對(duì)我國(guó)居住權(quán)制度完善的幾點(diǎn)思考

摘要：我國(guó)《民法典》首次將居住權(quán)入典，以法律規(guī)定的形式解決特定人群的居住需求，體現(xiàn)了“居者有其屋”的社會(huì)理念。但目前居住權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定存在一定缺陷，未較好適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，需要在立法方面予以完善。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);用益物權(quán);完善

黨的十九次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告中提到“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”部分提到要加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住所所居。因此，隨著我國(guó)《民法典》的頒布和正式施行，物權(quán)編中新增“居住權(quán)”一章，即以基本法形式確立了居住權(quán)的地位，有利于完善我國(guó)住房保障體系，滿足社會(huì)對(duì)“住有所居”的需求，有利于改善社會(huì)弱勢(shì)群體居住的現(xiàn)狀。

一、我國(guó)居住權(quán)制度的背景及意義

居住權(quán)制度起源于古羅馬，羅馬法中的居住權(quán)指的是非所有人居住他人房屋之權(quán)利。[1]羅馬當(dāng)時(shí)設(shè)立居住權(quán)（人役權(quán)屬性）的最初目的是為了保護(hù)離婚婦女和保姆等特定人員或弱勢(shì)群體。我國(guó)黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這也是居住權(quán)寫入我國(guó)《民法典》的背景，其目的主要是在保護(hù)居住權(quán)主體權(quán)利的基礎(chǔ)上，保護(hù)公民之間穩(wěn)定的居住保障權(quán)益，體現(xiàn)了一個(gè)時(shí)代和一個(gè)國(guó)家的社會(huì)文明和價(jià)值觀念。

關(guān)于居住權(quán)的定義，有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)是一種為了實(shí)現(xiàn)生活居住目的，具有占有、使用權(quán)利的用益物權(quán)。從過(guò)往司法實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)有法律制度無(wú)法解決在繼承、離婚、老年人贍養(yǎng)等方面的問(wèn)題，所以居住權(quán)制度的設(shè)立有其必要性。《民法典》第十四章分六個(gè)條文對(duì)居住權(quán)的概念、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。筆者認(rèn)為，居住權(quán)制度能夠解決我國(guó)諸多與住房有關(guān)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為老年人、公租房租戶等人群或離婚糾紛中生活困難一方的居住權(quán)益提供明確的法律保障。

二、居住權(quán)的域外規(guī)定

羅馬法開(kāi)啟居住權(quán)制度的先河，其居住權(quán)根植于羅馬社會(huì)特殊的家庭制度和遺產(chǎn)繼承制度，具有高度的人身性和濃厚的倫理性，因此不允許自由轉(zhuǎn)讓。世界上其他國(guó)家和地區(qū)近現(xiàn)代民法典幾乎都有居住權(quán)的規(guī)定，但是各國(guó)和地區(qū)在繼受羅馬法時(shí)，都根據(jù)本國(guó)國(guó)情、社會(huì)文化等進(jìn)行了本土化的調(diào)整。

（一）法國(guó)居住權(quán)制度

《法國(guó)民法典》中設(shè)用益物權(quán)制度，用益權(quán)包含了用益權(quán)人以各種方式對(duì)包括房屋在內(nèi)的物進(jìn)行使用和收益的權(quán)利。[2]居住權(quán)限定在以為其利益設(shè)定該權(quán)利的人及其家庭居住必要為限。該居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或出租，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)具有善良管理人的義務(wù)。

