房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程管理與控制

張立麗

摘要：近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也取得了質(zhì)的飛躍。在此趨勢下，為了融入現(xiàn)階段的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，必須對房地產(chǎn)工程造價(jià)進(jìn)行全過程管理和控制，只有這樣，才能在管理和控制成本的基礎(chǔ)上，有效提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。因此，文章針對現(xiàn)階段市場環(huán)境，對其全過程管理和控制的相關(guān)措施進(jìn)行了有效研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程造價(jià);全過程管理與控制;措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資高、周期長、過程變化大，許多預(yù)計(jì)利潤可觀的項(xiàng)目，到項(xiàng)目結(jié)算時(shí)卻虧損，其原因在于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中要經(jīng)過多個(gè)階段，主要包含項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段，其中任何一個(gè)階段的成本偏差，都會影響相應(yīng)階段的造價(jià)變化。因此，為保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，必須在各個(gè)開發(fā)階段嚴(yán)格控制成本。包括在開發(fā)規(guī)劃時(shí)，嚴(yán)格按照項(xiàng)目定位，選擇合理的成本分配;根據(jù)國家有關(guān)施工建設(shè)規(guī)范要求，確保施工質(zhì)量，合理安排項(xiàng)目進(jìn)度等。作者根據(jù)多年的工作實(shí)踐，就房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制問題作了簡要介紹，供同行參考。

一、投資決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的主要問題是沒有做好充分的市場調(diào)查，周邊競盤對標(biāo)工作不夠細(xì)致，沒有依托開發(fā)商自身優(yōu)勢合理地對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，導(dǎo)致投資預(yù)算與實(shí)際預(yù)算執(zhí)行偏差較大。

另外，投資決策主要參考可行性研究報(bào)告，編制過程中，需要結(jié)合項(xiàng)目所在地的當(dāng)?shù)卣?、市場需求、?guī)劃條件、財(cái)務(wù)狀況等方面確定項(xiàng)目操盤策略：是高利潤還是高周轉(zhuǎn)？輕資產(chǎn)高杠桿還是重資產(chǎn)？明確項(xiàng)目規(guī)模，制定規(guī)劃方案，估算投資，制定項(xiàng)目施工計(jì)劃。以設(shè)計(jì)方案和投資為基礎(chǔ)進(jìn)行成本控制，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃確定項(xiàng)目預(yù)算和資金計(jì)劃，確定籌資方式和籌資計(jì)劃。因此，從投資決策人的角度分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策環(huán)節(jié)中，以可行性研究報(bào)告為主要決策依據(jù)。

鑒于上述情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策階段的成本控制策略如下：

高素質(zhì)、專業(yè)化的工作隊(duì)伍，能夠高度精確地編制可研報(bào)告，有利于輔助做出相關(guān)投資決策。通常由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)投資管理團(tuán)隊(duì)，包括項(xiàng)目市場人員、項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目造價(jià)人員、項(xiàng)目工程人員等組成。對于投資管理團(tuán)隊(duì)的要求：具有豐富的成本控制經(jīng)驗(yàn)，最好是造價(jià)經(jīng)驗(yàn)豐富的老員工;具有敏感的成本控制意識，能夠?qū)Ψ桨傅慕?jīng)濟(jì)績效進(jìn)行估算，并與歷史項(xiàng)目進(jìn)行對比分析，提出優(yōu)化方案;當(dāng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度不一致時(shí)，有利于決策者作決策。

另外，前期要進(jìn)行廣泛的社會調(diào)查，對不同房地產(chǎn)配套設(shè)施進(jìn)行成本核算和價(jià)值分析，按照利益最大化的原則，優(yōu)選匹配的檔次配置。通過對市場需求的調(diào)查，對投入和需求進(jìn)行價(jià)值分析，對不同房地產(chǎn)配套設(shè)施進(jìn)行投入與產(chǎn)出比較，得出合理的比例。

