論民法典中的居住權(quán)

文/房紹坤

《民法典》規(guī)定了居住權(quán)。但《民法典》對居住權(quán)的規(guī)定較為簡單，有必要從解釋論的視角對居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進行剖析。

居住權(quán)的設(shè)立方式

（一）通過合同設(shè)立

1.居住權(quán)的設(shè)立可以附條件或期限。居住權(quán)的設(shè)立并不涉及身份行為，也非確定的民事法律關(guān)系，因此，居住權(quán)的設(shè)立可以附條件或附期限。這里的條件或期限，既可以是生效條件（停止條件）或生效期限，也可以是解除條件或終止期限。

2.居住權(quán)合同的表現(xiàn)形態(tài)。居住權(quán)合同的表現(xiàn)形態(tài)主要有4種：（1）所有權(quán)人與居住權(quán)人簽訂居住權(quán)合同；（2）所有權(quán)人與居住權(quán)人簽訂買賣合同與居住權(quán)合同；（3）所有權(quán)人將住宅的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，并為第三人設(shè)立居住權(quán)；（4）所有權(quán)人將住宅出賣給買受人，同時要求買受人為第三人設(shè)立居住權(quán)。

3.居住權(quán)的登記?！睹穹ǖ洹返?68條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。據(jù)此，當(dāng)事人僅簽訂居住權(quán)合同并不能導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立，必須辦理登記。

（二）通過遺囑設(shè)立

1.遺囑設(shè)立居住權(quán)的時間。在物權(quán)法上，無論是登記生效主義還是登記對抗主義，其適用的基礎(chǔ)都是基于雙方民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動。遺囑雖然是民事法律行為，但導(dǎo)致遺囑生效的原因是遺囑人的死亡，即遺囑人死亡的事實是導(dǎo)致物權(quán)變動的原因。因此，通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，可參照《民法典》第230條規(guī)定，自遺囑生效即繼承開始時，居住權(quán)設(shè)立，不以辦理登記為設(shè)立條件。

2.設(shè)立居住權(quán)的遺囑的性質(zhì)。在繼承法上，無論是遺囑繼承還是遺贈，其針對的都是遺囑人的遺產(chǎn)，而遺囑人為他人設(shè)立的居住權(quán)并不屬于遺產(chǎn)的范圍，因此不能產(chǎn)生遺囑繼承或遺贈，其僅是居住權(quán)的設(shè)立方式而已。

3.設(shè)立居住權(quán)的遺囑的內(nèi)容。通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，從性質(zhì)上說是附義務(wù)的遺囑。一般地說，如下情形可以認(rèn)定為設(shè)立了居住權(quán)：（1）指明于特定住宅上為繼承人之外的人設(shè)立居住權(quán)，但不影響繼承人的繼承權(quán)；（2）指明于特定住宅上為特定繼承人設(shè)立居住權(quán)，該繼承人的繼承權(quán)不受影響；（3）將特定住宅遺贈給他人，并于該住宅上為受遺贈人以外的人設(shè)立居住權(quán)。

4.設(shè)立居住權(quán)的遺囑的形式與效力?！睹穹ǖ洹穼υO(shè)立居住權(quán)的遺囑并沒有形式和效力上的規(guī)定。對此，可參照《民法典》繼承編中遺囑的形式和效力的規(guī)定加以認(rèn)定。

居住權(quán)的主體范圍

（一）居住權(quán)人不包括法人、非法人組織

從《民法典》第366條的規(guī)定來看，一方面居住權(quán)的客體被限定為“住宅”，另一方面居住權(quán)的目的限于“滿足生活居住的需要”，這兩個限定明確了居住權(quán)人限于自然人，不包括法人、非法人組織。

