財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的應(yīng)用研究

李宗義

摘要：在我國(guó)實(shí)施改革開放政策以來，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模也進(jìn)一步擴(kuò)大，給房地產(chǎn)公司帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)。在過去的二十年發(fā)展之中，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的進(jìn)步，并為城市的建設(shè)和發(fā)展做出了極其關(guān)鍵的貢獻(xiàn)。隨著城市人口的持續(xù)增加，城市中的住房需求也逐步增大，這為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展提供了良好的環(huán)境。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中存在一些問題，包括項(xiàng)目建設(shè)亟需眾多資金，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、資金回收周期長(zhǎng)，這些問題都使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)肩負(fù)極大的威脅。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)預(yù)算管理;房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)營(yíng)

一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)同開發(fā)中，公司的高級(jí)管理人員，已經(jīng)把公司的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)放置于財(cái)務(wù)預(yù)算管理之上，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)水平為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資，亟需強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)資金的預(yù)算與治理，以確?？茖W(xué)利用資金，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，減輕其承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)。只有為項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)供應(yīng)平穩(wěn)的資金，方可使項(xiàng)目得以順利落實(shí)，所以，通過為前端的項(xiàng)目設(shè)定一定的預(yù)算，需要對(duì)其進(jìn)行研究和對(duì)材料采購(gòu)成本進(jìn)行把控，方可確保建設(shè)企業(yè)成功將相應(yīng)的目標(biāo)完善開來，卓有成效地實(shí)現(xiàn)了建設(shè)成本的把控，此亦為房地產(chǎn)公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的落實(shí)分化操作。通過把年度業(yè)務(wù)規(guī)劃的目標(biāo)，分化為預(yù)算各個(gè)步驟的目標(biāo)所在，它為房地產(chǎn)企業(yè)的各類項(xiàng)目活動(dòng)，供應(yīng)了財(cái)務(wù)支持，并將企業(yè)的資源進(jìn)行分配，從而使得企業(yè)的整體方略得以落實(shí)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

（一）損益預(yù)算

損益預(yù)算包含營(yíng)業(yè)收入和支出、期間成本以及各種稅收方面的計(jì)算等等。這并不意味著財(cái)務(wù)部門可以自行加以落實(shí)，而是一定從業(yè)務(wù)預(yù)算這一基礎(chǔ)出發(fā)，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算加以確定，例如，收入的明確條件為房屋已交付并歸檔、在線上已落實(shí)商品房合同簽訂、房屋已全額付款抑或是已收到預(yù)付款、抵押銀行已審查并批準(zhǔn)了一部分、抵押和商品房的轉(zhuǎn)讓程序已經(jīng)完成。以收入實(shí)現(xiàn)作為分析案例，工程機(jī)構(gòu)亟需為房屋完工檢驗(yàn)的進(jìn)程供應(yīng)相應(yīng)的預(yù)算，而銷售機(jī)構(gòu)亟需為房屋銷售提供預(yù)算和預(yù)先估計(jì)抵押處理的進(jìn)度，并針對(duì)性制定出相應(yīng)的流程，從收到竣工檢查到完成商品房轉(zhuǎn)讓程序，進(jìn)行占用通知的各自時(shí)間點(diǎn)的預(yù)估?？偠灾?，只有在公司各個(gè)機(jī)構(gòu)的共同努力下，預(yù)算才能被制定出來，使之是實(shí)際可操作的和真正有效的。

（二）資金預(yù)算

房地產(chǎn)公司的資金預(yù)算包含兩個(gè)方面：現(xiàn)金流入以及流出這兩種，現(xiàn)金流入關(guān)鍵包含內(nèi)外部資金融匯流入以及銷售方面的款項(xiàng)收回;現(xiàn)金流出關(guān)鍵包含開發(fā)成本規(guī)劃支付。資金成本為房地產(chǎn)公司開發(fā)成本內(nèi)部極其主要的一個(gè)要素，思索怎么樣對(duì)資金耗費(fèi)進(jìn)行節(jié)省，是為公司構(gòu)建收益的主要渠道之一。集團(tuán)公司的資金匯集式治理，對(duì)信用貸款渠道以及手段、項(xiàng)目本來的銷售以及相應(yīng)的進(jìn)度安排，皆成為對(duì)資金成本產(chǎn)生作用的關(guān)鍵要素。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的問題