二、設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的主要依據(jù)，它是施工技術(shù)和工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容，設(shè)計(jì)質(zhì)量是否過關(guān)，直接決定著工程造價(jià)控制的效果。

第一，通過招投標(biāo)選擇熟悉項(xiàng)目所在地建設(shè)規(guī)范要求、熟悉報(bào)批報(bào)建程序的設(shè)計(jì)單位。初步選定設(shè)計(jì)單位后，由施工單位與有關(guān)人員對接，詳細(xì)確定設(shè)計(jì)任務(wù)書，制定相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)限額，提醒設(shè)計(jì)單位要控制設(shè)計(jì)成本，提高設(shè)計(jì)效率。

第二，限額設(shè)計(jì)。建立健全建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，提高項(xiàng)目投資控制積極性;基于投資估算對設(shè)計(jì)限額進(jìn)行分解，寫出設(shè)計(jì)任務(wù)書。初始設(shè)計(jì)出圖后，由設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概算，按概算控制設(shè)計(jì)圖紙。與此同時(shí)，還要考慮功能的提升。應(yīng)該在設(shè)計(jì)過程中始終保持成本不變，拋棄一味增加投資以求提高效益的做法。各房地產(chǎn)設(shè)計(jì)專業(yè)要協(xié)調(diào)配合，按照已確定的投資估算限額，合理控制設(shè)計(jì)方案的實(shí)施。運(yùn)用限額設(shè)計(jì)，應(yīng)遵循科學(xué)合理的原則，并結(jié)合歷史工程資料和投資估算的要求，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，采用新工藝、新技術(shù)，優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)方案，以發(fā)揮投資所產(chǎn)生的價(jià)值。

第三，方案比較。利用價(jià)值工程方法，在投資限額內(nèi)進(jìn)行多方案比較，選擇效果最佳、最符合項(xiàng)目發(fā)展需要的方案。對最佳方案落地的可能性進(jìn)行分析，排除項(xiàng)目實(shí)施過程中的障礙，提出解決方案和具體措施，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

第四，限額指標(biāo)的對比。在初步設(shè)計(jì)圖紙出來之后，對相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行核算，并與設(shè)計(jì)限額指標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)超過指標(biāo)時(shí)，需提出設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，優(yōu)化到限額指標(biāo)之后，才能進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)。

三、招投標(biāo)階段

投標(biāo)階段環(huán)節(jié)眾多，過程復(fù)雜，稍不留心就會出現(xiàn)中標(biāo)價(jià)超預(yù)算，需要重新招標(biāo)。招標(biāo)階段的成本控制主要是把招標(biāo)環(huán)節(jié)分解為幾個(gè)步驟，每一步都有詳細(xì)的操作程序，需要明確每一步要達(dá)到的目標(biāo)。

（一）招標(biāo)準(zhǔn)備階段

招標(biāo)準(zhǔn)備階段指的是發(fā)出招標(biāo)文件之前的階段。投標(biāo)者必須經(jīng)過資格預(yù)審，其產(chǎn)值可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要;投標(biāo)者的資質(zhì)必須符合工程規(guī)模和施工要求;投標(biāo)者有強(qiáng)烈的投標(biāo)意愿，杜絕陪標(biāo);投標(biāo)者之間應(yīng)是獨(dú)立的主體，無關(guān)聯(lián)交易，避免聯(lián)合串標(biāo)，哄抬工程造價(jià)。同時(shí)，招標(biāo)部門要做好招標(biāo)文件的編制工作，招標(biāo)文件由兩部分組成：招標(biāo)文件;招標(biāo)清單。招標(biāo)文件包括工程、設(shè)計(jì)、造價(jià)三個(gè)方面共同討論招標(biāo)范圍、質(zhì)量要求、承包方式、工期要求、品牌要求等條款。招標(biāo)清單由造價(jià)部編制，并及時(shí)制作工程市場價(jià)，如發(fā)現(xiàn)市場價(jià)超出施工圖預(yù)算，則按優(yōu)化設(shè)計(jì)要求執(zhí)行，確保在預(yù)算范圍內(nèi)。

