì)的物業(yè)項目管理工作人員，以及物業(yè)管理單位內(nèi)部的中高層管理干部則更加缺乏，特別是針對一些物業(yè)管理單位內(nèi)部嚴重忽略員工個人的技能培訓，同時沒有對相關管理工作人員展開更加系統(tǒng)性的職業(yè)道德教育，沒有建立起標準的崗位工作制度，以及相關物業(yè)服務標準，沒有形成一套更加科學嚴格的物業(yè)管理考核工作模式，整個操作流程存在較多的不規(guī)范現(xiàn)象，服務質(zhì)量無法得到充分落實，進而造成物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益較差。

物業(yè)管理企業(yè)單位內(nèi)部管理工作成本相對較高，主要表現(xiàn)在人工成本偏高、能源損耗量大、設備維護等幾個方面。通常，對于住宅樓和寫字樓的物業(yè)費用當中，人工工資占比量超過了50%～60%，物業(yè)管理工作單位內(nèi)部勞動力比較密集，機構(gòu)內(nèi)部的人員構(gòu)成比較復雜，經(jīng)常會出現(xiàn)一些無所事事的工作人員，同時很多工作技術難度相對較小，并沒有過多的技術含量，在人力資源的投入量方面存在大量的浪費現(xiàn)象，進而加大了各個工作環(huán)節(jié)成本以及能源的損耗。在管理工作方面并沒有展開具有計劃性費用開支，權責劃分不明，同時物業(yè)管理工作成本易失控，整個費用超支，進而造成了企業(yè)經(jīng)濟效益出現(xiàn)較大虧損。

（三）收費率偏低影響企業(yè)單位的正常運營

由于物業(yè)管理工作單位在資金的運營方面，主要來源于物業(yè)管理費用，但是在我國各個地區(qū)出現(xiàn)拖欠和拒絕繳納物業(yè)管理費用的現(xiàn)象，各個地區(qū)都不同程度地存在，進而也成為要物業(yè)管理工作的一道重點難題。比如，我國某城市一處中房物業(yè)管理企業(yè)單位，在該轄區(qū)內(nèi)部數(shù)百戶住戶拖欠物業(yè)管理費用達到數(shù)十萬元，最后通過和業(yè)主之間打官司解決的方法來進行處理，造成物業(yè)管理企業(yè)單位產(chǎn)生了不同程度的經(jīng)濟虧損現(xiàn)象。同時由于物業(yè)管理收費標準制定不科學，企業(yè)存在較大的虧欠，這一問題在我國各大物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部頻頻出現(xiàn)，對整個物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了較大的影響，歸根結(jié)底主要影響因素，在于業(yè)主對物業(yè)管理工作服務質(zhì)量不滿意。根據(jù)相關調(diào)查工作分析顯示，居民對于物業(yè)管理工作不滿意的程度超過了20%，由此可以看出，物業(yè)管理企業(yè)在整個管理工作模式上需要進行進一步革新，增加客戶的良好服務體驗，并且需要針對物業(yè)費收費率問題進行深入研究，防止出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟虧損現(xiàn)象。

二、提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益的有效應對策略

（一）建立更加先進的經(jīng)營管理工作理念

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，管理工作理念是整個物業(yè)管理工作的重要引導，必須要對傳統(tǒng)的管理工作思想進行徹底解放，因為開發(fā)商自身所組建的物業(yè)管理公司，要樹立起必要的經(jīng)濟風險防控意識，要全面加強物業(yè)企業(yè)運營管理工作能力，進而實現(xiàn)自身的良好經(jīng)濟效益。通過政府房管機構(gòu)單位轉(zhuǎn)制而來到物業(yè)管理公司，需要對傳統(tǒng)的管理工作方法進行有效革新，要樹立起更加科學嚴謹?shù)姆展ぷ饕庾R，提供出更加專業(yè)的服務工作內(nèi)容，打破傳統(tǒng)的 “鐵飯碗”等用人思想，要實現(xiàn)整個物業(yè)管理企業(yè)單位的人力資源可控化，要充分適應社會經(jīng)濟市場的發(fā)展趨勢，迎接社會市場發(fā)展所帶來的挑戰(zhàn)和機遇，有效實現(xiàn)物業(yè)管理工作的規(guī)范化和先進化操作。物業(yè)管理工作單位需要從主觀意識上，徹底做好業(yè)主的相關服務工作，要盡可能達到業(yè)主的滿意程度，盡可能滿足業(yè)主對物業(yè)管理工作的各項需求。