（一）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的正確認(rèn)識(shí)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度之內(nèi)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理活動(dòng)，始終直接位于其開發(fā)和建設(shè)的所有進(jìn)度之中，但現(xiàn)任高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人員，未提升對(duì)預(yù)算工作的關(guān)注程度，基層業(yè)務(wù)從業(yè)人士亦未卓有成效地實(shí)施預(yù)算規(guī)劃同其目標(biāo)。大多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人士，僅將重點(diǎn)放在減少項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)成本上，基于這樣的前提進(jìn)行預(yù)算編制，并認(rèn)為預(yù)算編制的關(guān)鍵目的，旨在減少建設(shè)耗費(fèi)。結(jié)果，預(yù)算工作不能在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部卓有成效地進(jìn)行，并且預(yù)算不能用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)資金的使用。此為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)通?？梢姷膯栴}所在。

（二）預(yù)算管理制度不健全

在房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行落實(shí)之時(shí)，一定要為企業(yè)的預(yù)算管理工作，設(shè)定科學(xué)合理的預(yù)算治理相應(yīng)舉措同程序。預(yù)算制度是發(fā)展預(yù)算工作的前提所在，能夠卓有成效地促進(jìn)預(yù)算工作的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。然而，在當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)之內(nèi)，由于缺乏對(duì)高層管理者預(yù)算管理的側(cè)重，財(cái)務(wù)人員設(shè)計(jì)的預(yù)算系統(tǒng)有著很大的缺陷。在預(yù)算系統(tǒng)的具象化實(shí)施進(jìn)程之內(nèi)，同事實(shí)上的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的建設(shè)，存在很大差異。業(yè)務(wù)從業(yè)者沒有辦法卓有成效地將預(yù)算計(jì)劃以及目的落實(shí)下去。項(xiàng)目簽證非常繁瑣，預(yù)算不夠精準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)耗費(fèi)不斷上升，這一成本態(tài)勢(shì)使得企業(yè)獲益減低。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算管理與業(yè)務(wù)脫離

房地產(chǎn)公司高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在對(duì)將來發(fā)展方略訂立計(jì)劃之時(shí)，亟需制定一整套方略落實(shí)舉措，特別是要對(duì)企業(yè)內(nèi)在化財(cái)務(wù)預(yù)算制度加以完備。通過預(yù)算治理計(jì)劃分解公司的發(fā)展方略，推動(dòng)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)將之進(jìn)行落實(shí)，并實(shí)施公司的成本控制操作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行預(yù)算工作之時(shí)，對(duì)公司內(nèi)在化的財(cái)務(wù)訊息加以總計(jì)同分析，然后訂立下一年的預(yù)算實(shí)現(xiàn)目的。這種治理方式無法將企業(yè)將來發(fā)展方向擱置其中，亦無法對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行考量，從而使得預(yù)算計(jì)劃以及相應(yīng)的方略同房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)和項(xiàng)目建設(shè)相分離。業(yè)務(wù)人士沒有辦法順利對(duì)其加以落實(shí)。最終獲得的預(yù)算結(jié)果不夠精準(zhǔn)，沒有辦法通過這一操作卓有成效地把控房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)耗費(fèi)。

四、提升地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算能力的策略

（一）科學(xué)合理的編制預(yù)算方案，決策層高度重視

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)安排之內(nèi)，財(cái)務(wù)預(yù)算治理在公司工作的各個(gè)方面都起著重要功能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，要更加關(guān)注預(yù)算方面的操作，與此同時(shí)，還要給預(yù)算工作提供相當(dāng)程度的人物力扶持，以制定公司財(cái)務(wù)預(yù)算工作的進(jìn)一步發(fā)展方針。高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人士還亟需主動(dòng)學(xué)習(xí)同預(yù)算治理有關(guān)的基礎(chǔ)性知識(shí)，以便對(duì)預(yù)算工作有相當(dāng)程度的認(rèn)識(shí)，此外，房地產(chǎn)公司亟需對(duì)所有職員進(jìn)行基本的財(cái)務(wù)預(yù)算知識(shí)教育指引，從而將他們對(duì)預(yù)算的認(rèn)識(shí)和關(guān)注提升上去?；诖耍瑸閷?shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算目的，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的預(yù)算人士，應(yīng)按照房地產(chǎn)公司當(dāng)下實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和將來發(fā)展計(jì)劃，對(duì)預(yù)算管理體系的設(shè)計(jì)進(jìn)行完備，使得預(yù)算系統(tǒng)符合實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作。另外，預(yù)算人士還必須準(zhǔn)備預(yù)算規(guī)劃同相應(yīng)的方針，把企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃目標(biāo)在預(yù)算計(jì)劃之中呈現(xiàn)出來，從而推動(dòng)預(yù)算工作的實(shí)施，以執(zhí)行公司的戰(zhàn)略。在對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行編設(shè)之時(shí)，預(yù)算人士亦須主動(dòng)對(duì)國(guó)家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、土地治理、信用貸款同建設(shè)等相關(guān)的法律法規(guī)了解清楚。預(yù)算人士應(yīng)及時(shí)對(duì)外部環(huán)境變化對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的作用進(jìn)行認(rèn)識(shí)，使得優(yōu)化的預(yù)算計(jì)劃得以確立，確保為每個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)定的預(yù)算目標(biāo)與公司的實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和職能治理項(xiàng)目相符，并改善預(yù)算計(jì)劃的科學(xué)合理特性，以引發(fā)決策者的注意。