（二）自然人作為居住權(quán)人的范圍

1.居住權(quán)人不限于與所有權(quán)人有家庭或親屬關(guān)系的人。在羅馬法上，居住權(quán)的范圍有較嚴(yán)格的限制，一般限于家長（家主）為家庭成員而設(shè)。對此，我國法上不應(yīng)作此限制，所有權(quán)人為誰設(shè)立居住權(quán)應(yīng)屬于其意思自治的范圍，法律沒有干涉的必要。

2.居住權(quán)人不限于無房者。法律設(shè)立居住權(quán)的目的在于“滿足生活居住權(quán)的需要”，而有房者也可能有這方面的需求，因此，所有權(quán)人也可以為有房者設(shè)立居住權(quán)。

3.以農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的居住權(quán)人不限于本村的村民。盡管目前法律、政策對農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓有一定限制，但設(shè)立居住權(quán)并不涉及房屋轉(zhuǎn)讓問題，因此，所有權(quán)人也可以為非本村村民設(shè)立居住權(quán)。

4.所有權(quán)人可以為兩個以上的自然人共同設(shè)立居住權(quán)。在所有權(quán)人為兩個以上自然人設(shè)立居住權(quán)的情況下，應(yīng)由權(quán)利人共有居住權(quán)，這是一種準(zhǔn)共有的形態(tài)。

（三）居住權(quán)人不包括同住之人

在居住權(quán)中，居住權(quán)人限于與所有權(quán)人訂立居住權(quán)合同的當(dāng)事人，不包括同住之人。也就是說，盡管同住之人可以與居住權(quán)人同住，但他們并不是居住權(quán)人；而且如果當(dāng)事人有明確約定，房屋只能由居住權(quán)人自己居住的，其他人不得同住。區(qū)分居住權(quán)人與同住之人的意義在于，同住之人應(yīng)為權(quán)利受益人，其雖然享有居住的利益，但不享有居住權(quán)。如果認(rèn)定同住之人為居住權(quán)人，因居住權(quán)人死亡是居住權(quán)的消滅事由，則只有在同住之人全部死亡時，居住權(quán)才能消滅，而這顯然不符合所有權(quán)人為特定人設(shè)立居住權(quán)的目的。

居住權(quán)的客體界定

關(guān)于居住權(quán)的客體，《民法典》使用了“他人的住宅”的概念。就住宅的范圍而言，無論是城鎮(zhèn)住宅還是農(nóng)村住宅，無論是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的住宅還是其他住宅，均可以作為居住權(quán)的客體。

（一）“他人的住宅”之界定

1.承租人在租賃住宅上可以設(shè)立居住權(quán)。在房屋租賃中，經(jīng)出租人同意，承租人可以設(shè)立居住權(quán)。一方面，出租人同意承租人于租賃房屋上設(shè)立居住權(quán)，體現(xiàn)了出租人的意思自治，也意味著出租人愿意承受居住權(quán)的約束；另一方面，出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人以租賃房屋設(shè)立居住權(quán)并不會影響這一目的的實現(xiàn)，因為無論居住權(quán)是否有償，承租人支付租金的義務(wù)并不減免。

2.所有權(quán)人在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)。在通常情況下，住宅所有權(quán)人沒有必要就自己的住宅設(shè)立居住權(quán)。但是，若所有權(quán)人出于某種特殊需求，也有必要就“自己的住宅”設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)然，所有權(quán)人就“自己的住宅”設(shè)立居住權(quán)，其目的并不是為了滿足現(xiàn)時的生活居住需要，而是為滿足將來生活居住之需。這種居住權(quán)主要是所有權(quán)人欲出賣房屋，但又想在該房屋內(nèi)繼續(xù)生活居住，此時就有為自己設(shè)立居住權(quán)的需求，這樣既實現(xiàn)了獲取資金的需求，又滿足了生活居住的需要。所有權(quán)人以自己的住宅設(shè)立居住權(quán)，可以采取兩種方式：一是所有權(quán)人在出賣住宅之前，通過登記為自己設(shè)立居住權(quán)；二是在出賣住宅時，通過與買受人同時訂立兩個合同，即買賣合同和居住權(quán)合同而設(shè)立居住權(quán)。從《民法典》的規(guī)定來看，第一種方式似乎不可行。因為按照我國目前的不動產(chǎn)登記制度，住宅所有權(quán)人在沒有相對人的情況下，登記機構(gòu)不會將其登記為居住權(quán)人。但第二種方式是應(yīng)當(dāng)可行的，因為同時辦理登記，也可以理解為居住權(quán)存在于“他人的住宅”之上，這就符合了《民法典》第366條的規(guī)定?？梢姡^所有權(quán)人就“自己的住宅”設(shè)立居住權(quán)，實際上仍可以解釋為是在“他人的住宅”上設(shè)立居住權(quán)。

