工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用探索

李萬清

【摘要】在進行諸多房地產(chǎn)項目的評估時，使用不同的方法來模擬房地產(chǎn)價格的形成，但是總會受到市場、政策、估價路徑等多種因素的影響，造成評估結(jié)果的不夠精確。本篇文章重點研究分析在房地產(chǎn)評估中，幾種比較常見的評估方法，并重點分析影響評估的因素，最后詳細地分析工程造價在房地產(chǎn)評估中的方法運用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；工程造價；評估方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.209

在房地產(chǎn)評估時，會受到國家地產(chǎn)行業(yè)的政策、評估方法、技術(shù)等多種因素的影響。如果選擇的調(diào)查方式、評估方法不合理，那么就會影響到評估的結(jié)果，從而影響到地產(chǎn)公司項目開發(fā)建設(shè)；如果能完整收集市場造價信息、合理選用定額標準并進行準確測算，使用造價評估方法定能大幅提高其評估的精準度。

1、房地產(chǎn)評估常見方法

1.1比較法

這種方法首先要進行大量的市場信息收集，也就是要在相似案例之間進行直接對比，這就要求相關(guān)的案例具有可比性，并且搜集到足夠豐富的案例。運用各種方法進行通知，因房地產(chǎn)評估師，要特別注意區(qū)分實物、區(qū)位、權(quán)益、交易等相關(guān)情況的分析和辨別，還要兼顧區(qū)域位置、容積率、使用年限、交易日期等具體的影響因素。要通過全面考量所有影響因素和指標，將這些參照物、技術(shù)參數(shù)進行全面的整理和匯總。這種方法的本質(zhì)上就是直接對比，在市場環(huán)境中評估相應(yīng)的資產(chǎn)，同時要兼顧單項資產(chǎn)的特殊情況，既可以有較強的參考價值，也可以較為真實、準確地反映出該項資產(chǎn)的實際的市場交易價格。

應(yīng)用比較法主要是適用于項目交易量較大，房價比較穩(wěn)定的狀況，在使用該方法時，項目開發(fā)商會根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，來正確評估房地產(chǎn)項目的交易價格。例如，外部房產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，這時地產(chǎn)公司在定價時，就會在原來的價格基礎(chǔ)上，再增加一定的金額。如果外部地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，價格波動較大，那么在評估時，就不能夠使用市場比較法。如果在整個地產(chǎn)市場中泡沫比較高，那么使用比較方法得出來的評價結(jié)果就會遠遠的高于房價，這種情況就會使地產(chǎn)行業(yè)泡沫速度進一步加快。由此可以看出，比較法適用于交易量比較大的建筑評估，如辦公樓建筑和住宅建筑。

1.2收益法

收益法主要就是通過評估資產(chǎn)收益來進行估值的方法，對于投資性房地產(chǎn)來說，主要就是通過評估租金收入進行評估，租金收入與實際支付費用的差額進行計算分析出該房地產(chǎn)的收益期限和凈收益，在此基礎(chǔ)上，進一步結(jié)合財務(wù)分析的折現(xiàn)率對該項資產(chǎn)的價值進行折現(xiàn)，這樣就可以將資產(chǎn)全部依據(jù)統(tǒng)一的標準進行評估。在收益法評估過程中，要注重折現(xiàn)率的選擇，既要結(jié)合基準日的折現(xiàn)率，也要兼顧本地區(qū)的同類資產(chǎn)的平均資產(chǎn)回報水平進行分析。

1.3成本法

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)公司在評估房地產(chǎn)項目時，要對所有項目建設(shè)環(huán)節(jié)進行評估，包含了扣除房產(chǎn)的折舊費用，并科學(xué)地預(yù)估項目價格和項目價值，這種方法比較簡單。將房價做利潤點，測算公司正常的凈利潤稅收和凈成本總額。一般適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。

2、影響房地產(chǎn)評估結(jié)果的主要因素

2.1評估方法

評估方法會影響到項目評估的結(jié)果，如果評估人員不按照房地產(chǎn)項目的特征和外部地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，隨機地選用不恰當?shù)脑u估方法，就會使評估結(jié)果不夠精準，而且收益評估方法更適合應(yīng)用于經(jīng)濟價值較高房地產(chǎn)項目，如辦公型建筑和住宅建筑。如果對房產(chǎn)本身收益不太關(guān)注，在外界地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，沒有選取合適的成本評估方法，那么就不需要考慮該市場的競爭影響。大多數(shù)的房地產(chǎn)項目評估都可以選擇市場比較法，可以對不同項目進行橫向?qū)Ρ龋私鈱嶋H項目發(fā)展狀況，這樣才能夠提高評估精準性和科學(xué)性[1]。