（二）提升預(yù)算管理的精準(zhǔn)度

在房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)同開發(fā)進(jìn)度之內(nèi)，預(yù)算管理人士訂立精確的相應(yīng)目的，從而落實(shí)業(yè)務(wù)成本的把控，為當(dāng)下房地產(chǎn)公司預(yù)算工作的關(guān)鍵所在。因此，預(yù)算人士在進(jìn)行預(yù)算操作、在制定預(yù)算計(jì)劃和相應(yīng)的目的之時(shí)，應(yīng)以預(yù)算的準(zhǔn)確性為準(zhǔn)，只有為企業(yè)訂立準(zhǔn)確的預(yù)算目的同相應(yīng)的預(yù)算安排，方可使得房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展得以落實(shí)。與此同時(shí)，預(yù)算工作的準(zhǔn)確性亦為對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目的實(shí)施產(chǎn)生作用的關(guān)鍵性前提。在項(xiàng)目建設(shè)的早期階段，預(yù)算人士亟需與前線項(xiàng)目建設(shè)人士以及項(xiàng)目計(jì)劃編制人士緊密溝通，收集有關(guān)項(xiàng)目的更多訊息，將項(xiàng)目簽證流程減少，并提升預(yù)算人士對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的認(rèn)識(shí)程度。如此，能夠確保后續(xù)的預(yù)算計(jì)劃與事實(shí)項(xiàng)目密切相關(guān)，這亦為對(duì)預(yù)算工作發(fā)展加以規(guī)范化的前提所在。與此同時(shí)，預(yù)算人士加強(qiáng)了公司內(nèi)在化預(yù)算工作的實(shí)施和監(jiān)管，積極推進(jìn)了企業(yè)預(yù)算層面的全方位提高。

（三）加強(qiáng)預(yù)算與業(yè)務(wù)的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)將來的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃之時(shí)，一定要將計(jì)劃具象化內(nèi)容，同企業(yè)的事實(shí)預(yù)算體制相互連接，以推動(dòng)預(yù)算操作，卓有成效地將企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃目的落實(shí)下來。此外，通過預(yù)算治理，使得企業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)合理對(duì)成本加以管制，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得良性進(jìn)步。

在對(duì)預(yù)算體制進(jìn)行制定之時(shí)，預(yù)算管理人士應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)考慮在內(nèi)，并且考慮到研發(fā)同建設(shè)進(jìn)度內(nèi)產(chǎn)生的問題和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際進(jìn)入到前線項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之中，對(duì)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度之內(nèi)產(chǎn)生的問題同業(yè)務(wù)所亟需的耗費(fèi)加以探究。運(yùn)營(yíng)，為企業(yè)創(chuàng)建科學(xué)合理的預(yù)算體系，能夠提升預(yù)算同業(yè)務(wù)二者間的鏈接力。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)公司面臨著更加復(fù)雜的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。為了公司的平穩(wěn)發(fā)展，一定要提高財(cái)務(wù)預(yù)算治理情況，從而落實(shí)卓有成效的成本控制。目前公司存在著一些問題，包括預(yù)算認(rèn)知薄弱、預(yù)算管理存在缺陷，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算綜合預(yù)算管理不夠完備，這些都極大地制約了公司的運(yùn)營(yíng)同進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)強(qiáng)化預(yù)算管理操作。

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