（二）住宅的一部分可以設(shè)立居住權(quán)

《民法典》將居住權(quán)的客體規(guī)定為“住宅”，且要求當(dāng)事人在居住權(quán)合同中要包括“住宅的位置”條款。據(jù)此，若從狹義上說，該住宅應(yīng)為住宅的整體；若從廣義上說，該住宅也可以是指住宅中的特定部分。應(yīng)當(dāng)指出，就住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)并不違反物權(quán)客體特定主義。這是因為，盡管從表面上看，居住權(quán)是設(shè)立于住宅的一部分之上，但其實是對整個住宅所施加的一種負擔(dān)，只是居住權(quán)人的行使范圍須受限于特定部分而已。由于在住宅的一部分之上設(shè)立居住權(quán)是對居住權(quán)行使范圍的限制，這就要求居住權(quán)的使用范圍必須于登記薄上精確地加以描述。同時，由于以住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)實際上是對整個住宅所施加的負擔(dān)，因此，對于為實現(xiàn)居住權(quán)而必須使用的生活設(shè)施如衛(wèi)生間、廚房等，居住權(quán)人有權(quán)使用之，唯在使用時須由居住權(quán)人與所有權(quán)人之間進行協(xié)商，如廚房使用的時間段等。

（三）住宅的附屬設(shè)施作為居住權(quán)的客體

住宅的附屬設(shè)施是否屬于居住權(quán)的客體，應(yīng)取決于兩個方面。一方面，如果附屬設(shè)施是行使居住權(quán)所必需的，則可以將其作為居住權(quán)的客體。例如，室外的廁所、水井等，這些附屬設(shè)施為生活居住所必需，若居住權(quán)人不能使用，則其生活居住就會受到嚴(yán)重影響。另一方面，如果附屬設(shè)施并非行使居住權(quán)所必需，則其能否成為居住權(quán)的客體應(yīng)取決于當(dāng)事人的約定。例如，車位、車庫、地下小棚等附屬設(shè)施并不是行使居住權(quán)所必需的生活設(shè)施，并不當(dāng)然成為居住權(quán)的客體。也就是說，居住權(quán)人能否使用上述附屬設(shè)施應(yīng)取決于當(dāng)事人的約定；若當(dāng)事人沒有禁止性約定的，則居住權(quán)有權(quán)使用之。

居住權(quán)的法律效力

（一）居住權(quán)人的權(quán)利

1.合理使用住宅的權(quán)利。居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán)，因此，居住權(quán)人對住宅享有占有、使用的權(quán)利。關(guān)于居住權(quán)人使用住宅的權(quán)利，應(yīng)明確如下問題：（1）居住權(quán)人使用住宅只限于個人生活所必需；（2）居住權(quán)人有權(quán)使用住宅的附屬設(shè)施；（3）居住權(quán)人有權(quán)使用住宅內(nèi)的生活設(shè)施；（4）居住權(quán)人對住宅的使用權(quán)不因住宅所有權(quán)人的變更而受影響；（5）對于合理使用住宅所造成的損耗，居住權(quán)人不承擔(dān)責(zé)任。