2.2材料價格

房地產(chǎn)項目建設(shè)材料會受到外界建材市場價格波動帶來的影響，而且建材價格也有時效性的特征。隨著外界地產(chǎn)市場價格波動，在評估房地產(chǎn)項目時，就會有忽略建材價格的信息，認為建材價格固定不變，導(dǎo)致收集來的建材價格數(shù)據(jù)信息有很多的滯后性。使用成本控制的方法，來在固定時間點去對建筑項目進行合理的評估。房地產(chǎn)項目建設(shè)成本對于房地產(chǎn)項目綜合評估依賴性較強，包含了材料價格，因此就要充分分析當前材料價格的波動趨勢，材料價格自身也有很強的可得性。對于特殊型房地產(chǎn)項目，可以采取分項的工料測量方式，盡管數(shù)據(jù)收集量很大，時間比較長，但是材料價格市場信息可得性較好，可以提高房地產(chǎn)項目評估精準度[2]。

3、房地產(chǎn)評估中的工程造價應(yīng)用

3.1成本法評估

地產(chǎn)公司使用比例方法來評估項目建設(shè)的成本，項目價格的指數(shù)等評估數(shù)據(jù)信息，可以由第三方的評估機構(gòu)和工程造價部門來提供，經(jīng)過專業(yè)的評估人員的細致分析數(shù)據(jù)，整理和數(shù)據(jù)測算，才能夠得出正確的評估結(jié)果。在數(shù)據(jù)整理時，要根據(jù)數(shù)據(jù)采集來的時間順序和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進行合理地分類和評估，要對鋼結(jié)構(gòu)型建筑框架廠房的結(jié)構(gòu)進行合理分類。在評估成本時，還要參考建筑主體結(jié)構(gòu)，以這些項目實際數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，使用恰當評估方法。常見的評估方法包含了指數(shù)的調(diào)整法、單位比較法，這些方法在實際的操作應(yīng)用中，比較簡單，評估人員要結(jié)合實際測量分析方法，并根據(jù)精準的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)功能圖紙來進行合理的評估，這樣就可以進一步提高評估精確性。但是成本評估需要多個部門來參與，容易出現(xiàn)一些人為失誤。在評估開發(fā)成本時，會受到采集技術(shù)數(shù)據(jù)的限制，如果評估的建筑物與標準建筑物一致，那么這樣才能夠使評估條件更加標準。如果評估的建筑物與標準物不太一致，那么得出來的數(shù)據(jù)結(jié)果就會產(chǎn)生許多的差距進一步影響數(shù)據(jù)的精確性。如評估工業(yè)廠房，使用統(tǒng)一安裝的成本評估，但非標準的廠房安裝并不符合實際合理的標準成本，那么就很難獲得非標準廠房的安裝成本信息數(shù)據(jù)[3]。

3.2工程造價法評估

在房地產(chǎn)項目的評估時，造價法和成本法的評估流程內(nèi)容比較類似，但是這兩種方法也存在著極大的差異。通常情況下，房地產(chǎn)項目評估所應(yīng)用成本法要以標準成本作為基礎(chǔ)，使用造價法只是針對特定項目工程，這樣才能夠按照標準成本來進行測算。在應(yīng)用造價的方法計算，要根據(jù)外部件的市場波動狀況，來對材料價格做出靈活地調(diào)整，要使項目的造價與實際建設(shè)情況相匹配。在評估中，要考慮到項目工程的類型不同，以及合同價格受到約束條件也不相同，同條件下，也會對造價起到一定的約束控制作用，會最終影響到項目評估的結(jié)果。當前我國大力推動公共造價清單模式的應(yīng)用，要求每個項目稅金和其他的運營費用都需要標準，在計價清單之上，項目清單定額都要由政府來發(fā)放，結(jié)合不同地區(qū)計價定額方式不同，進而促使不同市場條件的銜接。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)項目評估中，使用的造價方法，會進一步提升房地產(chǎn)項目評估的精確性，但受到一些房地產(chǎn)市場影響因素。根據(jù)房地產(chǎn)項目市場調(diào)節(jié)實際狀況，來靈活地選擇評估方法和計算方式，以此才能夠保證評估結(jié)果精準度更高。

參考文獻：

[1]葉其雙，鐘木壽.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用[J].商訊，2020.

[2]楊曉東.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（012）：249.

[3]譚志榮.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（010）：222.