（二）全面加強物業(yè)管理工作人員的綜合素養(yǎng)培訓工作

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，管理工作人員的綜合素養(yǎng)直接決定整個物業(yè)管理工作效果和經(jīng)濟效益，因此在日常管理工作過程中，需要為物業(yè)管理企業(yè)單位培養(yǎng)出更多優(yōu)秀的專業(yè)性人才，要求物業(yè)管理人員不僅具備更加良好的思想素質(zhì)，同時更需要掌握更加專業(yè)的技術，將其有效運用在實踐工作當中。企業(yè)方面需要不斷從外部引進更高素質(zhì)的管理工作人才，同時需要在企業(yè)內(nèi)部有效營造出一種刻苦鉆研，以及不斷學習的良好工作氛圍，要周期性舉辦一些專業(yè)知識培訓以及工作內(nèi)容考核，充分保證物業(yè)管理企業(yè)在激烈的社會市場競爭和發(fā)展過程中取得長遠穩(wěn)定發(fā)展。在人員培訓工作過程中，重點包含了以下幾個方面內(nèi)容：

第一，需要全面提高物業(yè)管理人員的綜合素養(yǎng)。單位內(nèi)部的經(jīng)理人是項目最高的領導者，同時也是保證企業(yè)管理工作開展的關鍵。因此，對于經(jīng)理層面的管理工作人員來講，在實踐工作當中需要不斷學習和總結(jié)更加先進的物業(yè)管理工作經(jīng)驗和技術，同時要進一步培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部基層物業(yè)服務人員的工作技能，有效適應業(yè)主多樣化發(fā)展需求。

第二，要全面提高物業(yè)管理工作標準。作為企業(yè)中堅力量的項目經(jīng)理，其專業(yè)素養(yǎng)以及工作能力直接關系到整個物業(yè)管理工作的效果以及經(jīng)濟效益。

第三，要全面提高物業(yè)企業(yè)基層工作人員的綜合素養(yǎng)，企業(yè)基層工作人員主要是服務在工作的第一線，需要直接面對業(yè)主開展相關的物業(yè)服務工作，他們直接代表著整個物業(yè)管理公司的形象，同時也直接影響到業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意程度。

第四，要想全面提高物業(yè)管理工作的質(zhì)量和效果，必須要培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍，建立起更加科學有效的培訓工作機制，始終將物業(yè)管理人員的技能培訓工作放在重要工作位置，造就出一支專業(yè)層次更高、更加年輕化、思想更加豐富的物業(yè)管理工作團隊，保證物業(yè)管理工作的高質(zhì)量落實，進而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的更高經(jīng)濟效益。

（三）嚴格控制物業(yè)管理企業(yè)的成本消耗及開展多種經(jīng)營業(yè)務

現(xiàn)階段，我國在物業(yè)管理工作的收費標準方面，基本上是通過市場調(diào)節(jié)價或者政府提供出指導價格，保本微利是國家制定物業(yè)管理收費標準的重要工作導向，因此在很大程度上限制了我國各大物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟利益空間。在這種工作發(fā)展背景下，需要進一步控制成本投入量，對提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的意義。在實踐工作當中，企業(yè)要在不增加企業(yè)管理工作成本以及加大業(yè)主經(jīng)濟負擔的條件下，為業(yè)主提供出更加周到規(guī)范的物業(yè)服務，是每個物業(yè)管理協(xié)單位所追尋的重要工作目標，因此在實踐工作中需要從以下幾個方面著手：

第一，需要建立起一支更加精明能干的物業(yè)管理服務團隊，盡可能減少中間管理人員層次，同時減少人員的構(gòu)成總量，每個部門工作人員可以具備身兼多職的專業(yè)能力，可以將物業(yè)管理工作中的保安、保潔以及綠化工作等，轉(zhuǎn)交到外部專業(yè)化單位，或者聘請成本較低的臨時工來進行替代，以此進一步控制物業(yè)管理工作的經(jīng)濟成本投入量。

第二，在日常工作過程中需要有效落實成本節(jié)約工作原則。通過使用各種控制工作制度，有效降低各種費用和能源的消耗量，在具體管理工作當中需要節(jié)約每一項經(jīng)濟開支，降低每一度電能資源的消耗，控制不必要的水體資源浪費問題。要積極做好宣傳工作，鼓勵業(yè)主充分參與到節(jié)能降耗的工作當中，以此來有效保證物業(yè)管理單位的經(jīng)濟成本投入量，可以得到有效控制。

第三，對各種先進的科技技術手段進行有效應用，進一步降低生產(chǎn)工作費用，提高服務工作質(zhì)量。在公共照明、綠化以及安保等多項工作方面，采取全新的科技技術手段，可以進一步降低企業(yè)單位的能耗量，同時還可以控制設備維護費用的支出以及人工成本減少。

第四，依托社區(qū)人口資源，一業(yè)為主，多業(yè)并舉，積極開展房屋經(jīng)紀、洗車、蔬菜配送、家政保潔等便民增值服務，增加企業(yè)的營業(yè)收入和利潤，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。

三、結(jié)束語

隨著我國社會的不斷向前發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)，在我國歷經(jīng)40年的發(fā)展，已經(jīng)得到了社會各界的廣泛認可，日益成為百姓“家門口的幸福感”的重要途徑，為人們的日常生活提供出諸多方便和生活保障，為政府排憂解難，共同創(chuàng)造美好生活。