2.允許他人同住的權(quán)利。在當(dāng)事人沒有禁止性約定的情況下，居住權(quán)人有權(quán)允許其他人在住宅中居住。當(dāng)然，這里的其他人并非沒有限制，只限于特定范圍之人：一是家庭成員，包括配偶、子女和其他共同生活的近親屬；二是為居住權(quán)人提供生活服務(wù)的人員，如保姆、護工等；三是居住權(quán)人供養(yǎng)的近親屬以外的人員。

3.出租住宅的權(quán)利。依據(jù)《民法典》第369條的規(guī)定，居住權(quán)人原則上不得出租住宅，除非當(dāng)事人另有約定。也就是說，如果居住權(quán)合同中明確允許居住權(quán)人出租住宅的，則居住權(quán)人有權(quán)出租住宅。居住權(quán)人不僅可以出租全部住宅，也可以出租住宅的一部分，如一個房間。當(dāng)然，居住權(quán)人出租住宅的，不應(yīng)超過居住權(quán)的期限。同時，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)對承租人的行為負責(zé)。如承租人造成住宅損害的，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)賠償責(zé)任。

（二）居住權(quán)人的義務(wù)

1.妥善管理住宅的義務(wù)。居住權(quán)人有權(quán)對住宅進行占有、使用，相應(yīng)地，居住權(quán)人就有妥善管理的義務(wù)。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定合理使用住宅，維持住宅的原有用途，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)。即使是在改變了房屋的結(jié)構(gòu)和用途后房屋的價值會有所增加的情況下，也是如此。居住權(quán)人違反這一義務(wù)造成住宅損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.住宅的通常維修義務(wù)。關(guān)于住宅的維修問題，首先應(yīng)由當(dāng)事人約定，在當(dāng)事人沒有約定或約定不明確的情況下，應(yīng)按兩個原則處理。其一，應(yīng)當(dāng)區(qū)分居住權(quán)的設(shè)立有償與否。在居住權(quán)無償設(shè)立的情況下，通常維修即必要維修（如修復(fù)被毀壞的門窗、脫落的墻皮等）應(yīng)由居住權(quán)人承擔(dān)，重大修繕即特殊維修（如屋頂、房梁的翻修、更換等）應(yīng)由所有權(quán)人承擔(dān)。在居住權(quán)有償設(shè)立的情況下，無論是通常維修還是重大修繕均應(yīng)由所有權(quán)人承擔(dān)。在所有權(quán)人承擔(dān)修繕義務(wù)的情況下，居住權(quán)人有通知義務(wù)。其二，在居住權(quán)人承擔(dān)通常維修義務(wù)的情況下，若居住權(quán)人占有全部住宅的，則居住權(quán)人應(yīng)負擔(dān)全部維修費用；若居住權(quán)人僅占有住宅的一部分的，則居住權(quán)人應(yīng)按比例承擔(dān)通常維修費用。如果居住權(quán)人不進行維修的，所有權(quán)人有權(quán)維修。同時，在所有權(quán)人負有修繕義務(wù)而不進行維修的，居住權(quán)人亦有權(quán)進行維修。不負有維修義務(wù)的一方進行維修的，有權(quán)向維修義務(wù)方請求返還維修費用。

3.不得擅自出租住宅和轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的義務(wù)。依據(jù)《民法典》第369條的規(guī)定，居住權(quán)人只有在所有人同意的情況下，才可以出租住宅。因此，不得擅自出租住宅是居住權(quán)人的一項義務(wù)。居住權(quán)人違反這一義務(wù)的，構(gòu)成權(quán)利濫用。同時，居住權(quán)人也不得轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，居住權(quán)人如有違反，則行為無效，亦構(gòu)成權(quán)利濫用。居住權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，亦不能以居住權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。因為在抵押權(quán)實現(xiàn)時會發(fā)生居住權(quán)的主體變更，這就相當(dāng)于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而這與已經(jīng)違背了居住權(quán)的設(shè)立目的。