（二）德國(guó)居住權(quán)制度

德國(guó)關(guān)于居住權(quán)的制度分為兩類，一種是含有傳統(tǒng)人役權(quán)屬性的居住權(quán)，另一種是具有新型財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。前一種居住權(quán)德國(guó)法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓和繼承，但隨著社會(huì)發(fā)展及房屋經(jīng)濟(jì)屬性的增強(qiáng)，此種限制性規(guī)定已無(wú)法滿足社會(huì)的需求。因此德國(guó)在1951年通過(guò)《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》，傳統(tǒng)居住權(quán)被改造成一種長(zhǎng)期居住權(quán)，即對(duì)于公寓化住宅中的房屋享有的以居住為目的的用益物權(quán)。[3]這使得居住權(quán)超越了婚姻家庭領(lǐng)域，突破人身屬性限制，成為一種房產(chǎn)投資方式。

（三）英國(guó)居住權(quán)制度

英國(guó)的居住權(quán)主要是婚姻住宅居住權(quán)，規(guī)定在《家庭法案》第四章。婚姻住宅居住權(quán)是指一方配偶根據(jù)契約或法律授權(quán)而對(duì)婚姻住宅所享有的居住、使用的權(quán)利。享有該權(quán)利的一方應(yīng)向法院申請(qǐng)居住令，法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮各方及子女的住宅需要、各方的經(jīng)濟(jì)來(lái)源以及不作出指令或判決對(duì)各方及子女的影響等。法院以嚴(yán)格的訴訟程序及自由裁量權(quán)發(fā)揮著重要的作用。[4]

（四）埃塞俄比亞居住權(quán)制度

《埃塞俄比亞民法典》對(duì)居住權(quán)設(shè)有專門的規(guī)定，在權(quán)利位階方面，明確將居住權(quán)定性為用益權(quán)的下位概念和特殊形態(tài)，并同時(shí)適用關(guān)于用益權(quán)的規(guī)定。居住權(quán)人可以出租房屋，享有收益。[5]其次，居住權(quán)人負(fù)有重大修繕和提供擔(dān)保義務(wù)。所有人或居住權(quán)人行使請(qǐng)求權(quán)的期間為1年。若1年后，所有人或居住權(quán)人未行使該請(qǐng)求權(quán)，則起訴權(quán)消滅。

三、我國(guó)居住權(quán)完善建議

居住權(quán)內(nèi)在的法理邏輯是充分發(fā)揮房屋的價(jià)值，其最重要的立法目的是“物盡其用”讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求。但就《民法典》現(xiàn)有規(guī)定而言，未能較全面反映社會(huì)需求，在實(shí)踐操作中存在一定障礙和欠缺。

（一）設(shè)立方式欠缺

目前《民法典》規(guī)定居住權(quán)設(shè)立方式僅有兩種：合同或遺囑，但實(shí)際上該兩種方式并不能完全覆蓋居住權(quán)的設(shè)立范圍。從司法實(shí)踐來(lái)看，若法律規(guī)定居住權(quán)的行使前提是個(gè)人意愿，而目前社會(huì)狀況是擁有房屋所有權(quán)的強(qiáng)勢(shì)一方會(huì)存在不愿意以合同的形式給予弱勢(shì)一方居住權(quán)，則居住權(quán)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。筆者建議通過(guò)擴(kuò)充設(shè)立方式，明確設(shè)立法定居住權(quán)等方式，明確弱勢(shì)群體在一定情況下無(wú)需經(jīng)過(guò)強(qiáng)勢(shì)一方同意當(dāng)然享有居住權(quán)，進(jìn)一步擴(kuò)大居住權(quán)的設(shè)立和適用范圍，充分保護(hù)弱勢(shì)一方的居住權(quán)益。

另外，《民法典》對(duì)事實(shí)居住的情況并未作出規(guī)定。例如，居住人已經(jīng)在他人所有的房子內(nèi)居住多年，形成了居住事實(shí)，對(duì)于此種未辦理設(shè)立登記的事實(shí)居住，如何認(rèn)定相關(guān)效力。因歷史遺留問(wèn)題，存在單位將公房分配給員工居住使用，收取部分費(fèi)用，承諾員工可以無(wú)期限居住。對(duì)于該類居住在該房屋內(nèi)的居住人，涉及其居住的權(quán)利是否可以參照適用居住權(quán)，需要法律予以明確。