（二）招標(biāo)過程階段

招標(biāo)過程階段指的是招標(biāo)文件發(fā)出后至中標(biāo)人最后確定之前的階段。投標(biāo)組成文件的編制是一項(xiàng)較為繁瑣的工作，工作量大，難免會出現(xiàn)錯(cuò)漏、前后不一致、清單缺漏項(xiàng)、工程量錯(cuò)誤等，從而造成后期索賠。所以在回標(biāo)前，需要增加投標(biāo)人對招標(biāo)文件的答疑環(huán)節(jié)，由投標(biāo)人以書面形式展示給招標(biāo)人，進(jìn)行審查后，招標(biāo)人再出具書面答復(fù)。需要提前確定投標(biāo)控制價(jià)，一般以工程市場價(jià)為基準(zhǔn)。在不超出預(yù)算的前提下，確定好投標(biāo)控制價(jià)的上浮率。如某輪投標(biāo)未達(dá)到控制價(jià)范圍，則需對各投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)與市場報(bào)價(jià)進(jìn)行對比分析，看是投標(biāo)價(jià)偏高還是市場報(bào)價(jià)偏低，如經(jīng)核對市場報(bào)價(jià)無誤，可對各投標(biāo)單位進(jìn)行二次報(bào)價(jià)。若二次報(bào)價(jià)仍未在控制價(jià)范圍內(nèi)，則對最低報(bào)價(jià)進(jìn)行詢標(biāo)，指出投標(biāo)單位與市場報(bào)價(jià)偏差較大的項(xiàng)目，單獨(dú)要求對方降價(jià)，以求降低到控制價(jià)范圍內(nèi)。

（三）投標(biāo)后期工作

投標(biāo)后期工作是指定標(biāo)后至合同簽訂階段。投標(biāo)清單價(jià)與市場價(jià)格有較大偏差的項(xiàng)目，應(yīng)在總價(jià)不變的前提下，按甲方要求對其進(jìn)行調(diào)整，以防止投標(biāo)者通過平衡報(bào)價(jià)，提高預(yù)計(jì)要增加的清單單價(jià)，達(dá)到高價(jià)結(jié)算的目的。

四、施工階段

第一，合同中應(yīng)明確雙方的責(zé)任范圍，避免因責(zé)任界定不清而增加工程造價(jià)。在施工階段經(jīng)常發(fā)生合同糾紛，主要原因在于合同中沒有明確規(guī)定不同情況下所產(chǎn)生的費(fèi)用責(zé)任，因此合同中應(yīng)盡可能羅列不同情況，明確責(zé)任承擔(dān)主體。例如：超出合同范圍的工程未經(jīng)甲方指示而增加費(fèi)用應(yīng)由施工方承擔(dān);因施工方未按合同要求施工而引起的返工費(fèi)應(yīng)由施工方承擔(dān);施工材料質(zhì)量有問題，如果是屬于施工方自己買的由施工方承擔(dān)。因?yàn)榕_風(fēng)、地震等不可抗力造成的損失，如建筑物的倒塌，建筑機(jī)械地?fù)p壞等，恢復(fù)費(fèi)用應(yīng)由其所屬主體承擔(dān)，如建筑物是屬于開發(fā)商的，建筑機(jī)械屬于施工方自己買的，由施工方自己承擔(dān)。