4.支付使用費的義務(wù)。關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，《民法典》采取了以無償為原則、以有償為例的立法模式（第368條）。如果當(dāng)事人對居住權(quán)的設(shè)立是否有償沒有約定或約定不明確的，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)為無償。如果有償設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)人負有支付使用費的義務(wù)。

5.容忍義務(wù)。居住權(quán)人的容忍義務(wù)主要包括兩個方面。其一，在設(shè)立居住權(quán)時住宅上已存在抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔(dān)的，則居住權(quán)人應(yīng)承受該權(quán)利負擔(dān)。其二，居住權(quán)設(shè)立后，所有權(quán)人仍對住宅享有所有權(quán)，因此，為保持所有權(quán)的完整狀態(tài)，所有權(quán)人有權(quán)對住宅進行必要的檢查。對此，居住權(quán)人負有容忍的義務(wù)。

居住權(quán)的消滅事由

（一）居住權(quán)的期間屆滿。依據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，居住權(quán)期間應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)合同加以約定。當(dāng)居住權(quán)合同約定有存續(xù)期間時，期間屆滿的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)合同對居住權(quán)期間沒有約定或約定不明確的，應(yīng)當(dāng)以居住權(quán)人的終生為期限，即居住權(quán)人終生享有居住權(quán)。

（二）居住權(quán)人死亡。居住權(quán)屬于人役權(quán)，具有人身屬性，與居住權(quán)人的人身不可分離，因此，居住權(quán)人死亡，居住權(quán)應(yīng)歸于消滅。若居住權(quán)為兩個以上的自然人共同設(shè)立時，應(yīng)當(dāng)以多個自然人中，最后死亡的時間為居住權(quán)消滅的時間。同時，即使居住權(quán)合同約定有期間的，若在該期間內(nèi)居住權(quán)人死亡的，即使期間尚未屆滿，居住權(quán)亦歸于消滅。

（三）住宅滅失。居住權(quán)是以住宅的利用為目的而設(shè)立的用益物權(quán)，住宅的存在與否對居住權(quán)的目的實現(xiàn)具有決定性的作用。因此，一旦住宅滅失，居住權(quán)的目的就將無法實現(xiàn)，也就沒有存在的必要和價值。住宅滅失后，所有權(quán)人對居住權(quán)人沒有重建的義務(wù)，亦不負有在重建房屋上重新設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。在住宅部分滅失的情況下，若剩余部分仍可滿足生活居住需要的，則居住權(quán)于剩余部分繼續(xù)存在。住宅滅失后，即使有代替物的，居住權(quán)也應(yīng)歸于消滅。

（四）居住權(quán)被撤銷。為保護住宅所有權(quán)人的利益，在特定情形下，應(yīng)允許所有權(quán)人撤銷居住權(quán)。這些特定情形主要有：（1）濫用居住權(quán)，如對住宅造成嚴(yán)重損害、轉(zhuǎn)讓居住權(quán)、擅自出租住宅、改變住宅的用途、不進行正常修繕而任其毀損、允許非基于居住權(quán)人生活之需的人員居住且情節(jié)嚴(yán)重等；（2）如果居住權(quán)為有償?shù)?，則在約定的付款期限屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。

（五）其他事由。其他事由主要包括：（1）附停止條件成就或附終止期限屆至；（2）拋棄；（3）混同。

在居住權(quán)因上述事由消滅后，發(fā)生如下法律后果：（1）返還住宅。居住權(quán)人所返還的住宅，應(yīng)當(dāng)符合合同約定的使用后狀態(tài)或者自然損耗后的狀態(tài)。（2）賠償責(zé)任。如果因居住權(quán)人的原因?qū)е伦≌瑴缡У模粌H居住權(quán)歸于消滅，而且居住權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（3）辦理注銷登記。居住權(quán)實行登記生效主義，因此，在居住權(quán)消滅的情況下，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。在住宅部分滅失的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的變更登記。