（二）房屋處置問(wèn)題

在房屋上設(shè)立居住權(quán)，若所有權(quán)人要轉(zhuǎn)讓房屋，必須先保障居住權(quán)人的居住利益，故會(huì)對(duì)房屋后續(xù)交易受到一定影響，對(duì)房屋交易造成一定的障礙。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定法院對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。若有些債務(wù)人為逃避債務(wù)，在住房上設(shè)定一個(gè)實(shí)際并不存在的居住權(quán)，進(jìn)而可能給債權(quán)人行使債權(quán)以及法院生效判決、裁定的執(zhí)行造成障礙。另外，《民法典》并未明確對(duì)于已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)的房屋能否設(shè)立居住權(quán)，以及已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋能否設(shè)立抵押權(quán)，法律存在空白，會(huì)對(duì)實(shí)務(wù)操作會(huì)帶來(lái)不便。

（三）關(guān)于居住權(quán)滅失的范圍問(wèn)題

《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權(quán)滅失的事由為：居住權(quán)期間屆滿和居住權(quán)人死亡。筆者認(rèn)為該滅失范圍的規(guī)定過(guò)于狹窄，如果房屋滅失或被征收，該居住權(quán)就很難繼續(xù)保留。隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房屋征收現(xiàn)象普遍存在，而且家庭矛盾突出，如何保障房屋被征收后的居住權(quán)人利益，值得關(guān)注。另外，若居住權(quán)人怠于行使居住權(quán)超過(guò)一定期限，是否能夠成為居住權(quán)消滅的事由等，需要法律進(jìn)一步予以明確規(guī)定。

（四）房屋及附屬設(shè)施修繕費(fèi)用問(wèn)題

居住權(quán)作為一個(gè)持續(xù)性的權(quán)利，居住權(quán)人在長(zhǎng)期居住中會(huì)遇到需要對(duì)所居住的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行修繕，這會(huì)產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用。關(guān)于修繕費(fèi)用的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以借鑒《法國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)修繕進(jìn)行區(qū)分，分為重大修繕和必要修繕。對(duì)重大修繕進(jìn)行界定，例如對(duì)墻壁、屋頂、棟梁、堤壩及全部房屋等房屋主體結(jié)構(gòu)的修繕為大規(guī)模修繕，一切其他修繕均系為保持所必要的修繕。[6]另外，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人的注意義務(wù)，若因違反該義務(wù)而導(dǎo)致所居住的房屋毀損的，相關(guān)修繕費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人自行承擔(dān)。

“家是最小國(guó)，國(guó)是千萬(wàn)家。”中國(guó)自古以來(lái)對(duì)家庭和親情予以高度重視，因此家庭承擔(dān)著相當(dāng)一部分的社會(huì)職能，在當(dāng)代社會(huì)中比較注重對(duì)老年人的贍養(yǎng)和對(duì)未成年人的撫養(yǎng)問(wèn)題。住房問(wèn)題一直是困擾中國(guó)社會(huì)發(fā)展的難題，相較于其他制度而言，居住權(quán)入法能夠與好地解決住房問(wèn)題。我國(guó)《民法典》將居住權(quán)單列一章，通過(guò)法律規(guī)定的居住權(quán)制度來(lái)解決特定人的居住需求，體現(xiàn)了為弱勢(shì)群體提供基本住房保障的立法初衷，實(shí)現(xiàn)了居住權(quán)立法“從無(wú)到有”的跨越，有利于維護(hù)家庭的和睦，進(jìn)而維持社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但也應(yīng)當(dāng)看到，目前我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的規(guī)定既有模糊之處，又有規(guī)范缺失，希望立法能夠在日后的司法實(shí)踐中不斷予以完善。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介

郭長(zhǎng)昇（1990-），男，上海人，華東政法大學(xué)碩士研究生，研究方向：民商法。