第二，對無效的工程變更和現(xiàn)場簽證嚴(yán)格控制。合同范圍內(nèi)的建設(shè)工程變更所產(chǎn)生的費(fèi)用并非全部有效，如簽證被人為偽造或篡改，或者變更提出的時(shí)間已超過合同約定的時(shí)間等，均為無效變更。所以在施工過程中必須加強(qiáng)工程變更的審核，確保變更的真實(shí)性和合理性，嚴(yán)格控制審核過程中的簽字人，杜絕隨意簽發(fā)工程變更及簽證。在變更發(fā)生前，必須經(jīng)過工程、設(shè)計(jì)、成本三方審核，從質(zhì)量、工期、效果、費(fèi)用等方面符合要求后才能實(shí)施。對現(xiàn)場實(shí)測的工程量要有工程、造價(jià)、施工方、監(jiān)理會簽確認(rèn)，建立完善的現(xiàn)場簽證手續(xù)。對于設(shè)計(jì)變更完成后，還應(yīng)由開發(fā)商設(shè)計(jì)師驗(yàn)收效果，并由開發(fā)商工程師、施工方、監(jiān)理共同確認(rèn)已完成的施工方案和工程量。

第三，對施工過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，防止偷工減料。施工關(guān)鍵環(huán)節(jié)的驗(yàn)收制度必須建立起來，如在打樁前對樁位進(jìn)行檢查，看其是否符合圖紙上的尺寸要求;混凝土澆筑前對鋼筋進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否符合圖紙上的鋼筋要求;施工材料的檢驗(yàn)主要是看其規(guī)格尺寸、品種是否按圖下料，以及材料的質(zhì)量是否經(jīng)第三方檢測機(jī)構(gòu)檢測合格，證明為合格產(chǎn)品。與此同時(shí)還需要建立材料采購數(shù)量、時(shí)間及當(dāng)時(shí)價(jià)格等檔案數(shù)據(jù)庫，為防止施工單位索賠時(shí)提出超出施工實(shí)際發(fā)生的不合理要求。

五、結(jié)算階段

在合同中明確結(jié)算送審要求，提供了結(jié)算資料清單模板，說明結(jié)算資料簽字蓋章要求，并注明結(jié)算送審程序。為防止施工方謊報(bào)結(jié)算價(jià)，可在合同中明確送審造價(jià)超出審定造價(jià)一定比例時(shí)，扣回對結(jié)算書的審核費(fèi)。結(jié)算期限一般為工程竣工驗(yàn)收后半年，如雙方對結(jié)算有爭議，可在合同中約定解決爭議的辦法。審計(jì)可由甲方內(nèi)部多人審計(jì)，也可委托第三方工程咨詢單位進(jìn)行審計(jì)，但對審計(jì)成本超過一定比例時(shí)，必須按偏差率要求，如審計(jì)成本超過一定比例，則要追究前一環(huán)節(jié)人員的責(zé)任。

六、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程管理與控制的必要性

在對相關(guān)工程造價(jià)進(jìn)行全過程管理和控制的基礎(chǔ)上，既能運(yùn)用先進(jìn)的成本控制理念和方法，實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)控制體系和實(shí)施流程的有效完善，又能在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用工程造價(jià)績效考核體系，實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)的全過程控制，從而促進(jìn)企業(yè)管理質(zhì)量的有效提升。另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的逐年縮小，以及工程成本越來越透明、越來越公開，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在朝著越來越規(guī)范化的方向急速發(fā)展。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)便迫切需要加強(qiáng)全過程造價(jià)管理，從而有效促進(jìn)工程造價(jià)管理水平和市場競爭能力的提高。而且整個(gè)工程造價(jià)的管理和控制工作不僅能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，還能通過對工程造價(jià)的有效控制，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提高，從而達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)利潤。

七、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)中，全過程工程造價(jià)管理和控制的順利進(jìn)行，不僅可以在一定程度上對整個(gè)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的評估有積極的影響，而且對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提高有直接的作用。所以，要想有效地促進(jìn)工程質(zhì)量和企業(yè)利潤的提高，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過程的管理和控制，并制定出相應(yīng)的控制措施，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

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（作者單位：廣東省環(huán)境地質(zhì)勘查院）